- •Путеводитель по судебной практике: аренда. Общие положения
- •Глава 34. Аренда
- •§ 1. Общие положения об аренде
- •1. Последствия непривлечения оценщика при заключении договора аренды государственного (муниципального) имущества
- •2. Акт органа государственной власти (местного самоуправления) как основание для возникновения арендных правоотношений
- •3. Акт органа государственной власти (местного самоуправления) как основание для прекращения договора аренды
- •4. Ограничение прав арендатора на плоды, продукцию и доходы от использования арендованного имущества
- •5. Квалификация сделки как договора аренды
- •6. Приобретение права аренды у арендодателя при заключении договора
- •1. Предоставление одного и того же имущества в аренду одновременно нескольким лицам
- •2. Передача объекта аренды до государственной регистрации договора третьему лицу по другому договору
- •3. Возможность заключения нового договора аренды при наличии между сторонами действующего договора на тот же объект аренды
- •4. Возможность заключения договора аренды земельного участка, на котором расположены объекты недвижимого имущества, находящиеся в собственности третьих лиц
- •5. Последствия расхождения характеристик объекта аренды, согласованных в договоре, с характеристиками фактически переданного в аренду объекта
- •6. Последствия расхождения описаний объекта в договоре аренды и документах учета
- •7. Реальное исполнение договора аренды как фактор, влияющий на его судьбу
- •8. Документы, в которых может содержаться условие о предмете договора аренды
- •9. Последствия указания в договоре только площади передаваемых в аренду помещений и адреса объекта аренды
- •10. Условие о площади объекта аренды
- •11. Последствия заключения договора аренды земельного участка с нарушением установленного порядка индивидуализации
- •12. Сдача в аренду объекта незавершенного строительства
- •13. Вновь созданное недвижимое имущество, которое не прошло государственную регистрацию, как объект договора аренды
- •14. Доля в праве аренды или доля в имуществе без выделения в натуре как объекты аренды
- •15. Часть помещения как объект аренды
- •16. Аренда неделимого земельного участка, на котором расположено здание, принадлежащее нескольким лицам
- •17. Передача в аренду конструктивных элементов имущества
- •18. Определение предмета предварительного договора аренды
- •1. Недействительность договора аренды, заключенного публично-правовым образованием в отношении имущества, которое является собственностью другого публично-правового образования
- •2. Сдача в аренду имущества, переданного в оперативное управление (хозяйственное ведение)
- •3. Правомочия собственника имущества, переданного в оперативное управление (хозяйственное ведение), при сдаче его в аренду
- •4. Передача в аренду имущества, полученного по договору безвозмездного пользования (договору ссуды)
- •5. Способы выражения согласия собственника арендуемого имущества на заключение договора аренды
- •6. Заключение и расторжение договора аренды имущества, находящегося в долевой собственности
- •7. Недействительность договора аренды недвижимого имущества, права на которое не зарегистрированы в егрп
- •9. Действительность предварительного договора аренды, на момент заключения которого арендодатель по основному договору не является собственником объекта аренды
- •1. Государственная регистрация договора аренды здания или сооружения, заключенного на срок с 1-го числа какого-либо месяца текущего года по 30-е (31-е) число предыдущего месяца следующего года
- •2. Договоры аренды зданий или сооружений, не подлежащие государственной регистрации
- •3. Государственная регистрация соглашения о перенайме к договору аренды, подлежащему государственной регистрации
- •4. Случаи, когда дополнительные соглашения к договору аренды, требующему госрегистрации, не подлежат государственной регистрации
- •5. Государственная регистрация дополнительного соглашения об изменении размера арендной платы и сроков ее внесения
- •6. Государственная регистрация дополнительного соглашения, продляющего срок договора аренды
- •7. Государственная регистрация возобновления договора аренды на неопределенный срок
- •8. Государственная регистрация дополнительного соглашения о выкупе арендуемого имущества
- •9. Сроки регистрации договора аренды
- •10. Последствия отсутствия государственной регистрации договора аренды, подлежащего такой регистрации
- •11. Пользование арендованным муниципальным имуществом с момента его передачи до государственной регистрации договора аренды
- •12. Государственная регистрация прекращения договора аренды
- •13. Уклонение от государственной регистрации договора аренды
- •1. Начало течения срока действия договора аренды
