- •Путеводитель по судебной практике: аренда. Общие положения
- •Глава 34. Аренда
- •§ 1. Общие положения об аренде
- •1. Последствия непривлечения оценщика при заключении договора аренды государственного (муниципального) имущества
- •2. Акт органа государственной власти (местного самоуправления) как основание для возникновения арендных правоотношений
- •3. Акт органа государственной власти (местного самоуправления) как основание для прекращения договора аренды
- •4. Ограничение прав арендатора на плоды, продукцию и доходы от использования арендованного имущества
- •5. Квалификация сделки как договора аренды
- •6. Приобретение права аренды у арендодателя при заключении договора
- •1. Предоставление одного и того же имущества в аренду одновременно нескольким лицам
- •2. Передача объекта аренды до государственной регистрации договора третьему лицу по другому договору
- •3. Возможность заключения нового договора аренды при наличии между сторонами действующего договора на тот же объект аренды
- •4. Возможность заключения договора аренды земельного участка, на котором расположены объекты недвижимого имущества, находящиеся в собственности третьих лиц
- •5. Последствия расхождения характеристик объекта аренды, согласованных в договоре, с характеристиками фактически переданного в аренду объекта
- •6. Последствия расхождения описаний объекта в договоре аренды и документах учета
- •7. Реальное исполнение договора аренды как фактор, влияющий на его судьбу
- •8. Документы, в которых может содержаться условие о предмете договора аренды
- •9. Последствия указания в договоре только площади передаваемых в аренду помещений и адреса объекта аренды
- •10. Условие о площади объекта аренды
- •11. Последствия заключения договора аренды земельного участка с нарушением установленного порядка индивидуализации
- •12. Сдача в аренду объекта незавершенного строительства
- •13. Вновь созданное недвижимое имущество, которое не прошло государственную регистрацию, как объект договора аренды
- •14. Доля в праве аренды или доля в имуществе без выделения в натуре как объекты аренды
- •15. Часть помещения как объект аренды
- •16. Аренда неделимого земельного участка, на котором расположено здание, принадлежащее нескольким лицам
- •17. Передача в аренду конструктивных элементов имущества
- •18. Определение предмета предварительного договора аренды
- •1. Недействительность договора аренды, заключенного публично-правовым образованием в отношении имущества, которое является собственностью другого публично-правового образования
- •2. Сдача в аренду имущества, переданного в оперативное управление (хозяйственное ведение)
- •3. Правомочия собственника имущества, переданного в оперативное управление (хозяйственное ведение), при сдаче его в аренду
- •4. Передача в аренду имущества, полученного по договору безвозмездного пользования (договору ссуды)
- •5. Способы выражения согласия собственника арендуемого имущества на заключение договора аренды
- •6. Заключение и расторжение договора аренды имущества, находящегося в долевой собственности
- •7. Недействительность договора аренды недвижимого имущества, права на которое не зарегистрированы в егрп
- •9. Действительность предварительного договора аренды, на момент заключения которого арендодатель по основному договору не является собственником объекта аренды
- •1. Государственная регистрация договора аренды здания или сооружения, заключенного на срок с 1-го числа какого-либо месяца текущего года по 30-е (31-е) число предыдущего месяца следующего года
- •2. Договоры аренды зданий или сооружений, не подлежащие государственной регистрации
- •3. Государственная регистрация соглашения о перенайме к договору аренды, подлежащему государственной регистрации
- •4. Случаи, когда дополнительные соглашения к договору аренды, требующему госрегистрации, не подлежат государственной регистрации
- •5. Государственная регистрация дополнительного соглашения об изменении размера арендной платы и сроков ее внесения
- •6. Государственная регистрация дополнительного соглашения, продляющего срок договора аренды
- •7. Государственная регистрация возобновления договора аренды на неопределенный срок
- •8. Государственная регистрация дополнительного соглашения о выкупе арендуемого имущества
- •9. Сроки регистрации договора аренды
- •10. Последствия отсутствия государственной регистрации договора аренды, подлежащего такой регистрации
