Глава 27 Право власності на землю (земельну ділянку)

Стаття 373. Земля (земельна ділянка) як об єкт права власності

/. Земля є основним національним багатством, що перебуває під особли­вою охороною держави.

2. Право власності на землю гарантується Конституцією України.

Право власності на землю (земельну ділянку) набувається і здійснюється відповідно до закону.

3. Право власності на земельну ділянку поширюється на поверхневий (ґрун­товий) шар у межах цієї ділянки, на водні об'єкти, ліси, багаторічні насадження, які на ній знаходяться, а також на простір, що є над і під поверхнею ділянки, висотою та глибиною, які необхідні для зведення житлових, виробничих та інших будівель і споруд.

4. Власник земельної ділянки має право використовувати її на свій розсуд відповідно до її цільового призначення.

5. Власник земельної ділянки може використовувати на свій розсуд все, що знаходиться над і під поверхнею цієї ділянки, якщо інше не встановлено зако­ном та якщо це не порушує прав інших осіб.

1. У коментованій ст. 373 ЦК відтворюються загальні норми ст. 14 Консти­туції України (Основного закону держави) щодо землі як основного національ­ного багатства, набуття і реалізації права власності на землю, а також закріп­люються положення щодо здійснення суб'єктивного права власності на земельні ділянки. Тому у назві ст. 373 ЦК використовуються два терміни — «земля» і «зе­мельна ділянка» для визначення об'єктів права власності. При цьому в одних випадках закон надає кожному з них самостійного юридичного значення; в інших — дозволяє тлумачити їх як синоніми, коли мова йде про здійснення суб'єктивно­го права власності на землю.

Юридичне значення терміна «земля» у контексті ч. 1 ст. 373 ЦК необхідно роз­глядати через призму норм ст. 13 Конституції України, відповідно до якої земля є об'єктом права власності Українського народу. У ст. 14 Основного закону закріп­люється правовий режим використання та охорони зазначеного об'єкта права влас­ності, який характеризується як основне національне багатство, що перебуває під особливою охороною держави. При цьому у чинному законодавстві України немає визначення поняття «земля» як об'єкта права власності Українського народу і як основного національного багатства. Враховуючи основні функції, що виконує зем­ля у природі, економіці, суспільстві, в юридичному значенні поняття «земля — основне національне багатство» можна розглядати як розташований над надрами, територіально обмежений кордонами України, цілісний, нерухомий поверхневий фунтовий і зайнятий водоймами шар земної кори, який є основою ландшафту і просторовим базисом для гармонійного розподілу місць розселення, діяльності людей, об'єктів природно-заповідного фонду відповідно до економічних, соціаль­них, екологічних та інших інтересів суспільства, а також як об'єкт права власності Українського народу, що перебуває під особливою охороною держави.

611

Відповідно до ст. 14 Конституції України держава в особі центральних та місцевих органів влади зобов'язана особливо охороняти землю як основне на­ціональне багатство. Правова природа землі як основного національного багат­ства розкривається у науковій літературі через такі ознаки: пріоритетність у правовому регулюванні серед інших об'єктів національного багатства; підпоряд­кованість правових режимів інших об'єктів національного багатства по відно­шенню до основного об'єкта «земля»; обумовленість самостійного правового регулювання відносин, у яких «земля» виступає в якості самостійного об'єкта або визначає особливості інших об'єктів, що біологічно з нею пов'язані або роз­міщені на ній; приналежність землі як основного національного багатства на праві власності Українському народу; наявність особливого режиму охорони земель державно-правовими засобами на національному та транснаціональному рівні (Див.: Андрейцев В. І. Правовий режим землі як основного національного багат­ства. (Коментар до ч. 1 ст. 1 Земельного кодексу України) // Юридичний жур­нал; Законодавство України. Науково-практичні коментарі. — 2002. — № 4. — С 15-26).

Зміст особливої охорони землі з боку держави розкривається у нормах Кон­ституції України, ЗК, Законі України «Про охорону земель» від 19 червня 2003 р. та інших законодавчих актах. Держава зобов'язана забезпечувати охорону усіх земель у межах території України. При цьому особливій охороні підлягають грун­ти та інші сільськогосподарські угіддя.

2. Право власності на землю гарантується Конституцією України (статті 2,5, 8,13,14,41,93,116,142таін.). Передбачені Основним законом держави гарантії права власності на землю можна поділити на дві групи: 1) гарантії забезпечення права власності Українського народу на землю як основу національного сувере­нітету, територіальної цілісності, національної безпеки і як основне національ­не багатство; 2) гарантії здійснення суб'єктивного права власності на земельні ділянки фізичними і юридичними особами, державою та іншими суб'єктами. При цьому необхідно зазначити, що закріплена у ЗК і ЦК система гарантій права влас­ності на землю передбачає лише захист земельних прав громадян і юридичних осіб. Вона охоплює такі способи: а) визнання прав; б) відновлення стану земель­ної ділянки, який існував до порушення прав, і запобігання вчиненню дій, що порушують права або створюють небезпеку порушення прав; в) визнання угоди недійсною; г) визнання недійсними рішень органів виконавчої влади або органів місцевого самоврядування; ґ) відшкодування заподіяних збитків; д) застосування інших, передбачених законом, способів.

Гарантоване у ст. 14 Конституції України право власності на землю може ff3<ffs&rfiey?г'^?шгж?гя^^^гг^^Яймаш«2м^ жрмулчялми особами і державою виключно відповідно до закону. Слід звернути увагу на те, що законодавець у ч. 2 ст. 373 ЦК замість конституційного терміна «реалізується» використовує термін «здійснюється». Співвідношення змісту наведених норм дозволяє роз­глядати вказані терміни як синоніми. Адже закріплені у ст. 14 Конституції Ук­раїни терміни «набуття» і «реалізація» права власності на землю є характерни­ми ознаками здійснення суб'єктивного права власності на землю у визначених законом межах, формах та способах, а тому їх необхідно розглядати як дві сторо­ни одного й того ж правового явища. Без набуття права власності на землю не

612

може бути здійснена і його реалізація. Водночас кожен з цих термінів має само­стійне значення у визначенні юридичної природи здійснення права власності на землю фізичними і юридичними особами, а також державою. Виходячи з юри­дичної природи здійснення права власності на землю, набуття і реалізація права власності на землю являють собою законодавчо забезпечену міру можливої і не­обхідної поведінки відповідних суб'єктів, що передбачає вчинення певних дій (чи утримання від них), спрямованих на виникнення права власності на землю, а також на забезпечення володіння, користування і розпорядження землею.

3. Згідно із ст. 14 Основного закону об'єктом права власності громадян, юри­дичних осіб і держави виступає не земля взагалі як об'єкт права власності Ук­раїнського народу, а конкретна земельна ділянка з її фізичними і юридичними властивостями. У чинному ЦК не дається визначення поняття «земельна ділян­ка» як об'єкта права власності. Тому у правозастосуванні необхідно використо­вувати визначення земельної ділянки, наведене у чинному ЗК. Відповідно до ч. 1. ст. 79 ЗК, земельна ділянка — це частина земної поверхні з установленими межами, певним місцем розташування, з визначеними щодо неї правами. При цьому земна поверхня являє собою ґрунтовий шар разом з усією рослинністю, лісами, багаторічними насадженнями, які знаходяться у визначених на місце­вості межах ділянки, а також поверхня, зайнята водоймами. Крім поверхневого шару, земельна ділянка як об'єкт права власності включає в себе також простір над та під поверхнею ділянки на висоту і глибину, необхідні для зведення жит­лових, виробничих та інших будівель і споруд. Думається, що названі фізичні та юридичні ознаки земельної ділянки як об'єкта права власності дозволяють про­водити розмежування між правом власності на землю та правом на інші при­родні ресурси.

Виходячи з наведеного у ЗК поняття земельної ділянки, у законодавстві за­кріплюються правові межі, в яких названі суб'єкти можуть набувати і реалізову­вати право власності на землю. Зокрема, межі здійснення суб'єктивного права власності на земельні ділянки окреслені у конституційному положенні «виключ­но відповідно до закону». Однак така позиція законодавця дозволяє по-різному тлумачити норму ст. 14 Конституції України щодо набуття і реалізації права власності на землю. Вбачається, що у наведеному положенні «виключно відпо­відно до закону» термін «закон» означає передусім утвердження принципу за­конності набуття і реалізації права власності на земельні ділянки. При цьому зовсім не обов'язковим є прийняття спеціального закону щодо набуття і реалі­зації права власності на землю. Водночас здійснення цього права може забезпе­чуватись системою прийнятих і узгоджених між собою законів, норми яких у тій чи іншій мірі визначають правовий режим власності на землю і регулюють земельні відносини.

Виключність здійснення права власності на землю відповідно до закону не допускає можливості набуття і реалізації суб'єктивного права власності на зе­мельні ділянки відповідно до підзаконних нормативних актів, звичаїв, судових прецедентів, якщо інше не передбачено Конституцією України чи окремими за­конами.

