3. Изменение сумм арендной платы

В статье 614 ГК РФ изменение сумм арендных платежей урегулировано недостаточно подробно, в связи с чем на практике возникает множество вопросов, связанных, как правило, с процедурой проведения такого изменения. Предусмотренный законодателем п. 3 ст. 614 ГК РФ касается лишь ограничения на количество изменений размера арендной платы за год, однако ввиду неточности формулировки возникают споры и по применению этого пункта. При этом не ясно, распространяется ли данный пункт только на период действия договора или в том числе и на время фактического пользования имуществом.

Также споры возникают по поводу того, является ли та или иная формулировка в договоре надлежащим согласованием порядка изменения арендной платы.

Кроме того, интересна практика разрешения споров, связанных с формой таких изменений, необходимостью уведомления арендатора об изменении и изменением размера арендной платы за пользование государственным имуществом.

3.1. Вывод из судебной практики: Положение п. 3 ст. 614 ГК РФ об изменении арендной платы не чаще одного раза в год толкуется судами по-разному.

Позиция 1. Условие п. 3 ст. 614 ГК РФ означает, что арендная плата может быть изменена ранее чем через год после заключения сделки, но не более одного раза.

Судебная практика:

Постановление ФАС Северо-Западного округа от 07.12.2006 по делу N А56-37923/2005

"...Пунктом 3.4 договора установлено, что арендодатель имеет право в одностороннем порядке пересмотреть (увеличить) арендную плату путем уведомления не чаще одного раза в год в соответствии с пунктом 3 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Согласно подпункту 5.3.2 договора от 09.08.2004 N 32а/04 договор аренды подлежит досрочному расторжению по требованию арендодателя при несогласии арендатора с новой арендной платой в соответствии с уведомлением арендодателя.

Письмом от 01.06.2005 Иванова О.В. уведомила Банк об увеличении размера арендной платы с 01.07.2005 до 108355 руб. в месяц.

Письмом от 23.06.2006 N 1/10-1412 Банк сообщил Ивановой О.В. о том, что государственная регистрация договора аренды от 09.08.2004 N 32а/04 произведена 26.08.2004, поэтому пересмотр арендной платы может быть осуществлен не ранее 27.08.2005 и только соразмерно изменению базовой ставки арендной платы, утверждаемой Тихвинским районным Советом депутатов, поскольку изначально названный договор аренды был заключен с МО "Тихвинский район Ленинградской области", определяющим размер арендной платы на основании действующей методики.

Письмом от 27.07.2005 Иванова О.В. предложила Банку в десятидневный срок рассмотреть вопрос о досрочном расторжении договора аренды в связи с его несогласием с увеличением размера арендной платы с 01.07.2005.

Письмом от 09.08.2005 Банк сообщил Ивановой О.В. о том, что согласен рассмотреть вопрос об увеличении арендной платы, но соразмерно изменению базовой ставки арендной платы, утверждаемой Тихвинским районным Советом депутатов.

Полагая, что в силу подпункта 5.3.2 договора от 09.08.2004 N 32а/04 договор аренды подлежит досрочному расторжению, Иванова О.В. обратилась в арбитражный суд с настоящим иском.

Как установлено судами обеих инстанций и подтверждается материалами дела, согласно подпункту 5.3.2 договора аренды от 09.08.2004 N 32а/04 договор аренды подлежит досрочному расторжению по требованию арендодателя при несогласии арендатора с новой арендной платой в соответствии с уведомлением арендодателя. Названным договором аренды не предусмотрено, что при определении размера арендной платы стороны исходят из действующей методики и базовой ставки, поэтому новый арендодатель вправе самостоятельно устанавливать размер арендной платы.

Кассационная инстанция считает, что суд первой инстанции, полно и всесторонне изучив материалы дела, пришел к обоснованному выводу о досрочном расторжении договора аренды от 09.08.2004 N 32а/04 на основании пункта 5.3.2 названного договора в связи с несогласием Банка с увеличением размера арендной платы. Нормы материального и процессуального права применены правильно, поэтому решение от 30.05.2006 подлежит оставлению в силе..."

Постановление ФАС Уральского округа от 05.12.2007 N Ф09-10059/07-С6 по делу N А76-3391/2007-2-132

"...Как видно из материалов дела и установлено судами, 28.07.2005 между обществом "Фрегат" и обществом "Патэрсон-Инвест" подписан договор аренды помещений N 1, согласно которому общество "Фрегат" обязалось предоставить обществу "Патэрсон-Инвест" во временное владение помещения общей площадью 2115,5 кв. м, расположенные по адресу: г. Челябинск, ул. Бр. Кашириных, 99а.

Размер арендной платы был определен в п. 4.1.2 договора, согласно которому стороны предусмотрели внесение арендной платы в размере 7% от оборота, полученного при использовании помещений торговым оператором арендатора - филиалом общества с ограниченной ответственностью "Фирма "Омега-97", зарегистрированным в г. Челябинске, с которым заключается соответствующий договор субаренды, но не менее 36000 долларов США за все арендуемые помещения в месяц, включая НДС.

Дополнительным соглашением от 25.12.2005 N 1, зарегистрированным в Управлении Федеральной регистрационной службы по Челябинской области 16.01.2006, стороны определили, что размер ежемесячной арендной платы составляет 42000 долларов США за все арендуемые помещения, включая НДС.

Дополнительным соглашением от 22.11.2006 N 2, зарегистрированным в Управлении Федеральной регистрационной службы по Челябинской области 15.02.2007, стороны предусмотрели изменение размера арендной платы, которая составила 1195908 руб., включая НДС.

Общество "Фрегат" 29.11.2006 направило в адрес общества "Патэрсон-Инвест" письмо, в котором указало, что с 16.01.2007 ставка арендной платы будет составлять 1511080 руб...

Общество "Фрегат" обратилось в арбитражный суд с соответствующим иском, полагая, что общество "Патэрсон-Инвест", внося арендные платежи в сумме 1195908 руб., т.е. в меньшем размере, уклоняется от надлежащего исполнения обязательств по договору аренды.

Отказывая в удовлетворении исковых требований, суды исходили из следующего.

В соответствии с п. 2 ст. 424 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.

Согласно п. 3 ст. 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год.

Таким образом, судами был сделан правильный вывод, что дополнительным соглашением N 2 общество "Фрегат" реализовало свое право на изменение арендной платы на 2007 г..."

Позиция 2. Условие п. 3 ст. 614 ГК РФ означает, что арендная плата может быть изменена не ранее чем через год после заключения сделки и не чаще чем раз в год в последующем.

Судебная практика:

Определение ВАС РФ от 08.06.2009 N 7103/09 по делу N А03-7687/2008-11

"...Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 11 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66, при применении пункта 3 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации судам необходимо исходить из того, что в течение года должно оставаться неизменным условие договора, предусматривающее твердый размер арендной платы либо порядок ее исчисления.

Судом установлено, что истец принял решение об увеличении размера арендной платы до истечения года с момента заключения договора субаренды, что является нарушением требования пункта 3 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации..."

Постановление ФАС Поволжского округа от 24.07.2009 по делу N А57-22582/07

"...Ссылка истца на дополнительное соглашение от 09.11.2004 об изменении размера арендной платы признана судами первой и апелляционной инстанций несостоятельной, так как изменение арендной платы через 11 месяцев после первоначального ее установления противоречит действующему законодательству, а именно пункту 3 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В исковом заявлении истец указывал, что акт сверки взаиморасчетов, которым установлена задолженность ответчика, составлен с учетом арендной платы, установленной дополнительным соглашением от 09.11.2004.

При таких обстоятельствах оснований для удовлетворения кассационной жалобы не имеется..."

Постановление ФАС Поволжского округа от 06.03.2008 по делу N А49-3309/2007

"...Как следует из материалов дела и установлено судом, 10 сентября 2006 года между ОАО "Магазин N 173 "Универсам" и ООО "Фирма Омега-97" был заключен договор аренды нежилых помещений, расположенных адресу: г. Пенза, проспект Победы, 124. Срок аренды сторонами установлен до 16.12.2011 года. Данный договор был зарегистрирован в установленном порядке 26.01.2007 г. (л. д. 42 - 47, 50).

Пунктом 3.1.1 указанного выше договора стороны установили твердый размер арендной платы в сумме 549120 руб., без НДС - ежемесячно.

26 января 2007 года сторонами заключено дополнительное соглашение N 2 к Договору аренды нежилых помещений от 10.09.2006 г., которым размер арендной платы был увеличен до 576576 руб. в месяц...

Исходя из смысла пункта 3 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации в течение года должно оставаться неизменным условие договора, предусматривающее твердый размер арендной платы либо порядок (механизм) ее исчисления.

Стороны в пункте 3.1.5 договора предусмотрели, что арендная плата может пересматриваться арендодателем, но не чаще одного раза в год, в связи с чем довод истца о правомерном изменении арендной платы в течении одного года несостоятелен (пункт 11 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой").

Сторонами договора, как установлено судом, ставка арендной платы была установлена в твердом размере, соглашение об изменении этого размера сторонами подписано 27 января 2007 года.

При таких обстоятельствах суды первой и апелляционной инстанций в полном соответствии с материалами дела пришли к выводу, что истец, указывая на наличие задолженности по арендной плате, сослался на увеличение арендной платы более одного раза в год.

Доводы кассационной жалобы изучены судом, однако они направлены на переоценку доказательств, что в компетенцию суда кассационной инстанции не входит, и поэтому не могут являться основанием для отмены судебного акта..."

Позиция 3. В договор не может быть включено условие, предусматривающее возможность изменения размера арендной платы чаще чем раз в год. Такое условие является ничтожным.

Судебная практика:

Постановление ФАС Центрального округа от 28.08.2009 N Ф10-6163/08 по делу N А14-2547/2008/87-17

"...Отказывая в иске, суд первой инстанции свой вывод мотивировал тем, что в нарушение законодательства об аренде (п. 3 ст. 614 ГК РФ) в договоре аренды от 27.04.2005 предусмотрено неоднократное увеличение арендной платы в течение одного года; это условие договора является ничтожным и в итоге у ответчика отсутствует задолженность по арендной плате.

Суд кассационной инстанции согласен с выводами судов двух инстанций.

В соответствии с п. 3 ст. 614 ГК РФ, если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год.

Пунктом 11 Информационного письма Президиума ВАС РФ N 66 от 11.01.2002 года "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" предусмотрено, что при применении пункта 3 статьи 614 ГК РФ судам необходимо исходить из того, что в течение года должны оставаться неизменными условия договора, предусматривающие твердый размер арендной платы либо порядок (механизм) ее исчисления. Условие договора, предусматривающее возможность изменения размера арендной платы чаще, чем один раз в год, является ничтожным как не соответствующим требованиям закона..."

3.2. Вывод из судебной практики: По вопросу о толковании положения п. 3 ст. 614 ГК РФ об изменении арендной платы не чаще одного раза в год для договоров, заключенных на срок менее года, существует две позиции судов.

Позиция 1. Размер арендной платы по договору, заключенному на срок менее одного года, не подлежит изменению.

Судебная практика:

Определение ВАС РФ от 27.08.2009 N ВАС-10734/09 по делу N А12-15393/08-С28

"...Удовлетворяя иск, суды обоснованно исходили из положения статьи 614 ГК РФ о том, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

В соответствии с пунктом 3 статьи 614 ГК РФ если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год.

Поскольку договор аренды был заключен на срок менее года, то размер арендной платы не мог быть изменен.

Исходя из условий договора, суд апелляционной инстанции правомерно изменил решение суда первой инстанции и взыскал сумму долга исходя из размера арендной платы, согласованной сторонами на момент заключения договора..."

Постановление ФАС Поволжского округа от 02.06.2009 по делу N А12-15393/2008

"...В соответствии с пунктом 3 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год.

Следовательно размер арендной платы в период действия договора, заключенного на срок менее одного года, не подлежит изменению..."

Позиция 2. Размер арендной платы по договору, заключенному на срок менее одного года, может быть изменен дополнительным соглашением сторон с начала действия договора, но не может быть изменен в одностороннем порядке арендодателем.

Судебная практика:

Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 18.12.2009 по делу N А28-3299/2009-173/7

"...Как усматривается из материалов дела и установил суд, ЗАО "Вятская энергетическая компания" (арендодатель) и ООО "Мебельная фабрика "Лотус" (арендатор) заключили договор аренды от 01.02.2008 N ДА-2008/1 здания с бытовыми помещениями (корпус 1) с тремя промышленными площадками общей площадью 4 634,9 квадратного метра, расположенного по адресу: город Киров, улица Народная, 28.

В пункте 3.1 договора контрагенты согласовали ежемесячный размер арендной платы в сумме 580 984 рублей 72 копеек.

Согласно пункту 3.4 договора арендная плата может быть заменена арендодателем в одностороннем порядке при изменении реально складывающихся цен, а также других факторов, оказывающих влияние на оценочную стоимость, в составе, характеристике и стоимости передаваемого здания. Арендодатель должен письменно предупредить об этом арендатора не менее чем за 20 дней до введения нового размера арендной платы.

Контрагенты определили, что договор вступает в силу с 01.02.2008 и действует в течение 11 месяцев (пункт 5.1 договора).

Дополнительным соглашением от 07.02.2008 N ДА-2008/1 стороны изложили пункт 3.1 договора в новой редакции, согласно которой на момент подписания договора ежемесячный размер арендной платы составил 644 893 рубля 04 копейки без НДС.

Уведомлением от 23.09.2008 N 18 арендодатель сообщил арендатору об увеличении с 15.10.2008 ежемесячного размера арендной платы до 741 627 рублей.

В настоящем случае договор аренды от 01.02.2008 N ДА-2008/1 заключен на срок менее года, поэтому размер арендной платы по договору не мог быть изменен в силу прямого запрета, установленного пунктом 3 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации. На этом основании суд обоснованно не учитывал размер арендной платы, указанный в уведомлении от 23.09.2008 N 18, при расчете задолженности.

Таким образом, суд обоснованно определил, что ежемесячный размер арендной платы в течение действия названного договора составил 644 893 рубля 04 копейки без НДС.

Материалами дела подтвержден факт неисполнения ответчиком обязанности по внесению арендных платежей, поэтому суд обоснованно взыскал с должника 3 178 171 рубль 19 копеек задолженности по арендной плате за период с ноября 2008 года по 26.03.2009..."

3.3. Вывод из судебной практики: Распространение увеличенного размера арендной платы на период до подписания соглашения об изменении арендной платы не означает изменения размера арендной платы с начала этого периода (для целей исчисления 1 года для изменения арендной платы).

Судебная практика:

Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 31.08.2009 N Ф04-5232/2009(18744-А70-38) по делу N А70-8462/2008

"...В июле 2008 ФГУП "Стройтранс" N 1" на основании отчета об оценке рыночной стоимости арендованного недвижимого имущества направлено ООО "Цветы Сибири" дополнительное соглашение от 24.07.2008, в котором размер арендной платы был изменен с 01.04.2008 и составил 34 220 руб. в месяц.

Отказ ответчика от подписания дополнительного соглашения и уклонение от арендных платежей по увеличенной ставке, послужили основанием для обращения истца в арбитражный суд с настоящим иском...

Суд апелляционной инстанции, оценив положения договора от 14.03.2003 N 2529 (с учетом дополнительных соглашений) в совокупности и взаимной связи, пришел к выводу о возможности изменения арендной платы арендодателем не чаще одного раза в год на основании предоставленного арендатором отчета независимого оценщика о рыночной стоимости имущества. Соответствующее изменение в договор должно оформляться дополнительным соглашением, договор не предусматривает одностороннего изменения размера арендной платы по уведомлению арендатора.

Размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год.

Как видно из материалов дела и установлено апелляционным судом, последнее изменение ставки арендной платы по договору было произведено арендодателем 06.12.2007 (дополнительное соглашение от 06.12.2007). Распространение действия измененной арендной ставки на предыдущий период с 01.04.2007, как правильно указал апелляционный суд, является согласием арендатора на данные условия и не означает, что арендодатель изменил ставку арендной платы с 01.04.2007.

Исходя из этого, вывод суда, что истец в нарушение части 3 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации в одностороннем порядке увеличил ставку арендной платы до истечения года после последнего ее изменения, является правомерным..."

3.4. Вывод из судебной практики: Заключение дополнительного соглашения к договору аренды нежилого помещения, определяющего размер платы за пользование земельным участком по ст. 654 ГК РФ, не является изменением арендной платы в смысле п. 3 ст. 614 ГК РФ.

Судебная практика:

Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 07.10.2009 по делу N А53-11166/2008

"...По мнению заявителя, оспариваемое соглашение противоречит пункта 3 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Кодекс), определяющему, что в течение года должно оставаться неизменным условие договора, предусматривающее твердый размер арендной платы либо порядок (механизм) ее исчисления...

