- •Путеводитель по судебной практике: аренда. Общие положения
- •Глава 34. Аренда
- •§ 1. Общие положения об аренде
- •1. Последствия непривлечения оценщика при заключении договора аренды государственного (муниципального) имущества
- •2. Акт органа государственной власти (местного самоуправления) как основание для возникновения арендных правоотношений
- •3. Акт органа государственной власти (местного самоуправления) как основание для прекращения договора аренды
- •4. Ограничение прав арендатора на плоды, продукцию и доходы от использования арендованного имущества
- •5. Квалификация сделки как договора аренды
- •6. Приобретение права аренды у арендодателя при заключении договора
- •1. Предоставление одного и того же имущества в аренду одновременно нескольким лицам
- •2. Передача объекта аренды до государственной регистрации договора третьему лицу по другому договору
- •3. Возможность заключения нового договора аренды при наличии между сторонами действующего договора на тот же объект аренды
- •4. Возможность заключения договора аренды земельного участка, на котором расположены объекты недвижимого имущества, находящиеся в собственности третьих лиц
- •5. Последствия расхождения характеристик объекта аренды, согласованных в договоре, с характеристиками фактически переданного в аренду объекта
- •6. Последствия расхождения описаний объекта в договоре аренды и документах учета
- •7. Реальное исполнение договора аренды как фактор, влияющий на его судьбу
- •8. Документы, в которых может содержаться условие о предмете договора аренды
- •9. Последствия указания в договоре только площади передаваемых в аренду помещений и адреса объекта аренды
- •10. Условие о площади объекта аренды
- •11. Последствия заключения договора аренды земельного участка с нарушением установленного порядка индивидуализации
- •12. Сдача в аренду объекта незавершенного строительства
- •13. Вновь созданное недвижимое имущество, которое не прошло государственную регистрацию, как объект договора аренды
- •14. Доля в праве аренды или доля в имуществе без выделения в натуре как объекты аренды
- •15. Часть помещения как объект аренды
- •16. Аренда неделимого земельного участка, на котором расположено здание, принадлежащее нескольким лицам
- •17. Передача в аренду конструктивных элементов имущества
- •18. Определение предмета предварительного договора аренды
- •1. Недействительность договора аренды, заключенного публично-правовым образованием в отношении имущества, которое является собственностью другого публично-правового образования
- •2. Сдача в аренду имущества, переданного в оперативное управление (хозяйственное ведение)
- •3. Правомочия собственника имущества, переданного в оперативное управление (хозяйственное ведение), при сдаче его в аренду
- •4. Передача в аренду имущества, полученного по договору безвозмездного пользования (договору ссуды)
- •5. Способы выражения согласия собственника арендуемого имущества на заключение договора аренды
- •6. Заключение и расторжение договора аренды имущества, находящегося в долевой собственности
- •7. Недействительность договора аренды недвижимого имущества, права на которое не зарегистрированы в егрп
- •9. Действительность предварительного договора аренды, на момент заключения которого арендодатель по основному договору не является собственником объекта аренды
- •1. Государственная регистрация договора аренды здания или сооружения, заключенного на срок с 1-го числа какого-либо месяца текущего года по 30-е (31-е) число предыдущего месяца следующего года
- •2. Договоры аренды зданий или сооружений, не подлежащие государственной регистрации
- •3. Государственная регистрация соглашения о перенайме к договору аренды, подлежащему государственной регистрации
- •4. Случаи, когда дополнительные соглашения к договору аренды, требующему госрегистрации, не подлежат государственной регистрации
- •5. Государственная регистрация дополнительного соглашения об изменении размера арендной платы и сроков ее внесения
- •6. Государственная регистрация дополнительного соглашения, продляющего срок договора аренды
- •7. Государственная регистрация возобновления договора аренды на неопределенный срок
- •8. Государственная регистрация дополнительного соглашения о выкупе арендуемого имущества
- •9. Сроки регистрации договора аренды
- •10. Последствия отсутствия государственной регистрации договора аренды, подлежащего такой регистрации
- •11. Пользование арендованным муниципальным имуществом с момента его передачи до государственной регистрации договора аренды
- •12. Государственная регистрация прекращения договора аренды
- •13. Уклонение от государственной регистрации договора аренды
- •1. Начало течения срока действия договора аренды