Право власності на землю, як і будь-яке інше суб'єктивне право, може набу-ватись лише за наявності певних юридичних фактів, з якими закон пов'язує ви-

613

никнення земельних правовідносин. Характерною особливістю набуття суб'єк­тивного права власності на землю громадянами і юридичними особами є те, що для виникнення права власності на земельну ділянку недостатньо лише одного юридичного факту, а має бути ще юридичний склад, з яким закон пов'язує на­стання, зміну і припинення правовідносин щодо власності на землю. Викладене означає, що прийняття органами місцевого самоврядування чи державної влади рішення про передачу земельної ділянки у власність або ж укладення договору купівлі-продажу земельної ділянки не призведуть до появи нового власника землі, якщо не будуть виконані інші юридичні дії щодо формування земельної ділянки як об'єкта права власності, виготовлення, видачі і реєстрації документа про право власності на землю

Згідно із ЗК підстави набуття суб'єктивного права власності на земельні ділянки поділяються залежно від правового статусу громадян (громадяни Ук­раїни, іноземні громадяни і особи без громадянства), а також від правового стату­су юридичних осіб (юридичні особи України, іноземні юридичні особи). У теоретичному і практичному плані така класифікація юридичних фактів за суб'єктами набуття права власності на землю є найбільш прийнятною для зако­нодавчого закріплення конкретних підстав для виникнення цього права.

Набуття права власності на землю потребує не лише законодавчого закріп­лення підстав виникнення такого права, а й визначення у законі умов (обставин), за яких передбачені у Конституції України суб'єкти можуть стати власниками зе­мельних ділянок. При цьому не слід ототожнювати умови і підстави набуття пра­ва власності на землю, оскільки кожна з цих категорій має своє самостійне зна­чення для набуття права власності на землю. Якщо підстави набуття права влас­ності на землю являють собою об'єктивні події, а також вольові дії тих чи інших суб'єктів, то умови набуття права власності на землю необхідно розглядати через призму певних обставин, правил, норм, за наявності яких громадяни, юридичні особи чи держава можуть стати власниками земельних ділянок. У поєднанні з підставами набуття права власності на землю умови забезпечують можливість одержання земельної ділянки згаданими суб'єктами на титулі права власності.

Набуття права власності на землю (земельну ділянку) є необхідною перед­умовою його здійснення у визначених законом формах та межах. Здійснення права власності на землю необхідно розглядати як правомірну, активну, вольову (влад­ну), охоронювану державою міру можливої або необхідної поведінки власника чи уповноваженої особи, що проявляється у вчиненні відповідно до закону та на розсуд особи дій (або її бездіяльності), спрямованих на реалізацію норм права щодо володіння, користування, розпорядження землею з метою задоволення потреб та інтересів. Здійснення права власності на землю, як і будь-якого іншо­го права, також має правові межі або, по-іншому, зовнішні межі, певний обсяг свободи, вихід за які поєднується з юридичною відповідальністю. Тому власник землі чи уповноважена особа, з одного боку, має діяти у межах своїх правомоч-ностей, з другого, — не посягати на правову свободу інших власників, третіх осіб і не заподіювати шкоди державі і народу. Для забезпечення такої поведінки суб'єктів виникає потреба у державному регулюванні відносин власності і конт­ролі за діями власника, не допускаючи при цьому незаконного втручання у до­пустимі межі реалізації права власності.

614

Стаття 111 ЗК встановлює обмеження щодо здійснення права власності на земельну ділянку. Серед них названі: заборона: на продаж або інше відчуження певним особам протягом установленого строку; на передачу земельної ділянки в оренду (суборенду); на зміну цільового призначення ділянки, ландшафту та зовнішнього виду нерухомого майна; умови прийняття спадщини лише визна­ченим спадкоємцем; початку і завершення забудови або освоєння земельної ділянки протягом встановлених строків; проведення будівництва, ремонту або утримання дороги, ділянки дороги; додержання природоохоронних вимог; на­дання права полювання, вилову риби, збирання дикорослих рослин на своїй ділянці в установлений час і в установленому порядку тощо.

Особливим способом обмеження здійснення права власності є рішення су­дових, слідчих органів про накладення арешту на майно.

Виходячи з аналізу норм Конституції України та практики регулювання зе­мельних відносин, можна визначити такі правові обмеження здійснення суб'єк­тивного права власності на землю: використання землі на основі планувальної документації; врахування зонінгових обмежень; нормування; функціональне ви­користання земельних ділянок; обов'язковість юридичного оформлення права власності на землю; державна реєстрація права власності на земельні ділянки; за­побігання негативному впливу господарської діяльності на клімат; забезпечення охорони грунтів; додержання законних правил добросусідства і моральності; не­припустимість незаконного втручання органів державної влади та місцевого са­моврядування у межі здійснення суб'єктивного права приватної власності.

Здійснення суб'єктивного права власності на землю може обмежуватись у про­сторі. У цьому зв'язку ч. З коментованої статті ЦК відтворює норму ст. 79 ЗК щодо визначення сфери дії повноважень власника земельної ділянки. Громадяни, юри­дичні особи, держава, територіальні громади можуть володіти, користуватись і розпоряджатись земельною ділянкою у визначених на місцевості межах, на висо­ту і глибину, які необхідні для зведення житлових, виробничих та інших будівель і споруд, мати у власності водні об'єкти, багаторічні насадження, ліси, що знахо­дяться на такій ділянці. При цьому закріплена у ч. З ст. 373 ЦК норма не має абсо­лютного характеру з огляду на те, як у чинному законодавстві визначається пра­вовий режим власності на інші природні ресурси, які за Конституцією України є об'єктами права власності Українського народу. Тому у ст. 59 ЗК передбачено, на­приклад, що землі водного фонду можуть перебувати у державній, комунальній та приватній власності. Громадянам та юридичним особам за рішенням органів виконавчої влади або органів місцевого самоврядування можуть безоплатно пе­редаватись у власність замкнені природні водойми (загальною площею до 3 га). Власники на своїх земельних ділянках можуть у встановленому порядку створю­вати рибогосподарські, протиерозійні та інші штучні водойми.

Відповідно до ст. 56 ЗК землі лісового фонду можуть перебувати у державній, комунальній та приватній власності. Громадянам та юридичним особам за рішен­ням органів місцевого самоврядування та органів виконавчої влади можуть бе­зоплатно або за плату передаватись у власність замкнені земельні ділянки лісо­вого фонду загальною площею до 5 га у складі угідь селянських, фермерських та інших господарств. Громадяни і юридичні особи в установленому порядку мо­жуть набувати у власність земельні ділянки деградованих і малопродуктивних

615

угідь для залісення. Закріплені ЗК обмеження щодо набуття права приватної власності на земельні ділянки лісового, водного, земель природно-заповідного фонду тощо не поширюються на випадки придбання земельних ділянок у власність за цивільно-правовими угодами, а також на земельні ділянки, що пе­ребувають у державній чи комунальній власності. Передбачені ЦК та ЗК межі здійснення права власності на висоту і глибину земельної ділянки поширюють­ся на усіх суб'єктів права власності на земельні ділянки. Критеріями для визна­чення меж реалізації правомочностей володіння, користування і розпоряджен­ня землею щодо висоти і глибини виступають будівельні норми та правила (БНІП), відповідно до яких розробляються, затверджується і реалізується про-екно-технічна документація на забудову земельної ділянки.

4. Реалізуючи право власності на землю, громадяни, юридичні особи, держа­ва та інші суб'єкти мають право на свій розсуд використовувати земельну ділян­ку відповідно до її цільового призначення. Законодавцем у ЦК, а також у ЗК не розкривається юридична сутність словосполучення «на свій розсуд». З точки зору теорії права, зміст цього поняття полягає у тому, що власник земельної ділянки на підставі власного волевиявлення і своєї правосвідомості може вико­ристовувати таку ділянку з метою задоволення тих чи інших потреб. При цьому межі активної і вольової поведінки суб'єкта щодо використання земельної ділян­ки визначаються цільовим призначенням такої ділянки, яке встановлюється у порядку, передбаченому ЗК, і обов'язково зазначається у державному акті на право власності на земельну ділянку.

Додержання цільового призначення при використанні земельної ділянки є одним з основних обов'язків її власників. У випадках, коли цільове призначен­ня земельної ділянки не дає можливості використовувати її для інших потреб, власник такої ділянки має право у встановленому порядку змінити мету вико­ристання землі. Згідно із ч. З ст. 20 ЗК зміна цільового призначення земель, які перебувають у власності громадян або юридичних осіб, здійснюється за ініціа­тивою власників земельних ділянок у порядку, що встановлюється Кабінетом Міністрів України (див.: постанову Кабінету Міністрів України «Про затвер­дження Порядку зміни цільового призначення земель, які перебувають у влас­ності громадян або юридичних осіб» від 11 квітня 2002 p.).

Зміна цільового призначення земельної ділянки проводиться за поданням за­яви (клопотання) її власника до сільської, селищної, міської ради, якщо земельна ділянка розташована в межах населеного пункту, або до районної держадмініст­рації, якщо земельна ділянка розташована за межами населеного пункту.