- •11. Пользование арендованным муниципальным имуществом с момента его передачи до государственной регистрации договора аренды
- •12. Государственная регистрация прекращения договора аренды
- •13. Уклонение от государственной регистрации договора аренды
- •1. Начало течения срока действия договора аренды
- •2. Согласование срока договора аренды
- •3. Последствия несогласования срока договора аренды
- •4. Продление срока действия договора органом местного самоуправления
- •5. Отказ арендодателя от договора аренды
- •6. Случаи ограничения права арендодателя на отказ от договора аренды, заключенного на неопределенный срок
- •7. Отказ от договора аренды земельного участка, заключенного на неопределенный срок, если на участке находится недвижимость арендатора
- •8. Уведомление о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок
- •9. Содержание уведомления о прекращении договора аренды
- •10. Срок, по истечении которого прекращается договор аренды при получении уведомления арендодателя
- •11. Обжалование уведомления о прекращении договора аренды государственного или муниципального имущества
- •12. Надлежащие адреса для направления уведомлений о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок
- •1. Уплата арендной платы при передаче арендодателем имущества без необходимых документов
- •2. Передача арендодателем имущества в состоянии, не соответствующем его назначению
- •3. Фактическое использование не переданного по акту передачи объекта аренды
- •4. Момент возникновения права арендатора на защиту арендуемого имущества от притязаний третьих лиц
- •5. Акт передачи арендуемого имущества без печати арендодателя как доказательство передачи этого имущества
- •6. Свидетельские показания как доказательства в спорах, связанных с арендными отношениями
- •7. Акт органа государственной власти как доказательство предоставления имущества арендатору
- •1. Невозможность использования имущества по назначению как недостаток, препятствующий пользованию арендованным имуществом
- •2. Капитальный ремонт как недостаток, не препятствующий использованию арендованного имущества
- •3. Уведомление арендодателя о недостатках арендованного имущества как обязательное условие реализации арендатором прав, возникающих при обнаружении таких недостатков
- •4. Согласие арендодателя на устранение арендатором недостатков арендованного имущества
- •5. Последствия передачи имущества, недостатки которого на момент приемки арендатору известны
- •1. Виды арендной платы и способы ее определения
- •2. Момент возникновения и прекращения обязанности по внесению арендной платы
- •3. Изменение сумм арендной платы
- •4. Предоставление скидок и льгот по внесению арендных платежей
- •5. Обстоятельства, не освобождающие арендатора от внесения арендной платы
- •6. Обстоятельства, при которых арендатор может не вносить арендную плату в полном объеме
- •7. Обстоятельства, при которых арендодатель вправе требовать досрочного внесения арендной платы
- •8. Внесение арендной платы при неиспользовании имущества или наличии в нем недостатков
- •9. Зачет арендной платы и затрат на содержание имущества
- •10. Неосновательное обогащение, возникшее в связи с использованием имущества или получением арендных платежей по недействительному или незаключенному договору
- •11. Размер неосновательного обогащения при незаключенности (недействительности) договора аренды
- •12. Неосновательное обогащение при использовании меньшей площади помещений, чем указано в договоре аренды
- •13. Право собственника, передавшего имущество унитарному предприятию, на взыскание неосновательного обогащения с лица, которое без основания использовало имущество
- •1. Применение правил о договорах аренды к отношениям по договорам субаренды
- •2. Соотношение норм Гражданского кодекса рф и Земельного кодекса рф о согласовании с арендодателем реализации прав арендатора земельного участка, предусмотренных п. 2 ст. 615 гк рф
- •3. Применение положений о субаренде к отношениям, возникающим при фактическом предоставлении арендатором арендуемого имущества в пользование третьим лицам
- •4. Передача субарендованного имущества во вторичную субаренду
- •5. Право арендатора на возобновление договора субаренды в пределах срока аренды без получения дополнительного разрешения арендодателя
- •6. Неосновательное обогащение при недействительности договора субаренды, заключенного без согласия собственника (арендодателя) имущества
- •7. Последствия заключения договора субаренды на срок, превышающий срок договора аренды