- •2. Согласование срока договора аренды
- •3. Последствия несогласования срока договора аренды
- •4. Продление срока действия договора органом местного самоуправления
- •5. Отказ арендодателя от договора аренды
- •6. Случаи ограничения права арендодателя на отказ от договора аренды, заключенного на неопределенный срок
- •7. Отказ от договора аренды земельного участка, заключенного на неопределенный срок, если на участке находится недвижимость арендатора
- •8. Уведомление о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок
- •9. Содержание уведомления о прекращении договора аренды
- •10. Срок, по истечении которого прекращается договор аренды при получении уведомления арендодателя
- •11. Обжалование уведомления о прекращении договора аренды государственного или муниципального имущества
- •12. Надлежащие адреса для направления уведомлений о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок
- •1. Уплата арендной платы при передаче арендодателем имущества без необходимых документов
- •2. Передача арендодателем имущества в состоянии, не соответствующем его назначению
- •3. Фактическое использование не переданного по акту передачи объекта аренды
- •4. Момент возникновения права арендатора на защиту арендуемого имущества от притязаний третьих лиц
- •5. Акт передачи арендуемого имущества без печати арендодателя как доказательство передачи этого имущества
- •6. Свидетельские показания как доказательства в спорах, связанных с арендными отношениями
- •7. Акт органа государственной власти как доказательство предоставления имущества арендатору
- •1. Невозможность использования имущества по назначению как недостаток, препятствующий пользованию арендованным имуществом
- •2. Капитальный ремонт как недостаток, не препятствующий использованию арендованного имущества
- •3. Уведомление арендодателя о недостатках арендованного имущества как обязательное условие реализации арендатором прав, возникающих при обнаружении таких недостатков
- •4. Согласие арендодателя на устранение арендатором недостатков арендованного имущества
- •5. Последствия передачи имущества, недостатки которого на момент приемки арендатору известны
- •1. Виды арендной платы и способы ее определения
- •2. Момент возникновения и прекращения обязанности по внесению арендной платы
- •3. Изменение сумм арендной платы
- •4. Предоставление скидок и льгот по внесению арендных платежей
- •5. Обстоятельства, не освобождающие арендатора от внесения арендной платы
- •6. Обстоятельства, при которых арендатор может не вносить арендную плату в полном объеме
- •7. Обстоятельства, при которых арендодатель вправе требовать досрочного внесения арендной платы
- •8. Внесение арендной платы при неиспользовании имущества или наличии в нем недостатков
- •9. Зачет арендной платы и затрат на содержание имущества
- •10. Неосновательное обогащение, возникшее в связи с использованием имущества или получением арендных платежей по недействительному или незаключенному договору
- •11. Размер неосновательного обогащения при незаключенности (недействительности) договора аренды
- •12. Неосновательное обогащение при использовании меньшей площади помещений, чем указано в договоре аренды
- •13. Право собственника, передавшего имущество унитарному предприятию, на взыскание неосновательного обогащения с лица, которое без основания использовало имущество
- •1. Применение правил о договорах аренды к отношениям по договорам субаренды
- •2. Соотношение норм Гражданского кодекса рф и Земельного кодекса рф о согласовании с арендодателем реализации прав арендатора земельного участка, предусмотренных п. 2 ст. 615 гк рф
- •3. Применение положений о субаренде к отношениям, возникающим при фактическом предоставлении арендатором арендуемого имущества в пользование третьим лицам
- •4. Передача субарендованного имущества во вторичную субаренду
- •5. Право арендатора на возобновление договора субаренды в пределах срока аренды без получения дополнительного разрешения арендодателя
- •6. Неосновательное обогащение при недействительности договора субаренды, заключенного без согласия собственника (арендодателя) имущества
- •7. Последствия заключения договора субаренды на срок, превышающий срок договора аренды
- •8. Применение положений гл. 24 гк рф о перемене лиц в обязательстве при перенайме арендованного имущества
- •9. Последствия заключения договора передачи прав и обязанностей по договору аренды другому лицу (перенайма) без согласия арендодателя
- •10. Соотношение положений п. 2 ст. 615 гк рф и Федерального закона от 26.07.2006 n 135-фз "о защите конкуренции" при передаче арендатором прав на государственное или муниципальное имущество