Согласно пункту 3 статьи 614 Кодекса, если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. Заключение оспариваемого дополнительного соглашения, определяющего в соответствии со статьей 654 Кодекса размер платы за использование соответствующей части земельного участка, не свидетельствует о нарушении правила о допустимой периодичности изменения арендных платежей..."

3.5. Вывод из судебной практики: Уменьшение или увеличение суммы арендной платы в связи с изменением переменных данных, заложенных в порядке ее определения, не является изменением договора аренды, которое регулируется п. 3 ст. 614 ГК РФ, и, следовательно, не подпадает под ограничения, установленные данной статьей.

Судебная практика:

Примечание: Вышеприведенный вывод из судебной практики соответствует позиции Президиума ВАС РФ, изложенной в п. 11 информационного письма от 11.01.2002 N 66.

Определение ВАС РФ от 06.11.2009 N ВАС-11487/09 по делу N А59-3535/07-С9(С-5)

"...Общество, полагая, что департамент неосновательно обогатился в результате увеличения размера арендной платы, обратилось в арбитражный суд с настоящим иском. По мнению общества, увеличение размера арендной платы подлежало оформлению в порядке государственной регистрации изменений условий договора. Ввиду отсутствия такой регистрации условия договора, касающиеся изменения арендной платы, в силу пункта 3 статьи 433 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Кодекс) не могут считаться заключенными. При таких обстоятельствах общество считает, что получение арендодателем денежных средств в виде арендной платы сверх согласованной в договоре суммы свидетельствует о неосновательном обогащении департамента.

Пунктом 4.1 договора предусмотрено, что размер арендной платы, согласно прилагаемым расчетам, за весь арендуемый объект в целом составляет 107 108 рублей 98 копеек за один месяц без учета налогов. Размер арендной платы изменяется согласно пункту 4.3 договора.

Так, размер арендной платы может пересматриваться арендодателем в одностороннем порядке при утверждении новой базовой арендной ставки и/или методики расчета арендной платы, а также при изменении индекса инфляции, но не чаще одного раза в год.

Согласно пункту 6.1 договора дополнения и изменения, вносимые в договор, оформляются дополнительными соглашениями, за исключением случаев, предусмотренных пунктами 4.1, 4.3 договора.

Решениями городского Собрания г. Южно-Сахалинска от 25.02.2004 N 598/77-04-2, от 24.02.2005 N 851/105-05-2, от 24.05.2006 N 289/16-06-3 установлены новые базовые ставки годовой арендной платы нежилых объектов.

Арендодатель в связи с принятием указанных нормативных актов уведомил общество о новом размере арендной платы, подлежащей уплате по договору.

При таких обстоятельствах отсутствовала необходимость заключения дополнительного соглашения об установлении нового размера арендной платы и соответственно его государственной регистрации.

Изменение размера арендной платы в результате принятия соответствующими органами нормативных актов не является в данном случае изменением условия договора о размере арендной платы применительно к пункту 3 статьи 614 Кодекса, а представляет собой исполнение согласованного сторонами условия договора..."

Определение ВАС РФ от 23.09.2009 N ВАС-11720/09 по делу N А12-19056/2008

"...В пункте 11 Информационного письма от 16.02.2001 N 59 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации рекомендовал судам исходить из того, что при применении пункта 3 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации судам необходимо исходить из того, что в течение года должно оставаться неизменным условие договора, предусматривающее твердый размер арендной платы либо порядок (механизм) ее исчисления. Фактическое изменение размера арендной платы в результате корректировки на процент индексации не является изменением в соответствии с пунктом 3 статьи 614 Кодекса условия договора о размере арендной платы, а представляет собой исполнение данного условия.

Учитывая изложенное выше суд кассационной инстанции признал, что из буквального толкования положений пункта 2.8 договора земельного участка от 17.11.2005 N 6307 следует, что размер арендной платы по договору установлен не в фиксированной сумме, а определяется в зависимости от нескольких объективных факторов, среди которых в качестве самостоятельного основания для определения арендной платы по договору стороны предусмотрели изменение действующего законодательства Российской Федерации. Поэтому в силу статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации оспариваемое извещение от 01.07.2008 не является соглашением об изменении условий договора об изменении арендной платы..."

Определение ВАС РФ от 17.07.2009 N ВАС-8693/09 по делу N А29-4311/2008

"...Оценив условия договора аренды от 04.09.2001 N 646 и дополнения к нему, суд обоснованно пришел к выводу о том, что корректировка размера арендной платы на основании централизованного изменения величины базовой стоимости одного квадратного метра нежилого помещения представляет собой порядок исполнения условия договора о размере арендной платы, а не изменение условия договора в соответствии с пунктом 3 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации. Данный вывод не противоречит положениям пункта 11 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой..."

Определение ВАС РФ от 17.01.2008 N 17868/07 по делу N А81-1772/2006

"...Фактическое изменение размера арендной платы в результате корректировки в связи с изменением коэффициентов не является изменением в соответствии с пунктом 3 статьи 614 ГК РФ условия договора..."

Определение ВАС РФ от 18.05.2007 N 3484/07 по делу N А05-2829/2006-30

"...Суд первой инстанции правомерно установил, что договором от 19.12.2000 N 32-к о передаче в арендное пользование ответчику имущества, являющегося федеральной собственностью, предусмотрено условие об изменении размера арендной платы в случае изменения действующих законодательных и иных нормативных актов. Удовлетворяя требование о взыскании задолженности по арендной плате, суд обоснованно исходил из того, что арендное пользование имуществом осуществляется на условиях, определенных собственником этого имущества, поэтому суд руководствовался федеральными нормативными актами, устанавливающими размер арендной платы за пользование федеральным имуществом.

Спорным условием договора арендная плата установлена не в твердой сумме, а является расчетной, то есть подлежащей исчислению арендатором по каждому сроку платежа.

Таким образом, стороны согласовали условие о размере арендной платы, устанавливающее способ ее расчета.

Фактическое изменение размера арендной платы в результате корректировки коэффициентов не является изменением в соответствии с пунктом 3 статьи 614 Гражданского кодекса РФ условия договора о размере арендной платы, а представляет собой исполнение данного условия..."

Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 23.12.2008 N А19-6583/08-48-Ф02-6457/08 по делу N А19-6583/08-48

"...Как усматривается из материалов дела, договором арендная плата установлена не в твердой сумме, а является расчетной, то есть подлежащей расчету при условии принятия решения согласно пункту 2.1 договора. Таким образом, стороны согласовали условие о размере арендной платы, устанавливающее возможность ее изменения в одностороннем порядке.

Решением Иркутской районной Думы от 29.12.2004 N 4-17/рд утверждены базовые ставки и порядок расчета арендной платы за землю. Решением Иркутской районной Думы от 30.03.2006 N 20/117 утвержден Порядок определения размера арендной платы за земли, находящиеся в муниципальной собственности Иркутского района. Указанными правовыми актами произведено изменение базового размера арендного платежа в результате корректировки коэффициентов.

Такие изменения являются составляющей частью установленного арендного платежа, подлежат государственному регулированию и не изменяют существенные условия договора, а устанавливаются в силу закона.

В рассматриваемом случае увеличение размера арендной платы связано с принятием нормативно-правовых актов и не является изменением условия договора о размере арендной платы в соответствии с пунктом 3 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, следовательно, не подлежит согласованию..."

Постановление ФАС Дальневосточного округа от 21.09.2009 N Ф03-4329/2009 по делу N А04-2144/2009

"...Как следует из материалов дела и установлено судом, 06.07.2005 между ФГУ "Тындинский лесхоз" (арендодатель) и ОАО ЛПК "Тындалес" (арендатор) на основании результатов проведенного Агентством лесного хозяйства по Амурской области лесного конкурса заключены договоры NN 10, 11 аренду участков лесного фонда в Тындинском, Моготском лесничествах Тындинского лесхоза сроком действия на 25 лет.

Частично удовлетворяя требования истца о взыскании арендной платы за 4 квартал 2008 года, суд исходил из того, что истец, в нарушение требований статьи 614 ГК РФ при расчете арендной платы, неправомерно применил повышающий коэффициент 1,4, поскольку указанный коэффициент в базовый расчет арендной платы при заключении договора не включен, а соответствующее изменение в договор в порядке пункта 1 статьи 450 ГК РФ не вносилось.

Кроме того, судом не исследованы условия предоставления ответчику в аренду лесного фонда, предусмотренные при проведении лесного конкурса в части порядка применения индексации арендной платы, а также содержание пунктов 2.1, 3.1.5 договоров от 06.07.2005 NN 10, 11, в которых сторонами предусмотрены механизм расчета годовой арендной платы за пользование участком лесного фонда и право арендодателя производить перерасчет арендной платы в случае изменения ставок.

В этой связи введение Приказом Федерального агентства лесного хозяйства от 14.09.2005 N 255 "О ставках лесных податей за древесину, отпускаемую на корню" повышающего коэффициента 1,4 не является основанием для изменения условия договоров о размере арендной платы, поскольку данный нормативный правовой акт является обязательным при исполнении указанных условий договоров (п. 3 ст. 614 ГК РФ).

Данная позиция отражена в пункте 11 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой".

Следовательно, у арбитражного суда первой инстанции отсутствовали правовые основания для отклонения доводов истца о применении повышающего коэффициента 1,4 по данному делу, и кассационная жалоба является правомерной..."

Постановление ФАС Дальневосточного округа от 04.08.2009 N Ф03-3401/2009 по делу N А04-9014/2008

"...При этом судом обоснованно отклонена ссылка ответчика на то, что в нарушение пункта 3 статьи 614 ГК РФ, пункта 3.5 договора аренды арендная плата изменена дважды в течение года в сторону увеличения, поскольку изменение арендной платы произошло только с 13.02.2008, то есть с момента вступления в силу постановления Правительства Амурской области от 13.02.2008 N 26 "О Положении о порядке определения величины арендной платы за пользование имуществом, находящимся в собственности области", в соответствии с которым арендная плата составила 18 841 руб. 18 коп. Увеличение с 01.01.2008 размера арендной платы до 5 463 руб. 38 коп. нельзя признать изменением арендной платы, так как данная сумма образовалась в результате применения коэффициента инфляции, предусмотренного расчетом арендной платы, указанным в приложении N 1 договора аренды. При этом механизм исчисления арендной платы остался неизменным..."

Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 16.12.2009 по делу N А27-7226/2009

"...Судом установлено, что между администрацией (арендодателем) и ОАО "Кузбассэнерго" (арендатором) 19.06.2008 заключен договор аренды земельного участка N 6019/08-127-юр (далее - договор аренды), в соответствии с которым арендодатель предоставляет арендатору в аренду земельный участок из земель населенных пунктов площадью 4 624 475 кв.м. с кадастровым номером 42:21:0000000:0053, расположенный в г. Белово, пгт. Инской.

Пунктом 2.6 договора аренды предусмотрено, что изменение размера арендной платы производится арендодателем в одностороннем порядке в случае установления субъектом Российской Федерации базовых ставок арендной платы, коэффициентов целевого использования земельных участков, методики расчета арендной платы в соответствии с федеральным законом от 24.07.2007 N 212-ФЗ "О внесении изменений в законодательные акты Российской Федерации в части уточнения условий и порядка приобретения прав на земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности" (далее - Федеральный закон от 24.07.2007 N 212-ФЗ), не требует заключения дополнительного соглашения, доводится до арендатора в порядке почтового уведомления.

По окончании срока действия договора аренды арендатор продолжал использовать объект аренды при отсутствии возражений со стороны арендодателя, в связи с чем договор аренды был возобновлен на тех же условиях на неопределенный срок.

Постановлением Коллегии Администрации Кемеровской области от 11.12.2008 N 547 внесены изменения в пункт 3 постановления Коллегии администрации от 19.02.2008 N 37, установлен коэффициент, учитывающий уровень инфляции на 2009 год в размере 1,27.

Апелляционный суд, отменяя решение арбитражного суда и удовлетворяя исковые требования администрации, пришел к выводу о том, что фактическое изменение размера арендной платы в результате корректировки в связи с изменением коэффициентов не является изменением условия договора, изменение коэффициента инфляции на соответствующий расчетный период обусловлено принятием соответствующего нормативного акта уполномоченным государственным органом.

Суд кассационной инстанции считает выводы апелляционного суда правильными, соответствующими материалам дела и установленным обстоятельствам.

В пункте 11 Обзора практики разрешения споров, связанных с арендой, утвержденного информационным письмом Президиумом Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66, отмечено, что при применении пункта 3 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации судам необходимо исходить из того, что в течение года должно оставаться неизменным условие договора, предусматривающее твердый размер арендной платы либо порядок (механизм) ее исчисления.

В случае если стороны согласовали условие о размере арендной платы, устанавливающее способ ее расчета, фактическое изменение размера арендной платы в результате корректировки на процент индексации не является изменением в соответствии с пунктом 3 статьи 614 Кодекса условия договора о размере арендной платы, а представляет собой исполнение данного условия, заключение дополнительного соглашения не требуется..."

Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 20.01.2009 N Ф04-49/2009(19191-А70-17) по делу N А70-707/11-2008

"...Суд первой инстанции, удовлетворяя исковые требования, правомерно исходил из того, что правоотношения, возникшие между сторонами с момента заключения указанного договора аренды, регулируются параграфом 1 главы 34 Гражданского кодекса Российской Федерации. Оценив представленные в материалы дела доказательства с учетом требований статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации и условий договора, обоснованно признал доказанным факт наличия у ответчика задолженности перед истцом по уплате арендных платежей по состоянию на 25.12.2007 в размере 3113080,34 руб., пени в размере 1336933,71 руб., которая до настоящего времени ответчиком истцу не уплачена.

Апелляционная инстанция в достаточно полной мере и всесторонне исследовала материалы дела и доводы сторон, в том числе - аналогичные изложенным в кассационной жалобе, дала им правильную, соответствующую обстоятельствам дела и закону, оценку. Полностью соглашаясь с выводами суда первой инстанции, обоснованно указала, что заключенным сторонами договором установлен порядок определения арендной платы, а фактическое изменение размера арендной платы в результате изменения ставок земельного налога в соответствии с федеральным законом не является изменением условия договора о размере арендной платы, представляет собой исполнение данного условия (п. 11 Информационного письма от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой")..."

Постановление ФАС Московского округа от 16.09.2009 N КГ-А40/8943-09 по делу N А40-89818/08-113-781

"...Договором аренды N 01-3/808 от 06.11.1998 года стороны определили размер и порядок исчисления арендной платы, которая в соответствии с п. 3.2. договора определяется путем деления величины арендной платы, рассчитанной в установленном порядке в рублях на курс условной денежной единицы, эквивалентный курсу доллара США, объявленному Банком России на 01.09.1998 года.

Пунктом 3.4. договора предусмотрено, что платежи за пользование федеральным недвижимым имуществом подлежат оплате в рублях в сумме, эквивалентной величине ежемесячной арендной платы, определенной в соответствии с п. 3.3 договора плюс НДС. Подлежащая оплате сумма в рублях определяется по курсу условной денежной единицы, соответствующему курсу доллара США, установленному Банком России на день платежа.

Как следует из оспариваемого дополнительного соглашения, стороны изменили порядок определения курса иностранной валюты, установив его в сумме 25 руб.

Однако изменение курса иностранной валюты не означает изменения размера арендной платы в соответствии с пунктом 3 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации..."

Постановление ФАС Поволжского округа от 15.10.2009 по делу N А12-4286/2009

"...Как следует из материалов дела и установлено судом, 21 декабря 2007 года между истцом и ответчиком заключен договор аренды земельного участка N 7828.

Пунктом 2.8 договора предусмотрено, что размер ежегодной арендной платы является определяемым и подлежит исчислению в каждом случае централизованного изменения (введения) ставок и (или) коэффициентов к ставкам арендной платы, установленных в Волгограде, а также в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации. Арендодатель письменно извещает арендатора о размере арендной платы, предстоящей к оплате.

В разделе 11 договора предусмотрено, что изменения, дополнения и поправки к условиям договора, являющиеся его неотъемлемой частью, будут действительны только тогда, когда они сделаны в письменной форме и подписаны уполномоченными представителями сторон, кроме изменений, произведенных в соответствии с пунктом 2.8 договора.

Согласно пункту 2.8. договора "Размер ежегодной арендной платы является определяемым и подлежит исчислению в каждом случае централизованного изменения (введения) ставок и (или) коэффициентов к ставкам арендной платы, установленных в Волгограде, а также в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации. Арендодатель письменно извещает арендатора о размере арендной платы, предстоящей к оплате.