- •2. Согласование срока договора аренды
- •3. Последствия несогласования срока договора аренды
- •4. Продление срока действия договора органом местного самоуправления
- •5. Отказ арендодателя от договора аренды
- •6. Случаи ограничения права арендодателя на отказ от договора аренды, заключенного на неопределенный срок
- •7. Отказ от договора аренды земельного участка, заключенного на неопределенный срок, если на участке находится недвижимость арендатора
- •8. Уведомление о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок
- •9. Содержание уведомления о прекращении договора аренды
- •10. Срок, по истечении которого прекращается договор аренды при получении уведомления арендодателя
- •11. Обжалование уведомления о прекращении договора аренды государственного или муниципального имущества
- •12. Надлежащие адреса для направления уведомлений о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок
- •1. Уплата арендной платы при передаче арендодателем имущества без необходимых документов
- •2. Передача арендодателем имущества в состоянии, не соответствующем его назначению
- •3. Фактическое использование не переданного по акту передачи объекта аренды
- •4. Момент возникновения права арендатора на защиту арендуемого имущества от притязаний третьих лиц
- •5. Акт передачи арендуемого имущества без печати арендодателя как доказательство передачи этого имущества
- •6. Свидетельские показания как доказательства в спорах, связанных с арендными отношениями
- •7. Акт органа государственной власти как доказательство предоставления имущества арендатору
- •1. Невозможность использования имущества по назначению как недостаток, препятствующий пользованию арендованным имуществом
- •2. Капитальный ремонт как недостаток, не препятствующий использованию арендованного имущества
- •3. Уведомление арендодателя о недостатках арендованного имущества как обязательное условие реализации арендатором прав, возникающих при обнаружении таких недостатков
- •4. Согласие арендодателя на устранение арендатором недостатков арендованного имущества
- •5. Последствия передачи имущества, недостатки которого на момент приемки арендатору известны
- •1. Виды арендной платы и способы ее определения
- •2. Момент возникновения и прекращения обязанности по внесению арендной платы
- •3. Изменение сумм арендной платы
- •4. Предоставление скидок и льгот по внесению арендных платежей
- •5. Обстоятельства, не освобождающие арендатора от внесения арендной платы
- •6. Обстоятельства, при которых арендатор может не вносить арендную плату в полном объеме
- •7. Обстоятельства, при которых арендодатель вправе требовать досрочного внесения арендной платы
- •8. Внесение арендной платы при неиспользовании имущества или наличии в нем недостатков
- •9. Зачет арендной платы и затрат на содержание имущества
- •10. Неосновательное обогащение, возникшее в связи с использованием имущества или получением арендных платежей по недействительному или незаключенному договору
- •11. Размер неосновательного обогащения при незаключенности (недействительности) договора аренды
- •12. Неосновательное обогащение при использовании меньшей площади помещений, чем указано в договоре аренды
- •13. Право собственника, передавшего имущество унитарному предприятию, на взыскание неосновательного обогащения с лица, которое без основания использовало имущество
- •1. Применение правил о договорах аренды к отношениям по договорам субаренды
- •2. Соотношение норм Гражданского кодекса рф и Земельного кодекса рф о согласовании с арендодателем реализации прав арендатора земельного участка, предусмотренных п. 2 ст. 615 гк рф
- •3. Применение положений о субаренде к отношениям, возникающим при фактическом предоставлении арендатором арендуемого имущества в пользование третьим лицам
- •4. Передача субарендованного имущества во вторичную субаренду
- •5. Право арендатора на возобновление договора субаренды в пределах срока аренды без получения дополнительного разрешения арендодателя
- •6. Неосновательное обогащение при недействительности договора субаренды, заключенного без согласия собственника (арендодателя) имущества
- •7. Последствия заключения договора субаренды на срок, превышающий срок договора аренды
- •8. Применение положений гл. 24 гк рф о перемене лиц в обязательстве при перенайме арендованного имущества
- •9. Последствия заключения договора передачи прав и обязанностей по договору аренды другому лицу (перенайма) без согласия арендодателя
- •10. Соотношение положений п. 2 ст. 615 гк рф и Федерального закона от 26.07.2006 n 135-фз "о защите конкуренции" при передаче арендатором прав на государственное или муниципальное имущество
- •1. Влияние проведения капитального ремонта на право арендатора владеть и пользоваться арендованным имуществом