- •1. Влияние проведения капитального ремонта на право арендатора владеть и пользоваться арендованным имуществом
- •2. Соотношение понятий "капитальный ремонт" и "неотделимые улучшения"
- •3. Бремя расходов при проведении арендатором капитального ремонта
- •4. Виды работ, относящиеся к капитальному или к текущему ремонту
- •5. Условия возникновения у арендатора права на проведение капитального ремонта
- •6. Порядок реализации арендатором права на проведение капитального ремонта и возмещения арендодателем его стоимости
- •7. Документы, которые могут являться доказательствами понесенных арендатором расходов на капремонт
- •8. Отмена обязанности арендодателя возместить расходы арендатора на капитальный ремонт
- •9. Возмещение арендатору расходов на капремонт, согласованных с арендодателем, после прекращения действия договора
- •10. Расходы арендатора на содержание недвижимости
- •11. Последствия неисполнения арендатором обязанности по поддержанию арендованного имущества в исправном состоянии
- •1. Отношения сторон договора при смене арендодателя и связанные с этим последствия
- •2. Изменение условий договора аренды в связи со сменой арендодателя
- •3. Возможность применения ст. 617 гк рф при реорганизации или ликвидации арендодателя - юридического лица
- •1. Влияние основания досрочного прекращения договора аренды на применение норм ст. 618 Гражданского кодекса рф
- •2. Ограничение прав субарендатора на заключение договора аренды
- •3. Привлечение субарендатора к делу о расторжении договора аренды
- •4. Правовые последствия признания договора аренды незаключенным для договора субаренды
- •5. Истребование имущества у субарендатора при досрочном прекращении договора аренды
- •1. Надлежащее исполнение обязанности арендодателя в рамках ст. 619 гк рф по направлению письменного предупреждения о необходимости исполнения арендатором обязательства
- •2. Примеры разумного срока для погашения задолженности по внесению арендных платежей
- •3. Обоснование существенности нарушений арендатора
- •4. Случаи, когда неисполнение обязанностей арендатором не влечет расторжения договора
- •5. Случаи, когда неисполнение обязанностей арендатором влечет расторжение договора
- •6. Погашение арендатором задолженности до принятия решения по делу как основание для отказа в расторжении договора
- •7. Исполнение нарушенного условия договора до принятия решения по делу как основание для отказа в расторжении договора
- •8. Исполнение нарушенного условия договора после вынесения судебного решения как основание для отмены решения о расторжении договора
- •10. Необходимость и основания обращения в суд для расторжения договора аренды по требованию арендодателя
- •12. Расторжение договора аренды, заключенного на неопределенный срок, по основаниям, предусмотренным ст. 619 гк рф
- •1. Применение норм ст. 620 гк рф к отношениям между арендатором и субарендатором
- •2. Возможность расторжения договора аренды по ст. 620 гк рф по основаниям, не указанным в данной статье
- •3. Обстоятельства, лишающие арендатора права на досрочное расторжение договора
- •1. Ограничения преимущественного права на заключение договора на новый срок
- •2. Последствия нарушения преимущественного права на заключение договора на новый срок
- •3. Уведомление арендодателя о желании заключить договор на новый срок
- •4. Возобновление договора аренды на тот же срок
- •5. Препятствия для возобновления договора аренды на неопределенный срок
- •6. Условие договора аренды об обязательной пролонгации
- •7. Отказ балансодержателя от продления договора аренды
- •8. Отказ арендодателя от возобновления договора аренды как злоупотребление правом
- •9. Применение условий прежнего (ранее действующего) договора при возобновлении его на новый или на неопределенный срок
- •10. Возможность применения положений ст. 621 гк рф к договору безвозмездного пользования по аналогии
- •1. Обязанность арендатора освободить и возвратить арендодателю арендуемое имущество в связи с прекращением договора аренды
- •2. Доказательства исполнения обязанности арендатора по возврату арендуемого имущества в связи с прекращением действия договора
- •3. Взыскание арендной платы за несвоевременное возвращение арендуемого имущества
- •4. Взыскание штрафных санкций по договору аренды за несвоевременный возврат арендуемого имущества
- •5. Договорное последствие неисполнения арендатором обязательства по возврату арендованного имущества
- •6. Место исполнения обязательства по возврату арендованного имущества
- •7. Неисполнение арендатором обязанности по возврату арендуемого имущества в первоначальном состоянии
- •8. Последствия неисполнения обязанности арендатора вернуть имущество в первоначальном состоянии
