Глава 34 Право користування чужою земельною ділянкою для забудови

Стаття 413. Підстави виникнення права користування чужою земель­ною ділянкою для забудови

/. Власник земельно)' ділянки має право надати Ті в користування іншій особі для будівництва промислових, побутових, соціально-культурних, житлових та інших споруд і будівель (суперфіцій). Таке право виникає на підставі договору або заповіту.

690

2. Право користування земельною ділянкою, наданою для забудови, може бути відчужене землекористувачем або передаватися у порядку спадкування.

3. Право користування чужою земельною ділянкою для забудови може бути встановлено на визначений або на невизначений строк.

1. Глава 34 ЦК України присвячена одному з найдавніших інститутів цивіль­ ного права — суперфіцію, який поряд з емфітевзисом (див. главу 33 ЦК) має генеалогічний зв'язок із римським правом. Superficies у римському праві нази­ вали речове право на будівлю, яка збудована на земельній ділянці, що належить іншій особі. У класичній романістиці суперфіцій реалізувався відповідно до пра­ вила «superficies solo cedit», що означає: споруда слідує за землею, пов'язана із землею ( див.: Копылов А. В. Строение на чужой земле, от суперфиция до права застройки// Гражданское право России при переходе крынку. — М., 1995).

Суперфіцій був органічно сприйнятий вітчизняною системою цивільного права і відповідним чином відображений у главі 34 ЦК України. Проте стаття 413 чинного ЦК не дає визначення поняття «суперфіцій». Виходячи із змісту зазначеної норми та назви глави 34, «суперфіцій» можна визначити як право ко­ристування земельною ділянкою, яка належить іншій особі-власнику, для будів­ництва промислових, побутових, соціально-культурних, житлових та інших бу­дівель і споруд, що виникає на підставі договору або в порядку спадкування, яке може бути відчужене землекористувачем або передаватись у порядку спадку­вання і встановлюється на визначений або невизначений строк.

Таким чином, відносини суперфіцію є переважно перманентними щодо реа­лізації прав суперфіціарієм і довготривалими (на визначений чи невизначений строк). Враховуючи мету вчинення суперфіцію (для здійснення забудови), оче­видним уявляється той факт, що короткотривалий строк передачі земельної ділянки суперечить самій природі суперфіцію.

Суперфіцію притаманна відчужуваність. Він може бути переданий іншій особі шляхом укладення цивільної угоди. При цьому суперфіціарій або новий набу­вач прав на суперфіцій не зобов'язані ставити до відома власника земельної ділян­ки про таку угоду. Ця угода може носити як оплатний, так і безоплатний харак­тер. Новий набувач суперфіцію і власник земельної ділянки зберігають те саме коло прав і обов'язків, які існували у попереднього суперфіціарія.

Суперфіцій може належати кільком особам (приміром, кільком забудовни­кам, які мають спільну часткову власність у забудові). При цьому суперфіційне використання земельної ділянки має бути спільним. Суперфіцій може успадко­вуватись як за заповітом, так і за законом.

2. Підставами виникнення, зміни, припинення (юридичними фактами, склада­ ми) правовідносин суперфіцію є визначені ч. 1 ст. 413 ЦК обставини — договір або заповіт. Юридична природа вказаних підстав носить цивілістичний харак­ тер і відображена у книзі п'ятій ЦК «Зобов'язальне право» та книзі шостій ЦК «Спадкове право».

Істотними умовами суперфіційного договору є дані про об'єкт договору (земель­на ділянка), мета землекористування (для якого виду забудови), умови платності (безоплатності) суперфіцію. Оскільки виконання договору об'єктивно неможливе у момент його підписання сторонами, він має укладатись у письмовій формі.

691

Окрім того, слід зазначити, що відповідно до ст. 23 Закону України «Про ос­нови містобудування» забудова земельних ділянок здійснюється тільки після виникнення права власності чи права користування земельною ділянкою. Отже, початок використання земельної ділянки для забудови законодавство пов'язує із виникненням самого права на забудову. Положення про порядок надання доз­волу на виконання будівельних робіт затверджено Наказом Держбуду України від 5 грудня 2000 р.