Следовательно, фактическое изменение размера арендной платы в результате принятия соответствующих нормативных правовых актов из буквального толкования положений пункта 2.8 договора земельного участка от 21.12.2007 N 7828 не является в данном случае изменением условия договора о размере арендной платы в соответствии с пунктом 3 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, а представляет собой исполнение согласованного сторонами условия договора аренды земельного участка от 21.12.2007 N 7828". Подписания сторонами соглашения о внесении изменений в договор аренды в части, касающейся размера арендной платы, не требуется..."

Постановление ФАС Поволжского округа от 29.06.2009 по делу N А12-20441/2008

"...Пунктом 2.8 договора (л. д. 14) стороны предусмотрели, что размер ежегодной арендной платы является определяемым и подлежит исчислению в каждом случае централизованного изменения (введения) базовых ставок и (или) коэффициентов к базовым ставкам арендной платы, установленных в г. Волгограде, а также в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации. Арендодатель письменно извещает арендатора о размере арендной платы, предстоящей к оплате.

Кроме того, данная позиция соответствует позиции, изложенной в Определении Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации по делу N 3665/07 от 03.04.2007 "Об отказе в передаче дела в Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации", где судом отмечено, что фактическое изменение размера арендной платы в результате корректировки в связи с изменением коэффициентов, не является изменением в соответствии с пунктом 3 статьи 614 ГК РФ условий договора.

Таким образом, выводы апелляционного суда являются законными, соответствующими имеющимся в деле доказательствам и фактическим обстоятельствам дела, сделаны при правильном применении норм материального права..."

Постановление ФАС Поволжского округа от 18.06.2009 по делу N А57-2036/2007

"...Суд первой инстанции правомерно указал, что фактическое изменение арендной платы в результате корректировки базовой ставки арендной платы не является изменением, в соответствии с пунктом 3 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, условия договора о размере арендной платы, а представляет собой исполнение данного условия.

Издав обжалуемый нормативный правовой акт, высший орган муниципального образования реализовал предоставленное ему законом право самостоятельно определять существенные условия передачи муниципального имущества Балаковского района - нежилых помещений во временное пользование (аренду) физическим и юридическим лицам, в том числе величину арендной платы..."

Постановление ФАС Северо-Западного округа от 11.09.2009 по делу N А42-1417/2009

"...Величина арендной платы по договору от 24.10.2005 N 8501 является расчетной, то есть подлежащей исчислению арендатором по сроку платежа.

Право арендодателя на одностороннее изменение размера арендной платы один раз в год предусмотрено пунктом 2.8 договора.

Во исполнение указанного пункта договора арендатору был направлен новый расчет арендной платы.

Таким образом, изменение арендодателем в одностороннем порядке размера арендной платы (в соответствии с пунктом 2.8 договора и в зависимости от изменения действующих нормативных правовых актов в соответствии со статьей 65 Земельного кодекса Российской Федерации регулирующих порядок определения арендной платы) не является изменением условия договора о размере арендной платы и подписания сторонами соглашения о внесении изменений в договор аренды в части, касающейся размера арендной платы, в таком случае не требуется..."

Постановление ФАС Северо-Западного округа от 10.09.2009 по делу N А42-7585/2008

"...Договором арендная плата установлена не в твердой сумме, а является расчетной.

Обязанность Общества вносить арендную плату в соответствии с решениями органа местного самоуправления предусмотрена пунктом 2.2 договора.

Таким образом, стороны согласовали механизм расчета арендной платы в зависимости от наступления определенных условий.

В соответствии с решениями N 5-62 и 37-445 в городе Мурманске утверждены новые методики определения размера арендной платы за землю, подлежащие применению и к ранее заключенным договорам аренды.

Изменение арендной платы связано с принятием данных решений.

Подписания сторонами соглашения о внесении изменений в договор аренды в части, касающейся размера арендной платы, не требуется.

Фактическое изменение размера арендной платы в соответствии с механизмом расчета арендной платы, предусмотренным договором, не является изменением условия договора о размере арендной платы в смысле, придаваемом этому понятию пунктом 3 статьи 614 ГК РФ, а представляет собой исполнение согласованного сторонами условия договора аренды..."

Постановление ФАС Северо-Западного округа от 18.02.2008 по делу N А21-2946/2007

"...Считая, что увеличение арендной платы два раза в год противоречит пункту 3 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации и нарушает его права как арендатора, ООО "Сигма-Балтия" обратилось с настоящим требованием в суд.

Как правомерно установили суды обеих инстанций, в договоре аренды от 18.12.2002 N 4020 сторонами предусмотрены как изменение размера арендной платы в случае изменения Методики или базовой ставки арендной платы за 1 кв. м общей площади нежилых объектов муниципальной собственности, так и порядок и способ расчета размера арендной платы. Следовательно, размер арендной платы не был установлен в твердой сумме, а определялся расчетным путем с учетом базовых ставок арендной платы, общей площади помещений и корректировочных коэффициентов.

Изменение размера арендной платы в результате корректировки коэффициентов не относится к изменениям условия договора о размере арендной платы в соответствии с пунктом 3 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, а представляет собой исполнение данного условия..."

Постановление ФАС Северо-Западного округа от 18.02.2008 по делу N А21-3142/2007

"...Ссылаясь на то, что в январе 2007 года Комитет направлял ему уведомление об увеличении арендной платы в связи с изменением Методики в 2006 году, и считая, что увеличение арендной платы два раза в год противоречит пункту 3 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации и нарушает его права как арендатора, ООО "Сигма-Балтия" обратилось с настоящим требованием в суд.

Как правомерно установили суды обеих инстанций, в договоре аренды от 18.12.2002 N 4019 сторонами предусмотрены как изменение размера арендной платы в случае изменения Методики или базовой ставки арендной платы за 1 кв. м общей площади нежилых объектов муниципальной собственности, так и порядок и способ расчета размера арендной платы. Следовательно, размер арендной платы не был установлен в твердой сумме, а определялся расчетным путем с учетом базовых ставок арендной платы, общей площади помещений и корректировочных коэффициентов.

Изменение размера арендной платы в результате корректировки коэффициентов не относится к изменениям условия договора о размере арендной платы в соответствии с пунктом 3 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, а представляет собой исполнение данного условия..."

Постановление ФАС Северо-Западного округа от 18.02.2008 по делу N А21-3143/2007

"...Ссылаясь на то, что в январе 2007 года Комитет направлял ему уведомление об увеличении арендной платы в связи с изменением Методики в 2006 году, и считая, что увеличение арендной платы два раза в год противоречит пункту 3 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации и нарушает его права как арендатора, ООО "Сигма-Балтия" обратилось с настоящим требованием в суд.

Как правомерно установили суды обеих инстанций, в договоре аренды от 04.12.2001 N 3534 сторонами предусмотрены как изменение размера арендной платы в случае изменения Методики или базовой ставки арендной платы за 1 кв. м общей площади нежилых объектов муниципальной собственности, так и порядок и способ расчета размера арендной платы. Следовательно, размер арендной платы не был установлен в твердой сумме, а определялся расчетным путем с учетом базовых ставок арендной платы, общей площади помещений и корректировочных коэффициентов.

Изменение размера арендной платы в результате корректировки коэффициентов не относится к изменениям условия договора о размере арендной платы в соответствии с пунктом 3 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, а представляет собой исполнение данного условия..."

Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 05.11.2009 по делу N А53-13793/2009

"...20 ноября 2007 года постановлением Мэра г. Ростова-на-Дону N 1200 "О внесении изменений в постановление Мэра г. Ростова-на-Дону от 10.01.2006 N 1" изменены базовые ставки, в частности в отношении встроенно-пристроенных помещений, расположенных на 1 и 2 этажах с 45 рублей до 51 рубля 50 копеек (пункт 1.3.3. приложения N 1 к постановлению). Названным постановлением признано утратившим силу приложение N 5 "Коэффициенты зонирования, используемые при расчете арендной платы за пользование объектами нежилого фонда, находящимися в муниципальной собственности".

15 октября 2008 года Мэром г. Ростова-на-Дону издано постановление "О внесении изменений в постановление Мэра г. Ростова-на-Дону от 20.11.2007 N 1200" которым предусмотрено, что приложение N 5 "Коэффициенты зонирования, используемые при расчете арендной платы за пользование объектами нежилого фонда, находящимися в муниципальной собственности" применяются исключительно при расчете арендной платы для помещений, арендуемых в соответствии с договорами аренды, действующими по состоянию на 01.01.2008.

Полагая, что оспариваемым постановлением Мэра г. Ростова-на-Дону размер арендной платы изменен дважды в течение 2008 года, общество обратилось в арбитражный суд с заявлением.

Суд выполнил требования статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, полно и всесторонне исследовал фактические обстоятельства по делу, оценил представленные доказательства и доводы участвующих в деле лиц, правильно применил нормы права и принял законное и обоснованное решение.

Условиями договора предусмотрен порядок (механизм) исчисления арендной платы, при котором размер арендной платы зависит от централизованно устанавливаемых оценочных зон, размера нормативной цены земли (кадастровой стоимости земельного участка), базовых ставок арендной платы, т.е. является не постоянным, а определяемым. Поэтому фактическое изменение арендной платы в результате корректировки коэффициентов базовой ставки (Сб) и зонирования (Кз) не является изменением условия договора о размере арендной платы в смысле пункта 3 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Аналогичная позиция изложена в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 03.07.2007 N 3484/07..."

Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 17.12.2003 N Ф08-4858/03 по делу N А63-213/03-С1

"...В соответствии с условием пункта 1.3 договора от 01.08.96 N 2 арендная плата является определяемой, то есть подлежащей исчислению по каждому сроку платежа.

Таким образом, стороны согласовали условие о размере арендной платы, устанавливающее способ ее расчета.

Фактическое изменение размера арендной платы в результате корректировки на процент индексации не является изменением условия договора о размере арендной платы в соответствии со статьей 450 и пунктом 3 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, а представляет собой исполнение данного условия. Заключения дополнительного соглашения в этом случае не требовалось..."

Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 05.05.2008 N Ф08-2418/2008 по делу N А53-12607/2007-С1-30

"...Во исполнение решения внеочередного общего собрания акционеров ОАО "Новочеркасскгоргаз" от 20.09.2005 заключен договор аренды с предоставлением услуг по технической эксплуатации от 27.09.2005 N 01/206/281/05 между ОАО "Новочеркасскгоргаз" (арендодатель) и ОАО "Ростовоблгаз" (арендатор), в силу которого арендодатель за плату передает арендатору во временное владение пользование объекты газового хозяйства. Арендодатель также обязуется своими силами оказывать услуги по технической эксплуатации данных объектов.

Договор аренды является крупной сделкой, поскольку после ее заключения фактически была прекращена деятельность ОАО "Новочеркасскгоргаз". В результате подписания дополнительных соглашений N 1 и N 2 от 21.04.2006 размер арендных платежей, получаемых ОАО "Новорерксскгоргаз", существенно уменьшился по сравнению с размерами платежей, определенных в пункте 5.1 договора аренды газопроводов, соответственно уменьшилась и сумма дивидендов, на получение которых имеет право Ш.

Пунктами 5.2 и 5.2.1 договора установлено, что размер арендной платы может быть пересмотрен по отдельному письменному соглашению сторон в случае утверждения Федеральной службой по тарифам нового тарифа для арендатора на транспортировку газа.

Дополнительное соглашение от 21.04.2006 N 2 к договору от 27.09.2005 N 01/206/281/05 вносит изменение в пункт 5.1, в связи с изданием приказа Федеральной службы по тарифам от 20.12.2005 N 694-Э/1 "Об утверждении тарифов на услуги по транспортировке газа по газораспределительным сетям ОАО "Ростовоблгаз" и ОАО "Каменскгаз", которым введены в действие с 01.01.2006 дифференцированные по группам потребителей тарифы на услуги по транспортировке газа по газораспределительным сетям ОАО "Ростовоблгаз" и ОАО "Каменскгаз".

Таким образом, договором предусмотрено, что размер арендной платы может изменяться в случае утверждения Федеральной службой по тарифам нового тарифа для арендатора на транспортировку газа. Фактическое изменение арендной платы в результате корректировки тарифа (дополнительное соглашение от 21.04.2006 N 2) не является изменением в соответствии с пунктом 3 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации условия договора о размере арендной платы и не требует процедуры одобрения, предусмотренной статьей 83 Закона об акционерных обществах..."

Постановление ФАС Уральского округа от 01.07.2009 N Ф09-4516/09-С6 по делу N А60-36727/2008-С3

"...При этом суд первой инстанции, учитывая условия п. 5.5 договора аренды от 01.11.2005, правильно указал на то, что увеличение арендодателем в одностороннем порядке размера арендной платы в соответствии с изменениями индекса потребительских цен по Свердловской области на платные услуги населению не является изменением существенных условий договора и не требует оформления дополнительного соглашения (п. 3 ст. 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, п. 11 Информационного письма Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой")..."

Постановление ФАС Уральского округа от 12.05.2006 N Ф09-3562/06-С6 по делу N А34-6992/2005

"...Как установлено постановлением суда кассационной инстанции от 12.08.2004 при проверке законности судебных актов, принятых Арбитражным судом Курганской области по делу N А34-6725/2003 по иску администрации г. Кургана к ОАО "Курганагроснаб" о взыскании долга по договору аренды земель от 20.06.1996 N 1325 за период с 2002 г. по первое полугодие 2003 г. и пени, в соответствии с названным договором стороны согласовали размер арендной платы на текущий год, установив его в приложении N 2. Согласно п. 2.4 договора, пересчет суммы арендной платы производится арендодателем на основании указанных в печати величины ставок арендной платы или земельного налога без дополнительного согласования с арендатором. Таким образом, в договоре определен размер арендной платы на момент его заключения и предусмотрен механизм его изменения на последующие периоды. При этом обязанность пересчета суммы арендной платы возложена на арендодателя, который должен руководствоваться конкретными величинами - ставкой арендной платы или земельного налога. То есть сторонами согласовано условие о цене договора, определяющее способ ее расчета.

Указание ОАО "Курганагроснаб" на неприменение судами ст. 450, 452, 453, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, поскольку, по его мнению, арендодатель в одностороннем порядке внес изменения в договор аренды, касающиеся условий о размере арендной платы, не принимается, так как фактическое изменение размера арендной платы, связанное с корректировкой ставок, в данном случае не является изменением условий договора аренды о размере арендной платы в соответствии с п. 3 ст. 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, а представляет собой исполнение условия договора.

Учитывая изложенное, суд кассационной инстанции полагает, что решение суда первой инстанции и постановление суда апелляционной инстанции Арбитражного суда Курганской области вынесены на основе всестороннего, полного и объективного исследования представленных доказательств, фактические обстоятельства дела установлены правильно и выводы судов соответствуют этим обстоятельствам..."

Постановление ФАС Уральского округа от 02.03.2005 N Ф09-350/05-ГК

"...В этой связи судом сделан правомерный вывод о том, что фактическое изменение арендной платы в результате ее корректировки согласно изменениям (индексации) ставок на основании соответствующих федеральных и местных нормативных правовых актов не является изменением условий договора о размере арендной платы в смысле п. 3 ст. 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, предусматривающего изменение размера арендной платы по соглашению сторон..."

Постановление ФАС Уральского округа от 10.11.2004 N Ф09-3692/04-ГК

"...Довод заявителя кассационной жалобы о том, что истец незаконно, в одностороннем порядке изменил ставку арендной платы за землю в 2002, 2003 году, отклоняется. Фактическое изменение арендной платы в результате ее корректировки согласно изменениям (индексации) ставок на основании соответствующих федеральных и местных нормативных правовых актов не является изменением условий договора о размере арендной платы в смысле п. 3 ст. 614 ГК РФ..."

Постановление ФАС Центрального округа от 06.10.2009 по делу N А36-2070/2009

"...Отказывая в удовлетворении заявленных требований, суд исходил из несоблюдения Администрацией требований п. 1 ст. 452 ГК РФ, поскольку между сторонами отсутствовало подписанное и зарегистрированное в установленном порядке соглашение об изменении размера арендной платы.

Между тем, приходя к указанному выводу, суд не учел следующее.

Таким образом, с учетом положений пунктов 3.1, 3.4, 4.2.4 Договора аренды земельного участка от 08.06.2007 N 43, в результате изменения базовой ставки арендной платы в установленном законом порядке, арендодатель вправе был изменить размер арендной платы, о чем были направлены соответствующие уведомления арендатору.

При этом фактическое изменение арендной платы в результате корректировки базовой ставки арендной платы не является изменением, в соответствии с пунктом 3 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, условия договора о размере арендной платы, а представляет собой лишь исполнение данного условия, устанавливающего механизм ее исчисления.

Аналогичная правовая позиция изложена в пункте 11 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66.