- •9. Основания, при которых ст. 622 гк рф не применяется
- •10. Возврат арендованного имущества в случае прекращения договора аренды или признания его незаключенным
- •11. Истребование имущества, находящегося у арендодателя на праве хозяйственного ведения
- •12. Возмещение убытков, причиненных арендодателю в результате неисполнения арендатором обязанности по возврату арендованного имущества
- •1. Применение п. 2 ст. 623 гк рф к отношениям по безвозмездному пользованию имуществом по аналогии закона
- •2. Применение положений ст. 623 гк рф при незаключенности или недействительности договора аренды
- •3. Возмещение стоимости неотделимых улучшений после смены собственника арендованного имущества
- •1. Распространение норм о договоре купли-продажи на договор аренды с правом последующего выкупа имущества арендатором
- •2. Условия, при которых правовые основания для выкупа арендуемого имущества отсутствуют
- •3. Существенные условия договора аренды с правом выкупа
- •4. Необходимость выделения выкупной цены в договоре аренды с правом выкупа
- •5. Переход права собственности по договору аренды с условием о выкупе имущества
3. Правомочия собственника имущества, переданного в оперативное управление (хозяйственное ведение), при сдаче его в аренду
В ГК РФ нет прямого ответа на вопрос, вправе ли собственник имущества, переданного в хозяйственное ведение (оперативное управление), самостоятельно распоряжаться им, в том числе сдавать его в аренду.
Суды по-разному подходят к решению вопроса о том, вправе ли собственник имущества, переданного в оперативное управление (хозяйственное ведение), самостоятельно сдавать его в аренду без изъятия из права хозяйственного ведения (оперативного управления).
Большинство судов придерживается позиции Пленума ВАС РФ, изложенной в Постановлении от 22.06.2006 N 21 "О некоторых вопросах практики рассмотрения арбитражными судами споров с участием государственных и муниципальных учреждений, связанных с применением статьи 120 Гражданского кодекса Российской Федерации" (п. 9), в соответствии с которой собственник имущества, переданного в оперативное управление (хозяйственное ведение), не вправе самостоятельно сдавать его в аренду без изъятия из права хозяйственного ведения (оперативного управления) независимо от согласия субъекта, обладающего таким правом, на заключение договора.
Также в судебной практике возникает вопрос: влияет ли на заключенный договор аренды тот факт, что имущество, переданное муниципальным образованием в аренду, впоследствии передано в хозяйственное ведение?
3.1. Вывод из судебной практики: Наличие у собственника имущества, переданного в хозяйственное ведение (оперативное управление), права самостоятельно сдавать его в аренду оценивается судами по-разному.
Позиция 1. Собственник имущества, переданного в хозяйственное ведение (оперативное управление), не вправе самостоятельно сдавать его в аренду без изъятия из права хозяйственного ведения (оперативного управления) независимо от наличия или отсутствия согласия субъекта, обладающего таким правом, на заключение договора.
КонсультантПлюс: примечание.
См.: Пункт 9 Постановления Пленума ВАС РФ от 22.06.2006 N 21 "О некоторых вопросах практики рассмотрения арбитражными судами споров с участием государственных и муниципальных учреждений, связанных с применением статьи 120 Гражданского кодекса Российской Федерации".
Судебная практика:
Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 26.10.2007 N А10-1053/07-Ф02-8004/07 по делу N А10-1053/07
"...Пленум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в пункте 9 Постановления от 22 июня 2006 года N 21 (в редакции Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 19 апреля 2007 года N 23) разъяснил, что собственник, передав учреждению имущество на праве оперативного управления, не вправе распоряжаться таким имуществом независимо от наличия или отсутствия на то согласия учреждения.
В то же время согласно пункту 1 статьи 296 Гражданского кодекса Российской Федерации учреждение, за которым имущество закреплено на праве оперативного управления, владеет, пользуется, распоряжается этим имуществом в пределах, установленных законом, в соответствии с целями своей деятельности, заданиями собственника данного имущества и назначением этого имущества.
Поэтому суду следует учитывать, что в случаях, когда распоряжение соответствующим имуществом путем его передачи в арендное пользование осуществляется в целях обеспечения более эффективной организации основной деятельности учреждения, для которой оно создано (в частности, обслуживания его работников и (или) посетителей), рационального использования такого имущества, указанное распоряжение может быть осуществлено учреждением с согласия собственника.