Відповідно до ст. 21 ЗК порушення порядку встановлення та зміни цільово­го призначення земель є підставою для: а) визнання недійсними рішень органів державної влади та органів місцевого самоврядування про надання (передачу) земельних ділянок громадянам та юридичним особам; б) визнання недійсними угод щодо земельних ділянок; в) відмови в державній реєстрації земельних діля­нок або визнання реєстрації недійсною; г) притягнення до відповідальності відпо­відно до закону громадян та юридичних осіб, винних у порушенні порядку вста­новлення та зміни цільового призначення земель.

616

5. Частина 5 ст. 373 ЦК надає право власнику земельної ділянки використо­ вувати для своїх потреб усі корисні властивості землі, що є об'єктивно прита­ манними для тієї чи іншої земельної ділянки. Відповідно до неї власник може використовувати на свій розсуд все, що знаходиться над і під поверхнею цієї ділянки, якщо інше не встановлено законом та якщо це не порушує прав інших осіб. Закріплена у законі можливість землевласника вільно використовувати корисні властивості земельної ділянки базується на нормах чинного галузевого законодавства щодо реалізації права загального природокористування. Так, ст. 47 Водного кодексу України (ВК) передбачається, що загальне водокористу­ вання здійснюється громадянами для задоволення їх потреб (купання, плаван­ ня на човнах, любительське і спортивне рибальство, водопій тварин, забір води з водних об'єктів без застосування споруд або технічних пристроїв та з криниць) безкоштовно, без закріплення водних об'єктів за окремими особами та без на­ дання відповідних дозволів.

За ст. 90 (н. «г» ч. 1) ЗК власники земельних ділянок мають право викорис­товувати у встановленому порядку для власних потреб наявні на земельній ділянці загальнопоширені корисні копалини, торф, лісові насадження, водні об'єкти, а також інші корисні властивості землі. Порядок використання таких природних ресурсів врегульований Конституцією України, Законом України «Про охорону навколишнього природного середовища» від 25 червня 1991 p., ЗК, Лісовим кодексом України від 21 січня 1994 р., ВК України від 6 червня 1995 p., Кодексом України про надра (КУпН) від 27 липня 1994 p., іншими нор­мативно-правовими актами.

Закріплене ч. 5 ст. 373 ЦК право може бути обмежено законом у формі пря­мої заборони на використання або встановлення спеціальних правил користу­вання природними ресурсами на земельних ділянках, що перебувають у влас­ності тих чи інших суб'єктів. Наприклад, використання грунтів має здійснюва­тись із додержанням вимог Закону України «Про охорону земель». Відповідно до ст. 18 КУпН земельні ділянки для користування надрами, крім випадків, пе­редбачених ст. 23 цього Кодексу, надаються користувачам надр після одержан­ня ними спеціальних дозволів (ліцензій) на користування надрами чи гірничих відводів.

6. Право власника на свій розсуд використовувати корисні властивості зе­ мельної ділянки має здійснюватись з урахуванням того, що таке користування не повинно порушувати прав інших осіб. Перш за все ч. 5 ст. 373 ЦК під іншими особами розуміє будь-яку фізичну чи юридичну особу, права якої порушуються внаслідок використання земельної ділянки її власником. При цьому закон не визначає, які права особи можуть порушуватись. З нашої точки зору, можна стверджувати, що власник земельної ділянки може на свій розсуд використову­ вати корисні властивості землі таким способом, щоб не порушувати конститу­ ційних прав і свобод інших громадян та юридичних осіб.

З метою захисту прав сусідніх власників землі і землекористувачів у (ст. 103 ЗК) встановлює правила добросусідства, зміст яких полягає у наступному: влас­ники та землекористувачі земельних ділянок повинні обирати такі способи ви­користання земельних ділянок відповідно до їх цільового призначення, при яких власникам, землекористувачам сусідніх земельних ділянок завдається наймен-

617

ше незручностей (затінення, задимлення, неприємні запахи, шум, забруднення тощо); зобов'язані не використовувати земельні ділянки способами, які не до­зволяють власникам, землекористувачам сусідніх земельних ділянок викорис­товувати їх за цільовим призначенням (неприпустимий вплив); співпрацювати при вчиненні дій, спрямованих на забезпечення прав на землю кожного з них та використання цих ділянок із запровадженням і додержанням прогресивних тех­нологій вирощування сільськогосподарських культур та охорони земель (обмін земельних ділянок, раціональна організація територій, дотримання сівозмін, встановлення, зберігання межових знаків тощо); можуть вимагати припинення діяльності на сусідній земельній ділянці, здійснення якої може призвести до шкідливого впливу на здоров'я людей, тварин, на повітря тощо.

Стаття 374. Суб'єкти права власності на землю (земельну ділянку)

1. Суб'єктами права власності на землю (земельну ділянку) є фізичні особи, юридичні особи, держава, територіальні громади.

2. Іноземці, особи без громадянства можуть набувати право власності на зем­лю (земельні ділянки) відповідно до закону.

3. Іноземні юридичні особи, іноземні держави та міжнародні організації мо­жуть бути суб'єктами права власності на землю (земельну ділянку) у випадках, встановлених законом.

4. Права та обов'язки суб'єктів права власності на землю (земельну ділянку) встановлюються законом.

1. У коментованій статті ЦК відтворені положення статей 14 і 142 Консти­туції України, а також статей 80—84 ЗК щодо суб'єктів, які можуть набувати у власність земельні ділянки з підстав і в порядку, передбаченому законом. На­звані у ст. 374 ЦК суб'єкти поділяються на: а) фізичних осіб — громадян Украї­ни, осіб без громадянства, іноземців; б) юридичних осіб України та інших дер­жав; в) державу Україна; г) іноземні держави; д) міжнародні організації.

За законами України здійснення названими суб'єктами права власності на земельні ділянки залежить від їх правового статусу, відносин України з іншими державами та міжнародними організаціями.

Громадяни України можуть бути суб'єктами права власності на земельну ділянку за наявності у них повної цивільної дієздатності. Підстави набуття пра­ва власності на землю громадянами України визначені ЗК, а також окремими статтями ЦК. Відповідно до ст. 81 ЗК громадяни України набувають права влас­ності на земельні ділянки на підставі: а) придбання за договором купівлі-прода­жу, дарування, міни, іншими цивільно-правовими угодами; б) безоплатної пере­дачі із земель державної і комунальної власності; в) приватизації земельних діля­нок, що були раніше надані їм у користування; г) прийняття спадщини; ґ) виділення в натурі (на місцевості) належної їм земельної частки (паю).

Звичайно, закріплений у ст. 81 ЗК перелік підстав набуття права приватної власності не можна вважати вичерпним, оскільки таке право може виникати із підстав, передбачених іншими статтями цього Кодексу, та іншими законами (на­приклад, відповідно до Закону України «Про особисте селянське господарство» від 5 червня 2003 р. громадяни України, які приватизували земельні ділянки у

618

меншому розмірі, ніж 2 га, мають право на одержання у власність земельну ділян­ку площею у 2 га). Громадяни України визнаються суб'єктами права власності на землю, якщо у встановленому законом порядку вони приватизували безоп­латно земельну ділянку або придбали її на підставі цивільно-правових угод та інших правочинів.

Громадяни України мають право один раз безоплатно приватизувати земельні ділянки у встановлених розмірах за таким цільовим призначенням: для ведення товарного сільськогосподарського виробництва (ст. 130 ЗК); ведення фермерсь­кого господарства (ст. 32 ЗК); ведення особистого селянського господарства (ст. 33 ЗК); ведення садівництва (ст. 35 ЗК); будівництва і обслуговування жилого будинку, господарських будівель, тобто присадибної ділянки (ст. 40 ЗК); для індивідуального дачного будівництва; будівництва індивідуальних гаражів.

Відповідно до ст. 121 ЗК громадяни України мають право на безоплатну пе­редачу їм земельних ділянок із земель державної або комунальної власності у таких розмірах: а) для ведення фермерського господарства — у розмірі земель­ної частки (паю), визначеної для членів сільськогосподарських підприємств, розташованих на території сільської, селищної, міської ради, де знаходиться фер­мерське господарство. Якщо на території сільської, селищної, міської ради роз­ташовано декілька сільськогосподарських підприємств, розмір земельної част­ки (паю) визначається як середній по цих підприємствах. У разі відсутності сільськогосподарських підприємств на території відповідної ради розмір земель­ної частки (паю) визначається як середній по району; б) для ведення особистого селянського господарства — не більше 2,0 га; в) для ведення садівництва — не більше 0,12 га; г) для будівництва і обслуговування жилого будинку, господарсь­ких будівель і споруд (присадибна ділянка) у селах — не більше 0,25 га, у сели­щах — не більше 0,15 га, у містах — не більше 0,10 г; ґ) для індивідуального дач­ного будівництва — не більше 0,10 га; д) для будівництва індивідуальних гаражів — не більше 0,01 га. Розмір земельних ділянок, що передаються безоплатно грома­дянину для ведення особистого селянського господарства, може бути збільшено у разі отримання в натурі (на місцевості) земельної частки (паю).