Требование истца о взыскании денежных средств за пользование земельным участком за первый квартал 2009 года основано на постановлении главы администрации Липецкой области от 10.10.2008 N 277 "Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земельных участков и результатов расчета удельных показателей кадастровой стоимости земельных участков" и решении Совета депутатов Лев-Толстовского муниципального района Липецкой области от 24.12.2008 N 88 "О внесении изменений и дополнений в Положение "Об оплате арендных платежей за землю на территории Лев-Толстовского муниципального района".

Согласно Журналу регистрации уведомлений об изменении порядка, сроков и (или) размеров арендной платы 06.02.2009 зарегистрировано уведомление ООО "АЭМ-Липецк" об изменении размера арендной платы по Договору.

Таким образом, изменение ставки арендной платы было осуществлено Администрацией в рамках оговоренных в договоре условий, в связи с чем заключения соглашения о внесении изменений в договор аренды земельного участка не требовалось.

Данное обстоятельство судом исследовано не было и надлежащей оценки не получило.

В связи с изложенным, обжалуемый судебный акт подлежит отмене, а дело - направлению на новое рассмотрение в Арбитражный суд Липецкой области..."

3.6. Вывод из судебной практики: Арендатор должен быть уведомлен об изменении арендной платы в установленном договором порядке, иначе она признается оставшейся прежней.

Судебная практика:

Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 10.09.2009 N Ф04-5185/2009(13481-А75-9) по делу N А75-6298/2008

"...В соответствии с пунктом 2.5 договора расчет арендной платы и базовой ставки арендной платы производится в соответствии с методикой расчета арендной платы, утвержденной решением Думы г. Нефтеюганска "О плате за землю в г. Нефтеюганске" от 19.06.2000 N 589.

В случае изменения соответствующих методик расчета арендной платы за пользование земельными участками арендодатель вправе изменить размер арендной платы в бесспорно одностороннем порядке (пункт 2.6 договора).

Апелляционная инстанция, повторно рассматривая дело, признала обоснованным взыскание судом первой инстанции задолженности по арендной плате...

Как правильно установлено судебными инстанциями, сама методика расчета на протяжении срока пользования обществом земельным участком не менялась, изменен был коэффициент ставки земельного налога на основании федеральных законов. В связи с чем, судом обоснованно отклонен довод общества об обязанности уведомления арендатора в письменной форме об изменении размера арендной платы.

На основании изложенного суд кассационной инстанции считает подлежащим оставлению без изменения постановление апелляционного суда..."

Постановление ФАС Московского округа от 14.01.2010 N КГ-А41/14499-09 по делу N А41-7880/09

"...Действительно, в пункте 3.4 договора аренды установлено, что размер ежегодной арендной платы изменяется и подлежит обязательной уплате арендатором в каждом случае централизованного изменения (введения) ставок арендной платы и (или) коэффициентов к ставкам арендной платы, в том числе коэффициентов индексации, множителей, инфляции, полномочным (уполномоченным) органом государственной власти Российской Федерации и (или) Московской области и (или) органом местного самоуправления Химкинского района без согласования с арендатором и без внесения соответствующих изменений или дополнений в настоящий договор.

Между тем, в случае принятия таких актов, исчисление и уплата арендатором арендной платы осуществляется на основании договора и письменного уведомления арендодателя об изменении (введении) ставок арендной платы и (или) коэффициентов к ставкам арендной платы, в том числе коэффициентов индексации и (или) уведомления с расчетом платежей, либо с указанием коэффициентов, начиная с момента введения этих ставок, коэффициентов в действие правовыми актами и без внесения изменений, дополнений в настоящий договор. Уведомление может быть сделано арендодателем и через средства массовой информации неопределенному кругу лиц, обязательное для арендатора.

В судебном заседании представитель ответчика утверждал, что уведомление об изменении ставки арендной платы не получал.

В качестве доказательства извещения ответчика об изменении с 01.01.2006 г. размера арендной платы Администрация городского округа Химки представила копию постановления Главы Химкинского района от 16.11.2005 г. N 186 "О земельном налоге", устанавливающего налоговые ставки в зависимости от кадастровой стоимости земельных участков, размещенного, как утверждает истец, в газете "Химкинские новости". Однако, из представленной копии не усматривается, что нормативный акт был опубликован в данном печатном издании, подлинный экземпляр указанной газеты истребовался судом, но представлен не был, так же как и доказательства того, что печатное издание "Химкинские новости" является официальным информационным органом Городского округа Химки Московской области.

Таким образом, поскольку факт уведомления ответчика об изменении ставки арендной платы в порядке п. 3.4 договора истец не доказал, у суда отсутствовали основания для возложения на ответчика обязанности по оплате арендной платы за период с 21.02.2006 г. по 31.12.2008 г. в ином размере, чем предусмотрено договором аренды N 90..."

Постановление ФАС Московского округа от 27.08.2007, 03.09.2007 N КГ-А40/8421-07 по делу N А40-4960/06-89-424

"...В случае одностороннего изменения арендной платы, когда Правительством Москвы принято решение о централизованном изменении ставки арендной платы, арендодатель заказным уведомлением извещает арендатора о том, что такое изменение произошло с указанием нормативного акта и нового размера арендной платы.

Судом установлено, что в данном случае произошло одностороннее изменение арендной ставки, однако истец, как того требуют условия договора, не известил арендатора в порядке, предусмотренном договором.

В этой связи суд сделал обоснованный вывод о неправомерности заявленных требований, и отказал в удовлетворении иска, правильно сославшись на отсутствие задолженности..."

Постановление ФАС Поволжского округа от 29.09.2009 по делу N А65-8835/2009

"...Пунктом 2.4 договора определено право арендодателя изменять размер арендной платы в одностороннем и бесспорном порядке. Новый размер арендной платы устанавливается с момента получения арендатором уведомления о внесении соответствующих изменений в договор. Момент получения уведомления определяется в любом случае не позднее 5 дней с даты его отправки заказным письмом по адресу, указанному в договоре.

Исходя из установленных обстоятельств дела, первая инстанция правильно применила нормы материального права, регулирующие спорное правоотношение, в том числе нормы Гражданского кодекса Российской Федерации с учетом пункта 2.4 договора N 071-1171.

С учетом изложенных обстоятельств, суд первой инстанции правомерно частично удовлетворил требования и взыскал 1 730 449 руб. 44 коп. задолженности, 109 452 руб. 63 коп. процентов за пользование чужими денежными средствами, поскольку истцом не представлено доказательств соблюдения требований договора о том, что новый размер арендной платы устанавливается с момента получения арендатором уведомления о внесении соответствующих изменений. Доказательств о направлении уведомления заказным письмом в материалах дела нет..."

Постановление ФАС Поволжского округа от 28.09.2009 по делу N А65-8834/2009

"...Пунктом 2.4 договора определено право арендодателя изменять размер арендной платы в одностороннем и бесспорном порядке. Новый размер арендной платы устанавливается с момента получения арендатором уведомления о внесении соответствующих изменений в договор. Момент получения уведомления определяется в любом случае не позднее 5 дней с даты его отправки заказным письмом по адресу, указанному в договоре.

Исходя из установленных обстоятельств дела, первая инстанция правильно применила нормы материального права, регулирующие спорное правоотношение, в том числе нормы Гражданского кодекса Российской Федерации с учетом пункта 2.4 договора от 15.12.2004 N 071-1299.

С учетом изложенных обстоятельств, суд первой инстанции правомерно частично удовлетворил заявленные требования и взыскал 1454 руб. 14 коп. долга и 89 руб. 51 коп. процентов за пользование чужими денежными средствами, поскольку истцом не представлено доказательств соблюдения требований договора о том что новый размер арендной платы устанавливается с момента получения арендатором уведомления о внесении соответствующих изменений. Доказательств о направлении уведомления заказным письмом в материалах дела нет..."

3.7. Вывод из судебной практики: По вопросу о необходимости внесения в договор изменений об увеличении арендной платы путем подписания дополнительного соглашения, если договором предусмотрена возможность арендодателя изменять арендную плату в одностороннем порядке (уведомив об этом арендатора), существует две позиции судов.

Позиция 1. Если по договору арендодатель может изменять арендную плату в одностороннем порядке (уведомив об этом арендатора), то вносить в договор изменения об увеличении платы и подписывать дополнительное соглашение не требуется.

Судебная практика:

Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 23.11.2009 по делу N А33-1205/2009

"...Исходя из того, что правоотношения сторон сложились из договора аренды, суд, рассматривая спор, обоснованно руководствовался положениями главы 34 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В силу пункта 2.4 договора, изменения величины арендной платы осуществляется на основании решений Красноярского городского Совета в одностороннем порядке. Официальным источником информации об изменении величины арендной платы является газета "Городские новости".

Оценив условия договора, арбитражный суд обоснованно пришел к выводу о том, что арендодателю было предоставлено право на изменение условий договора о размере арендной платы в одностороннем порядке, что не противоречит положениям части 1 статьи 450 и части 3 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации. Заключение дополнительного соглашения между сторонами в данном случае не требовалось..."

Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 05.10.2009 по делу N А78-6013/08

"...Как усматривается из материалов дела, 27.12.2004 между Хилокским лесхозом (арендодатель) и ООО "Хилокская лесная компания" (арендатор) подписан договор аренды N 22 участка лесного фонда для заготовки древесины, по условиям которого арендатору на срок 25 лет передается участок лесного фонда для заготовки древесины по главному пользованию в Линево-Озерском лесничестве Хилокского района общей площадью 28 538 га (п. 2.1).

Ответчик сослался на то, что увеличение арендной платы по договору аренды от 27.12.2004 в связи с изменением ставок арендной платы может быть произведено только при соблюдении истцами условий, предусмотренных пунктом 4.2 договора: при внесении соответствующих изменений в договор и уведомлении арендатором об увеличении арендной платы.

Согласно пункту 4.2 договора при изменении в соответствии с законодательными актами ставок лесных податей, введения новых платежей, иного порядка исчисления и внесения арендной платы пропорционально изменяется и размер арендной платы и в договор в десятидневный срок в бесспорном порядке вносятся арендодателем необходимые изменения, с письменным уведомлением арендатора до внесения изменений.

Судами установлено, что Управление лесами в Читинской области и Гослесслужба Забайкальского края направляли ответчику уведомления и претензии о необходимости погашения задолженности по арендной плате, образовавшейся в связи с применением новых ставок арендной платы. Ответчик отказался в добровольном порядке выплатить доначисленную в рамках договора от 27.12.2004 сумму арендных платежей.

Поскольку договором предусмотрен бесспорный порядок внесения в него изменений в части увеличения размера арендной платы в связи с принятием соответствующих нормативных правовых актов, довод ответчика о неправомерности увеличения арендной платы до его уведомления об этом и до внесения изменений в договор аренды судом кассационной инстанции отклоняется.

Арбитражный суд Читинской области и Четвертый арбитражный апелляционный суд в соответствии с требованиями части 2 статьи 65, части 1 статьи 67, статей 68, 71, части 1 статьи 168 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации оценили доказательства и доводы, приведенные лицами, участвующими в деле, в обоснование своих требований и возражений. При этом суды пришли к обоснованному выводу о наличии обязанности у ООО "Хилокская лесная компания" по оплате доначисленной арендной платы..."

Постановление ФАС Северо-Западного округа от 21.12.2009 по делу N А21-1179/2009

"...Как следует из материалов дела, Управление (арендодатель) и Общество (арендатор) заключили договор от 22.06.2006 N 20060158 аренды находящегося в государственной собственности земельного участка площадью 16 000 кв.м, кадастровый номер 39:02:31 00 05:0019, имеющего адресные ориентиры: Калининградская область, Гвардейский район, пос. Прудное, под производственную базу сроком с 14.06.2006 по 13.06.2055.

В соответствии с пунктом 3.1 договора арендодатель изменяет размеры ставок арендной платы и (или) расчетных коэффициентов по виду использования земель и по категории арендатора на текущий год без перезаключения договора или подписания дополнительного соглашения в централизованном порядке в случае принятия органами местного самоуправления соответствующих нормативных актов (решений Совета депутатов муниципального образования "Гвардейский район"), которые публикуются в районной газете "Наша жизнь".

Решением Совета депутатов муниципального образования "Гвардейский район" от 21.06.2008 N 123 утверждено Положение о порядке определения размера арендной платы за землю, условий и сроков ее внесения на территории муниципального образования "Гвардейский район" (далее - Положение).

Согласно Положению с 01.07.2008 изменился порядок расчета размера арендной платы, который зависит от кадастровой стоимости земельного участка по сведениям государственного земельного кадастра и коэффициента, определяемого по виду разрешенного использования, - ставки арендной платы. Данная ставка арендной платы заменяет понятие ставки арендной платы, руб./кв.м, применявшееся до принятия Положения и указанное в заключенных договорах аренды.

Размер арендной платы, рассчитанный в соответствии с новым порядком, увеличился.

Ссылаясь на ненадлежащее исполнение арендатором условий договора по внесению арендной платы за землю, Управление обратилось в арбитражный суд.

Основанием для изменения арендодателем размера арендной платы является принятие органом местного самоуправления соответствующих нормативных актов, изменяющих ставки арендной платы и (или) расчетных коэффициентов. В таком случае изменение размера арендной платы является обязательным для сторон без заключения дополнительного соглашения.

В данном случае изменение арендной платы связано с принятием Советом депутатов муниципального образования "Гвардейский район" решения от 21.06.2008 N 123, опубликованного в установленном порядке.

В связи с принятием уполномоченным органом нормативно-правового акта, устанавливающего или изменяющего ставки арендной платы на очередной период, у арендатора возникает обязанность вносить арендную плату в определенном таким актом размере.

Суды, приняв во внимание возможность одностороннего изменения арендной платы и то, что увеличение ее размера связано с принятием соответствующего решения уполномоченного органа, а также установив наличие задолженности, правомерно удовлетворили иск..."

Постановление ФАС Северо-Западного округа от 18.04.2007 N А21-3458/2005

"...Отменяя решение и отказывая в иске, суд апелляционной инстанции указал на то, что поскольку изменения в договор в части увеличения размера арендной платы не прошли государственную регистрацию, то основания для расчета платежей по увеличенной ставке отсутствуют.

Этот вывод апелляционного суда кассационная инстанция считает ошибочным.

Обязанность Общества платить арендную плату, исходя из установленных Федеральным законом "О Федеральном бюджете", другими актами Правительства Российской Федерации, а также локальными нормативными актами муниципального образования ставок арендной платы за землю, предусмотрена условиями договора. Подписания сторонами какого-либо соглашения о внесении изменений в договор аренды в части, касающейся размера арендной платы, не требуется, поскольку в связи с принятием уполномоченными органами нормативно-правовых актов, устанавливающих или изменяющих ставки арендной платы на очередной период, у арендатора возникает обязанность вносить арендную плату в установленном размере..."

Постановление ФАС Московского округа от 11.11.2009 N КГ-А40/11624-09 по делу N А40-23480/09-3-272

"...Согласно п. 3.1.2 договора аренды арендатор не вправе изменять размер постоянной величины арендной платы, установленной в п. 3.1.1 договора в течение первого года срока аренды.

Начиная со второго года срока аренды, с момента подписания акта приема-передачи помещения, арендатор вправе в одностороннем порядке ежегодно изменять размер постоянной величины арендной платы, но на величину, не превышающую 10% от предыдущего установленного размера постоянной величины арендной платы.

Изменение размера постоянной величины арендной платы оформляется дополнительным соглашением к настоящему договору.

В мае 2008 г. истец, в соответствии с п. 3.1.1.2 договора увеличил арендную плату до 385 000 руб. в месяц. Ответчик с мая 2008 г. оплачивает арендную плату из расчета 350 000 - руб. в месяц.

Возражения ответчика со ссылкой на п. 3.1.1.3 договора о возможности изменения арендной платы только в случае подписания дополнительного соглашения, правомерно не приняты судом первой и апелляционной инстанций, так как основаны на неверном толковании ответчиком условий договора.

Изменение истцом в одностороннем порядке размера постоянной величины арендной платы произведено в соответствии с условиями договора и не противоречит положениям п. 3 ст. 614 ГК РФ, ст. 421 ГК РФ..."

Постановление ФАС Поволжского округа от 14.12.2009 по делу N А12-7788/2009

"...Как следует из материалов дела, 22.02.2008 между истцом и ответчиком заключен договор аренды земельного участка N 7910.

Пунктом 2.9 договора предусмотрено, что размер ежегодной арендной платы является определяемым и подлежит исчислению в каждом случае централизованного изменения (введения) ставок и (или) коэффициентов к ставкам арендной платы, установленных в Волгограде, а также в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации. Арендодатель письменно извещает арендатора о размере арендной платы, предстоящей к оплате.