Исходя из указанных разъяснений, собственник, передав учреждению имущество на праве оперативного управления, не вправе распоряжаться таким имуществом независимо от наличия или отсутствия на то согласия учреждения; учреждение вправе сдавать в аренду имущество, но при соблюдении определенных условий..."
Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 19.02.2009 N Ф04-972/2009(772-А27-9)
"...Комитет по управлению госимуществом Кемеровской области согласно договору от 15.12.1998 N 152 закрепил за ГУ "Кемеровский областной учебно-курсовой комбинат автомобильного транспорта" на праве оперативного управления движимое и недвижимое имущество, отраженное на балансе предприятия на 01.10.1998, расположенное по адресу: г. Кемерово, пр. Кузнецкий, 19.
Впоследствии ГУ "Кемеровский областной учебно-курсовой комбинат автомобильного транспорта" было выдано свидетельство о внесении в реестр федерального имущества за N 010134 имущества, закрепленного на праве оперативного управления.
Из пункта 6.6. Устава учреждения, пункта 3.3. Устава учреждения (в новой редакции от 08.06.2006) следует, что учреждение вправе сдавать в аренду помещения и транспортные средства в порядке, установленном законодательством Российской Федерации.
На основании изложенных обстоятельств, суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что ФГУ "Кемеровский областной учебно-курсовой комбинат автомобильного транспорта" вправе самостоятельно сдавать переданное ему в оперативное управление имущество в аренду.
Данный вывод подтверждается позицией Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в пункте 9 постановления Пленума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 22.06.2006 N 21 "О некоторых вопросах практики рассмотрения арбитражными судами споров с участием государственных и муниципальных учреждений, связанных с применением статьи 120 Гражданского кодекса Российской Федерации", в соответствии с которой собственник имущества учреждения может распорядиться по своему усмотрению только изъятым излишним, неиспользуемым либо используемым не по назначению имуществом. Поэтому собственник, передав учреждению имущество на праве оперативного управления, не вправе распоряжаться таким имуществом независимо от наличия или отсутствия согласия учреждения.
ТУ ФАУГИ не представило доказательств изъятия спорного имущества в соответствии с положениями пункта 2 статьи 296 Гражданского кодекса Российской Федерации.
При таких обстоятельствах, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что ТУ ФАУГИ не вправе распоряжаться указанным имуществом, заключая договор аренды от 13.02.2006 N 3-02-Ф/06..."
Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 20.05.2008 N Ф04-2970/2008(4955-А45-13) по делу N А45-13495/2006-37/425
"...Принимая постановление об отказе в удовлетворении иска, апелляционный суд обоснованно исходил из положений гражданского законодательства, регламентирующих вопросы распоряжения имуществом, переданным собственником учреждению в оперативное управление, с учетом позиции, изложенной в пункте 9 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22.06.2006 N 21 "О некоторых вопросах практики рассмотрения арбитражными судами споров с участием государственных и муниципальных учреждений, связанных с применением статьи 120 Гражданского кодекса Российской Федерации" (в редакции Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 19.04.2007 N 23).
В соответствии со статьей 608 Гражданского кодекса право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.
Согласно пункту 1 статьи 120 Гражданского кодекса права учреждения на закрепленное за ним имущество определяются в соответствии со статьями 296, 298 Кодекса. При этом собственник имущества учреждения может распорядиться по своему усмотрению только изъятым излишним, неиспользуемым либо используемым не по назначению имуществом.
Поэтому собственник, передав учреждению имущество на праве оперативного управления, не вправе распоряжаться таким имуществом независимо от наличия или отсутствия согласия учреждения..."
Постановление ФАС Поволжского округа от 10.07.2009 по делу N А06-4680/2008
"...Оценивая спорные правоотношения, судебные инстанции правомерно исходили из того, что согласно условий договоров срок аренды определен до 20.10.2007, однако до истечения указанного срока (07.10.2007), казенное предприятие уведомило арендатора о несогласии продления арендных отношений вследствие необходимости использования объектов для собственных целей.
Из анализа указанных норм собственник, передав учреждению, имущество на праве оперативного управления не вправе распоряжаться таким имуществом независимо от наличия или отсутствия согласия учреждения, при этом учреждение управляет, владеет, пользуется и распоряжается этим имуществом в порядке установленном законом, в соответствии с целями своей деятельности, заданием собственника..."