2. Громадяни та юридичні особи набувають права власності та права корис­тування земельними ділянками із земель державної або комунальної власності за рішенням органів виконавчої влади або органів місцевого самоврядування у межах їх повноважень. Понад норму безоплатної передачі громадяни можуть набувати у власність земельні ділянки для зазначених потреб за цивільно-пра­вовими угодами. Громадяни України вправі набувати у власність земельні ділян­ки на підставі судового рішення, яке встановлює земельні права фізичних осіб. Наприклад, особа, яка безпідставно була позбавлена права на земельну частку (пай) і не одержала сертифікат на право на земельну частку (пай), вправі в судо­вому порядку відновити свої права і на підставі судового рішення одержати сер­тифікат, відповідно до якого у встановленому Законом України «Про порядок виділення земельних часток (паїв) в натурі (на місцевості)» від 5 червня 2003 р. порядку може витребувати земельну ділянку в натурі (на місцевості) і одержати державний акт на право власності на землю. Слід зауважити, що у вітчизняному законодавстві не передбачається реституція земельних ділянок колишнім влас­никам, які мали землю на такому праві до 13 березня 1992 р.

619

Суб'єктами права власності на землю є також юридичні особи України, пра­вове становище яких визначається Конституцією України, ЦК, ЗК та іншими законодавчими актами. При цьому із змісту ч. 1 коментованої статті випливає, що набувати у власність земельні ділянки можуть усі юридичні особи, які зареє­стровані в Україні. Однак ЗК дещо по-іншому розглядає це питання і встанов­лює не зовсім обгрунтовані обмеження щодо правового становища юридичних осіб у здійсненні гарантованого Конституцією України права власності на зем­лю. Враховуючи зміст ст. 9 ЦК, на практиці доцільно застосовувати ті положен­ня ЗК, у яких закріплюються підстави, умови та порядок набуття права влас­ності на земельні ділянки юридичними особами.

Реалізація права власності на землю юридичними особами зумовлена особ­ливостями їх правового становища, а також залежить від того, на якій з існую­чих категорій земель юридична особа має здійснювати право власності на зем­лю. Наприклад, право власності на земельні ділянки сільськогосподарського призначення можуть набувати лише юридичні особи України, у статутних до­кументах яких передбачено ведення товарного сільськогосподарського вироб­ництва. Між тим ЗК не передбачає можливості набуття у власність земельних ділянок несільськогосподарського призначення юридичними особами, заснова­ними нашою державою, органами місцевого самоврядування, іноземними фізич­ними чи юридичними особами. Практично неможливо застосувати норму ст. 82 ЗК щодо набуття у власність земельних ділянок спільними підприємствами, за­снованими фізичними і юридичними особами України разом з іноземними гро­мадянами і юридичними особами, оскільки ЦК та інші законодавчі акти не ви­значають правового становища спільних підприємств, а також не передбачають порядку реєстрації в Україні представництв юридичних осіб, які вже є резиден­тами України. Неврегульованими залишаються і питання щодо права власності на земельні ділянки релігійних і громадських організацій, комунальних і дер­жавних підприємств. Викладене зумовлює необхідність внесення відповідних змін та доповнень до ЗК і подальшого їх узгодження з нормами ЦК.

Відповідно до ст. 82 ЗК юридичні особи (засновані громадянами України або юридичними особами України) можуть набувати у власність земельні ділянки для здійснення підприємницької діяльності у разі: а) придбання за договором купівлі-продажу, дарування, міни, іншими цивільно-правовими угодами; б) внесення земельних ділянок її засновниками до статутного фонду; в) прий­няття спадщини; г) виникнення інших підстав, передбачених законом. Без сум­ніву, наведений у цій статті перелік підстав набуття права приватної власності не можна вважати вичерпним, оскільки право власності на земельну ділянку може виникати й з інших підстав, що не передбачені цим законом.

Порядок придбання земельних ділянок у власність громадянами і юридич­ними особами регулюється ЗК, а також іншими законодавчими актами. Дія норм цього Кодексу поширюється, в першу чергу, на відчуження земельних ділянок із земель державної і комунальної власності у приватну власність, а також на правочини із земельними ділянками, що були приватизовані чи придбані у при­ватну власність.

3. Статтею 127 ЗК встановлено, що органи державної влади та органи місце­вого самоврядування відповідно до їх повноважень здійснюють продаж земель-

620

них ділянок державної чи комунальної власності громадянам та юридичним осо­бам, які мають право на набуття земельних ділянок у власність, відповідно до цього Кодексу. Продаж земельних ділянок державної та комунальної власності громадянам та юридичним особам здійснюється на конкурентних засадах (аук­ціон, конкурс), крім викупу земельних ділянок, на яких розташовані об'єкти нерухомого майна, що є власністю покупців цих ділянок.

Продаж земельних ділянок охоплює комплекс послідовних юридичних дій, які мають виконати продавець і покупець у процесі відчуження земельної ділянки із державної чи комунальної власності у власність громадян та юридичних осіб України. Порядок продажу земельних ділянок залежить від правового режиму земель, що продаються, цільового призначення земельної ділянки від того, хто виступає покупцем. З урахуванням цих та інших обставин визначаються пра­вові способи купівлі-продажу земельних ділянок, а саме: договірний чи конку­рентний. Норма ст. 128 ЗК регулює договірний порядок продажу земельних діля­нок громадянам і юридичним особам із земель державної та комунальної влас­ності і не поширюється на угоди із земельними ділянками на вторинному ринку землі, що поступово формується в Україні після приватизації земельних діля­нок громадянами і юридичними особами з 1992 р. і до теперішнього часу.

4. Згідно із ст. 134 ЗК земельні ділянки державної або комунальної власності, призначені для продажу суб'єктам підприємницької діяльності під забудову, підлягають продажу на конкурентних засадах (земельні торги). Земельні торги - це врегульований нормами чинного земельного та цивільного законодавства, а також локальними нормативно-правовими актами органів державної влади та місцевого самоврядування порядок продажу на конкурентних засадах суб'єктам підприємницької діяльності вільних від будівель і споруд земельних ділянок під забудову. Так, ЗК визначає дві правові форми, у яких можуть проводитись зе­ мельні торги, а саме: земельний аукціон або конкурс. Рішення про запроваджен­ ня вказаних форм земельних торгів приймають органи державної влади та місце­ вого самоврядування.

Земельний аукціон — це врегульований нормами чинного ЗК та іншими зако­нодавчими актами, а також локальними нормативно-правовими актами конкурент­ний продаж земельних ділянок. Відповідно до нього право власності на земельну ділянку набуває той учасник земельних торгів, який запропонує найбільшу ціну за земельну ділянку залежно від її цільового призначення.

Земельний конкурс — це врегульований нормами чинного ЗК та іншими за­конодавчими актами, а також локальними нормативно-правовими актами кон­курентний продаж земельних ділянок, відповідно до якого право власності на земельну ділянку набуває той учасник земельних торгів, який запропонує найбільш вигідні умови придбання і використання земельної ділянки залежно від її цільового призначення.

Відчуження земельних ділянок на підставі цивільно-правових угод передба­чає обов'язкове проведення експертної грошової оцінки таких ділянок відповід­но до Закону України «Про оцінку земель» від 11 грудня 2003 р.

5. Серед суб'єктів права власності на землю у ст. 374 ЦК, а також у ст. 83 ЗК названі територіальні громади, які визначаються Законом України «Про місце­ ве самоврядування в Україні» як жителі, об'єднані постійним проживанням у

621

межах села, селища, міста, що є самостійними адміністративними одиницями, або добровільне об'єднання жителів кількох сіл, що мають єдиний адміністра­тивний центр. Водночас у ст. 14 Конституції України територіальні громади не названі серед інших суб'єктів права власності на землю. Стаття 142 Основного закону зазначає, що матеріальною і фінансовою основою місцевого самовряду­вання є, крім інших об'єктів, земля, що є у власності територіальних громад. Виходячи з цих положень, розробники ЗК, а згодом і ЦК передбачили, що тери­торіальні громади є суб'єктами права комунальної власності на землю. Терито­ріальні громади реалізують право власності на землю безпосередньо або через органи місцевого самоврядування — сільські, селищні, міські ради.

Згідно із ч. 2 ст. 83 ЗК юрисдикція територіальних громад та їх представ­ницьких органів поширюється на землі в межах населених пунктів, крім земель приватної та державної власності, а також земельні ділянки за їх межами, на яких розташовані об'єкти комунальної власності. Віднесення земель до об'єктів пра­ва комунальної власності має здійснюватись шляхом відмежування цих земель від земельних ділянок приватної власності та розмежування із землями держав­ної власності відповідно до закону України «Про розмежування земель держав­ної і комунальної власності» від 5 лютого 2004 p., який набрав чинності з 14 лип­ня поточного року. При цьому ч. З ст. 83 ЗК містить вичерпний перелік кате­горій земель і земельних ділянок, які належать до земель комунальної власності і не можуть передаватись у приватну власність.

