7. Недействительность договора аренды недвижимого имущества, права на которое не зарегистрированы в егрп

В силу п. 1 ст. 131 Гражданского кодекса РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре.

Право собственности на недвижимое имущество, которое возникло после 31 января 1998 г., то есть после вступления в силу Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", должно быть зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

7.1. Вывод из судебной практики: Если права на недвижимое имущество не зарегистрированы в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП), то договор аренды такого имущества ничтожен.

Судебная практика:

Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 22.05.2007 N А29-6591/2006-2э

"...В рассматриваемом случае договор аренды заключен после введения в действие Закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", следовательно, до совершения спорной сделки (являющейся и обременением права собственности) истец обязан был зарегистрировать право собственности на конкретное недвижимое имущество.

Однако из представленных в дело документов видно, что в нарушение названной нормы права ЗАО "ПТП" не зарегистрировало в установленном законом порядке право собственности на переданные ответчику по договору от 01.06.2006 N 3 нежилые помещения.

Таким образом, на момент подписания сделки аренды Предприятие не могло выступать в качестве арендодателя. Несоответствие сделки требованиям статьи 608 Гражданского кодекса Российской Федерации влечет ее недействительность в силу статьи 168 этого Кодекса..."

Постановление ФАС Московского округа от 11.12.2009 N КГ-А41/12225-09 по делу N А41-10574/09

"...Решением Арбитражного суда Московской области от 08 июня 2009 года в удовлетворении требований о признании договора аренды от 01.01.2008 г. N 01/08 недействительной сделкой в силу ее мнимости отказано. Требование об обязании ответчика возвратить истцу полученные денежные средства в размере 328 601 руб. 87 коп. удовлетворено по мотивам того, что предметом договора аренды N 01/08 являлся объект недвижимости, права на данный объект не зарегистрированы в установленном законом порядке, в связи с чем договор является ничтожной сделкой по основаниям статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации и не влечет никаких последствий, кроме как последствий ее недействительности.

Постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 17 августа 2009 года решение Арбитражного суда Московской области от 08 июня 2009 года по делу в части обязания ответчика возвратить истцу 328 601 руб. 87 коп. отменено, в удовлетворении иска в этой части отказано. В остальной части решение суда первой инстанции оставлено без изменения. Судебный акт мотивирован выводами об отсутствии правовых оснований для признания оспоренного договора мнимой сделкой в связи с доказанностью обстоятельств ее исполнения и наличием, в указанной связи, у ответчика права на получение возмещения за пользование помещениями.

Как видно из материалов дела, 01 января 2008 года АНО "НОУМЦ "Автопилот" (арендодатель) и НОУ "Мытищинская автошкола Московского областного Совета РОСТО" (арендатор) подписали договор аренды N 01/08. В соответствии с п. п. 1.1., 3.1 и 5.1. договора: ответчик предоставляет, а истец принимает во временное пользование сроком с 01 января 2008 года по 30 ноября 2008 года нежилые помещения площадью 96,3 кв. м, расположенные по адресу: Московская область, г. Мытищи, Олимпийский проспект, владение 43, стр. 1, 2 этаж, офисы. Стоимость арендной платы за весь срок действия договора согласована сторонами в размере 529 650 руб.

Во исполнение условий вышеуказанного договора истец перечислил ответчику 328 601 руб. 87 коп., что подтверждается платежным поручением N 458 от 26.12.08 г. и не оспаривается по делу.

Оценивая представленные в дело доказательства, суды обеих инстанций пришли к обоснованному выводу о том, что имущество, переданное в пользование ответчику, не является объектом недвижимости, поскольку в отношении данного имущества не осуществлена государственная регистрация прав. На основании данных обстоятельств суды пришли к правильному выводу о недействительности договора аренды на основании статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации..."

Примечание: В приведенном ниже Постановлении рассматривалась ситуация, когда стороны в соответствии с предварительным договором обязались заключить договор аренды, но не заключили его. Суд указал, что договор аренды не может быть заключен до государственной регистрации права собственности на объект аренды. При этом в судебном акте прямо не сказано, что в противном случае договор аренды следует считать ничтожным.