3. Об'єктом правовідносин, що розглядаються, виступає земельна ділянка, призначена для забудови. Цей об'єкт є спеціальним і його правовий режим ви­значається галузевим законодавством — земельним. Так, ст.19 ЗК України се­ред інших категорій земель, що поділяються за цільовим призначенням, виділяє землі для житлової і громадської забудови; землі для промисловості, транспор­ту, зв'язку, енергетики, оборони та іншого призначення.

Стаття 38 чинного ЗК наводить визначення земель житлової та громадської забудови, зазначаючи, що до таких земель належать земельні ділянки у межах населених пунктів, які використовуються для розміщення житлової забудови, громадських будівель і споруд, інших об'єктів загального користування.

Землями промисловості, транспорту, зв'язку, енергетики, оборони та іншого призначення ст. 65 ЗК визнає земельні ділянки, надані в установленому порядку підприємствам, установам та організаціям для здійснення відповідної діяльності.

За ст. 22 ЗК до земель сільськогосподарського призначення також відносяться і землі для розміщення відповідної виробничої сільськогосподарської інфра­структури. Тобто землі сільськогосподарського призначення поділяються на сільськогосподарські та несільськогосподарські угіддя. До об'єктів сільськогос­подарської інфраструктури відносяться будівлі і споруди, зведення яких не по­рушує принципу цільового використання земель сільськогосподарського при­значення. Такі частини земельних ділянок, безперечно, можуть бути об'єктами суперфіцію.

Що стосується земель суто сільськогосподарського призначення, то у цивіліс-тичному розумінні «права на чужу річ» вони можуть виступати виключно об'єк­тами емфітевзису. За аналогією, приміром, слід тлумачити і правовий режим земель лісового фонду, до яких відповідно до ст. 55 ЗК належать землі, вкриті, а також не вкриті лісовою рослинністю, нелісові землі, які надані та використову­ються для потреб лісового господарства. Отже, нелісові землі, на яких розташо­вані будівлі та споруди, що виконують функцію забезпечення потреб лісового господарства, можуть передаватися власником як суперфіцій.

При цьому ще раз слід акцентувати увагу на тому, що будівля чи споруда мають відповідати цільовому призначенню земельної ділянки. Так, скажімо, власник земельної ділянки лісового фонду не вправі передати на праві супер­фіцію частину своїх земель іншій особі для будівництва будь-якої споруди, не пов'язаної з потребами лісового господарства. Така угода за ст. 21 ЗК буде ви­знаватись недійсною, оскільки вона порушує вимоги цільового призначення зе­мельної ділянки. Правила ст. 21 ЗК прямо вказують на наслідки порушення по­рядку встановлення та зміни цільового призначення земель — відмову у дер­жавній реєстрації або визнання реєстрації земельних ділянок недійсною, притягнення до відповідальності винних осіб. Якщо ж угода про суперфіцій пе-

692

редбачатиме положення, відповідно до якого будівля чи споруда, що зводяться суперфіціарієм на землях власника, слугуватимуть потребам лісового господар­ства, то, з точки зору земельного права, така угода буде визнаватись чинною.

За аналогією слід розв'язувати питання і щодо інших категорій земель різно­го цільового призначення, на яких можуть розташовуватись будівлі чи споруди.

Таким чином, слід констатувати загальне правило, що випливає з норм чин­ного цивільного та земельного законодавства: будь-який суперфіцій обтяжується законодавчо встановленою вимогою цільового призначення земельних ділянок. Цільове призначення, виходячи з вимог глави 4 ЗК, є змістовною характеристи­кою земельної ділянки як об'єкта правовідносин. Така характеристика визначає вид, форму, мету використання, відтворення та охорону земельної ділянки відпо­відно до категорії, встановленої законодавством. Враховуючи такий висновок, можна сформулювати загальний правовий режим об'єкта суперфіцію: об'єктом суперфіцію може бути будь-яка земельна ділянка різного цільового призначення, якщо зведення будівлі чи споруди на такій земельній ділянці не порушує вимог її цільового призначення, порядку її використання, відтворення та охорони, а влас­нику земельної ділянки чинним законодавством не забороняється укладення ци­вільних угод, щодо такої земельної ділянки.