Об'єктами права комунальної власності є землі загального користування населених пунктів (майдани, вулиці, проїзди, шляхи, набережні, пляжі, парки, сквери, бульвари, кладовища, місця знешкодження та утилізації відходів тощо, визначені у планувальній документації того чи іншого населеного пункту). Відпо­відно до п. «б» ч. З ст. 83 ЗК до земель комунальної власності належать землі під залізницями, автомобільними дорогами, об'єктами повітряного і трубопровід­ного транспорту. У межах населених пунктів до комунальної власності мають належати землі лісового фонду, за винятком замкнених земельних ділянок лісо­вого фонду загальною площею до 5 га у складі угідь селянських, фермерських та інших господарств, що належать громадянам чи юридичним особам на праві при­ватної власності. Склад і правовий режим лісового фонду як об'єктів права ко­мунальної власності визначається не лише цим Кодексом, а й окремими норма­ми Лісового кодексу. До об'єктів права комунальної власності у межах населе­них пунктів належать також землі водного фонду, склад і правовий режим яких визначається цим Кодексом (гл. 12), а також Водним кодексом. До комунальної власності належать і земельні ділянки, які використовуються для забезпечення діяльності органів місцевого самоврядування (наприклад, будівлі і споруди, що належать територіальним громадам на праві комунальної власності, які викори­стовуються для забезпечення діяльності органів місцевого самоврядування). Ви­значені у цій статті землі комунальної власності, які не передаються у приватну власність, можуть бути передані у державну власність.

Підставами набуття територіальними громадами права власності на землю (ч. 4 ст. 83 ЗК) є: передача їм земель державної власності; примусове відчуження зе­мельних ділянок у власників з мотивів суспільної необхідності та для суспільних потреб; прийняття спадщини; придбання за договорами купівлі-продажу, дару-

622

вання, міни, іншими цивільно-правовими угодами; інші підстави, передбачені за­коном. Наведений перелік, звичайно, не можна розцінювати як вичерпний.

6. Самостійним суб'єктом права власності на землю є держава, яка реалізує це право через органи державної влади. Сьогодні новим ЗК України встановле­но, що право державної власності на землю набувається і реалізується держа­вою в особі Кабінету Міністрів України, Ради міністрів АР Крим, обласних, Київської та Севастопольської міських, районних державних адміністрацій відпо­відно до закону.

Говорячи про державу як самостійний суб'єкт права власності на землю, не варто плутати державу як власника землі з державними органами як суб'єктами земельних правовідносин. Останні за Конституцією України зобов'язані здійсню­вати від імені Українського народу право власності на землю, а також забезпе­чувати державні інтереси шляхом набуття у власність землі з підстав і в поряд­ку, передбачених чинними законами України. Однак сьогодні ще немає законо­давчих актів, які б чітко розмежовували правовий статус народу України та держави як суб'єктів права власності на землю. Аналіз змісту статей 13, 14 Кон­ституції України, а також ст. 84 ЗК дозволяє констатувати, що не органи дер­жавної влади чи місцевого самоврядування є суб'єктами права власності держа­ви на землю, а Українська держава як політична організація суспільства, яка виступає самостійним суб'єктом права власності на землю лише у випадках, пе­редбачених законами України. Законодавче закріплення у ст. 13 Конституції України і визнання народу України суб'єктом права власності на землю змінює суть права власності держави на землю як політичної організації суспільства. Конституція України містить норми, що закріплюють особливий статус держа­ви як суб'єкта права власності на землю і водночас як регулятора земельних відно­син з метою забезпечення не лише державних, а й загальнонародних інтересів, реалізації громадянами та юридичними особами суб'єктивних прав на землю, охорони землі як національного багатства. Держава як самостійний власник землі вправі володіти, користуватись і розпоряджатись землею в порядку, передбаче­ному законами України.

Відповідно до ст. 84 ЗК у державній власності перебувають усі землі, крім земель комунальної та приватної власності. Зокрема, об'єктами права виключ­ної державної власності є землі атомної енергетики та космічної системи; землі оборони, крім земельних ділянок під об'єктами соціально-культурного, вироб­ничого та житлового призначення; землі під об'єктами природно-заповідного фонду та історико-культурними об'єктами, що мають національне та загально­державне значення; під водними об'єктами загальнодержавного значення; зе­мельні ділянки, які використовуються для забезпечення діяльності Верховної Ради України, Президента України, Кабінету Міністрів України, інших органів державної влади, Національної академії наук України, державних галузевих ака­демій наук; земельні ділянки зон відчуження та безумовного (обов'язкового) відселення, що зазнали радіоактивного забруднення внаслідок Чорнобильської катастрофи.

Згідно із ч. 4 ст. 84 ЗК до земель державної власності, які не можуть переда­ватись у приватну власність, належать землі права виключної державної влас­ності, які не можуть передаватись також і в комунальну власність. У державній

623

власності за межами населених пунктів перебувають землі лісового фонду, за винятком замкнених земельних ділянок лісового фонду загальною площею до 5 га у складі угідь селянських, фермерських та інших господарств, що належать громадянам чи юридичним особам на праві приватної власності. Склад і право­вий режим лісового фонду як об'єктів права державної власності визначаються не лише цим Кодексом, але й окремими нормами Лісового кодексу. До об'єктів права державної власності у межах і за межами населених пунктів належать та­кож землі під водними об'єктами загальнодержавного значення, склад і право­вий режим яких визначаються цим Кодексом (гл. 12) та також нормами Водного кодексу.

Закріплені ст. 84 З К підстави набуття державою права власності на землю можна розглядати як юридичні факти, з якими пов'язується виникнення, зміна і припинення відносин власності на землю. Держава в особі своїх органів набу­ває у власність земельні ділянки у разі: відчуження земельних ділянок у влас­ників з мотивів суспільної необхідності та для суспільних потреб; придбання за договорами купівлі-продажу, дарування, міни, іншими цивільно-правовими уго­дами; прийняття спадщини; передачі у власність державі земельних ділянок комунальної власності територіальними громадами; конфіскації земельної ділян­ки. Вказаний перелік правових підстав набуття державою права власності на землю є вичерпним. Передбачені у цій статті ЗК підстави можуть бути застосо­вані лише після того, як у встановленому законом порядку буде проведено роз­межування земель права державної та комунальної власності відповідно до За­кону України «Про розмежування земель державної і комунальної власності» від 17 червня 2004 р.

7. Частина 2 ст. 374 ЦК так само, як статті 81—82 ЗК, суб'єктами права влас­ності на землю (земельні ділянки) визнає іноземців, осіб без громадянства, іно­земних юридичних осіб. Відповідно до ч. 2 ст. 81 ЗК іноземні громадяни, особи без громадянства можуть набувати права власності на земельні ділянки не-сільськогосподарського призначення у межах населених пунктів, а також на зе­мельні ділянки несільськогосподарського призначення за межами населених пунктів, на яких розташовані об'єкти нерухомого майна, що належать їм на праві приватної власності.

Для іноземних громадян та осіб без громадянства ЗК (ч. З ст. 81) закріплює не лише підстави набуття у приватну власність земельних ділянок, але й вказує також на умови щодо набуття цього права. Так, іноземні громадяни і особи без громадянства можуть набувати у власність земельні ділянки на підставі догово­ру купівлі-продажу, дарування, міни та інших цивільно-правових угод; викупу земельних ділянок, на яких розташовані об'єкти нерухомого майна, що належать їм на праві власності; прийняття спадщини. Правовими умовами набуття у при­ватну власність земельних ділянок вказаними особами є те, що об'єктом права власності можуть бути лише земельні ділянки несільськогосподарського при­значення в межах населених пунктів, а також за межами населених пунктів, якщо на таких ділянках розташовані об'єкти нерухомого майна, що належать їм на праві приватної власності.

Відповідно до ч. 4 ст. 81 ЗК України землі сільськогосподарського призна­чення, прийняті у спадщину іноземними громадянами, а також особами без

624

громадянства, протягом року підлягають відчуженню. Однак механізм реалізації цієї норми ЗК недостатньо визначений у чинному земельному законодавстві. Адже особа може відчужувати той чи інший об'єкт тоді, коли він належить їй на праві власності. Водночас ЗК не передбачає можливості оформлення права влас­ності на іноземних громадян та осіб без громадянства. Думається, що порядок відчуження земельних ділянок сільськогосподарського призначення вказаними особами у разі прийняття ними таких ділянок у спадщину має бути детально врегульований у спеціальному законодавчому акті.