- •2. Соотношение понятий "капитальный ремонт" и "неотделимые улучшения"
- •3. Бремя расходов при проведении арендатором капитального ремонта
- •4. Виды работ, относящиеся к капитальному или к текущему ремонту
- •5. Условия возникновения у арендатора права на проведение капитального ремонта
- •6. Порядок реализации арендатором права на проведение капитального ремонта и возмещения арендодателем его стоимости
- •7. Документы, которые могут являться доказательствами понесенных арендатором расходов на капремонт
- •8. Отмена обязанности арендодателя возместить расходы арендатора на капитальный ремонт
- •9. Возмещение арендатору расходов на капремонт, согласованных с арендодателем, после прекращения действия договора
- •10. Расходы арендатора на содержание недвижимости
- •11. Последствия неисполнения арендатором обязанности по поддержанию арендованного имущества в исправном состоянии
- •1. Отношения сторон договора при смене арендодателя и связанные с этим последствия
- •2. Изменение условий договора аренды в связи со сменой арендодателя
- •3. Возможность применения ст. 617 гк рф при реорганизации или ликвидации арендодателя - юридического лица
- •1. Влияние основания досрочного прекращения договора аренды на применение норм ст. 618 Гражданского кодекса рф
- •2. Ограничение прав субарендатора на заключение договора аренды
- •3. Привлечение субарендатора к делу о расторжении договора аренды
- •4. Правовые последствия признания договора аренды незаключенным для договора субаренды
- •5. Истребование имущества у субарендатора при досрочном прекращении договора аренды
- •1. Надлежащее исполнение обязанности арендодателя в рамках ст. 619 гк рф по направлению письменного предупреждения о необходимости исполнения арендатором обязательства
- •2. Примеры разумного срока для погашения задолженности по внесению арендных платежей
- •3. Обоснование существенности нарушений арендатора
- •4. Случаи, когда неисполнение обязанностей арендатором не влечет расторжения договора
- •5. Случаи, когда неисполнение обязанностей арендатором влечет расторжение договора
- •6. Погашение арендатором задолженности до принятия решения по делу как основание для отказа в расторжении договора
- •7. Исполнение нарушенного условия договора до принятия решения по делу как основание для отказа в расторжении договора
- •8. Исполнение нарушенного условия договора после вынесения судебного решения как основание для отмены решения о расторжении договора
- •10. Необходимость и основания обращения в суд для расторжения договора аренды по требованию арендодателя
- •12. Расторжение договора аренды, заключенного на неопределенный срок, по основаниям, предусмотренным ст. 619 гк рф
- •1. Применение норм ст. 620 гк рф к отношениям между арендатором и субарендатором
- •2. Возможность расторжения договора аренды по ст. 620 гк рф по основаниям, не указанным в данной статье
- •3. Обстоятельства, лишающие арендатора права на досрочное расторжение договора
- •1. Ограничения преимущественного права на заключение договора на новый срок
- •2. Последствия нарушения преимущественного права на заключение договора на новый срок
- •3. Уведомление арендодателя о желании заключить договор на новый срок
- •4. Возобновление договора аренды на тот же срок
- •5. Препятствия для возобновления договора аренды на неопределенный срок
- •6. Условие договора аренды об обязательной пролонгации
- •7. Отказ балансодержателя от продления договора аренды
- •8. Отказ арендодателя от возобновления договора аренды как злоупотребление правом
- •9. Применение условий прежнего (ранее действующего) договора при возобновлении его на новый или на неопределенный срок
- •10. Возможность применения положений ст. 621 гк рф к договору безвозмездного пользования по аналогии
- •1. Обязанность арендатора освободить и возвратить арендодателю арендуемое имущество в связи с прекращением договора аренды
- •2. Доказательства исполнения обязанности арендатора по возврату арендуемого имущества в связи с прекращением действия договора
- •3. Взыскание арендной платы за несвоевременное возвращение арендуемого имущества
- •4. Взыскание штрафных санкций по договору аренды за несвоевременный возврат арендуемого имущества
- •5. Договорное последствие неисполнения арендатором обязательства по возврату арендованного имущества
- •6. Место исполнения обязательства по возврату арендованного имущества
- •7. Неисполнение арендатором обязанности по возврату арендуемого имущества в первоначальном состоянии
- •8. Последствия неисполнения обязанности арендатора вернуть имущество в первоначальном состоянии
- •9. Основания, при которых ст. 622 гк рф не применяется
- •10. Возврат арендованного имущества в случае прекращения договора аренды или признания его незаключенным