Постановление ФАС Поволжского округа от 28.02.2008 N А65-12856/2007-СГ2-20

"...Суд первой инстанции установил, что сторонами 03.04.2006 года заключен предварительный договор, во исполнение которого стороны обязались заключить в будущем договор аренды нежилого помещения в строящемся здании административно-торгового комплекса в г. Набережные Челны, арендодателем по которому должен выступить ответчик. В соответствии с соглашением о задатке, истец обязался уплатить ответчику в качестве задатка 1 862 000 рублей с последующим зачетом этой суммы в счет причитающихся ответчику арендных платежей.

Из текста предварительного договора следует, что стороны обязались заключить краткосрочный договор аренды в случае начала истцом торговой деятельности до даты государственной регистрации основного договора, основной договор аренды на условиях, согласованных сторонами в проекте, прилагаемом к предварительному договору.

Поскольку в силу статьи 608 Гражданского кодекса Российской Федерации право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику, ни основной, ни краткосрочный договор аренды не мог быть заключен до государственной регистрации права собственности ответчика на реконструируемый объект...

Ни краткосрочный (как он поименован в тексте договора), ни основной договор сторонами не был заключен ни в срок, предусмотренный частью 4 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации, ни на момент обращения истца с иском, при этом и оферта на заключение таких договоров не направлялась..."

Постановление ФАС Уральского округа от 07.10.2009 N Ф09-7558/09-С6 по делу N А76-7613/2008-12-445

"...Заявитель полагает, что спорное помещение относится к объектам муниципальной собственности в силу постановления Верховного Совета Российской Федерации от 27.12.1991 N 3020-1 "О разграничении государственной собственности в Российской Федерации на федеральную собственность, государственную собственность республик в составе Российской Федерации, краев, областей, автономной области, автономных округов, городов Москвы и Санкт-Петербурга и муниципальную собственность". В связи с этим спорный объект недвижимости должен рассматриваться как объект муниципальной собственности, независимо от того оформлено ли это право в установленном законом порядке...

В соответствии с положениями, установленными ст. 608 Гражданского кодекса Российской Федерации, право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.

В обоснование своего права на переданное в аренду предпринимателю Косаревой Т.П. имущество комитет по управлению имуществом представил в материалы дела выписку из реестра муниципальной собственности города Челябинска от 21.05.2008 N ОМС/1227 по состоянию на 21.05.2008 и постановление главы г. Челябинска от 12.07.2001 N 836-п, на основании которого в собственность г. Челябинска от филиала Строительное управление N 807 открытого акционерного общества "Свердловскдорстрой" было принято имущество, в том числе жилой фонд общей площадью 18694,7 кв. м, в состав которого включено спорное нежилое помещение. Указанное помещение передано с баланса филиала Строительное управление N 807 открытого акционерного общества "Свердловскдорстрой" в муниципальную собственность г. Челябинска на баланс муниципального унитарного предприятия "Многоотраслевое жилищно-коммунальное объединение" по акту приема-передачи.

Согласно п. 2 ст. 8 Гражданского кодекса Российской Федерации права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав на него, если иное не установлено законом.

Суд апелляционной инстанции на основании исследования материалов установил, что оснований считать право муниципальной собственности на спорное имущество возникшим не имеется, так как доказательств государственной регистрации перехода права собственности к муниципальному образованию "Город Челябинск" на данные помещения не представлено.

Кроме того, суд апелляционной инстанции указал на имеющийся в материалах дела и не оспоренный отказ в государственной регистрации от 10.08.2005 N 5819 права муниципальной собственности на нежилое помещение N 1 (магазин) площадью 163,2 кв. м, расположенное по адресу: г. Челябинск, п. Федоровка, ул. Дубовая, д. 18-а, в связи с тем, что документы, представленные на государственную регистрацию прав, по форме или содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства, а также лицо, выдавшее правоустанавливающий документ, не уполномочено распоряжаться правом на данный объект недвижимого имущества.

При таких обстоятельствах суд апелляционной инстанции признал, что включение помещения в реестр муниципальной собственности не может являться доказательством возникновения у муниципального образования права собственности на него.

С учетом сказанного, суд апелляционной инстанции, руководствуясь ст. 168 Гражданского кодекса Российской Федерации, пришел к выводу о ничтожности договора аренды от 16.02.2006 N 9/7491, указав на отсутствие у комитета по управлению имуществом права распоряжаться имуществом, право муниципальной собственности на которое не возникло..."