4. Суб'єктами правовідносин щодо суперфіцію виступають власник земель­ ної ділянки та землекористувач, якому земельна ділянка надається для промис­ лових, побутових, соціально-культурних, житлових та інших споруд і будівель (суперфіціарій).

З цивільно-правової точки зору, правовий статус власників земельних діля­нок та обсяг їх правомочностей є проекцією загального статусу власника будь-якого об'єкта на окремий правовий інститут — суперфіцій. Тобто, на власника земельної ділянки поширюються усі загальні цивільні правила регулювання, охорони та захисту права власності викладені у книзі третій ЦК «Право влас­ності та інші речові права».

Стаття 374 ЦК визначає суб'єктний склад права власності на землю (земельну ділянку). Вказані у даній статті суб'єкти права власності будуть виступати нада-вачами земельних ділянок суперфіціаріям і, таким чином, реалізовувати свою пра­вомочність щодо розпорядження своєю земельною ділянкою, яка належить їм на титулі права власності. Стаття 80 ЗК майже аналогічно визначає суб'єктний склад права власності на землю, зазначаючи, що суб'єктами права власності на землю є: а) громадяни та юридичні особи — на землі приватної власності; б) територіальні громади, які реалізують це право безпосередньо або через органи місцевого само­врядування, — на землі комунальної власності; в) держава, яка реалізує це право через відповідні органи державної влади, — на землі державної власності.

Суперфіціарієм може виступати будь-яка особа, яка за обсягами своєї пра-восуб'єктності може і здатна набувати прав на земельні ділянки і щодо якої чин­ним законодавством не встановлено обмежень у реалізації її речових прав.

5. Змістом суперфіційних правовідносин охоплюються права та обов'язки власника земельної ділянки та суперфіціарія, що виникають у процесі здійснен­ ня суперфіційного користування земельною ділянкою (див. статті 414—415 ЦК).

693

Слід зауважити, що на сучасний момент інститут суперфіцію не знайшов своєї формалізації у чинному ЗК, хоча і колізії конкурентних норм між ЦК і ЗК у цій частині не існує. Так, чинне земельне законодавство виходить із наявності двох самостійних правових титулів, на яких використовуються землі — права влас­ності на землю (що включає у себе право володіння, користування та розпоря­дження земельними ділянками суб'єктів власності — глава 14 ЗК) та право зем­лекористування як самостійний правовий титул (що включає у себе право воло­діння та право користування землями — глава 15 ЗК). Проте ми не можемо ототожнювати право землекористування за ЗК з суперфіційним землекористу­ванням. Відповідно до ст. 92 ЗК право постійного землекористування — це пра­во володіння і користування земельною ділянкою, яка перебуває у державній або в комунальній власності без встановлення строку. Частина 2 ст. 92 З К обме­жує коло суб'єктів постійного землекористування — лише підприємства, уста­нови та організації, що належать до державної або комунальної власності. Вод­ночас глава 34 ЦК України, хоча і визнає, що суперфіцій може бути встановле­ний на невизначений строк (ч. З ст. 413 ЦК), але не встановлює обмежень щодо суб'єктного складу суперфіціаріїв. Відтак статус постійного землекористувача за земельним законодавством та статус суперфіціарію із невизначеним строком суперфіцію за главою 34 ЦК формально є різними юридичними статусами, хоча у Кодексах вжиті однакові юридичні дефініції — землекористувач. Вбачається очевидним, що землекористувач може набути статусу суперфіціарію лише у ви­падку, коли мова йдеться про землі державної чи комунальної власності, а суб'єк­том землекористування є виключно підприємство, установа чи організація, що належать до державної чи комунальної власності.