Проверив законность судебных актов, судебная коллегия отклоняет доводы кассационной жалобы и исходит из установленных судом обстоятельств дела и следующих норм материального права.

Из положений пункта 8 Постановления Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 N 582 "Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации" следует, что заключение к договору сторонами соглашения об изменении размера арендной платы после принятия уполномоченным органом акта, устанавливающего новый размер арендной платы, не требуется.

Таким образом, вывод суда о необходимости обязательной государственной регистрации внесений изменений условий договора касающиеся размера арендной платы является неверным, поскольку извещение от 28.05.2008 соответствует пункту 2.9. договора и носит уведомительный характер.

Кроме того, условия договора не предусматривают подписание сторонами отдельного соглашения об изменении размера арендной платы и необходимости его регистрации.

Вместе с тем, судебная коллегия соглашается с выводом суда о том, что извещением от 28.05.2008 к договору аренды земельного участка фактически второй раз в год изменяется размер арендной платы, что противоречит нормам пункта 3 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В силу этого, суды обеих инстанций правомерно отказали в удовлетворении исковых требований в части взыскания задолженности по арендной плате в спорный период..."

Постановление ФАС Уральского округа от 28.02.2006 N Ф09-1301/06-С4 по делу N А34-3401/05

"...В силу п. 3.2 договоров арендодателю предоставлено право в одностороннем порядке изменять арендную плату, направив письменное уведомление в адрес арендатора.

Арендодателем были направлены в адрес арендатора извещения об увеличении арендной платы по договору от 28.06.2002 N 887 до 10697,44 условных единиц в месяц, по договору от 02.04.2003 N 2071 - до 3197,11 условных единиц в месяц (л. д. 21, 23).

Суд первой инстанции, частично удовлетворяя исковые требования, исходил из того, что увеличение арендной платы является изменением условий договоров, которое возможно лишь путем оформления дополнительных соглашений, подписанных сторонами (п. 5.1 договоров).

Суд апелляционной инстанции обоснованно отклонил данный вывод суда первой инстанции, указав на то, что увеличение арендной платы по спорным договорам не является изменением их условий, поскольку право арендодателя на такое увеличение установлено п. 3.2 договоров и не противоречит ст. 424 Гражданского кодекса Российской Федерации..."

Постановление ФАС Центрального округа от 14.12.2009 N Ф10-5488/09 по делу N А08-139/2009-2

"...Довод заявителя жалобы о том, что задолженность ООО "Строймонтажтехнология" составляет значительно меньшую сумму, чем заявлено истцом в иске и взыскано судами нижестоящих инстанций, т.к. между сторонами дополнительные соглашения к договору аренды об увеличении размера арендной платы не заключались, как это установлено в разделе 7 договора и п. 1 ст. 452 ГК РФ, был известен судам, исследовался и обоснованно отклонен, изложенным в оспариваемых решении и постановлении по мотивам. В частности суд апелляционной инстанции правильно указал на то, что ответчик неверно толкует условия п. 2.3 и п. 2.7 договора аренды земельного участка N 35 от 20.01.2003, из которых следует, что размер арендной платы является расчетной величиной, зависит от ставок базовых арендной платы, установленных органами государственной власти или местного самоуправления, и пересматривается арендодателем в одностороннем порядке при их изменении. Таким образом, поскольку стороны согласовали условие о возможности одностороннего изменения размера арендной платы, ее последующее увеличение арендодателем нельзя признать изменением условия договора в смысле п. 3 ст. 614 ГК РФ, в связи с чем от сторон не требовалось заключать дополнительные соглашения к договору об увеличении размера арендной платы.

Нарушений норм материального права и требований процессуального законодательства, являющихся безусловным основанием для отмены оспариваемых судебных актов, при разрешении дела судами первой и апелляционной инстанций не допущено..."

Позиция 2. Если договором предусмотрена возможность изменения арендной платы в одностороннем порядке, но не определены условия и механизм изменения, то пересмотр арендных платежей возможен только по соглашению сторон.

Судебная практика:

Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 06.05.2009 по делу N А38-4312/2008

"...В пункте 3 статьи 614 Кодекса предусмотрена возможность пересмотра размера арендной платы по соглашению сторон, если иное не предусмотрено договором. При этом введено ограничение по сроку пересмотра арендной платы по соглашению сторон - не чаще одного раза в год.

В пункте 5 раздела 3 договора предусмотрено изменение арендной платы в одностороннем порядке, но не определены условия и механизм изменения арендной платы, поэтому пересмотр арендных платежей по спорному договору аренды возможен только по соглашению сторон..."

3.8. Вывод из судебной практики: Изменение нормативно установленных цен и тарифов является основанием для уменьшения или увеличения судом арендной платы, если объект аренды является государственной или муниципальной собственностью и соблюден досудебный порядок изменения договора.

Судебная практика:

Постановление ФАС Московского округа от 03.09.2007 N КГ-А40/8649 по делу N А40-67657/06-91-484

"...Иск заявлен о внесении изменений в договор аренды...

Судом установлено, что между Мингосимуществом России (арендодатель), ФГУП Ордена Трудового Красного Знамени НИИ радио (балансодержатель) и ОАО "Всероссийский центр изучения общественного мнения" (арендатор) заключен договор от 04.06.1998 N 01-3/493, в соответствии с которым ответчику были сданы в аренду нежилые помещения, являющиеся федеральной собственностью и расположенные по адресу: город Москва, ул. Казакова, д. 16, стр. 1, общей площадью 560,8 кв. м, сроком действия до 08.06.2008.

В соответствии с п. 3.2 договора арендная плата может быть пересмотрена досрочно по требованию одной из сторон в порядке, определенном в п. 5.1 договора в случаях изменения устанавливаемых централизованно цен и тарифов и в других случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации.

Истцом в адрес ответчика было направлено уведомление от 11.09.2006 N 30-17/9997 предложением в десятидневный срок с момента получения уведомления привести "условия договора аренды N 01-3/493 в соответствие с действующими в настоящий" период ценами, и, руководствуясь отчетом независимой оценки, проведенной ЗАО "Городское бюро экспертизы собственности", установить арендную плату по договору аренды в следующем размере: сумма ежемесячной арендной платы 16309,93 у.е.; сумма годовой арендной платы 195719,2 у.е.

Одновременно ответчику было предложено внести изменения в преамбулу договора в связи с изменением наименования арендодателя и балансодержателя, подписав прилагаемое дополнительное соглашение.

Ответчик от подписания дополнительного соглашения отказался.

В этой связи и в соответствии с требованиями ст. ст. 424, 450, 452, 614 ГК РФ, суд правильно удовлетворил иск о внесении изменений в договор аренды..."

Постановление ФАС Северо-Западного округа от 13.11.2009 по делу N А52-316/2009

"...Комитет по управлению муниципальным имуществом города Пскова (далее - Комитет) обратился в Арбитражный суд Псковской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Барс" (далее - Общество) об изменении пунктов 3.1, 3.2, 3.3, 3.4 раздела 3, пункта 4.1 раздела 4 договора от 15.03.1993 N 32 на аренду нежилого помещения, расположенного по адресу: г. Псков, Октябрьский пр., д. 16.

Совместным решением администрация города Пскова и Псковская городская Дума от 11.07.2008 N 479 установили базовую ставку для расчета арендной платы за 1 кв.м площади нежилых помещений, находящихся в муниципальной собственности города Пскова, в размере 280 рублей.

Истец письмом N 6536 направил ответчику 01.12.2008 дополнительное соглашение N 11 об изменении условий спорного договора аренды в части установления иного размера арендной платы с 01.08.2008 с предложением его подписать до 10.12.2008, однако ответчик оставил данное предложение без ответа.

Поскольку ответчиком требование истца не выполнено, последний обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Суды первой и апелляционной инстанций, удовлетворяя требования Комитета, верно исходили из правомерности установления арендной платы за пользование нежилым помещением на основании актов, принимаемых администрацией города Пскова и Псковской городской Думой. Обществом право Комитета на изменение арендной платы по договору также не оспаривается..."

3.9. Вывод из судебной практики: В случае аренды государственного (муниципального) имущества арендная плата может изменяться на основании акта органа государственной власти (местного самоуправления), если это предусмотрено договором.

Судебная практика:

Определение ВАС РФ от 17.07.2009 N ВАС-8693/09 по делу N А29-4311/2008

"...Оценив условия договора аренды от 04.09.2001 N 646 и дополнения к нему, суд обоснованно пришел к выводу о том, что корректировка размера арендной платы на основании централизованного изменения величины базовой стоимости одного квадратного метра нежилого помещения представляет собой порядок исполнения условия договора о размере арендной платы, а не изменение условия договора в соответствии с пунктом 3 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации. Данный вывод не противоречит положениям пункта 11 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой..."

Определение ВАС РФ от 12.08.2009 N 7318/09 по делу N А33-543/2008

"...Как установлено судами, 21.07.2006 между Территориальным управлением Федерального агентства по управлению федеральным имуществом по Красноярскому краю (арендодатель), федеральным государственным унитарным предприятием "Восточно-Сибирское лесоустроительное предприятие" (организация) и ООО "Фитопром" (арендатор) заключен договор аренды N 1260. Согласно которому арендодатель передает, а арендатор принимает в аренду нежилые помещения площадью 440,4 кв. м на 1-м этаже в здании федеральной собственности, расположенном по адресу: г. Красноярск, ул. Крупской, 42, для размещения кондитерского производства.

За аренду нежилых помещений арендатор уплачивает арендную плату в размере 820 рублей 73 копейки за 1 кв. м в год. Данная ставка арендной платы будет изменена арендодателем в связи с изменением базовой стоимости строительства, используемой при определении величины арендной платы или в связи с рыночной оценкой арендной платы с 01.01.2007 в одностороннем порядке с последующим уведомлением арендатора.

Удовлетворяя первоначальные исковые требования, судебные инстанции исходили из того, что корректировка размера арендной платы в результате изменения ставки арендной платы, согласно правовым актам органа местного самоуправления не является изменением размера платы согласно пункту 3 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации..."

Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 22.04.2009 по делу N А29-4311/2008

"...В соответствии с пунктом 3.1 договора ответчик принял на себя обязательство поквартально в срок до 25-го числа первого месяца квартала уплачивать арендную плату в размере 240 190 рублей 42 копеек, из которых 50 процентов (120 095 рублей 21 копейку) перечислять в бюджет Республики Коми.

В дополнительном соглашении от 04.04.2004 к данному договору стороны изменили пункт 3.3 и изложили его в следующей редакции: размер годовой арендной платы может быть пересмотрен арендодателем в случае централизованного изменения цен и тарифов, вида деятельности арендатора (в рамках целей использования арендуемых помещений) и в других случаях, предусмотренных законодательными актами Российской Федерации. Уведомление о перерасчете арендной платы вместе с расчетом направляется арендатору и является для него обязательным.

Оценив условия договора аренды от 04.09.2001 N 646 и дополнения к нему, суд обоснованно пришел к выводу о том, что корректировка размера арендной платы на основании централизованного изменения величины базовой стоимости одного квадратного метра нежилого помещения представляет собой порядок исполнения условия договора о размере арендной платы, а не изменение условия договора в соответствии с пунктом 3 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации. Данный вывод не противоречит положениям пункта 11 информационного письма Президиума высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой".

Ответчик не выполнил в полном объеме обязательства по оплате арендной платы в период с мая 2007 года по апрель 2008 года, что повлекло правомерное удовлетворение исковых требований..."

Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 06.08.2009 по делу N А74-3077/08

"...Довод ответчика о том, что изменение методики исчисления арендной платы является существенным изменением обстоятельств, что требует внесения изменений в договор аренды, обоснованно отклонены судом первой инстанции, так как изменение размера арендной платы было осуществлено на основании решения Саянского городского Совета депутатов, в связи с изменением базовой ставки арендной платы, что соответствует пункту 3.4 договора аренды земельного участка от 21.04.2004 N 1009/04 и правилам пункта 4 статьи 22 и статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации, о таком изменении арендодатель уведомил ответчика в установленном порядке.

Обстоятельства дела исследованы судом полно и всесторонне..."

Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 05.05.2009 N А33-543/08-Ф02-1790/09

"...Согласно пункту 5.2 договора, условия договора, как в части изменения ставки арендной платы, так и иных случаях, изменяются в одностороннем порядке независимо от уведомления арендатора, в случаях, если это изменение обусловлено нормативным актом Российской Федерации, Красноярского края с момента вступления его в силу, если самим актом не предусмотрено иное. Размер арендной платы может быть изменен по заявлению арендатора согласно п. 3.3.2 договора, и арендодателем в одностороннем порядке в связи с изменением базовой стоимости строительства одного квадратного метра или в связи с рыночной оценкой размера арендной платы с момента, указанного в письменном уведомлении об этом арендатора. Арендная плата не может меняться арендодателем (за исключением изменения согласно пункту 3.3.2) чаще одного раза в год.

При таких обстоятельствах, фактическое изменение размера арендной платы в результате принятия соответствующих правовых актов не является в данном случае изменением условий договора о размере арендной платы в соответствии с пунктом 3 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, а представляет собой исполнение согласованных сторонами условий договора..."

Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 30.11.2009 по делу N А27-1054/2009

"...Как следует из материалов дела и установлено судами первой и апелляционной инстанций, между федеральным государственным унитарным предприятием "Баланс" (далее - ФГУП "Баланс"), ТУ Росимущества (арендодатель) и ООО "Домино-1" (арендатор) заключен договор аренды недвижимого имущества от 06.05.2004 N 101-ф/04, по условиям которого арендодатель передает, а арендатор принимает во временное пользование сроком до 31.12.2019 объект недвижимости в целях розничной торговли непродовольственными товарами, общей площадью 1170,4 кв.м, в том числе полезной - 974,7 кв.м, на третьем этаже отдельно стоящего здания, расположенного по адресу: город Кемерово, улица Ноградская, 5.

Исходя из пункта 3.3 договора, размер арендной платы может быть изменен по требованию арендодателя, в случае законодательного или нормативного изменения ставки арендной платы, а также цен, тарифов и индексов, с помощью которых производится расчет величины арендной платы.

ТУ Росимущества, ссылаясь на ненадлежащее исполнение арендатором обязательств по уплате арендных платежей, обратилось в арбитражный суд с исковым заявлением.

Исследовав и оценив в порядке статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации представленные сторонами доказательства, суды первой и апелляционной инстанций установили, что решением территориального управления Федерального агентства по управлению федеральным имуществом по Кемеровской области от 09.12.2004 N 9-2/1 утверждена новая методика расчета арендной платы за пользование объектами, находящимися в федеральной собственности, которое вступило в силу с 01.05.2005; между ТУ Росимущества, ФГУП "Баланс" и ООО "Домино-1" с 27.04.2005 велась переписка об увеличении размера арендной платы, в том числе письмом от 20.07.2006 N 9-6-07/390 ТУ Росимущества сообщало ООО "Домино-1" о необходимости оплачивать арендную плату по 172 629 рублей 64 копейки ежемесячно.

При таких обстоятельствах арбитражные суды, руководствуясь пунктами 1, 2 статьи 424, пунктами 1, 3 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, пунктом 3.3 договора аренды от 06.05.2004 N 101-ф/04, пришли к правомерному выводу о том, что изменение размера арендной платы в результате принятия соответствующими органами нормативных актов не является в данном случае изменением условия договора о размере арендной платы, а представляет собой исполнение согласованного сторонами условия договора, в связи с чем отказали в удовлетворении встречного иска..."

Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 01.09.2009 N Ф04-4797/2009(12489-А45-12) по делу N А45-19172/2008

"...Размер годовой арендной платы на момент заключения договора составил 15 109 руб. 88 коп. (приложение N 3).

По условиям пункта 2.2 договора размер ежегодной арендной платы изменяется и подлежит обязательной уплате арендатором без согласования с последним и без внесения соответствующих изменений или дополнений в настоящий договор в каждом случае централизованного изменения (введения) ставок арендной платы федеральным, областным или городским нормативно-правовым актом.

Исчисление и уплата арендной платы в ином размере начинается со дня, с которого в соответствии с нормативным актом предусматривается такое изменение.

В связи с ненадлежащей оплатой арендных платежей истец обратился в суд с настоящим иском.

Арендная плата за земли, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, в силу статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации и пункта 1 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации является устанавливаемой уполномоченными на то государственными органами.

Как установили суды, размер арендной платы в рассматриваемом периоде определялся истцом на основании актов органов местного самоуправления, которыми периодически изменялись ставки арендной платы.