- •11. Истребование имущества, находящегося у арендодателя на праве хозяйственного ведения
- •12. Возмещение убытков, причиненных арендодателю в результате неисполнения арендатором обязанности по возврату арендованного имущества
- •1. Применение п. 2 ст. 623 гк рф к отношениям по безвозмездному пользованию имуществом по аналогии закона
- •2. Применение положений ст. 623 гк рф при незаключенности или недействительности договора аренды
- •3. Возмещение стоимости неотделимых улучшений после смены собственника арендованного имущества
- •1. Распространение норм о договоре купли-продажи на договор аренды с правом последующего выкупа имущества арендатором
- •2. Условия, при которых правовые основания для выкупа арендуемого имущества отсутствуют
- •3. Существенные условия договора аренды с правом выкупа
- •4. Необходимость выделения выкупной цены в договоре аренды с правом выкупа
- •5. Переход права собственности по договору аренды с условием о выкупе имущества
4. Случаи, когда дополнительные соглашения к договору аренды, требующему госрегистрации, не подлежат государственной регистрации
Поскольку дополнительное соглашение к договору является его неотъемлемой частью, оно должно быть составлено в такой же форме, как и сам договор. Следовательно, если договор аренды требует госрегистрации, то и дополнительное соглашение к нему должно пройти такую регистрацию.
Однако суды, рассматривая вопросы, связанные с незаключенностью дополнительных соглашений, в ряде случаев признают их заключенными и не подлежащими государственной регистрации.
4.1. Вывод из судебной практики: Дополнительные соглашения не подлежат государственной регистрации, если договор аренды был заключен до введения в действие Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".
Судебная практика:
Постановление ФАС Московского округа от 27.06.2006 N КГ-А40/5812-06 по делу N А40-63534/05-82-508
"...Довод кассационной жалобы о том, что дополнительное соглашение к договору аренды не зарегистрировано в установленном законом порядке, не может служить основанием к отказу в иске, поскольку положения статьи 614 ГК РФ не запрещают установление в договоре аренды размера арендной платы как посредством фиксированной суммы, так и путем согласования порядка его определения. Судами правомерно указано, что регистрация изменения арендных платежей не требуется, так как договор заключен до введения в действие законодательства о регистрации..."
Постановление ФАС Уральского округа от 07.09.2006 по делу N Ф09-6924/06-С6
"...Учитывая, что названные договоры аренды заключены сторонами до введения в действие Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", зарегистрированы в Комитете по земельной реформе и земельным ресурсам г. Соликамска и не подлежали обязательной государственной регистрации в порядке, предусмотренном указанным Законом, государственная регистрация приложений N 3 как изменений указанных договоров также не требовалась..."
4.2. Вывод из судебной практики: Дополнительное соглашение об увеличении или уменьшении суммы арендной платы в связи с изменением переменных данных, заложенных в порядке ее определения, не является изменением договора и не подлежит государственной регистрации.
Судебная практика:
Постановление ФАС Московского округа от 22.06.2006, 27.06.2006 N КГ-А40/5800-06 по делу N А40-68786/05-82-561
"...Довод кассационной жалобы о том, что дополнительное соглашение к договору аренды не зарегистрировано в установленном законом порядке, не может служить основанием к отказу в иске, поскольку положения статьи 614 ГК РФ не запрещают установление в договоре аренды размера арендной платы как посредством фиксированной суммы, так и путем согласования порядка его определения. Судами правомерно указано, что в последнем случае изменение суммы арендной платы не является изменением условий договора аренды о порядке определения размера арендной платы, в связи с чем не требует внесения изменений в договор и их регистрации..."
Постановление ФАС Московского округа от 22.06.2006, 27.06.2006 N КГ-А40/5750-06 по делу N А40-58652/05-59-509
"...Довод кассационной жалобы о том, что дополнительное соглашение к договору аренды не зарегистрировано в установленном законом порядке, не может служить основанием к отказу в иске, поскольку положения статьи 614 ГК РФ не запрещают установление в договоре аренды размера арендной платы как посредством фиксированной суммы, так и путем согласования порядка его определения. Судами правомерно указано, что в последнем случае изменение суммы арендной платы не является изменением условий договора аренды о порядке определения размера арендной платы, в связи с чем не требует внесения изменений в договор и их регистрации..."