Постановление ФАС Поволжского округа от 16.03.2009 по делу N А72-4278/2008
"...Как следует из материалов дела и установлено судом, 13.06.2000 между Комитетом по управлению имуществом г. Ульяновска (арендодатель) и индивидуальным предпринимателем Фартуковым Алексеем Анатольевичем (арендатор) был подписан договор аренды муниципального нежилого помещения N 4645, в соответствии с которым арендодатель обязался предоставить арендатору нежилое помещение общей площадью 87 кв. м., расположенное по адресу: г. Ульяновск, ул. Полбина, д. 21 для использования под торговую точку для реализации автозапчастей.
Согласно договору N 198 от 17.11.1995 здание (в котором ответчику предоставлены в аренду нежилые помещения), расположенное по адресу: г. Ульяновск, ул. Полбина, 21, закреплено за третьим лицом на праве оперативного управления и находится на его балансе.
Дополнительным соглашением от 10.06.2008 в преамбулу договора аренды муниципального нежилого помещения N 4645 от 13.06.2000 внесены изменения в отношении арендодателя, которым стало муниципальное образовательное учреждение "Межшкольный учебный комбинат N 1".
Собственник, передав учреждению имущество на праве оперативного управления, не вправе распоряжаться таким имуществом независимо от наличия или отсутствия согласия учреждения.
В связи с тем, что в материалах дела отсутствуют доказательства правомерного изъятия спорного имущества из оперативного управления третьего лица, судебной коллегией признается обоснованным и законным вывод суда первой инстанции о том, что истец не вправе был сдавать указанное недвижимое имущество в аренду.
При данных обстоятельствах и с учетом вышеуказанных нормативно-правовых актов договор аренды N 4645 от 13.06.2000 правомерно признан ничтожной сделкой, не влекущей в силу статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации правовых последствий с момента совершения..."
Постановление ФАС Уральского округа от 25.06.2007 N Ф09-4742/07-С6
"...В силу ст. 296 Гражданского кодекса Российской Федерации учреждение, за которым имущество закреплено на праве оперативного управления, владеет, пользуется и распоряжается этим имуществом в пределах, установленных законом, в соответствии с целями своей деятельности, заданиями собственника этого имущества и назначением этого имущества. При этом собственник имущества, закрепленного за учреждением, вправе распорядиться по своему усмотрению только изъятым излишним, неиспользуемым либо используемым не по назначению имуществом.
Из анализа названных норм следует, что собственник, передав учреждению имущество на праве оперативного управления, не вправе без предварительного изъятия распоряжаться таким имуществом независимо от наличия или отсутствия согласия учреждения.
Данная правовая позиция содержится в п. 9 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22.06.2006 N 21 "О некоторых вопросах практики рассмотрения арбитражными судами споров с участием государственных и муниципальных учреждений, связанных с применением ст. 120 Гражданского кодекса Российской Федерации"..."
Постановление ФАС Центрального округа от 21.12.2009 по делу N А62-576/2009
"...Как установлено судебными инстанциями и усматривается из материалов дела, нежилое помещение, являющееся предметом договора аренды N 046-ОБ от 01.02.2007, принадлежит на праве оперативного управления Смоленскому областному государственному образовательному учреждению начального профессионального образования "Профессиональное училище N 4".
Согласно п. 1 ст. 120 Гражданского кодекса РФ права учреждения на закрепленное за ним имущество определяются в соответствии со статьями 296, 298 Гражданского кодекса РФ.
В соответствии с п. 1 ст. 296 Гражданского кодекса РФ (в редакции действовавшей на момент заключения договора аренды от 01.02.2007) учреждение в отношении закрепленного за ним имущества осуществляет в пределах, установленных законом, в соответствии с целями своей деятельности, заданиями собственника и назначением имущества права владения, пользования и распоряжения им.
При этом в силу п. 2 ст. 296 Гражданского кодекса РФ собственник имущества, закрепленного за учреждением, вправе изъять излишнее, неиспользуемое либо используемое не по назначению имущество и распорядиться им по своему усмотрению.
Согласно разъяснениям, содержащимся в п. 9 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 22.06.2006 N 21 "О некоторых вопросах практики рассмотрения арбитражными судами споров с участием государственных и муниципальных учреждений, связанных с применением ст. 120 Гражданского кодекса Российской Федерации" собственник, передав учреждению имущество на праве оперативного управления, не вправе распоряжаться таким имуществом независимо от наличия или отсутствия согласия учреждения.