Изменение базовых ставок арендной платы за пользование земельным участком, находящимся в муниципальной собственности, а также изменение поправочных коэффициентов на основании местных нормативных правовых актов, не являются изменением условий договора о размере арендной платы в смысле, придаваемом этому понятию в пункте 3 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Поскольку по условиям вышеназванного договора арендодатель не обязан уведомлять арендатора об изменении размера арендной платы, то суды верно указали, что необходимость согласования мэрии с предпринимателем Овчинниковым В.Е. арендной платы отсутствовала..."

Постановление ФАС Московского округа от 15.10.2009 N КГ-А40/10500-09 по делу N А40-46791/09-6-420

"...В данном случае, судом первой инстанции сделан правильный вывод о том, что в пункте 6 договора N 561 от 01 марта 1997 года стороны согласовали, что изменение арендной платы, выраженное в уведомлении арендодателя, принимается арендатором в качестве обязательства оплачивать арендную плату в том размере, который указал арендодатель.

При этом, как указал суд первой инстанции, порядок расчета арендной платы за пользование объектами культурного наследия, находящимися в собственности города Москвы, утвержден Распоряжением Мэра Москвы N 200/1 от 08.08.1996 г. "О порядке расчета арендной платы за пользование зданиями - памятниками истории и культуры".

Следовательно, ответчик обязал был уплачивать арендные платежи исходя из установленного арендодателем размера, указанного в уведомлениях, которые направлялись арендатору.

При таких обстоятельствах, отклоняются доводы кассационной жалобы о необоснованном перерасчете арендодателем размера арендной платы без согласования с арендатором..."

Постановление ФАС Московского округа от 27.08.2009 N КГ-А41/8217-09 по делу N А41-18403/08

"...Решением Совета депутатов города Королева Московской области от 15.11.2006 г. N 99/14 принята новая редакция приложения N 1 к решению Совета депутатов от 24.11.2004 г. N 76/451 "Коэффициенты, учитывающие местоположение земельного участка на территории муниципального образования "Город Королев Московской области", установившая для земельных участков, находящихся в аренде у ответчика коэффициент местоположения, равный 1,2.

Таким образом, применение Комитетом имущественных отношений Администрации города Королева Московской области коэффициента местоположения, равного 1,2 при исчислении размера арендной платы с 01.01.2007 г. по договору аренды N 129 от 01.07.1994 г. соответствует положениям Закона Московской области "О регулировании земельных отношений в Московской области" от 07.06.1996 г. N 23/96-ОЗ и вышеуказанного решения представительного органа местного самоуправления, в связи с чем судом кассационной инстанции отклоняется ввиду несостоятельности ссылка ОАО "ИПК Машприбор" на необоснованность вывода арбитражного суда апелляционной инстанции о применении Решения Совета депутатов города Королева Московской области от 15.11.2006 г. N 99/14..."

Постановление ФАС Московского округа от 23.03.2006, 16.03.2006 N КГ-А41/1745-06 по делу N А41-К1-7018/04

"...В соответствии со ст. 614 ГК РФ порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. При этом закон не содержит требований к способу указания в договоре размера арендной платы, в связи с чем ее размер может быть определен в договоре как посредством указания фиксированной суммы, так и путем согласования порядка (механизма) его определения.

В вышеуказанных договорах стороны предусмотрели возможность изменения суммы арендной платы в соответствии с распорядительным актом Главы муниципального образования, утвержденного представительным органом.

В этом случае изменение суммы арендной платы не является изменением условий договора аренды о порядке определения размера арендной платы, в связи с чем не требует внесения изменений в договор..."

Постановление ФАС Поволжского округа от 08.07.2009 по делу N А12-18029/2008

"...Пунктом 2.1 предусмотрен механизм определения арендной платы в зависимости от наступления определенных условий, а именно изменения действующих нормативных правовых актов, в соответствии со статьей 65 ЗК РФ, регулирующих порядок определения арендной платы.

Таким образом, стороны согласовали механизм расчета арендной платы, что не является изменением условия договора о размере арендной платы в смысле, придаваемом этому понятию частью 3 статьи 614 ГК РФ.

Суды пришли к правильному выводу, что извещение об изменении арендной платы, направляемое арендодателем арендатору, не подлежит государственной регистрации, так как не меняет условий договора, следовательно, истец должен был платить арендную плату, указанную в таком извещении через 30 дней после его получения (п. 2.1 договора), следовательно, и неосновательного обогащения у ответчиков, не возникало..."

Постановление ФАС Северо-Западного округа от 21.12.2009 по делу N А21-1187/2009

"...Как следует из материалов дела, Управление (арендодатель) и Общество (арендатор) заключили договор от 27.06.2001 N 27 аренды земельного участка площадью 110 000 кв.м, находящегося по адресу: Гвардейский район, пос. Прудное, под карьер сроком на пять лет.

Решением Совета депутатов муниципального образования "Гвардейский район" от 21.06.2008 N 123 утверждено Положение о порядке определения размера арендной платы за землю, условий и сроков ее внесения на территории муниципального образования "Гвардейский район" (далее - Положение).

Согласно Положению с 01.07.2008 изменился порядок расчета размера арендной платы, который зависит от кадастровой стоимости земельного участка и коэффициента, определяемого по виду разрешенного использования, - ставки арендной платы. Данная ставка арендной платы заменяет понятие ставки арендной платы, руб./кв.м, применявшееся до принятия Положения и указанное в заключенных договорах аренды.

Размер арендной платы, рассчитанный в соответствии с новым порядком, увеличился.

Ссылаясь на ненадлежащее исполнение арендатором условий договора по внесению арендной платы за землю, Управление обратилось в арбитражный суд.

Согласно пункту 3 статьи 614 ГК РФ, если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором.

Величина арендной платы по договору от 27.06.2001 N 27 является расчетной и определена на момент его заключения исходя из базовых ставок, устанавливаемых органами местного самоуправления.

Таким образом, стороны согласовали механизм расчета арендной платы в зависимости от изменения действующих нормативных правовых актов, регулирующих порядок определения арендной платы.

В таком случае фактическое изменение размера арендной платы не является изменением условия договора о размере арендной платы в смысле, придаваемом этому понятию пунктом 3 статьи 614 ГК РФ, а представляет собой исполнение согласованного сторонами условия договора аренды.

Суды, дав толкование условиям договора об изменении арендной платы, пришли к выводу о возможности одностороннего изменения ее размера и о том, что увеличение арендной платы связано с принятием Советом депутатов муниципального образования "Гвардейский район" решения от 21.06.2008 N 123, поэтому, установив наличие задолженности, правомерно удовлетворили иск..."

Постановление ФАС Северо-Западного округа от 21.12.2009 по делу N А21-1179/2009

"...Как следует из материалов дела, Управление (арендодатель) и Общество (арендатор) заключили договор от 22.06.2006 N 20060158 аренды находящегося в государственной собственности земельного участка площадью 16 000 кв.м, кадастровый номер 39:02:31 00 05:0019, имеющего адресные ориентиры: Калининградская область, Гвардейский район, пос. Прудное, под производственную базу сроком с 14.06.2006 по 13.06.2055.

В соответствии с пунктом 3.1 договора арендодатель изменяет размеры ставок арендной платы и (или) расчетных коэффициентов по виду использования земель и по категории арендатора на текущий год без перезаключения договора или подписания дополнительного соглашения в централизованном порядке в случае принятия органами местного самоуправления соответствующих нормативных актов (решений Совета депутатов муниципального образования "Гвардейский район"), которые публикуются в районной газете "Наша жизнь".

Решением Совета депутатов муниципального образования "Гвардейский район" от 21.06.2008 N 123 утверждено Положение о порядке определения размера арендной платы за землю, условий и сроков ее внесения на территории муниципального образования "Гвардейский район" (далее - Положение).

Согласно Положению с 01.07.2008 изменился порядок расчета размера арендной платы, который зависит от кадастровой стоимости земельного участка по сведениям государственного земельного кадастра и коэффициента, определяемого по виду разрешенного использования, - ставки арендной платы. Данная ставка арендной платы заменяет понятие ставки арендной платы, руб./кв.м, применявшееся до принятия Положения и указанное в заключенных договорах аренды.

Размер арендной платы, рассчитанный в соответствии с новым порядком, увеличился.

Ссылаясь на ненадлежащее исполнение арендатором условий договора по внесению арендной платы за землю, Управление обратилось в арбитражный суд.

Величина арендной платы по договору от 22.06.2006 N 20060158 является расчетной и определена исходя из базовых ставок, устанавливаемых органами местного самоуправления.

Право арендодателя на одностороннее изменение размера арендной платы и обязанность Общества вносить арендную плату в соответствии с решениями органа местного самоуправления предусмотрены разделом 3 договора.

В данном случае изменение арендной платы связано с принятием Советом депутатов муниципального образования "Гвардейский район" решения от 21.06.2008 N 123, опубликованного в установленном порядке.

В связи с принятием уполномоченным органом нормативно-правового акта, устанавливающего или изменяющего ставки арендной платы на очередной период, у арендатора возникает обязанность вносить арендную плату в определенном таким актом размере.

Суды, приняв во внимание возможность одностороннего изменения арендной платы и то, что увеличение ее размера связано с принятием соответствующего решения уполномоченного органа, а также установив наличие задолженности, правомерно удовлетворили иск..."

Постановление ФАС Северо-Западного округа от 22.04.2008 по делу N А66-2981/2007

"...Как следует из материалов дела, на основании постановления Администрации от 17.06.2004 N 1298 Администрацией (арендодатель) и Обществом (арендатор) заключен договор от 20.12.2004 N 858-1 аренды земельного участка площадью 8 529,7 кв.м, расположенного по адресу: г. Тверь, ул. Луначарского, д. 3-3а, в Заволжском районе, с кадастровым номером 69:40:01 00 181:0017 под общежитие с нежилыми помещениями.

Удовлетворяя требования Администрации, суд исходил из того, что стороны не установили твердый размер арендной платы на весь срок действия договора, а решили руководствоваться при определении арендной платы базовыми ставками арендной платы, которые утверждались нормативными актами органов государственной власти Российской Федерации, решениями Тверской государственной думы..."

Постановление ФАС Северо-Западного округа от 17.04.2008 по делу N А05-7162/2007

"...Как следует из материалов дела, на основании распоряжения первого заместителя мэра города Архангельска от 21.07.1999 N 370/3р Мэрия (арендодатель) и предприниматель Емельянова И.А. (арендатор) заключили договор от 14.09.2001 N 1/567л аренды земельного участка площадью 0,0779 га, расположенного по адресу: г. Архангельск, Ломоносовский территориальный округ, ул. Урицкого, д. 45, корп. 3, для эксплуатации здания автомагазина.

Согласно пункту 5.3 договора размер арендной платы может быть изменен арендодателем при установлении законами Российской Федерации и иными правовыми актами обязательных для сторон изменений ставок земельных платежей, коэффициентов. Подписание дополнительного соглашения не требуется. Арендодатель ежегодно направляет арендатору расчет арендной платы.

...Размер арендной платы за земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности, должен соответствовать обязательным для сторон договора правилам и порядку определения арендной платы за землю согласно нормативно-правовым актам федерального и местного уровня. При изменении этого порядка, влекущего изменение размера арендной платы, арендатор обязан вносить арендную плату в размере, установленном такими актами.

При аренде земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, соответствующие органы исполнительной власти устанавливают базовые размеры арендной платы по видам использования земель и категориям арендаторов..."

Постановление ФАС Северо-Западного округа от 21.02.2008 по делу N А21-6041/2006

"...Сдача имущества в аренду является одним из способов распоряжения собственником своим имуществом. В силу статей 125, 214 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) от имени субъектов Российской Федерации права собственника осуществляют органы в рамках их компетенции, установленной актами, определяющими статус этих органов.

В соответствии со статьей 5 Федерального закона "Об общих принципах организации законодательных (представительных) и исполнительных органов государственной власти субъектов Российской Федерации" к полномочиям законодательного (представительного) органа государственной власти субъекта Российской Федерации отнесено право принятия законов по вопросам установления порядка управления и распоряжения собственностью субъекта Российской Федерации.

Следовательно, законы субъекта Российской Федерации, содержащие нормы права о порядке определения арендной платы за нежилые помещения, арендодателем которых является названный субъект, должны учитываться органом, уполномоченным собственником распоряжаться имуществом субъекта Российской Федерации..."

Постановление ФАС Северо-Западного округа от 06.03.2007 по делу N А56-18671/2006

"...При обосновании размера задолженности по арендной плате, которую ответчик должен был вносить за арендуемое помещение в период с 23.09.2004 по 31.03.2006, КУГИ представил в материалы дела расчет, из которого следует, что величина арендной платы за период с 23.09.2004 по 31.12.2004 определена с применением условной единицы в размере 31,500 руб., а за период с 01.01.2005 по 31.03.2006 в размере 35 руб.

Ответчик с расчетом истца не согласился, указав, что по условиям договора при расчете арендной платы должна применяться условная единица, равная эквиваленту доллара США по курсу Центрального банка Российской Федерации.

Сдача имущества в аренду является одним из способов распоряжения собственником своим имуществом. В силу статей 125, 214 Гражданского кодекса Российской Федерации от имени субъектов Российской Федерации права собственника осуществляют органы в рамках их компетенции, установленной актами, определяющими статус этих органов.

Согласно статье 5 Федерального закона "Об общих принципах организации законодательных (представительных) и исполнительных органов государственной власти субъектов Российской Федерации" к полномочиям законодательного (представительного) органа государственной власти субъекта Российской Федерации отнесено право принятия законов по вопросам установления порядка управления и распоряжения собственностью субъекта Российской Федерации.

Таким образом, Законы Санкт-Петербурга, содержащие нормы права о порядке определения арендной платы за нежилые помещения, арендодателем которых является Санкт-Петербург, не могут не учитываться КУГИ как органом, уполномоченным собственником распоряжаться имуществом Санкт-Петербурга.

Расчет задолженности ответчика по арендным платежам КУГИ произвел, руководствуясь Законом Санкт-Петербурга от 29.11.2004 N 578-81 "О бюджете Санкт-Петербурга на 2005 год", согласно статье 31 которого с 01.01.2005 величина условной единицы, применяемая для расчета арендной платы за нежилые помещения, арендодателем которых является Санкт-Петербург, установлена в размере 35 руб.

Таким образом, величина арендной платы правомерно рассчитана КУГИ с применением установленной названным Законом стоимости условной единицы..."

Постановление ФАС Северо-Западного округа от 22.12.2006 по делу N А52-1834/2006/1

"...Как следует из материалов дела, Комитет (арендодатель) и Общество (арендатор) 15.01.2002 заключили договор N 1039 аренды нежилого здания столовой площадью 441,5 кв.м, расположенного по адресу: г. Псков, ул. Алмазная, д. 7. Срок действия договора с 01.01.2002 по 01.01.2007. Размер платежей и порядок расчетов установлены в разделе 3 договора. Согласно пункту 3.3 договора размер арендной платы может быть увеличен арендодателем в одностороннем порядке путем письменного уведомления арендатора в случае переоценки арендуемого имущества и в других случаях, предусмотренных действующим законодательством, не чаще одного раза в год...

Уведомлениями от 03.02.2003 N 4/к-189, от 09.01.2004 N 2/к-16 и от 27.05.2005 N 1/6-934 арендодатель известил Общество об изменении базовых ставок, применяемых при расчете арендной платы за арендованное нежилое помещение на основании постановлений администрации Псковской области.

Сдача имущества в аренду является одним из способов распоряжения собственником своим имуществом. В силу статей 125, 214 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) от имени субъектов Российской Федерации права собственника осуществляют органы в рамках их компетенции, установленной актами, определяющими статус этих органов.

В соответствии со статьей 5 Федерального закона "Об общих принципах организации законодательных (представительных) и исполнительных органов государственной власти субъектов Российской Федерации" к полномочиям законодательного (представительного) органа государственной власти субъекта Российской Федерации отнесено право принятия законов по вопросам установления порядка управления и распоряжения собственностью субъекта Российской Федерации.

Следовательно, законы субъекта Российской Федерации, содержащие нормы права о порядке определения арендной платы за нежилые помещения, арендодателем которых является названный субъект, не могут не учитываться органом, уполномоченным собственником распоряжаться имуществом субъекта Российской Федерации..."

Постановление ФАС Северо-Западного округа от 22.06.2006 по делу N А56-42573/2005

"...При обосновании размера задолженности по арендной плате, которую ответчик должен был вносить за арендуемое помещение в период с 01.02.2005 по 30.09.2005, КУГИ представил в материалы дела расчет, из которого следует, что величина арендной платы определена с применением условной единицы в размере 35 руб.

Ответчик с расчетом истца не согласился, указав на то, что по условиям договора при расчете арендной платы должна применяться условная единица, равная эквиваленту доллара США по курсу Центрального банка Российской Федерации.