За правилами ст. 82 (ч. 2) ЗК іноземні юридичні особи можуть набувати у власність земельні ділянки на території України у межах населених пунктів у разі придбання об'єктів нерухомого майна та для спорудження об'єктів, пов'яза­них із здійсненням підприємницької діяльності в Україні, а також за межами населених пунктів у разі придбання об'єктів нерухомого майна. Для іноземних юридичних осіб ЗК закріплює не лише підстави набуття у приватну власність земельних ділянок, а й вказує також на умови, які мають бути враховані при набутті цими особами земельних ділянок у приватну власність. Серед них особ­ливе значення має те, що об'єктом права власності можуть бути лише земельні ділянки несільськогосподарського призначення у межах населених пунктів, а також за межами населених пунктів, якщо на таких ділянках розташовані об'єк­ти нерухомого майна, що належать їм на праві приватної власності. Крім того, згадані юридичні особи можуть набувати у власність на конкурентних засадах шляхом участі у земельних торгах незабудовані земельні ділянки для спору­дження об'єктів, пов'язаних із здійсненням підприємницької діяльності. Іноземні юридичні особи можуть придбати у власність земельні ділянки у межах і за ме­жами населених пунктів за умови реєстрації у встановленому порядку свого представництва з правом здійснення підприємницької діяльності в Україні. Відповідно до ч. З ст. 82 ЗК землі сільськогосподарського призначення, отри­мані у спадщину іноземними особами, підлягають відчуженню протягом одного року. Однак надане чинним законодавством право, на жаль, не підкріплене кон­кретним способом його реалізації у правозастосовчій діяльності.

8. Частина 3 ст. 374 ЦК передбачає, що суб'єктами права власності на землю (земельну ділянку) можуть бути іноземні держави. Підстави, умови та порядок набуття іноземними державами у власність земельних ділянок регулюється ЗК, а також іншими законодавчими актами. Відповідно до ст. 85 ЗК іноземним держа­вам надано право набувати у власність земельні ділянки для розміщення будівель і споруд дипломатичних представництв та інших, прирівняних до них, організацій відповідно до міжнародних договорів. Іноземні держави не можуть мати у влас­ності земельні ділянки з метою використання їх для інших потреб (видобуток ко­рисних копалин, розміщення військових баз і формувань, проведення космічних досліджень тощо). Для таких потреб земельні ділянки можуть виділятись лише в оренду на умовах, передбачених чинним законодавством України та міждержав­ними договорами, ратифікованими Верховною Радою України. Продаж земель­них ділянок іноземним державам і юридичним особам обов'язково погоджується з Верховною Радою України та Кабінетом Міністрів України.

Крім іноземних держав, до суб'єктів права власності на землю в Україні ст. 374 ЦК відносить також міжнародні організації. Водночас у ЗК такі суб'єкти

625

права власності на землю не зазначені. Наявна колізія законів створює певні труднощі при вирішенні цього питання на практиці. Здається, що у ЗК слід та­кож чітко визначити правовий статус таких організацій і передбачити особли­вості набуття ними земельних ділянок у власність.

9. Відповідно до ч. 4 ст. 374 ЦК права та обов'язки власників земельних діля­нок визначаються законом. Основні правомочності суб'єктів права власності на землю закріплюються ЗК, реалізація яких здійснюється у поєднанні з правами і обов'язками, що передбачені також іншими законодавчими актами. Згідно із ст. 90 З К власники земельних ділянок мають право: продавати або іншим шля­хом відчужувати земельну ділянку, передавати її в оренду, заставу, спадщину; самостійно господарювати на землі; власності на посіви і насадження сільсько­господарських та інших культур, на вироблену сільськогосподарську продук­цію; використовувати у встановленому порядку для власних потреб наявні на земельній ділянці загальнопоширені корисні копалини, торф, лісові насаджен­ня, водні об'єкти, а також інші корисні властивості землі; на відшкодування збитків у випадках, передбачених законом; споруджувати жилі будинки, вироб­ничі та інші будівлі і споруди.

Порушені права власників земельних ділянок підлягають відновленню в по­рядку, встановленому законом.

За ст. 91 ЗК власники земельних ділянок зобов'язані: забезпечувати викори­стання їх за цільовим призначенням; додержуватися вимог законодавства про охорону довкілля; своєчасно сплачувати земельний податок; не порушувати прав власників суміжних земельних ділянок та землекористувачів; підвищувати ро­дючість ґрунтів та зберігати інші корисні властивості землі; своєчасно надавати відповідним органам виконавчої влади та органам місцевого самоврядування дані про стан і використання земель та інших природних ресурсів у порядку, вста­новленому законом; дотримуватися правил добросусідства та обмежень, пов'я­заних із встановленням земельних сервітутів та охоронних зон; зберігати геоде­зичні знаки, протиерозійні споруди, мережі зрошувальних і осушувальних сис­тем. Крім того, законом можуть бути встановлені й інші обов'язки власників земельних ділянок.

Стаття 375. Право власника на забудову земельної ділянки

/. Власник земельної ділянки має право зводити на ній будівлі та споруди, створювати закриті водойми, здійснювати перебудову, а також дозволяти бу­дівництво на своїй ділянці іншим особам.

2. Власник земельної ділянки набуває право власності на зведені ним будівлі, споруди та інше нерухоме майно.

3. Право власника на забудову здійснюється ним за умови додержання архі­тектурних, будівельних, санітарних, екологічних та інших норм і правил, а та­кож за умови використання земельної ділянки за її цільовим призначенням.

4. Правові наслідки самочинної забудови, здійсненої власником на його зе­мельній ділянці, встановлюються статтею 376 цього Кодексу.

1. Коментована стаття визначає загальні засади реалізації права на забудову земельної ділянки. При цьому необхідно зазначити, що ЗК і ЦК по-різному роз-

626

глядають юридичну сутність права на забудову ділянки. Так, за ст. 90 ЗК влас­ники земельних ділянок вправі споруджувати жилі будинки, виробничі та інші будівлі і споруди; за ст. 375 ЦК власник земельної ділянки має право не лише зводити на ній будівлі та споруди, а й створювати закриті водойми, здійснювати перебудову, а також дозволяти на ній будівництво іншим особам. На відміну від ЗК чинний ЦК розширює перелік об'єктів права забудови, а також визначає до­даткові правомочності власника на забудову ділянки. Однак у цих законах зміст права на забудову земельної ділянки розкривається без урахування вимог місто­будівельного законодавства щодо визначення поняття «забудова». Згідно із ст. 23 Закону України «Про планування і забудову територій» від 20 квітня 2000 р. забудова територій передбачає здійснення нового будівництва, реконструкції, реставрації, капітального ремонту, впорядкування об'єктів містобудування, роз­ширення та технічного переоснащення підприємств (далі — будівництво). На­звані у цьому Законі види діяльності, що характеризують забудову як правову категорію, можуть здійснюватись власником на земельній ділянці через реалі­зацію суб'єктивного права на забудову у визначених законом межах, тобто із додержанням цільового призначення земельної ділянки, архітектурних, будівель­них, санітарних, екологічних та інших норм і правил. При цьому не можна ото­тожнювати поняття «право на забудову» і «забудова» земельної ділянки.

Право на забудову — це законодавчо забезпечена можливість і здатність осо­би здійснювати усі види містобудівельної діяльності на власній земельній ділянці. Реалізація суб'єктивного права на забудову земельної ділянки передба­чає виконання власником комплексу юридично значимих дій, пов'язаних з організацією планування території і окремої ділянки, одержанням дозволу на будівництво, спорудженням об'єктів містобудування, оформленням права влас­ності чи інших прав на завершені будівництвом об'єкти.

Забудова земельної ділянки означає організацію комплексної забудови те­риторії, розташування та будівництво окремих будинків і споруд згідно із зако­нодавством, державними стандартами, нормами та правилами, регіональними і місцевими правилами забудови, містобудівною та проектною документацією. Планування забудови окремої земельної ділянки, будівництво на ній будинків і споруд власниками або користувачами здійснюється з урахуванням інтересів інших власників або користувачів земельних ділянок, будинків і споруд.

2. За чинним земельним законодавством України забудова земельної ділян­ки має здійснюватись відповідно до цільового призначення такої ділянки. Вод­ночас варто зазначити, що не в кожному випадку зведення будівель чи споруд необхідно змінювати цільове призначення земельної ділянки, якщо у державно­му акті на право власності на землю безпосередньо не зазначена забудова ділян­ки. Наприклад, власник земельної ділянки, наданої для ведення особистого се­лянського господарства, може проводити будівництво житлових, господарських та інших будівель, споруд, необхідних для здійснення передбачених законом видів діяльності у межах такого господарства, створювати закриті водойми для ■аадово лення виробничих ни інших потреб. При цьому не виникає потреби у про­веденні комплексу юридичних дій, спрямованих на зміну цільового призначен­ня земельної ділянки відповідно до ст. 20 ЗК та постанови Кабінету Міністрів України «Про затвердження порядку зміни цільового призначення земельних

627

ділянок, що перебувають у власності громадян і юридичних осіб» від 11 квітня 2002 р.¹. Подібні приклади можна було б навести і щодо інших категорій земель, включаючи й землі житлової і громадської забудови у частині будівництва гідро­технічних споруд, намиву території, водних об'єктів тощо.