Постановление ФАС Уральского округа от 14.01.2009 N Ф09-10100/08-С6 по делу N А60-9270/2008

"...Право хозяйственного ведения или право оперативного управления имуществом, в отношении которого собственником принято решение о закреплении за унитарным предприятием или учреждением, возникает у этого предприятия или учреждения с момента передачи имущества, если иное не установлено законом и иными правовыми актами или решением собственника (п. 1 ст. 299 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии со ст. 4 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственной регистрации подлежат права собственности и другие вещные права на недвижимое имущество и сделки с ним в соответствии со ст. 130, 131, 132 и 164 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Пунктом 2 ст. 8 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что права на недвижимое имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав на него.

Оценив представленные в материалы дела доказательства, суды установили, что на момент заключения договора аренды право хозяйственного ведения предприятия "Почта России" на закрепленное за ним имущество не зарегистрировано в установленном законом порядке, и пришли к обоснованному выводу о том, что предприятие "Почта России" не обладало правом сдачи спорного помещения в аренду.

Таким образом, договор аренды от 01.09.2006 N 1453/14, заключенный между предприятием "Почта России и индивидуальным предпринимателем Сальниковой Е.С., противоречит ст. 608 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Таким образом, установив, что договор аренды заключен в отношении имущества, право хозяйственного ведения на которое за арендодателем в установленном законом порядке не зарегистрировано, а также с нарушением порядка, установленного постановлением Правительства Российской Федерации от 30.06.1998 N 685 (без проведения конкурса), суды правомерно признали договор аренды от 01.09.2006 N 1453/14 недействительным и применили последствия недействительности ничтожной сделки, обязав арендатора возвратить спорное помещение..."

Постановление ФАС Уральского округа от 06.09.2006 N Ф09-6063/06-С4

"...Кроме того, в соответствии со ст. 608 Гражданского кодекса Российской Федерации право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику, а также лицам, управомоченным законом или собственником сдавать имущество в аренду.

Статьей 617 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что переход права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды. При этом независимо от того, ставился ли вопрос о переоформлении договора аренды, прежний собственник утрачивает, а новый приобретает право на получение доходов от сдачи имущества в аренду (п. 23 информационного письма Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66).

Согласно ст. 2 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права.

В силу ч. 1 ст. 131 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Обязательной государственной регистрации подлежат права на недвижимое имущество, правоустанавливающие документы на которое оформлены после введения в действие Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (п. 2 ст. 4 указанного Закона).

При этом права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав на него, если иное не установлено законом (п. 2 ст. 8 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Как следует из материалов дела, Департаментом в нарушение требований ст. 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не представлены доказательства государственной регистрации права муниципальной собственности на спорное помещение, которая является обязательной (п. 2 ст. 4 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним"), а следовательно, и возникновения права муниципальной собственности.

При таких обстоятельствах являются правомерными выводы суда апелляционной инстанции о том, что Департаменту право собственности на нежилое помещение, расположенное по адресу: г. Пермь, ул. Федосеева, д. 19, не принадлежит, и Департамент в силу ст. 608 Гражданского кодекса Российской Федерации не имел права сдавать в аренду указанное помещение..."

Постановление ФАС Уральского округа от 21.09.2006 N Ф09-8398/06-С3

"...Как следует из материалов дела, в соответствии с договором аренды от 01.12.2004 N А-19/2005 на основании акта сдачи-приемки предприятие передало обществу в аренду нежилое помещение общей площадью 32 кв. м в здании, расположенном по адресу: г. Челябинск, ул. 40 лет Октября, д. 19.

...Запись о праве собственности истца на которое внесена в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним 24.02.2005 (свидетельство о государственной регистрации права серия 74-АА N 056296).

Установив, что истец не доказал в соответствии со ст. 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации факт наличия у него на момент заключения договора аренды от 01.12.2004 N А-19/2005 зарегистрированного права собственности на помещение площадью 32 кв. м в здании, расположенном по адресу: г. Челябинск, ул. 40 лет Октября, д. 19, суды пришли к верному выводу о ничтожности названного договора ввиду его несоответствия положениям ст. 209, 608 Гражданского кодекса Российской Федерации..."

7.2. Вывод из судебной практики: Лицо, чьи права на недвижимое имущество не зарегистрированы в ЕГРП, не может сдавать его в аренду и требовать неосновательное обогащение с лица, использовавшего такое имущество до регистрации права собственности арендодателя.