- •8. Применение положений гл. 24 гк рф о перемене лиц в обязательстве при перенайме арендованного имущества
- •9. Последствия заключения договора передачи прав и обязанностей по договору аренды другому лицу (перенайма) без согласия арендодателя
- •10. Соотношение положений п. 2 ст. 615 гк рф и Федерального закона от 26.07.2006 n 135-фз "о защите конкуренции" при передаче арендатором прав на государственное или муниципальное имущество
- •1. Влияние проведения капитального ремонта на право арендатора владеть и пользоваться арендованным имуществом
- •2. Соотношение понятий "капитальный ремонт" и "неотделимые улучшения"
- •3. Бремя расходов при проведении арендатором капитального ремонта
- •4. Виды работ, относящиеся к капитальному или к текущему ремонту
- •5. Условия возникновения у арендатора права на проведение капитального ремонта
- •6. Порядок реализации арендатором права на проведение капитального ремонта и возмещения арендодателем его стоимости
- •7. Документы, которые могут являться доказательствами понесенных арендатором расходов на капремонт
- •8. Отмена обязанности арендодателя возместить расходы арендатора на капитальный ремонт
- •9. Возмещение арендатору расходов на капремонт, согласованных с арендодателем, после прекращения действия договора
- •10. Расходы арендатора на содержание недвижимости
- •11. Последствия неисполнения арендатором обязанности по поддержанию арендованного имущества в исправном состоянии
- •1. Отношения сторон договора при смене арендодателя и связанные с этим последствия
- •2. Изменение условий договора аренды в связи со сменой арендодателя
- •3. Возможность применения ст. 617 гк рф при реорганизации или ликвидации арендодателя - юридического лица
- •1. Влияние основания досрочного прекращения договора аренды на применение норм ст. 618 Гражданского кодекса рф
- •2. Ограничение прав субарендатора на заключение договора аренды
- •3. Привлечение субарендатора к делу о расторжении договора аренды
- •4. Правовые последствия признания договора аренды незаключенным для договора субаренды
- •5. Истребование имущества у субарендатора при досрочном прекращении договора аренды
- •1. Надлежащее исполнение обязанности арендодателя в рамках ст. 619 гк рф по направлению письменного предупреждения о необходимости исполнения арендатором обязательства
- •2. Примеры разумного срока для погашения задолженности по внесению арендных платежей
- •3. Обоснование существенности нарушений арендатора
- •4. Случаи, когда неисполнение обязанностей арендатором не влечет расторжения договора
- •5. Случаи, когда неисполнение обязанностей арендатором влечет расторжение договора
- •6. Погашение арендатором задолженности до принятия решения по делу как основание для отказа в расторжении договора
- •7. Исполнение нарушенного условия договора до принятия решения по делу как основание для отказа в расторжении договора
- •8. Исполнение нарушенного условия договора после вынесения судебного решения как основание для отмены решения о расторжении договора
- •10. Необходимость и основания обращения в суд для расторжения договора аренды по требованию арендодателя
- •12. Расторжение договора аренды, заключенного на неопределенный срок, по основаниям, предусмотренным ст. 619 гк рф
- •1. Применение норм ст. 620 гк рф к отношениям между арендатором и субарендатором
- •2. Возможность расторжения договора аренды по ст. 620 гк рф по основаниям, не указанным в данной статье
- •3. Обстоятельства, лишающие арендатора права на досрочное расторжение договора
- •1. Ограничения преимущественного права на заключение договора на новый срок
- •2. Последствия нарушения преимущественного права на заключение договора на новый срок
- •3. Уведомление арендодателя о желании заключить договор на новый срок
- •4. Возобновление договора аренды на тот же срок
- •5. Препятствия для возобновления договора аренды на неопределенный срок
- •6. Условие договора аренды об обязательной пролонгации
- •7. Отказ балансодержателя от продления договора аренды
- •8. Отказ арендодателя от возобновления договора аренды как злоупотребление правом
- •9. Применение условий прежнего (ранее действующего) договора при возобновлении его на новый или на неопределенный срок
- •10. Возможность применения положений ст. 621 гк рф к договору безвозмездного пользования по аналогии
- •1. Обязанность арендатора освободить и возвратить арендодателю арендуемое имущество в связи с прекращением договора аренды