Следовательно, Законы Санкт-Петербурга, содержащие нормы права о порядке определения арендной платы за нежилые помещения, арендодателем которых является Санкт-Петербург, не могут не учитываться КУГИ как органом, уполномоченным собственником распоряжаться имуществом Санкт-Петербурга.

Расчет задолженности ответчика по арендным платежам КУГИ произвел, руководствуясь Законом Санкт-Петербурга от 29.11.2004 N 578-81 "О бюджете Санкт-Петербурга на 2005 год", согласно статье 31 которого с 01.01.2005 величина условной единицы, применяемая для расчета арендной платы за нежилые помещения, арендодателем которых является Санкт-Петербург, установлена в размере 35 руб.

Таким образом, величина арендной платы за период с 01.02.2005 по 30.09.2005 правомерно рассчитана КУГИ с применением установленной названным Законом стоимости условной единицы..."

Постановление ФАС Уральского округа от 02.08.2006 N Ф09-6600/06-С6 по делу N А34-9328/2005

"...В силу п. 1, 3 ст. 614 Гражданского кодекса Российской Федерации порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. Если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон.

Поскольку в п. 2.4 договора аренды от 26.05.1998 N 237 установлено, что размер и сроки арендной платы могут быть пересмотрены в одностороннем порядке без уведомления арендатора в связи с решениями городской Думы, публикуемыми в печати, суды пришли к правильному выводу о том, что стороны при заключении договора согласовали порядок изменения арендодателем размера арендной платы в связи с изменением действующего законодательства.

Использовав предусмотренный п. 2.4 договора порядок изменения размера арендный платы, администрация г. Кургана на основании ст. 21 Закона Российской Федерации "О плате за землю", постановления администрации Курганской области от 21.05.2002 N 223 "Об утверждении базовых размеров арендной платы за участки земель несельскохозяйственного назначения, находящихся в государственной собственности, расположенных на территории Курганской области", решений Курганской городской Думы от 03.09.1997 N 96 и от 01.07.1998 N 117 о внесении изменений по ставкам арендной платы и поправочных коэффициентов за период с 1995 по 2005 годы произвела расчет задолженности ответчика по арендной плате за 2004 - 2005 годы, который проверен и правильно оценен судами первой и апелляционной инстанций как соответствующий действующему законодательству Российской Федерации и Курганской области.

Поскольку ООО "Оптимист" не представило доказательств исполнения обязанности по уплате арендных платежей за названный период, суды правомерно, руководствуясь ст. 614 Гражданского кодекса Российской Федерации и п. 2.1, 2.6 договора, взыскали с ответчика сумму основного долга и пени за просрочку уплаты арендных платежей, уменьшив размер неустойки до 22336 руб. 68 коп. на основании ст. 333 Гражданского кодекса Российской Федерации..."

3.10. Вывод из судебной практики: Введение новой базовой ставки не является корректировкой старой ставки на процент индексации (коэффициент инфляции), следовательно, арендная плата не может изменяться в одностороннем порядке.

Судебная практика:

Примечание: По вопросу о том, что арендная плата может корректироваться на процент индексации арендодателем в одностороннем порядке, см. п. 3.4 настоящего материала.

Постановление ФАС Дальневосточного округа от 12.10.2009 N Ф03-5277/2009 по делу N А73-15092/2008

"...Пунктом 3.1 договора предусмотрено, что арендная плата устанавливается в соответствии с Временным положением, утвержденным постановлением Главы Администрации Хабаровского края от 13.09.1995 N 365 и подлежит безусловному перерасчету на коэффициент инфляции при изменении минимальной заработной платы, а также при изменении коэффициента доходности.

В спорный период размер арендных платежей увеличен в том числе в связи с изменением базовой ставки арендной платы. Расчет произведен на основании постановления Губернатора Хабаровского края от 30.12.2002 N 532, утвердившего Положение о порядке исчисления и уплаты в бюджет арендной платы за пользование находящимися в государственной собственности нежилыми зданиями, сооружениями и отдельными помещениями, расположенными на территории Хабаровского края.

Произведенный ответчиком в связи с указанным актом расчет арендной платы представлялся истцу, который производил оплату арендных платежей в измененном размере.

Истец, полагая, что у Министерства имущественных отношений Хабаровского края за период с января 2006 года по май 2007 года возникло неосновательное обогащение в результате разницы между фактически уплаченной арендной платой и платой, подлежащей перечислению по договору аренды N 448/1196, обратился с настоящим иском в арбитражный суд.

Судами также установлено, что изменения в договор аренды относительно размера платы за пользование имуществом либо изменения порядка ее расчета сторонами надлежащим образом не вносились (статья 164, пункт 1 статьи 452 ГК РФ).

При таких обстоятельствах, апелляционный суд, оценив по правилам статьи 71 АПК РФ представленные в деле доказательства, пришел к правильному выводу о наличии оснований для взыскания неосновательного обогащения с ответчика в виде уплаченной арендной платы в большем размере, чем предусмотрено договором аренды..."

Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 05.03.2009 N Ф04-816/2009(1717-А75-9), Ф04-816/2009(405-А75-9) по делу N А75-388/2008

"...Решением Думы Сургутского района от 18.11.2005 N 377 "О ставках арендной платы за земельные участки" с 01.01.2006 базовые ставки арендной платы земель, расположенных в границах Сургутского района, изменены.

Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Ханты-Мансийского автономного округа от 23.03.2007 по делу N А75-569/2007 положения пункта 2 решения Думы Сургутского района от 18.11.2005 N 377 признаны недействующими.

Согласно правовой позиции, изложенной Высшим Арбитражным Судом Российской Федерации в пункте 11 Информационного письма от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", фактическое изменение размера арендной платы в результате корректировки на процент индексации не является изменением в соответствии с пунктом 3 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации условия договора о размере арендной платы, а представляет собой исполнение данного условия.

Суд кассационной инстанции считает правильным вывод судебных инстанций о том, что расчет арендной платы за период с 01.01.2006 по 22.03.2007 с применением положений решения Думы Сургутского района от 18.11.2005 N 377 "О ставках арендной платы за земельные участки" является неправомерным, поскольку указанным решением установлены новые базовые ставки на землю. При этом судебными инстанции обоснованно отмечено, что в данном случае изменение арендной платы не является корректировкой на процент индексации.

Комитет имущественных и земельных отношений, в нарушении требований статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не представил доказательств заключения с обществом соглашения об изменении размера арендной платы.

Судебные инстанции пришли к верному выводу о том, что начисление арендной платы за период с 01.01.2006 по 22.03.2007 с использованием базового размера, установленного решением Думы Сургутского района от 18.11.2005 N 377, является неправомерным..."

3.11. Вывод из судебной практики: Установление органом местного самоуправления нового механизма расчета арендной платы не является изменением дифференцированных коэффициентов, следовательно, арендная плата не может быть изменена в одностороннем порядке.

Судебная практика:

Постановление ФАС Поволжского округа от 14.10.2009 по делу N А12-9059/2009

"...Арендная плата изменена на основании решения Волгоградской городской Думы от 15.05.2008 N 3/84 "О порядке определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности, и утверждении коэффициентов, применяемых при расчете арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена".

Между тем судом установлено и материалами дела подтверждается, что при заключении договора аренды в расчете арендной платы установлена лишь ставка арендной платы и один повышающий (понижающий) коэффициент к ней.

Поэтому изменение расчета арендной платы, исходя из кадастровой стоимости земельного участка и четырех коэффициентов, не подлежит применению к отношениям по изменению арендной платы в результате ее корректировки в силу пункта 2.7 договора аренды, так как изменения от 09.01.2003, от 21.01.2004, извещения от 08.02.2005, от 12.04.2006 и от 01.07.2008 к договору аренды земельного участка от 01.11.2002 N 4526 являются по существу изменением порядка (способа) расчета арендной платы, в связи с чем подлежали государственной регистрации.

Доказательств государственной регистрации вышеуказанных изменений и извещений к договору сторонами не представлено.

При таких обстоятельствах, судом правильно применены нормы статей 307, 309, 310, 606, 614 ГК Российской Федерации, статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации, на основании которых отклонены требования истца о взыскании задолженности по арендной плате..."

Постановление ФАС Уральского округа от 30.06.2009 N Ф09-4396/09-С6 по делу N А34-5451/2008

"...Согласно п. 2.1 названного договора арендаторы обязались вносить арендную плату за право пользования Участком пропорционально (соразмерно) площади занимаемых каждым из них помещений в жилом доме, расположенном на участке, в размере, определяемом с учетом ежегодно индексируемой ставки земельного налога и дифференцированных коэффициентов, установленных действующим законодательством на территории Курганской области в соответствии с фактическим функциональным использованием помещений.

При этом судами правомерно отклонены ссылки администрации г. Кургана на необходимость применения ответчиком при расчете арендной платы начиная с 2006 года механизмов расчета, установленных Положениями о порядке определения размера арендной платы, утвержденными решениями Курганской городской Думы от 28.02.2006 N 2 и от 06.02.2008 N 22.

Сопоставив механизмы расчета арендной платы, согласованный сторонами в п. 6.1 договора и установленные названными Положениями, суды сделали верный вывод о том, что изменение фактического размера арендной платы в результате применения порядка его расчета, предусмотренного нормативными правовыми актами Курганской городской Думы, является изменением существенного условия договора аренды о размере арендной платы.

Поскольку в соответствии с п. 1 ст. 452 Гражданского кодекса Российской Федерации, п. 5.1 договора аренды земли от 14.10.2004 N 510 соглашения об изменении условия договора о механизме расчета арендной платы сторонами не заключены, суды правомерно признали, что оснований для внесения арендной платы за спорный период в размере, рассчитанном исходя из Положений о порядке определения размера арендной платы, утвержденными решениями Курганской городской Думы от 28.02.2006 N 2 и от 06.02.2008 N 22, у ответчика не имеется, и требование администрации г. Кургана о взыскании задолженности удовлетворению не подлежит.

Судом кассационной инстанции не принимается ссылка заявителя на прекращение действия с 01.01.2006 постановления администрации Курганской области от 21.05.2002 N 223 "Об утверждении базовых размеров арендной платы за участки земель несельскохозяйственного назначения, находящихся в государственной собственности, расположенных на территории г. Кургана", в соответствии с которым установлен механизм расчета арендной платы в договоре аренды от 14.10.2004 N 510, поскольку прекращение действия данного нормативного акта не влечет автоматического прекращения условий названного договора аренды о порядке расчета арендной платы..."

3.12. Вывод из судебной практики: Увеличение арендной платы в связи с проведенной оценкой рыночной стоимости земельного участка не является изменением методики расчета арендной платы, обусловленной нормативными правовыми актами РФ, в связи с чем данное увеличение невозможно без подписания дополнительного соглашения.

Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 03.03.2009 N Ф04-8104/2008(20585-А03-9) по делу N А03-4927/2008-23

"...Судебные инстанции, сославшись на положения статей 22, 65 Земельного кодекса Российской Федерации, пункта 3.6 договора аренды земельного участка, обоснованно указали, что увеличение арендной платы с `01.01.2007 в связи с проведенной оценкой рыночной стоимости земельного участка, не является изменением методики расчета арендной платы, обусловленной нормативными правовыми актами Российской Федерации, и в этой связи, требовалось заключение между сторонами двухстороннего соглашения об изменении арендной платы. Однако такого соглашения стороны не заключили.

При проверке материалов дела не нашли своего подтверждения доводы кассационной жалобы о неправильном применении судами норм материального и норм процессуального права.

Изложенные в кассационной жалобе доводы не опровергают правильность выводов судебных инстанций, а по существу направлены на переоценку доказательств и установленных обстоятельств по делу, в связи с чем, подлежат отклонению..."

3.13. Вывод из судебной практики: Если государственное имущество после прекращения договора аренды не было возвращено, арендатор обязан вносить платежи за его фактическое использование, исходя из ставок, которые действовали в период такого использования (даже если размер ставок не соответствует тому, который был установлен в период действия договора).

Судебная практика:

Постановление ФАС Северо-Западного округа от 21.05.2007 по делу N А05-10158/2006-30

"...Поскольку срок действия договора истек, доказательств, подтверждающих, что арендатор за месяц до окончания срока действия договора направил арендодателю сообщение о своем желании продлить его на новый срок, в деле нет, а Университет направил Банку письмо от 20.12.2005 N 01/3540 о заключении договора на новых условиях, суды правомерно на основании статьи 407 Гражданского кодекса Российской Федерации пришли к выводу, что договор прекратил свое действие в связи с истечением срока, на который был заключен. Арендатор, своевременно не возвративший арендованное имущество, в соответствии со статьей 622 Гражданского кодекса Российской Федерации обязан внести арендную плату за все время просрочки.

Постановлением Архангельского областного Собрания депутатов от 03.03.2005 N 85 внесены изменения в решение Архангельского областного Собрания депутатов от 28.05.1998 N 392 "О порядке определения размера арендной платы за аренду имущества, находящегося в государственной собственности Архангельской области". Поскольку нормативным актом внесены изменения в порядок исчисления арендной платы, в силу пункта 3.2 договора не требовалось заключения дополнительного соглашения об изменении порядка исчисления платы за пользование имуществом.

Производя оплату за пользование имуществом в размере, установленном пунктом 3.1 договора без учета изменения размера арендной платы, произошедшего в связи с применением коэффициента, введенного в действие с 01.01.2006, Банк исполнил обязательства ненадлежащим образом. Статьи 309 и 310 Гражданского кодекса Российской Федерации предусматривают обязанность надлежащего исполнения обязательств и недопустимость одностороннего отказа от исполнения обязательств. При таких обстоятельствах суды правомерно удовлетворили исковые требования, взыскав с Банка в пользу Университета задолженность, составляющую разницу между перечисленными Банком суммами и размером арендной платы, исчисленным с применением коэффициента..."

3.14. Вывод из судебной практики: Не подлежит государственной регистрации изменение арендной платы по договорам, прошедшим госрегистрацию, в связи с увеличением или уменьшением ставок арендной платы либо переменных данных, заложенных в порядке ее определения, а также осуществленное арендодателем в одностороннем порядке согласно п. 3 ст. 614 ГК РФ.

Судебная практика:

Примечание: Договор аренды здания регистрируется как порождаемое данным договором обременение прав арендодателя соответствующими обязательствами. Согласно п. 1 ст. 453 ГК РФ при изменении зарегистрированного договора аренды обязательства сторон сохраняются в измененном виде, что означает изменение зарегистрированного обременения. Учитывая, что соглашение об изменении договора аренды, подлежащего госрегистрации, является его неотъемлемой частью, на практике возникают споры о том, всякое ли дополнительное соглашение к договору аренды, прошедшему госрегистрацию, подлежит такой регистрации.

Из анализа судебной практики можно выделить ряд ситуаций, когда изменение сумм арендной платы за пользование недвижимым имуществом в договорах, прошедших государственную регистрацию, не влечет необходимости государственной регистрации. Такие ситуации складываются, когда арендная плата меняется без внесения поправок в договор аренды. В рассмотренных далее Постановлениях суды пришли к выводу, что дополнительное соглашение об изменении суммы арендной платы в связи с изменением переменных данных, заложенных в порядке ее определения, не подлежит государственной регистрации, поскольку не является изменением договора.

Постановление ФАС Московского округа от 22.06.2006, 27.06.2006 N КГ-А40/5750-06 по делу N А40-58652/05-59-509

"...Довод кассационной жалобы о том, что дополнительное соглашение к договору аренды не зарегистрировано в установленном законом порядке, не может служить основанием к отказу в иске, поскольку положения статьи 614 ГК РФ не запрещают установление в договоре аренды размера арендной платы как посредством фиксированной суммы, так и путем согласования порядка его определения. Судами правомерно указано, что в последнем случае изменение суммы арендной платы не является изменением условий договора аренды о порядке определения размера арендной платы, в связи с чем не требует внесения изменений в договор и их регистрации..."

Постановление ФАС Московского округа от 22.06.2006, 27.06.2006 N КГ-А40/5800-06 по делу N А40-68786/05-82-561

"...Довод кассационной жалобы о том, что дополнительное соглашение к договору аренды не зарегистрировано в установленном законом порядке, не может служить основанием к отказу в иске, поскольку положения статьи 614 ГК РФ не запрещают установление в договоре аренды размера арендной платы как посредством фиксированной суммы, так и путем согласования порядка его определения. Судами правомерно указано, что в последнем случае изменение суммы арендной платы не является изменением условий договора аренды о порядке определения размера арендной платы, в связи с чем не требует внесения изменений в договор и их регистрации..."