Судебная практика:

Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 26.11.2009 по делу N А10-1976/2009

"...Судом первой инстанции установлено, что 13.11.2002 между индивидуальным предпринимателем Валеевым В.Н. (покупатель) и открытым акционерным обществом "Бурятснабсбыт" (продавец) заключен договор купли-продажи недвижимого имущества - здания магазина, находящегося по адресу: г. Гусиноозерск, ул. Центральная, 4.

29.05.2008 Валееву Валентину Николаевичу выдано свидетельство серии 03-АА N 409347 о государственной регистрации права на указанный объект недвижимости.

Предметом исковых требований индивидуального предпринимателя Валеева В.Н. является взыскание с индивидуального предпринимателя Вахитовой Г.Н. суммы неосновательного обогащения, возникшего из пользования нежилым помещением в отсутствие каких-либо правовых оснований, а также взыскание процентов за пользование чужими средствами.

Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции исходил из того, что государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним является единственным доказательством существования зарегистрированного права.

Таким образом, из анализа указанных норм права следует, что у истца до момента регистрации права собственности на переданное ответчику имущество, отсутствовало право распоряжаться последним, в том числе и путем сдачи в аренду.

Доводы истца о том, что неосновательное обогащение следует исчислять с 13.11.2002, то есть с момента заключения договора купли-продажи, признанного решением Гусиноозерского городского суда от 21.02.2008 надлежаще заключенным, касаются результатов оценки представленных доказательств.

Оснований для переоценки доказательств у суда кассационной инстанции в силу требований статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не имеется..."

8. Действительность договора аренды недвижимого имущества, право собственности на которое возникло до введения в действие Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ, но которое не было зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП)

Договор аренды недвижимого имущества, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации (ст. 651 Гражданского кодекса РФ, ст. 26 Земельного кодекса РФ).

Данная регистрация осуществляется в форме обременения права собственности на недвижимое имущество (абз. 4 п. 1 ст. 1, ст. 26 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним").

Как правило, если в ЕГРП нет сведений об объекте аренды, то такой договор не может быть зарегистрирован, а арендодатель не вправе сдавать данное имущество в аренду, поскольку госрегистрация права собственности является единственным доказательством существования такого права и, следовательно, при ее отсутствии лицо не сможет доказать, что является собственником имущества либо уполномоченным им лицом.

Если право собственности на объект аренды возникло до введения в действие Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", то госрегистрация такого права требуется при государственной регистрации возникших после введения в действие названного Закона перехода данного права, его ограничения (обременения) или совершенной после введения в действие настоящего Федерального закона сделки с объектом, в том числе сдачи его в аренду (п. 2 ст. 6 названного Закона).

Однако в ряде случаев, по мнению судов, отсутствие госрегистрации права арендодателя на объект не влечет недействительности договора аренды.

8.1. Вывод из судебной практики: Вопрос о действительности договора аренды, который заключен на срок не менее одного года, если на момент его заключения право собственности на имущество, возникшее до введения в действие Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", не было зарегистрировано в ЕГРП, судами решается по-разному.

Позиция 1. Если на момент заключения договора аренды право собственности, которое возникло до введения в действие Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", на недвижимость не зарегистрировано в ЕГРП, то такой договор, заключенный на срок не менее года, ничтожен.

Судебная практика:

Примечание: В приведенном ниже Постановлении суд указал, что договор подлежал государственной регистрации. Следовательно, суд посчитал, что договор был заключен на срок не менее года, хотя в тексте договора срок был определен в 364 дня.

Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 02.11.2006 N А82-18436/2005-10

"...Как видно из документов и установлено судом, ЗАО "ТИСИЗ" (арендодатель) и ООО "Интергео" (арендатор) заключили договор аренды от 01.07.2004 нежилых помещений N 109, 110, 131, 132, гаражных боксов N 302 и 303 и ангаров N 4, 7 - 9, расположенных по адресу: город Ярославль, Второй промышленный проезд, база ЗАО "ТИСИЗ". Из условий сделки следует, что срок ее действия - 364 дня, ставка арендной платы - 1325 рублей за один календарный день. Указанные нежилые помещения переданы в пользование ответчику 01.07.2004.

Согласно статье 608 Гражданского кодекса Российской Федерации право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.

По общему правилу, содержащемуся в статье 131 Гражданского кодекса Российской Федерации и статье 4 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", право собственности, как и любое другое вещное право, подлежит обязательной государственной регистрации.