Постановление ФАС Московского округа от 16.06.2006 N КГ-А40/5167-06 по делу N А40-68775/05-77-562
"...Доводы кассационной жалобы о том, что дополнительное соглашение к договору аренды не зарегистрировано в установленном законом порядке, не могут служить основанием к отказу в иске, поскольку положения ст. 614 ГК РФ не запрещают установление в договоре аренды размера арендной платы как посредствам фиксированной суммы, так и путем согласования порядка его определения. Судами правомерно указано, что в последнем случае изменение суммы арендной платы не является изменением условий договора аренды о порядке определения размера арендной платы, в связи с чем не требует внесения изменений в договор и их регистрации..."
Постановление ФАС Московского округа от 16.06.2006 N КГ-А40/5176-06 по делу N А40-68770/05-77-561
"...Доводы кассационной жалобы о том, что дополнительное соглашение к договору аренды не зарегистрировано в установленном законом порядке не могут служить основанием к отказу в иске, поскольку положения ст. 614 ГК РФ не запрещают установление в договоре аренды размера арендной платы как посредствам фиксированной суммы, так и путем согласования порядка его определения. Судами правомерно указано, что в последнем случае изменение суммы арендной платы не является изменением условий договора аренды о порядке определения размера арендной платы, в связи с чем не требует внесения изменений в договор и их регистрации..."
Постановление ФАС Московского округа от 16.06.2006 N КГ-А40/5071-06 по делу N А40-63577/05-89-594
"...Доводы кассационной жалобы о том, что дополнительное соглашение к договору аренды не зарегистрировано в установленном законом порядке, не могут служить основанием к отказу в иске, поскольку положения ст. 614 ГК РФ не запрещают установление в договоре аренды размера арендной платы как посредством фиксированной суммы, так и путем согласования порядка его определения. Судами правомерно указано, что в последнем случае изменение суммы арендной платы не является изменением условий договора аренды о порядке определения размера арендной платы, в связи с чем не требует внесения изменений в договор и их регистрации..."
Постановление ФАС Поволжского округа от 18.03.2009 по делу N А12-14478/2008
"...Ответчиком направлено Истцу извещение от 17.06.2008 к договору N 7387, в котором ответчик, ссылаясь на изменение законодательства Российской Федерации (Федеральный закон от 24.07.2007 N 212-ФЗ; постановление Главы администрации Волгоградской области от 06.12.2007 N 2033; решение Волгоградской городской Думы от 15.05.2008 N 3/94), применяемого при расчете размера арендной платы за земельные участки уведомляя: об установлении размера годовой арендной платы с 01.01.2008 - 298 792,68 руб.; об установлении расчета арендной платы исходя из кадастровой стоимости земельного участка (произведения удельного показателя кадастровой стоимости 1717,36 руб./кв. м. на площадь земельного участка - 1.700 кв. м.), коэффициента вида функционального использования земельного участка - 0,0150, коэффициента дифференциации в зависимости от назначения объектов, расположенных на земельном участке из категории земель населенных пунктов - 1,00, коэффициента категории арендатора - 1, коэффициента индексации - 1; об изменении реквизитов арендодателя; об обязательности проведения сверки расчетов по арендной плате не реже одного раза в полугодие.
Истец, посчитав указанное Извещение от 17.06.2008 противоречащим закону, обратился в суд с требованием о признании его недействительным (ничтожным).
Отказывая в удовлетворении исковых требований суд признал недействительным Извещение об изменении арендной платы оценив его как соглашение об изменении арендной платы, которое должно быть зарегистрировано в регистрационной службе. При этом сослался на статьи 452, 453, 614 ГК РФ и пункты 9, 11 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 16.02.2001 N 59.
Между тем, согласно пункту 2 статьи 614 ГК РФ Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором. Стороны могут предусматривать в договоре аренды сочетание указанных форм арендной платы или иные формы оплаты аренды.
В соответствии с пунктом 2.8 договора аренды размер ежегодной арендной платы является определяемым и подлежит исчислению в каждом случае централизованного изменения (введения) ставок и (или) коэффициентов к ставкам арендной платы, установленных в Волгограде, а также в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации. Арендодатель письменно извещает Арендатора о размере арендной платы, предстоящей к оплате.
Таким образом, в силу статьи 614 ГК РФ оспариваемое извещение от 17.06.2008 не является соглашением об изменении условий договора об изменении арендной платы подлежащее государственной регистрации..."