Постановление ФАС Московского округа от 16.06.2006 N КГ-А40/5167-06 по делу N А40-68775/05-77-562

"...Доводы кассационной жалобы о том, что дополнительное соглашение к договору аренды не зарегистрировано в установленном законом порядке, не могут служить основанием к отказу в иске, поскольку положения ст. 614 ГК РФ не запрещают установление в договоре аренды размера арендной платы как посредствам фиксированной суммы, так и путем согласования порядка его определения. Судами правомерно указано, что в последнем случае изменение суммы арендной платы не является изменением условий договора аренды о порядке определения размера арендной платы, в связи с чем не требует внесения изменений в договор и их регистрации..."

Постановление ФАС Московского округа от 16.06.2006 N КГ-А40/5071-06 по делу N А40-63577/05-89-594

"...Доводы кассационной жалобы о том, что дополнительное соглашение к договору аренды не зарегистрировано в установленном законом порядке, не могут служить основанием к отказу в иске, поскольку положения ст. 614 ГК РФ не запрещают установление в договоре аренды размера арендной платы как посредством фиксированной суммы, так и путем согласования порядка его определения. Судами правомерно указано, что в последнем случае изменение суммы арендной платы не является изменением условий договора аренды о порядке определения размера арендной платы, в связи с чем не требует внесения изменений в договор и их регистрации..."

Постановление ФАС Московского округа от 16.06.2006 N КГ-А40/5176-06 по делу N А40-68770/05-77-561

"...Доводы кассационной жалобы о том, что дополнительное соглашение к договору аренды не зарегистрировано в установленном законом порядке не могут служить основанием к отказу в иске, поскольку положения ст. 614 ГК РФ не запрещают установление в договоре аренды размера арендной платы как посредствам фиксированной суммы, так и путем согласования порядка его определения. Судами правомерно указано, что в последнем случае изменение суммы арендной платы не является изменением условий договора аренды о порядке определения размера арендной платы, в связи с чем не требует внесения изменений в договор и их регистрации..."

Постановление ФАС Поволжского округа от 25.06.2009 по делу N А12-19056/2008

"...Поскольку стороны предусмотрели, что в соответствии с пунктом 2.8 договора аренды размер ежегодной арендной платы является определяемым и подлежит исчислению в каждом случае централизованного изменения (введения) ставок и (или) коэффициентов к ставкам арендной платы, установленных в Волгограде, а также правового регулирования порядка (способа) определения арендной платы в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации. А арендодатель письменно извещает арендатора о размере арендной платы, предстоящей к оплате. Ответчик исполнил предусмотренные договором обязательства - направил истцу извещение об арендной плате.

Таким образом, в силу статьи 614 ГК РФ оспариваемое извещение от 01.07.2008 не является соглашением об изменении условий договора об изменении арендной платы подлежащее государственной регистрации, в связи с чем заявленные требования необоснованно удовлетворены и извещение от 01.07.2008, которым ответчик уведомил истца о размере арендной платы за землю неправомерно признано незаключенным..."

Постановление ФАС Северо-Западного округа от 19.01.2010 по делу N А21-1181/2009

"...Как следует из материалов дела, Управление (арендодатель) и Общество (арендатор) заключили договор от 16.08.2007 N 20070249 аренды земельного участка (кадастровый номер 39:02:02 00 01:0026) общей площадью 121 826 кв.м, находящегося по адресу: Гвардейский район, пос. Знаменск, ул. Калининградская, в 600 м на северо-восток от дома 13, для добычи песчано-гравийной смеси на месторождении "Знаменское". Договор является одновременно актом приема-передачи участка (пункт 3.3).

Названный договор зарегистрирован в установленном законом порядке 14.12.2007.

Как следует из пункта 3.1 договора, арендодатель изменяет размеры ставок арендной платы и (или) расчетных коэффициентов по виду использования земель и по категории арендатора на текущий год в централизованном порядке путем принятия органами местного самоуправления соответствующих нормативных актов (решений главы муниципального образования "Гвардейский район").

На основании постановления правительства Калининградской области от 29.01.2008 N 21 "О порядке определения размера арендной платы, порядке, условиях и сроках ее внесения за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена" решением Совета депутатов муниципального образования "Гвардейский район" от 21.06.2008 N 123 утверждено Положение "О порядке определения размера арендной платы за землю, условий и сроков ее внесения на территории муниципального образования "Гвардейский район", в соответствии с которым установлена новая методика исчисления арендной платы за землю.

Спорным договором аренды установлены условия о размере арендной платы, основаниях для ее перерасчета и изменении ее размера.

Решение Совета депутатов муниципального образования "Гвардейский район" от 21.06.2008 N 123 опубликовано в официальном издании (газета "Наша жизнь"), что Обществом не оспаривается, в связи с чем арендатор является надлежащим образом извещенным об изменении методики исчисления арендной платы за землю, что соответствует пункту 3.1 спорного договора. С учетом права арендодателя на односторонний пересмотр размера арендной платы в связи с принятием органами местного самоуправления соответствующего нормативного акта, централизованно устанавливающего размеры ставок арендной платы и(или) расчетных коэффициентов по виду использования земель и по категории арендатора, требование Управления о взыскании арендных платежей в заявленном размере обоснованно и правильно удовлетворено судами. В данном случае не требуется заключения между сторонами соглашения о внесении изменений в договор и его государственной регистрации..."

Постановление ФАС Северо-Западного округа от 19.06.2009 по делу N А13-3530/2008

"...Суд кассационной инстанции не находит оснований для удовлетворения кассационной жалобы в силу следующего.

Спорным договором аренды установлены условия о размере арендной платы, основаниях для ее перерасчета и изменении ее размера.

Постановление мэрии города Череповца от 19.02.2004 N 668 опубликовано в официальном печатном издании муниципального образования "Город Череповец", в связи с чем арендатор является надлежащим образом извещенным об изменении базовых ставок и коэффициентов арендной платы за землю, что не противоречит пункту 2.1 спорного договора. С учетом права арендодателя на односторонний пересмотр размера арендной платы в связи с постановлением мэрии города Череповца и городской Думы, централизованно устанавливающими оценочные зоны, размер нормативной цены земли, базовые ставки арендной платы и льготы, требование Комитета о взыскании арендных платежей в заявленном размере обоснованно и правильно удовлетворено судами. В данном случае не требуется заключения между сторонами соглашения о внесении изменений в договор и тем более его государственной регистрации..."

Примечание: В следующих Постановлениях суды пришли к выводу, что изменение арендной платы в порядке, который предусмотрен договором, в связи с изменением ставок, установленных нормативными правовыми актами, не подлежит государственной регистрации, поскольку стороны в этом случае не обязаны подписывать соглашение об изменении договора.

Постановление ФАС Северо-Западного округа от 18.04.2007 по делу N А21-3458/2005

"...Отменяя решение и отказывая в иске, суд апелляционной инстанции указал на то, что поскольку изменения в договор в части увеличения размера арендной платы не прошли государственную регистрацию, то основания для расчета платежей по увеличенной ставке отсутствуют.

Этот вывод апелляционного суда кассационная инстанция считает ошибочным.

Обязанность Общества платить арендную плату, исходя из установленных Федеральным законом "О Федеральном бюджете", другими актами Правительства Российской Федерации, а также локальными нормативными актами муниципального образования ставок арендной платы за землю, предусмотрена условиями договора. Подписания сторонами какого-либо соглашения о внесении изменений в договор аренды в части, касающейся размера арендной платы, не требуется, поскольку в связи с принятием уполномоченными органами нормативно-правовых актов, устанавливающих или изменяющих ставки арендной платы на очередной период, у арендатора возникает обязанность вносить арендную плату в установленном размере..."

Постановление ФАС Уральского округа от 22.05.2007 N Ф09-3724/07-С6 по делу N А60-20933/06-С7

"...При этом суды, принимая во внимание буквальное значение содержащихся в договоре слов и выражений, сопоставляя конкретные условия договора и его смысл в целом с учетом предшествующей договору переписки, взаимоотношений сторон и их последующего поведения (ст. 431 Гражданского кодекса Российской Федерации), правомерно исходили из того, что воля сторон при заключении и исполнении договора аренды была направлена на установление арендной платы в размере, определяемом в соответствии с методиками расчетов на основании постановлений Правительства Свердловской области, вне зависимости от наличия или отсутствия дополнительных соглашений. То есть в договоре сторонами фактически установлен не твердый размер арендной платы, а порядок ее исчисления, что соответствует ст. 614 Гражданского кодекса Российской Федерации. Данное обстоятельство подтверждается, в частности, фактом перечисления ответчиком арендной платы платежными поручениями от 26.11.2004 N 692, от 19.01.2005 N 42, от 28.02.2005 N 129, от 30.03.2005 N 184, от 03.05.2005 N 288, от 04.09.2006 N 572, от 21.07.2006 N 475 с учетом ее нового размера, установленного постановлением Правительства Свердловской области от 31.08.2004 N 818-ПП, при отсутствии дополнительного соглашения об изменении арендной платы.

Учитывая изложенное, суды верно указали, что увеличение ставок арендной платы на основании постановлений Правительства Свердловской области и соответствующее увеличение размера арендной платы по договору аренды от 01.04.2003 N 309 не являются его изменением, требующим государственной регистрации, в связи с чем обоснованно отклонили доводы ответчика и взыскали с последнего задолженность по арендной плате..."

Примечание: В следующем Постановлении суд признал изменение суммы арендной платы по договору аренды недвижимого имущества, осуществленное в порядке п. 3 ст. 614 ГК РФ, не требующим государственной регистрации, поскольку такое изменение является перерасчетом.

Постановление ФАС Московского округа от 30.11.2006, 07.12.2006 N КГ-А40/11725-06 по делу N А40-29898/06-13-178

"...Довод кассационной жалобы о неприменении судом статьи 425 ГК РФ со ссылкой на то, что дополнительные соглашения об изменении размера арендной платы не зарегистрированы в установленном порядке, подлежит отклонению, поскольку фактическое изменение размера арендной платы соглашением сторон в соответствии с пунктом 3.3 договора и в силу пункта 3 статьи 614 ГК РФ представляет собой исполнение условия договора о перерасчете арендной платы в соответствии с постановлениями Правительства Москвы об изменении ставок арендной платы, и не требует государственной регистрации..."

3.15. Вывод из судебной практики: При изменении ставки арендной платы в судебном порядке новая ставка применяется с даты вступления в силу решения суда.

Судебная практика:

Постановление ФАС Дальневосточного округа от 26.12.2008 N Ф03-5819/2008 по делу N А51-6764/20072-232

"...Общество с ограниченной ответственностью "Тимару Эссетс" обратилось в Арбитражный суд Приморского края с иском к закрытому акционерному обществу Акционерная компания "ВостокТрансТорг" об изменении пункта 3.1 договора аренды недвижимого имущества от 02.12.1999 N 02-01408-006-Н-АР-0437-00, изложив его в следующей редакции: "За указанные в пункте 1.1. договора нежилые помещения Арендатор уплачивает арендную плату в размере 210 000 руб., в том числе НДС. Оплата производится ежемесячно до 5 числа месяца, следующего за расчетным. Арендодатель ежемесячно предоставляет Арендатору счета - фактуры", указав, что в измененной сумме оплата за аренду недвижимого имущества должна производиться с 13.03.2007.

Письмом от 13.03.2007 N 11 истец направил в адрес ответчика проект соглашения к договору аренды недвижимого имущества от 02.12.1999 N 02-01408-006-Н-АР-0437-00 о внесении изменений, касающихся наименования и реквизитов Арендодателя, исключения пункта 3.2 договора аренды, а также размера арендной платы и ее увеличения до 210 000 руб. в месяц.

Направив истцу письмо от 03.04.2007 N 25/1-3, ЗАО АК "ВостокТрансТорг" вопрос, касающийся изменения размера арендной платы, оставило без рассмотрения.

ООО "Тимару Эссетс", считая, что ответчик таким образом отказался от внесения изменений в договор аренды недвижимого имущества, обратилось с настоящим иском в арбитражный суд.

Установив, что размер арендной платы по спорному договору не изменялся с 2004 года, арбитражный суд на основании отчета независимого оценщика от 18.05.2007 N 1744, а также представленного истцом расчета себестоимости и окупаемости приобретенных нежилых помещений, счел исковые требования ООО "Тимару Эссетс" подлежащими удовлетворению.

Вместе с тем, изменяя решение суда от 04.06.2008 и распространяя на ответчика обязанность по оплате арендных платежей по новым ставкам с 13.03.2007, апелляционным судом не учтено следующее.

В силу части 3 статьи 453 ГК РФ в случае изменения или расторжения договора обязательства считаются измененными или прекращенными с момента заключения соглашения сторон об изменении или о прекращении договора, если иное не вытекает из соглашения сторон или характера изменения договора, а при изменении или расторжении договора в судебном порядке - с момента вступления в законную силу решения суда об изменении или о расторжении договора.

Поэтому судом первой инстанции правомерно отказано в обязании внести изменения в договор за прошедший период в связи с противоречием данного требования названной норме закона и общим принципам гражданского законодательства..."

3.16. Вывод из судебной практики: Отказ арендатора от изменения размера арендной платы по соглашению сторон в порядке п. 3 ст. 614 ГК РФ не является основанием для расторжения договора по ст. 451 ГК РФ.

Судебная практика:

Постановление ФАС Уральского округа от 06.05.2009 N Ф09-2678/09-С6 по делу N А76-23326/2008-27-247/71

"...Поскольку истец не представил доказательств наличия совокупности обстоятельств, необходимых для расторжения договора на основании ст. 451 Гражданского кодекса Российской Федерации, суды правомерно отказали в удовлетворении исковых требований.

Довод заявителя жалобы о неприменении п. 3 ст. 614 Гражданского кодекса Российской Федерации судом кассационной инстанции отклоняется. Данная норма предусматривает право сторон на изменение размера арендной платы по соглашению сторон, что предполагает их волеизъявление. Отсутствие в договоре условия об ином порядке изменения размера арендной платы и отказ арендатора от изменения условий договора не является существенным изменением обстоятельств по смыслу ст. 451 Гражданского кодекса Российской Федерации..."

3.17. Вывод из судебной практики: Условие договора о пересчете арендной платы в соответствии с ростом инфляции без указания порядка не является согласованным.

Судебная практика:

Постановление ФАС Северо-Западного округа от 15.06.2009 по делу N А56-14245/2008

"...Спорным договором аренды и дополнительным соглашением к нему установлены условия о размере арендной платы, основаниях для ее перерасчета и изменении ее размера, а также условие о ее увеличении с учетом "роста инфляции в РФ (на основании официальных статистических данных)".

В соответствии со статьей 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

По мнению истца, официальным показателем, отражающим инфляцию в целом, является индекс потребительских цен, установленный постановлением Госкомитета Российской Федерации по статистике от 25.03.2002 N 23.

Кассационная инстанция считает правильным вывод судов обеих инстанций о том, что стороны не согласовали порядок пересчета размера арендной платы с учетом уровня инфляции..."

3.18. Вывод из судебной практики: Изменение арендодателем в одностороннем порядке ставок арендной платы на муниципальное имущество в то время, когда договор уже прекратил действие, но арендатор не вернул имущество арендодателю, является основанием для взыскания с арендатора платы за фактическое пользование имуществом по этим новым ставкам.

Судебная практика:

Постановление ФАС Центрального округа от 21.07.2009 по делу N А14-15829-2007/542/13

"...Согласно п. 2.4. Договора изменение размера арендной платы осуществляется Арендодателем в одностороннем порядке в случаях: а) изменения базовой годовой арендной ставки; б) изменения методики расчета арендной платы; в) в других случаях, предусмотренных законодательством РФ и постановлениями Россошанского городского Совета народных депутатов Воронежской области.

Материалами дела подтверждено уведомление Арендатора Арендодателем об изменении размера арендной платы за весь период пользования арендованным имуществом. Возражений на данные уведомления Арендатор не направлял Арендодателю.

...Суд апелляционной инстанции обоснованно указал, что Договор прекратил свое действие с 30.04.2006.

С учетом изложенного, изменение ставок арендной платы в 2007 году, то есть в период, когда Договор уже не действовал, не может свидетельствовать о нарушении Администрацией п. 3 ст. 614 ГК РФ.

Нормами п. 2 ст. 622 ГК РФ установлено, что если Арендатор не возвратил арендованное имущество, либо возвратил его несвоевременно, Арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки.

Другими словами само по себе прекращение договора аренды при условии, что арендованное имущество не возвращено или возвращено Арендодателю несвоевременно не влечет прекращения обязательства по внесению арендной платы.

С учетом изложенного, арендодатель правомерно как в период действия Договора так и после его прекращения, изменял ставку арендной платы и рассчитывал ее размер исходя из условий Договора и с применением нормативных положений, установленных для расчета ставки арендной платы в г. Россошь за нежилые муниципальные помещения..."