Материалами дела подтверждено и истцом не оспаривается, что ЗАО "ТИСИЗ" приобрело право собственности на спорное имущество в результате приватизации в 1993 году, однако регистрацию права до настоящего времени не осуществило.

В силу пункта 1 статьи 6 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" права на недвижимое имущество, возникшие до момента вступления в силу настоящего Федерального закона, признаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации, введенной настоящим Федеральным законом. Государственная регистрация таких прав проводится по желанию их обладателей.

В пункте 2 указанной нормы Закона (с изменениями, внесенными Федеральным законом от 09.06.2003 N 69-ФЗ) установлено, что "государственная регистрация возникшего до введения в действие настоящего Федерального закона права на объект недвижимого имущества требуется при государственной регистрации возникших после введения в действие настоящего Федерального закона перехода данного права, его ограничения (обременения) или совершенной после введения в действие настоящего Федерального закона сделки с объектом недвижимого имущества".

Таким образом, ЗАО "ТИСИЗ" до совершения сделки аренды обязано было зарегистрировать право собственности на спорное имущество.

Отсутствие такой регистрации свидетельствует о том, что истец не может являться арендодателем и требовать взыскания арендной платы и пеней по недействительному договору..."

Позиция 2. Если на момент заключения договора аренды право собственности, которое возникло до введения в действие Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", на недвижимость не зарегистрировано в ЕГРП, то такой договор, заключенный на срок не менее года, не признается ничтожным.

Судебная практика:

Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 19.03.2007 N Ф04-829/2007(31751-А03-22)

"...Постановлением апелляционной инстанции арбитражного суда от 07.11.2006 решение в части удовлетворения требования заявителя о регистрации договора аренды от 28.06.2005 N 43/к и об отказе в удовлетворении встречного иска отменено, принято новое решение: в первоначальном иске отказано, встречный иск удовлетворен.

На основании статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации суд признал договор аренды от 28.06.2005 N 43/к ничтожной сделкой, поскольку при заключении договора в соответствии со статьями 6, 13 Закона о государственной регистрации требовалась обязательная государственная регистрация права собственности на передаваемое имущество.

В соответствии со статьей 6 Закона о государственной регистрации права на недвижимое имущество, возникшие до момента вступления в силу настоящего Федерального закона, признаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации, введенной настоящим Законом.

Государственная регистрация таких прав проводится по желанию их обладателей. Государственная регистрация возникшего до введения в действие настоящего Закона права на объект недвижимого имущества требуется при государственной регистрации возникших после введения в действие настоящего Федерального закона перехода данного права, его ограничения (обременения) или совершенной после введения в действие настоящего Федерального закона сделки с объектом недвижимого имущества.

Согласно статье 6 Закона о государственной регистрации правообладатель должен совершить необходимые действия для государственной регистрации своих ранее возникших прав при совершении сделок с недвижимым имуществом. Однако Законом не предусмотрена необходимость совершения данных действий до совершения либо при совершении сделки.

При изложенных обстоятельствах выводы арбитражного суда апелляционной инстанции о ничтожности договора аренды от 28.06.2005 N 43/к в связи с его противоречием положениям статей 6, 13 Закона о государственной регистрации нельзя признать обоснованными. Указанные нормы регулируют порядок осуществления государственной регистрации обременения прав..."

Постановление ФАС Уральского округа от 17.12.2009 N Ф09-10093/09-С3 по делу N А60-14978/2009-С12

"...В связи с тем, что за период с мая 2006 года по октябрь 2008 года истцом произведены платежи за пользование нежилыми помещениями в общей сумме 460 357 руб. по незаключенному договору и полагая, что ответчик не является собственником спорного помещения, в связи с чем у него отсутствовали правовые основания для сдачи помещения в аренду и получения от истца арендной платы в сумме 460 357 руб., общество обратилось в арбитражный суд.

Отказывая в удовлетворении требований истца о взыскании с ответчика неосновательного обогащения в сумме 460 357 руб., суды исходили из того, что общество не может быть признано потерпевшим в обязательстве из неосновательного обогащения в размере спорных сумм.

Выводы судов являются правильными, основаны на материалах дела, исследованных согласно требованиям, установленным ст. 65, 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, и соответствуют законодательству.

Исходя из этой нормы и положений ч. 1 ст. 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, лицо, требующее возврата неосновательного обогащения, должно обосновать свое требование, представив доказательства того, что оно является потерпевшим в обязательстве из неосновательного обогащения, а ответчик (приобретатель) неосновательно обогатился за его счет.