- •2. Доказательства исполнения обязанности арендатора по возврату арендуемого имущества в связи с прекращением действия договора
- •3. Взыскание арендной платы за несвоевременное возвращение арендуемого имущества
- •4. Взыскание штрафных санкций по договору аренды за несвоевременный возврат арендуемого имущества
- •5. Договорное последствие неисполнения арендатором обязательства по возврату арендованного имущества
- •6. Место исполнения обязательства по возврату арендованного имущества
- •7. Неисполнение арендатором обязанности по возврату арендуемого имущества в первоначальном состоянии
- •8. Последствия неисполнения обязанности арендатора вернуть имущество в первоначальном состоянии
- •9. Основания, при которых ст. 622 гк рф не применяется
- •10. Возврат арендованного имущества в случае прекращения договора аренды или признания его незаключенным
- •11. Истребование имущества, находящегося у арендодателя на праве хозяйственного ведения
- •12. Возмещение убытков, причиненных арендодателю в результате неисполнения арендатором обязанности по возврату арендованного имущества
- •1. Применение п. 2 ст. 623 гк рф к отношениям по безвозмездному пользованию имуществом по аналогии закона
- •2. Применение положений ст. 623 гк рф при незаключенности или недействительности договора аренды
- •3. Возмещение стоимости неотделимых улучшений после смены собственника арендованного имущества
- •1. Распространение норм о договоре купли-продажи на договор аренды с правом последующего выкупа имущества арендатором
- •2. Условия, при которых правовые основания для выкупа арендуемого имущества отсутствуют
- •3. Существенные условия договора аренды с правом выкупа
- •4. Необходимость выделения выкупной цены в договоре аренды с правом выкупа
- •5. Переход права собственности по договору аренды с условием о выкупе имущества
4. Необходимость выделения выкупной цены в договоре аренды с правом выкупа
4.1. Вывод из судебной практики: Договор аренды движимого имущества с правом выкупа может быть заключен без указания выкупной цены в составе арендной платы.
Судебная практика:
Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 25.12.2008 N А58-6574/07-Ф02-6414/08 по делу N А58-6574/07
"...06.09.2005 года между ОАО "Единый расчетно-кассовый центр" (арендодатель) и ГУП "Водоканал" (арендатор) подписан договор аренды транспортного средства с последующим переходом в собственность арендатора транспортного средства, согласно которому истец обязался передать ответчику принадлежащее ОАО "Единый расчетно-кассовый центр" транспортное средство ГАЗ 3102 госномер А039 АУ, а ответчик оплачивать арендную плату в сумме 30 рублей в месяц.
Оплата по договору производится путем взаимозачета по задолженности населения за прошлые годы. По окончании срока договора имущество переходит в собственность арендатора (пункты 3.2, 3.3 договора).
В соответствии с пунктом 5.1 договор действует один год со дня подписания договора.
Отказывая в удовлетворении первоначальных исковых требований и удовлетворяя встречные исковые требования, суд первой инстанции исходил из того, что ответчик свои обязательства по договору выполнил надлежащим образом, срок аренды закончился и в соответствии со статьей 624 Гражданского кодекса Российской Федерации ответчик приобрел право собственности на автомобиль ГАЗ 3102 госномер А039 АУ, в связи с чем ГУП "Водоканал" обоснованно требует обязать истца передать ему технический паспорт на указанный автомобиль..."
5. Переход права собственности по договору аренды с условием о выкупе имущества
5.1. Вывод из судебной практики: Момент перехода права собственности по договору аренды с правом выкупа определяется исходя из двух критериев: окончание срока аренды и уплата выкупной цены.
Судебная практика:
Постановление ФАС Московского округа от 22.04.2008 N КГ-А40/3174-08 по делу N А40-35365/07-54-82
"...Исходя из названных норм, договор аренды с правом выкупа также может являться основанием для перехода права собственности, поскольку используемый законодателем термин "выкуп" обозначает переход права собственности на арендованное имущество от арендодателя к арендатору в силу условия договора аренды.
При этом момент перехода права собственности определяется исходя из двух критериев: окончание срока аренды и уплата выкупного платежа..."
5.2. Вывод из судебной практики: Только полное и своевременное внесение арендной платы и выкупных платежей является основанием для перехода права собственности по договору аренды с правом выкупа.