6. Підвидом тимчасового землекористування земельне законодавство визнає право оренди земельної ділянки, що врегульовано ст. 93 ЗК і деталізовано у За­коні України «Про оренду землі» від 6 жовтня 1998 р. Проте суперфіцій та оренда землі хоча і схожі правові інститути, але не тотожні. Підставою виникнення су­перфіцію є договір або заповіт (ч. 1 ст. 413 ЦК); підставою оренди — виключно договір. Договір оренди землі буває строковим: короткостроковим — до 5 років або довгостроковим — до 50 років (ч. З ст. 93 ЗК). Суперфіцій може встановлю­ватись на невизначений строк — ч. З ст. 413 ЦК. Предметом договору оренди землі є земельна ділянка, а при суперфіції акцент робиться саме на будівлі чи спо­руді, які мають бути споруджені на земельній ділянці і стати власністю суперфіціа-рія (якщо інше не передбачене умовами встановлення суперфіцію). При суперфіції йдеться про майбутню забудову земельної ділянки, власне для чого ділянка і надається (а у випадку невикористання ділянки для забудови протягом трьох років, суперфіцій може бути припинено — п. 4 ч. 1 ст. 416 ЦК). Оренда ж земель­ної ділянки для майбутньої забудови (п. Ґ ч. 1 ст. 95 ЗК) такої вимоги не перед­бачає і відносить це питання на розсуд сторін при укладенні договору оренди¹.

' Слід зауважити, що попередній ЗК (1992 р.) встановлював норму тривалості початку забу­дови земельної ділянки під будівництво — протягом двох років. Чинний ЗК у цій частині не вста­новлює спеціальної норми. Питання про припинення землекористування через неосвоєння зе­мельної ділянки внаслідок зволікання з її забудовою може вирішуватись хіба що шляхом засто­сування санкцій за нераціональне використання земель.

694

Земельне законодавство про оренду передбачає обов'язкову умову оплатності оренди. У той самий час суперфіцій може носити як оплатний, так і безоплат­ний характер.

Водночас слід зазначити, що чинний ЗК (ст. 120) відображає важливе для суперфіцію цивілістичне правило «superficies solo cedit», відповідно до якого при переході прав власності на будівлю і споруду відбувається і перехід прав на зе­мельну ділянку. При цьому ст. 120 ЗК не враховує наявність суперфіційних прав на земельну ділянку, вказуючи лише, що єдиною формою втілення прав на зем­лю при переході будівлі чи споруди виступає тільки власність або оренда. Таке положення слід розглядати як колізію законодавства, яка розв'язується за за­гальними правилами конкуренції загальної і спеціальної норм права, що були прийняті у різні проміжки часу.

Таким чином, можна вести мову про те, що чинним ЦК заповнено істотну прогалину у земельно-правовому регулюванні і легалізовано самостійний вид прав на користування землями — суперфіцій як землекористування особливого виду. З огляду на викладене необхідно зауважити, що у цій частині норми ЗК потребують негайного уточнення. У противному разі при виникненні відносин суперфіцію доцільно застосовувати правила ст. 9 ЦК, відповідно до якої норми цивільного законодавства застосовуються субсидіарно, тобто маються на увазі випадки, коли дані відносини не врегульовані спеціальними нормативними акта­ми галузевого законодавства (земельного, водного, лісового тощо). На жаль, поки відкритим залишається і питання про земельно-правову реєстрацію супер-фіційного землекористування і визначення правовстановлювальних документів землекористувача-суперфіціарія.

7. Відповідно до ст. 19 ЗК землі України поділяються на такі категорії: а) землі сільськогосподарського призначення; б) землі житлової та громадської забудови; в) землі природно-заповідного та іншого природоохоронного призна­чення; г) землі оздоровчого призначення; ґ) землі рекреаційного призначення; д) землі історико-культурного призначення; є) землі лісового фонду; є) землі водного фонду; ж) землі промисловості, транспорту, зв'язку, енергетики, оборо­ни та іншого призначення.

Згідно із ст. 21 ЗК порушення порядку встановлення та зміни цільового при­значення земель є підставою для: а) визнання недійсними рішень органів дер­жавної влади та органів місцевого самоврядування про надання (передачу) зе­мельних ділянок громадянам та юридичним особам; б) визнання недійсними угод щодо земельних ділянок; в) відмови в державній реєстрації земельних ділянок або визнання реєстрації недійсною; г) притягнення до відповідальності відпові­дно до закону громадян та юридичних осіб, винних у порушенні порядку вста­новлення та зміни цільового призначення земель.

Стаття 414. Права та обов'язки власника земельної ділянки, наданої для забудови

/. Власник земельно)' ділянки, наданої для забудови, має право на одержан­ня плати за користування нею.

695

Якщо на земельній ділянці збудовані промислові об'єкти, договором може бути передбачено право власника земельної ділянки на одержання частки від доходу землекористувача.