Как следует из ст. 606, 608, 614, п. 2 ст. 615 Гражданского кодекса Российской Федерации, правом на передачу имущества в аренду и получение платы за пользование имуществом обладает его собственник или лицо, уполномоченное законом или собственником. При этом пользование имуществом, переданным в аренду, предполагается возмездным.

Судами установлено и материалами дела подтверждено, что жилой дом, находящийся по адресу: Свердловская область, г. Асбест, ул. Ленинградская, д. 20 передан в муниципальную собственность Асбестовского городского округа и включен в реестр муниципальной собственности под регистрационным номером 10000236 на основании постановления Главы администрации г. Асбеста от 02.02.1994 N 53 "Об утверждении перечня жилых домов, нежилых помещений и иного имущества, предлагаемых для закрепления в муниципальной собственности города Асбеста". Права на спорное помещение являются ранее возникшими, государственной регистрации не подлежат и считаются действительными.

При таких обстоятельствах суды пришли к обоснованному выводу о том, что общество не может быть признано потерпевшим в обязательстве из неосновательного обогащения в размере спорных сумм и правомерно отказали в удовлетворении иска в данной части..."

8.2. Вывод из судебной практики: Если на момент заключения договора аренды право собственности, которое возникло до введения в действие Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", на недвижимость не зарегистрировано в ЕГРП, то такой договор, заключенный на неопределенный срок, действителен.

Судебная практика:

Определение ВАС РФ от 20.02.2008 N 2034/08

"...Кроме того, в соответствии с требованиями пункта 2 статьи 6 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация ранее возникших прав является обязательной в одном из следующих случаев, имеющих место уже после введения в действие Закона: регистрации перехода ранее возникшего права; регистрации ограничения (обременения) ранее возникшего права; регистрации сделки с объектом недвижимого имущества, совершенной после введения в действие Закона.

Оспариваемая сделка заключена на неопределенный срок и не подлежала государственной регистрации, а потому обязательная государственная регистрация ранее возникшего права на недвижимое имущество для совершения этой сделки не требовалась и, следовательно, договор аренды от 19.02.2007 N 6/1366 является действительным, как заключенный надлежащим собственником объекта недвижимости..."

8.3. Вывод из судебной практики: Если право собственности на недвижимость возникло до вступления в силу Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" и договор аренды этой недвижимости также заключен до указанной даты, договор является действительным, поскольку такие права на имущество признаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации.

Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 02.03.2009 по делу N А32-3871/2008-21/40

"...Комитет по управлению муниципальной собственностью Апшеронского района (арендодатель) и ТОО "Молодость" (правопредшественник общества) заключили договор аренды от 01.01.1993 нежилого помещения (магазин N 1), находящегося по адресу: г. Апшеронск, ул. Ленина, 63 (в настоящее время ул. Ленина, 53), сроком на 15 лет (т. 1, л. д. 7 - 11).

Суд правомерно исходил из того, что установленный договором от 03.03.1999 срок аренды истек 01.01.2007, после чего арендные отношения в силу пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации возобновились на неопределенный срок.

Ссылка на недоказанность права муниципальной собственности на спорное помещение не обоснована. В материалах дела имеется решение Малого совета Краснодарского краевого совета народных депутатов от 29.04.1992 N 173 о передаче магазина N 1 (в составе имущества которого находилось спорное помещение) в муниципальную собственность Апшеронского района.

В силу пункта 1 статьи 6 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" права на недвижимое имущество, возникшие до момента вступления в силу названного Федерального закона, признаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации. Государственная регистрация таких прав проводится по желанию их обладателей.

Отсутствие в органах БТИ данных о регистрации здания магазина за муниципальным образованием "Апшеронский район" не влияет на определение субъекта права собственности, так как такая регистрация имеет лишь учетное, а не правоудостоверяющее значение.

Общество, как и его правопредшественник - ТОО "Молодость" - владели и пользовались помещением на основании договоров аренды. Основания полагать, что у общества возникли какие-либо иные права на помещение, отсутствуют..."

8.4. Вывод из судебной практики: Если право собственности на недвижимость возникло на основании Постановления Верховного Совета РФ от 27.12.1991 N 3020-1, то отсутствие его регистрации не означает, что лицо не может сдавать недвижимость в аренду и такой договор недействителен.