Судебная практика:
Постановление ФАС Московского округа от 23.07.2009 N КГ-А40/4636-09-2 по делу N А40-26970/06-85-198
"...ООО "Дом Виски" обратилось в Арбитражный суд города Москвы с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Рамтэкс" о признании права собственности на нежилое помещение общей площадью 242,3 кв. м, расположенное по адресу: г. Москва, Ленинский проспект, д. 61/1 (с учетом уточнения предмета исковых требований в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
Кроме того, пунктом 8 дополнительного соглашения N 2 стороны согласовали условие о том, что нежилое помещение переходит в собственность арендатора после внесения всей обусловленной договором выкупной цены.
Судом установлено, что ООО "Дом Виски" произведена частичная оплата по договору аренды от 01.06.2001 и дополнительному соглашению N 1 от 22.08.2001, что подтверждается платежными поручениями от 27.08.2001 N 20, от 19.09.2001 N 59.
Других доказательств, свидетельствующих о внесении ООО "Дом Виски" выкупных платежей в срок, установленный пунктом 6 дополнительного соглашения N 2 от 31.12.2001 к договору аренды от 01.06.2001 (до 31.05.2004), исходя из положений пункта 1 статьи 624 Гражданского кодекса Российской Федерации, истцом не представлено.
Иные платежи истца по обязательствам ООО "Рамтэкс" перед третьими лицами, не могут быть расценены в качестве правового основания для выкупа арендованного имущества, а, следовательно, засчитываться в счет оплаты выкупаемого нежилого помещения по договору аренды от 01.06.2001.
При этом, как обоснованно указано судом апелляционной инстанции, условие пункта 11 дополнительного соглашения N 1 от 22.08.2001 к договору аренды, согласно которому "по соглашению сторон оплата может осуществляться на расчетные счета других лиц по письменной просьбе арендодателя", не является условием о выкупе арендованного имущества по смыслу пунктов 1 и 2 статьи 624 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Таким образом, вывод суда апелляционной инстанции об отсутствии наличий оснований приобретения ООО "Дом Виски" права собственности на спорное нежилое помещение, является верным..."
Постановление ФАС Московского округа от 15.08.2006 N КГ-А41/7424-06 по делу N А41-К1-2060/06
"...В этой связи суду следовало в соответствии со ст. ст. 614, 622, 624 ГК РФ установить, имеется ли у ответчика перед арендодателем задолженность по оплате арендных платежей и выкупной цене оборудования, переданного в аренду. Только полное и своевременное внесение арендной платы и выкупных платежей является основанием перехода прав собственности на спорное оборудование ответчику, что соответствует требованиям ст. 624 ГК РФ..."
Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 13.05.1998 N Ф08-532/98 по делу N А32-11285/97-2/275
"...Суды первой и апелляционной инстанции правильно применили и истолковали норму статьи 624 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Довод кассационной жалобы о том, что в указанной правовой норме внесение полной суммы выкупной цены арендатором как обязательное условие для возникновения права собственности на выкупаемое имущество не предусмотрено, и момент перехода права собственности на него определяется условиями договора, не соответствует закону.
По смыслу статьи 624 Гражданского кодекса Российской Федерации указание в ней на то, что в законе или договоре может быть предусмотрено, что арендованное имущество переходит в собственность арендатора по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены, относится к предоставлению сторонам возможности в самом договоре аренды предусмотреть условие о последующем выкупе арендованного имущества до истечения срока аренды или по его истечении, то есть определить срок выкупа имущества при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены. Отсюда следует, что переход имущества в собственность арендатора до истечения срока договора аренды при невнесении арендатором всей его выкупной цены невозможен в силу прямого указания закона. Таким образом, вывод суда о ничтожности пункта 8.1. договора N 3 от 11.02.97 является обоснованным.
Судом первой и апелляционной инстанции правильно применены нормы материального права и основания для отмены обжалуемых судебных актов отсутствуют..."
5.3. Вывод из судебной практики: Если арендатор по договору с правом выкупа полностью внес платежи в счет выкупа имущества, хотя часть платежей была внесена по окончании срока договора, и арендодатель принял такое исполнение, то имущество считается выкупленным арендатором.