При таких обстоятельствах судебная коллегия полагает, что суд первой инстанции обоснованно указал на то, что Департамент имущественных и земельных отношений Смоленской области не имел полномочий на распоряжение спорным имуществом путем передачи его в аренду..."
Позиция 2. Собственник имущества, которое передано в хозяйственное ведение (оперативное управление), вправе самостоятельно сдавать его в аренду без изъятия из права хозяйственного ведения (оперативного управления), независимо от того, дал ли субъект, обладающий таким правом, согласие на заключение договора, если имущество использовалось не по назначению.
Судебная практика:
Примечание: Согласно позиции Пленума ВАС РФ, выраженной в Постановлении от 22.06.2006 N 21 (ред. от 19.04.2007) "О некоторых вопросах практики рассмотрения арбитражными судами споров с участием государственных и муниципальных учреждений, связанных с применением статьи 120 Гражданского кодекса Российской Федерации" (п. 9), собственник, передав учреждению имущество на праве оперативного управления, не может им распоряжаться (в том числе сдавать в аренду) независимо от согласия учреждения. Таким образом, данный подход противоречит позиции Пленума ВАС РФ.
Постановление ФАС Северо-Западного округа от 22.02.2006 N А05-11692/2005-32
"...Как усматривается из материалов дела и установлено судом, здание, расположенное по адресу: Архангельская область, поселок Коноша, улица Садовая, дом 1А, во исполнение постановления главы МО "Коношский район" от 17.05.2003 N 260 по акту приема-передачи передано Школе в оперативное управление.
В соответствии со статьей 608 Гражданского кодекса Российской Федерации право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.
Согласно пункту 11 статьи 39 Федерального закона от 10.07.92 N 3266-1 "Об образовании" образовательное учреждение вправе выступать в качестве арендатора и арендодателя имущества.
В силу прямого указания Закона в качестве арендодателя имущества, закрепленного за образовательным учреждением на праве оперативного управления, могло выступать само учреждение.
Однако это не означает, что собственник не может сдать в аренду имущество учреждения, находящееся в его оперативном управлении.
Суд, сославшись на пункт 2 статьи 296 Гражданского кодекса Российской Федерации, в соответствии с которым собственник имущества, закрепленного за учреждением, вправе изъять излишнее, неиспользуемое либо используемое не по назначению имущество и распорядиться им по своему усмотрению, отказал в удовлетворении иска. Судом правомерно установлено, что собственник здания школы вправе был заключить договор аренды спорного имущества, поскольку Школа не использовала по назначению спорное помещение и договором не нарушены ее права и интересы, а также требования закона..."
Позиция 3. Собственник имущества, которое передано в хозяйственное ведение (оперативное управление), вправе самостоятельно сдавать его в аренду без изъятия из права хозяйственного ведения (оперативного управления) с согласия субъекта, обладающего таким правом, на заключение договора.
Судебная практика:
Примечание: Аналогично предыдущему подходу данная позиция противоречит Постановлению Пленума ВАС РФ от 22.06.2006 N 21 (ред. от 19.04.2007) "О некоторых вопросах практики рассмотрения арбитражными судами споров с участием государственных и муниципальных учреждений, связанных с применением статьи 120 Гражданского кодекса Российской Федерации" (п. 9).
Постановление ФАС Уральского округа от 01.08.2007 N Ф09-6106/07-С6
"...В ст. 608 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.
В силу ст. 294 Гражданского кодекса Российской Федерации государственное или муниципальное унитарное предприятие, которому имущество принадлежит на праве хозяйственного ведения, владеет, пользуется и распоряжается этим имуществом в пределах, определяемых в соответствии с названным Кодексом.
Согласно п. 1 ст. 295 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник имущества, находящегося в хозяйственном ведении, в соответствии с законом решает вопросы создания предприятия, определения предмета и целей его деятельности, его реорганизации и ликвидации, назначает директора (руководителя) предприятия, осуществляет контроль за использованием по назначению и сохранностью принадлежащего предприятию имущества. Собственник имеет право на получение части прибыли от использования имущества, находящегося в хозяйственном ведении предприятия.
Пунктом 2 ст. 295 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что предприятие не вправе продавать принадлежащее ему на праве хозяйственного ведения недвижимое имущество, сдавать его в аренду, отдавать в залог, вносить в качестве вклада в уставный (складочный) капитал хозяйственных обществ и товариществ или иным способом распоряжаться этим имуществом без согласия собственника.