3. Загальновідомо, що реалізація власником земельної ділянки права на за­будову передбачає організаційно і юридично складну процедуру, пов'язану з необхідністю розробки планувальної документації, одержанням дозволу на бу­дівництво об'єктів містобудування, забезпеченням громадських і приватних інте­ресів при здійсненні комплексної забудови території; наданням власнику єди­них умов і обмежень забудови земельних ділянок, вихідних даних на проекту­вання об'єктів містобудування, об'єктивного (у разі потреби) містобудівного обгрунтування на окремий об'єкт; підготовкою і затвердженням проектної до­кументації на будівництво об'єктів містобудування; одержанням дозволу на ви­конання будівельних робіт; проходженням державної інвестиційної експертизи проектної документації на будівництво об'єкта. За таких умов реалізації права на забудову втрачається інвестиційна привабливість тих чи інших об'єктів че­рез довготривалість оформлення права на забудову, витрачаються значні кошти на виконання проектних, юридичних, планувальних та інших робіт. Вбачається доцільним спростити організаційно-правовий механізм реалізації права на за­будову земельних ділянок, які перебувають у власності громадян і юридичних осіб, що значно б полегшило вирішення цього питання на практиці.

4. Власник земельної ділянки може реалізувати право на забудову земельної ділянки шляхом надання дозволу на будівництво об'єктів містобудування іншим особам. Відносини, що виникають у таких випадках, регулюються земельно-пра-вовоми і цивільно-правововими угодами, серед яких можна назвати договір орен­ди земельної ділянки, договір про встановлення суперфіцію, договір про спільну діяльність, установчу угоду про заснування юридичної особи, інвестиційні кон­тракти тощо.

5. Власник земельної ділянки набуває право власності на зведені ним будівлі, споруди та інше нерухоме майно, якщо забудова проведена правомірно. Водно­час для особи, яка здійснила чи здійснює самочинне будівництво на земельній ділянці, наступають юридичні наслідки, передбачені ст. 376 ЦК (див. коментар до неї).

Стаття 376. Самочинне будівництво

/. Житловий будинок, будівля, споруда, інше нерухоме майно вважаються самочинним будівництвом, якщо вони збудовані або будуються на земельній ділянці, що не була відведена для цієї мети, або без належного дозволу чи на­лежно затвердженого проекту, або з істотними порушеннями будівельних норм і правил.

2. Особа, яка здійснила або здійснює самочинне будівництво нерухомого майна, не набуває права власності на нього.

3. Право власності на самочинно збудоване нерухоме майно може бути за рішенням суду визнане за особою, яка здійснила самочинне будівництво на зе-

¹ Див.: Офіційний вісник України. — 2002. — № 15. — Ст. 818.

628

мельній ділянці, що не була їй відведена для цієї мети, за умови надання зе­мельної ділянки у встановленому порядку особі під уже збудоване нерухоме майно.

4. Якщо власник (користувач) земельної ділянки заперечує проти визнання права власності на нерухоме майно за особою, яка здійснила (здійснює) само­чинне будівництво на його земельній ділянці, або якщо це порушує права інших осіб, майно підлягає знесенню особою, яка здійснила (здійснює) самочинне бу­дівництво, або за її рахунок.

5. На вимогу власника (користувача) земельної ділянки суд може визнати за ним право власності на нерухоме майно, яке самочинно збудоване на ній, якщо це не порушує права інших осіб.

6. Особа, яка здійснила самочинне будівництво, має право на відшкодуван­ня витрат на будівництво, якщо право власності на нерухоме майно визнано за власником (користувачем) земельної ділянки, на якій воно розміщене.

7. Уразі істотного відхилення від проекту, що суперечить суспільним інтере­сам або порушує права інших осіб, істотного порушення будівельних норм і пра­вил суд за позовом відповідного органу державної влади або органу місцевого самоврядування може постановити рішення, яким зобов'язати особу, яка здійснила (здійснює) будівництво, провести відповідну перебудову.

Якщо проведення такої перебудови є неможливим або особа, яка здійснила (здійснює) будівництво, відмовляється від її проведення, таке нерухоме майно за рішенням суду підлягає знесенню за рахунок особи, яка здійснила (здійснює) будівництво. Особа, яка здійснила (здійснює) самочинне будівництво, зобов'я­зана відшкодувати витрати, пов'язані з приведенням земельної ділянки до по­переднього стану.

1. У ст. 376 ЦК розглядаються: поняття самочинного будівництва, підстави визнання будівництва самочинним, право власності на самочинно збудовані на ЗЄМЄЛЬНІЙ ділянці об'єкти, юридичні наслідки такого будівництва та порядок відшкодування заподіяної ним шкоди, а також знесення неправомірно зведених на земельній ділянці будівель і споруд. Наведена норма однаково поширюється як на власників земельних ділянок, так і на осіб, які не мають юридично оформ­лених титулів на земельну ділянку. В останньому випадку самочинне будівниц­тво може поєднуватись із самовільним зайняттям земельної ділянки, правові ознаки якого закріплені у Законі України «Про державний контроль за викори­станням та охороною земель» від 19 червня 2003 р. Згідно з цим Законом само­вільне зайняття земельних ділянок означає будь-які дії особи, що свідчать про фактичне використання не наданої їй земельної ділянки чи намір використову­вати земельну ділянку до встановлення її меж у натурі (на місцевості), до одер­жання документа, що посвідчує право на неї, та до його державної реєстрації.

Будівництво вважається самочинним, якщо у діях особи є хоча б одна із оз­нак передбачених ч. 1 ст. 376 ЦК: а) на земельній ділянці, що не була відведена для будівництва, збудовані або будуються житловий будинок, будівля, споруда, інше нерухоме майно; б) забудова проведена або здійснюється без одержаного у встановленому порядку дозволу чи належно затвердженого проекту, або з істот­ними порушеннями будівельних норм і правил.

629

на стверджувати, що дія цієї статті не поширюється на випадки розШЩОИШ земельній ділянці об'єктів, які не пов'язуються із землею фундаментом і не виз­наються у законодавстві нерухомістю. За чинним містобудівельним законодав­ством, реалізація права на забудову передбачає виконання комплексу організа­ційно-правових дій, спрямованих на набуття права на земельну ділянку відпо­відно до її цільового призначення. Щоб здійснити будівництво, громадянин чи юридична особа зобов'язані набути у встановленому порядку право власності на землю чи право користування земельною ділянкою, одержати державний акт на право власності на земельну ділянку чи договір оренди землі, або державний акт на право постійного користування землею, зареєструвати обраний правовий титул використання землі в порядку, передбаченому Законом України «Про дер­жавну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обмежень» від 1 липня 2004 p., а також визначити межі земельної ділянки в натурі (на місцевості). Без виконання цих юридично значимих дій приступати до освоєння земельної ділян­ки забороняється. Тому, не дивлячись на те, що особа одержала рішення сільської, селищної чи міської ради або державної адміністрації про надання земельної ділянки в оренду, на приватизацію або продаж і приступила до спорудження житлового будинку чи іншої нерухомості згідно із затвердженим проектом, таке будівництво слід кваліфікувати як самочинне, оскільки у забудовника не ви­никло право на земельну ділянку для цієї мети.

2. Будівництво вважається правомірним, якщо власник ділянки чи землеко­ристувач або інша особа одержали у встановленому містобудівельним законо­давством порядку дозвіл на забудову. Відповідно до ст. 24 Закону України «Про планування і забудову територій» від 20 квітня 2000 р. фізичні та юридичні осо­би, які мають намір здійснити будівництво об'єктів містобудування на земель­них ділянках, що належать їм на праві власності чи користування, зобов'язані отримати від виконавчих органів відповідних рад, Київської та Севастопольсь­кої міських державних адміністрацій, у разі делегування їм таких повноважень відповідними радами, дозвіл на будівництво об'єкта містобудування (далі — дозвіл на будівництво).

Фізичні та юридичні особи, заінтересовані у здійсненні будівництва об'єктів містобудування, подають письмову заяву про надання дозволу на будівництво до виконавчого органу відповідної ради або Київської чи Севастопольської міської державної адміністрації. До заяви додається документ, що засвідчує пра­во власності чи користування земельною ділянкою, або документ про згоду влас­ника земельної ділянки на забудову цієї ділянки. Перелік інших документів та матеріалів, необхідних для отримання дозволу на будівництво, які додаються до письмової заяви, порядок їх розгляду визначаються регіональними правилами забудови. У разі прийняття сільською, селищною чи міською радою рішення про надання земельної ділянки із земель державної чи комунальної власності для розміщення об'єкта містобудування в порядку, визначеному земельним законо­давством, зазначене рішення одночасно є дозволом на будівництво цього об'єкта. Дозвіл на будівництво дає право замовникам на отримання вихідних даних на проектування, здійснення проектно-вишукувальних робіт та отримання доз­волу на виконання будівельних робіт у порядку, визначеному законом. Дозвіл

630

на будівництво надається на підставі комплексного висновку щодо відповідності запропонованого будівництва містобудівній документації, державним будівель­ним нормам, місцевим правилам забудови (далі — комплексний висновок).