Судебная практика:
Определение ВАС РФ от 27.01.2009 N ВАС-16295/08 по делу N А40-55899/07-105-498
"...Арендатор производил оплату арендных платежей в счет выкупа спорных единиц оборудования. Однако, частично платежи арендатором внесены по окончании срока, на который был заключен договор.
В процессе рассмотрения дела судами установлено, что выкупаемое по договору аренды с правом выкупа имущество представляет собой оборудование, используемое как единый комплекс. Арендодатель не заявлял об отказе от исполнения предусмотренных договором обязательств в связи с несвоевременным внесением арендатором арендных платежей, и арендодателем не принимались в установленном порядке меры к изменению либо к расторжению упомянутого договора.
На момент разрешения возникшего спора оплата за арендованное имущество была произведена обществом "Центральная Европейская Фармацевтическая компания" полностью, что подтверждено ответчиком в судебном заседании первой инстанции суда.
Выводы судов о выкупе истцом арендованного имущества основаны на установленных при рассмотрении дела обстоятельствах и нормах действующего законодательства..."
5.4. Вывод из судебной практики: Если до вступления в законную силу решения суда о выкупе объекта аренды произошла реорганизация арендатора в форме выделения, то право собственности переходит к новому, а не прежнему арендатору, даже если решение суда принято в пользу последнего.
Судебная практика:
Постановление ФАС Московского округа от 16.01.2007, 18.01.2007 N КГ-А40/12383-06 по делу N А40-38958/06-89-293
"...Суд исходил из того, что в результате проведенной реорганизации ООО "Флорина" утратило права на арендуемое недвижимое имущество площадью 494,20 кв. м. Подписание Департаментом имущества г. Москвы договора от 13.10.2003 N 1-966/03 с правопреемником - ООО "Кафе Дяди Сэма" со ссылкой на прежний договора аренды, является переоформлением арендных отношений с новым арендатором - выделившимся юридическим лицом в результате проведенной реорганизации.
ООО "Флорина" выкупило арендованные нежилые помещения на основании решений Арбитражного суда г. Москвы от 02.11.2004 N А40-40494/04-63-453 и от 07.04.2005 по делу N А40-21104/05-43-Т75.
До выкупа нежилых помещений, арендованных по договору от 21.12.94 N 1-22348/94, ООО "Флорина" согласно протоколу общего собрания от 01.10.2002, было реорганизовано путем выделения из него ООО "Кафе Дяди Сэма" с передачей по разделительному балансу части имущества и прав на занимаемое нежилое помещение.
В соответствии с разделительным балансом от 09.10.2002 обязательства между двумя обществами распределяются согласно фактически занимаемым площадям по договору аренды от 21.12.94 N 1-22348/94. ООО "Флорина" утвержден Перечень помещений в части договора аренды от 21.12.94 N 1-22348/94, переходящих к ООО "Кафе Дяди Сэма", по которому к выделенному обществу перешли права и обязанности на помещение площадью 494,2 кв. м по названному договору аренды.
В соответствии с указанными документами ООО "Флорина" передало права и обязанности арендатора по договору аренды от 21.12.94 N 1-22348/94 в части нежилого помещения площадью 494,2 кв. м ООО "Кафе Дяди Сэма"...
В соответствии с п. 2 ст. 615 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор вправе с согласия арендодателя передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), если иное не установлено настоящим Кодексом, другим законом, или иными правовыми актами.
При таких обстоятельствах вывод суда апелляционной инстанции о том, что ООО "Флорина" после проведенной реорганизации утратило права на арендуемое нежилое помещение площадью 494,20 кв. м по названному адресу и не обладало полномочиями по внесению изменений в договор аренды от 21.12.94 N 01-22348/94 в отношении нежилого помещения, права аренды на которое оно утратило, является правильным.
Учитывая изложенное, суд апелляционной инстанции правомерно отказал в удовлетворении иска о признании договора аренды от 13.10.2003 N 1-966/03 ничтожным как не соответствующим требованиям ст. ст. 209, 611 Гражданского кодекса Российской Федерации и заключенным на обремененное арендой нежилое помещение..."
Подписано в печать
17.03.2010