Сам факт заключения договора, в котором собственник имущества указан арендодателем, а субъект права хозяйственного ведения - балансодержателем, не свидетельствует о нарушении вещного права предприятия, если из договора следует, что субъект права хозяйственного ведения по существу согласился предоставить собственнику недвижимого имущества полномочия арендодателя, а получение собственником арендных платежей производится по соглашению между собственником и предприятием о распределении доходов от имущества.
Так как предприятие является участником договора от 04.09.2006 N 590/06, следует считать, что оно распорядилось находящимся у него в хозяйственном ведении недвижимым имуществом в соответствии с п. 2 ст. 295 Гражданского кодекса Российской Федерации и выразило, таким образом, необходимое согласие..."
Постановление ФАС Центрального округа от 17.09.2006 N А14-8037-2005/286/30
"...Из содержания п. 2 ст. 296 ГК РФ следует, что собственник имущества вправе с согласия организации, у которой имущество находится в оперативном управлении, сам сдать имущество в аренду..."
3.2. Вывод из судебной практики: Собственник имущества, переданного в оперативное управление, не может обратиться в суд с иском к арендатору с требованием о возврате этого имущества. При этом не имеет значения, имелось ли согласие учреждения на распоряжение имуществом собственником.
Судебная практика:
Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 29.01.2009 N Ф04-7775/2008(17648-А27-12) по делу N А27-4458/2008-1
"...Комитет по управлению государственным имуществом Кемеровской области обратился в Арбитражный суд Кемеровской области с иском... к обществу с ограниченной ответственностью "Производственно-эксплуатационный комплекс "Дороги" (далее - ООО "ПЭК "Дороги") об обязании ответчика возвратить арендованное имущество.
Исковые требования... мотивированы прекращением договора аренды...
Отказывая в удовлетворении иска, суд первой инстанции, применив положения статей 296, 298 Гражданского кодекса Российской Федерации, указал, что поскольку истец не мог отчуждать переданное в оперативное управление имущество, то не вправе требовать его возврата.
Как разъяснено в пункте 9 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 21 от 22.06.2006 "О некоторых вопросах практики рассмотрения арбитражными судами споров с участием государственных и муниципальных учреждений, связанных с применением статьи 120 Гражданского кодекса Российской Федерации", согласно пункту 1 статьи 120 Гражданского кодекса Российской Федерации права учреждения на закрепленное за ним имущество определяются в соответствии со статьями 296, 298 Кодекса. При этом собственник имущества учреждения может распорядиться по своему усмотрению только изъятым излишним, неиспользуемым либо используемым не по назначению имуществом.
Поэтому собственник, передав учреждению имущество на праве оперативного управления, не вправе распоряжаться таким имуществом независимо от наличия или отсутствия согласия учреждения.
Упомянутое в договоре аренды N 17-09-о/06 от 27.09.2006 имущество передано ГУ "Кузбасское ДКХ" в оперативное управление по акту передачи имущества в оперативное управление от 30.12.2003 на основании решения комитета по управлению государственным имуществом Кемеровской области от 21.08.2003 N 3-2/1049. Доказательств изъятия этого имущества из оперативного управления третьего лица истцом не представлено.
При таких обстоятельствах, как верно отметил суд первой инстанции, у комитета по управлению государственным имуществом Кемеровской области не имелось оснований для обращения с данным исковым заявлением..."
3.3. Вывод из судебной практики: С момента госрегистрации права хозяйственного ведения за муниципальным предприятием к нему переходят права арендодателя по договору аренды, заключенному в отношении этого имущества его собственником (муниципальным образованием).
Судебная практика:
Постановление ФАС Северо-Западного округа от 29.07.2009 по делу N А42-4223/2008
"...Между Комитетом и Предприятием 07.09.2005 заключен договор N 986/01 о закреплении муниципального имущества (в том числе, спорного здания) на праве хозяйственного ведения.
Из приведенных положений гражданского законодательства в совокупности следует, что арендодателем имущества, закрепленного за предприятием на праве хозяйственного ведения, вправе выступать это предприятие, а собственник не наделен правом сдавать такое имущество в аренду.
При таких обстоятельствах суды правомерно посчитали, что с момента государственной регистрации за Предприятием права хозяйственного ведения в отношении спорного здания права арендодателя этого имущества перешли к Предприятию..."