Судебная практика:

Примечание: В соответствии с п. 3 Постановления Пленума ВАС РФ от 25.02.1998 N 8 "О некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" при разрешении споров о праве собственности на объекты, не включенные или необоснованно включенные в реестр или перечень федеральной, государственной и муниципальной собственности, арбитражный суд, определяя их принадлежность соответствующим субъектам, руководствуется приложениями N 1, 2 и 3 к Постановлению Верховного Совета Российской Федерации от 27.12.1991 N 3020-1.

Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 31.10.2007 по делу N А82-628/2007-35

"...Ссылка заявителя жалобы на недействительность договора аренды от 23.03.2001 N 8985-Г в связи с принятием Жилищного кодекса Российской Федерации не принимается во внимание в силу следующего.

Право муниципальной собственности на спорное помещение, как установили суды первой и апелляционной инстанций, возникло на основании приложения N 3 к Постановлению Верховного Совета Российской Федерации от 27.12.1991 N 3020-1 "О разграничении государственной собственности в Российской Федерации на федеральную собственность, государственную собственность республик в составе Российской Федерации, краев, областей, автономной области, автономных округов, городов Москвы и Санкт-Петербурга и муниципальную собственность", что подтверждено реестром муниципальной собственности и постановлением мэра города Ярославля от 02.10.1997 N 1314. Таким образом, право муниципальной собственности возникло до введения в действие Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", а потому является действительным и в отсутствие соответствующей государственной регистрации.

Вступление в законную силу Жилищного кодекса Российской Федерации само по себе не изменяет титул муниципального образования относительно принадлежащей ему вещи, а потому довод заявителя жалобы отклоняется, как несостоятельный..."

Постановление ФАС Московского округа от 27.03.2006 N КГ-А40/1168-06

"...Материалами дела и судом установлено, что между Департаментом государственного и муниципального имущества г. Москвы (правопреемником которого является ответчик) и ЗАО "НТЦ КТ "АЭЛИМП" заключен договор от 17.07.2000 N 06-00519/2000 на аренду нежилого помещения площадью 625 кв. м, расположенного по адресу: г. Москва, ул. Дубининская, д. 71, стр. 14, сроком с 24.05.2000 по 24.05.2005.

Государственная регистрация договора произведена 15.08.2000.

Предъявляя настоящий иск, истец ссылался на то, что на момент заключения оспариваемого договора ответчик не являлся собственником спорного нежилого помещения и у него отсутствовало право сдачи данного помещения в аренду (ст. ст. 608, 168 ГК РФ).

Разрешая спор, суд установил, что право собственности ответчика на спорное помещение возникло на основании Постановления Верховного Совета РФ N 3020-1 от 27.12.1991 до заключения оспариваемой сделки.

То обстоятельство, что государственная регистрация права собственности г. Москвы имела место после заключения договора аренды, не свидетельствует об отсутствии у г. Москвы права распоряжения спорным имуществом..."

8.5. Вывод из судебной практики: Субъект РФ (муниципальное образование) становится собственником имущества с момента его передачи Российской Федерацией по акту приема-передачи, независимо от государственной регистрации перехода прав. Договор аренды такого имущества является действительным.

Судебная практика:

Постановление ФАС Уральского округа от 14.09.2006 N Ф09-1364/06-С3

"...На основании распоряжения Правительства Российской Федерации от 03.12.2004 N 1565-р согласно акту приема-передачи государственные учреждения образования приняты Департаментом образования Пермской области, спорное помещение передано на баланс государственного образовательного учреждения начального профессионального образования "Профессиональное училище N 52" и включено в реестр государственной собственности Пермской области (выписка из реестра от 19.10.2005 N 27-13-2745/05).

Поскольку с 01.01.2005 право на получение доходов от сдачи спорного имущества в аренду приобретено Пермской областью, суды первой и апелляционной инстанций пришли к правильному выводу о том, что задолженность по арендной плате за январь и февраль 2005 г. и пени за соответствующий период взысканию с ответчика не подлежат.

Довод заявителя кассационной жалобы о том, что до осуществления государственной регистрации перехода права собственности Департамент имущественных отношений администрации Пермской области не вправе осуществлять права собственника в отношении переданного ответчику имущества, основан на неверном толковании норм Федерального закона от 22.08.2004 N 122-ФЗ, которым предусмотрен специальный порядок перехода права собственности от Российской Федерации к субъекту Российской Федерации и определения момента возникновения права собственности, поэтому подлежит отклонению..."