Порядок отримання дозволу на будівництво тимчасових споруд та розміщен­ня реклами визначається місцевими правилами забудови відповідно до закону. Дозвіл на будівництво об'єкта містобудування надається заявнику протягом двох місяців від дня подання заяви. Дозвіл на будівництво об'єкта містобудування не є документом, що засвідчує право власності чи право користування (оренди) земельними ділянками. Він не дає права на початок виконання будівельних робіт без одержання відповідного дозволу місцевої інспекції державного архітектур­но-будівельного контролю. У разі, якщо фізична або юридична особа не розпо­чали будівельні роботи протягом двох років від дня отримання дозволу на бу­дівництво об'єкта містобудування, цей дозвіл втрачає чинність. Поновлення до­зволу відбувається у такому самому порядку, як і його надання. Для забезпечення дотримання вимог законодавства, а також регіональних та місцевих правил за­будови, державних стандартів, норм і правил, містобудівної документації фізич­ним та юридичним особам за їх письмовим зверненням надаються єдині умови і обмеження щодо забудови земельних ділянок, вихідні дані на проектування об'єктів містобудування (далі — вихідні дані). Перелік документів, необхідних для отримання вихідних даних, встановлюється Кабінетом Міністрів України.

3. Громадянам, які є власниками (користувачами) земельних ділянок у се­лах, селищах та містах районного значення, спеціально уповноважений орган з питань містобудування та архітектури може надавати будівельний паспорт об'єк­та містобудування та погоджувати проектну документацію на будівництво об'єк­та містобудування без попереднього надання архітектурно-планувального зав­дання та технічних умов щодо його інженерного забезпечення. Перелік об'єктів містобудування, щодо яких застосовується спрощена процедура, а також поря­док надання будівельного паспорта встановлюються РШОНЯЛЫШИІГОЖШИ забудови.

право забудовника «SdmbZ _и°Г„ ^ви«™я *<< документ, _що засвідчує

J^aSSSSZS^SST" *"—"—*«»*-оба,яка врава вдасності„а „ьо_гХдночас ПКвГ™ "^{ЄруХОШ>го Mata}. «' «буває збудований об'єкт „еоухомостГГп^й Г^{ОВЛЮ£ УМ}°^ВИ' ^{За яких сам}°™™0

дом рішення про визнання права власності Л nS7 2? прийняття су-

ка_(користувача)зем_ЄльноїдГянГи_СХо^

нерухоме майно, яке самочинно збудоване ня IZГГ ^{Р власності на}

о* У ньому випадку оєоба, ^^^S^SSS^Z^

631

на відшкодування витрат на будівництво, розмір яких може визначатись за по­годженням сторін або в судовому порядку.

5. Для особи, яка самочинно забудувала земельну ділянку, ЦК передбачає настання таких негативних наслідків майнового характеру: знесення збудова­ного об'єкта; проведення перебудови; відшкодування витрат, пов'язаних з при­веденням земельної ділянки до попереднього стану.

6. Збудований об'єкт нерухомості може бути знесений особою, яка здійсни­ла самочинне будівництво, або за її рахунок лише на підставі судового рішення у випадках, передбачених частинами 4, 7 ст. 367 ЦК: а) якщо власник (користу­вач) земельної ділянки заперечує проти визнання права власності на нерухоме майно за особою, яка здійснила (здійснює) самочинне будівництво на його зе­мельній ділянці; б) якщо така забудова порушує права інших осіб, майно підля­гає знесенню особою, яка здійснила (здійснює) самочинне будівництво, або за її рахунок; в) якщо проведення такої перебудови об'єкта є неможливим; г) особа, яка здійснила (здійснює) самочинне будівництво, відмовляється від проведен­ня перебудови відповідно до прийнятого судом рішення.

7. Перебудова самочинно збудованого об'єкта може бути проведена лише за' рішенням суду за таких умов: у разі істотного відхилення від проекту, що супе­речить суспільним інтересам або порушує права інших осіб; істотного порушен­ня будівельних норм і правил; за позовом відповідного органу державної влади або органу місцевого самоврядування. За таких умов особа, яка здійснила (здійснює) самочинне будівництво, зобов'язана провести відповідну перебудо­ву, або такий об'єкт буде знесений. При цьому вказана особа зобов'язана відшко­дувати власнику земельної ділянки витрати, пов'язані з її приведенням до попе­реднього стану.

Стаття 377. Право на земельну ділянку при придбанні житлового бу­динку, будівлі або споруди, що розміщені на ній

/. До особи, яка придбала житловий будинок, будівлю або споруду, перехо­дить право власності на земельну ділянку, на якій вони розміщені, без зміни її цільового призначення, у розмірах, встановлених договором.

Якщо договором про відчуження житлового будинку, будівлі або споруди розмір земельної ділянки не визначений, до набувача переходить право влас­ності на ту частину земельної ділянки, яка зайнята житловим будинком, будів­лею або спорудою, та на частину земельної ділянки, яка є необхідною для їх обслуговування.

2. Якщо житловий будинок, будівля або споруда розміщені на земельній ділянці, наданій у користування, то у разі їх відчуження до набувача переходить право користування тією частиною земельної ділянки, на якій вони розміщені, та частиною ділянки, яка необхідна для їх обслуговування.

1. У ст. 377 ЦК закріплюються підстави та умови набуття права власності на земельну ділянку під розташованими на ній об'єктами нерухомості, які право­мірно придбані у власність фізичними чи юридичними особами або іншими суб'єктами. Дія цієї норми поширюється на земельні ділянки, що перебувають

632

на праві власності чи праві користування у осіб, які відчужують житлові будин­ки, будівлі або споруди, що розміщені на таких ділянках.

Коментована стаття відтворює окремі положення ст. 120 ЗК, у якій також закріплюються підстави та умови переходу прав на земельну ділянку при на­бутті права власності на будівлю чи споруду. Порівняльний аналіз норм ст. 377 ЦК та ст. 120 ЗК показує, що окремі їх положення мають однакову спрямованість щодо переходу права на земельну ділянку при виникненні права власності на будівлю чи споруду. По-перше, вони закріплюють принцип, за яким визначення правового режиму земельної ділянки перебуває у прямій залежності від права власності на житловий будинок, будівлю чи споруду; по-друге, передбачають механізм роздільного правового регулювання нормами цивільного законодав­ства майнових відносин, що виникають при укладенні правочинів щодо набуття права власності на нерухомість, і правового регулювання нормами земельного і цивільного законодавства відносин при переході прав на земельну ділянку у разі придбання нерухомості. Водночас аналіз змісту норм цих Кодексів показує, що вони по-різному забезпечують механізм реалізації суб'єктивних прав на землю при переході права власності на споруджену на ділянці нерухомість, що на прак­тиці створює колізію законів при їх застосуванні.

Коментована стаття має імперативний характер, оскільки у ній зазначаєть­ся, що до особи, яка придбала житловий будинок, будівлю чи споруду, перехо­дить право власності на земельну ділянку чи право користування частиною зе­мельної ділянки. Викладене означає, що за ЦК особа, яка придбала будівлю чи споруду, де-факто стає власником земельної ділянки, якщо не змінюється її цільо­ве призначення і зазначені у договорі розміри. Після оформлення і реєстрації державного акта на право власності на земельну ділянку така особа набуває юри­дичного статусу власника землі.

Норми ст. 120 ЗК мають диспозитивний характер, оскільки у них передба­чається можливість переходу права власності на земельну ділянку у разі прид­бання у власність будівлі чи споруди. Адже у ч. 1 цієї статті ЗК зазначається, що при переході права власності на будівлю і споруду право власності на земельну ділянку або її частину може переходити на підставі цивільно-правових угод, а право користування — на підставі договору оренди. Отже, згідно із ЗК права на земельну ділянку переходять до власника нерухомості за умови, якщо у цивіль­но-правовій угоді про придбання будівлі чи споруди або в окремій угоді про відчу­ження земельної ділянки чи у договорі оренди сторони врегулювали питання набуття прав на землю під об'єктами нерухомості. Якщо ж у договорі купівлі-продажу нерухомості питання щодо набуття прав на землю зовсім не врегульо­вані, то згідно із ЗК до покупця об'єктів нерухомості право власності не перехо­дить і власником ділянки залишається продавець будівлі чи споруди на землях приватної власності або держава чи територіальні громади - на землях держав­ної і комунальної власності.

2. На відміну від ЗК, ЦК взагалі не допускає виникнення такої ситуації, коли розташований на земельній ділянці об'єкт нерухомості належить на праві влас­ності одній особі, а земельна ділянка перебуває у власності чи на праві оренди або постійного користування у іншої. Згідно із ч. 1 ст. 377 ЦК до власника неру­хомості обов'язково переходить право власності чи право користування землею

633

за умови незмінності цільового призначення і розміру ділянки. Більше того, ч. 1 (абз. 2) коментованої статті передбачає, що, коли у договорі про відчуження житлового будинку, будівлі чи споруди розмір земельної ділянки не визначе­ний, до набувача переходить право власності на ту частину земельної ділянки, яка зайнята житловим будинком, будівлею або спорудою, та на частину земель­ної ділянки, яка є необхідною для їх обслуговування. У цій нормі Кодексу мається на увазі площа земельної ділянки по периметру будівлі чи споруди (фундамен­ту), а також передбачений законом чи проектно-технічною документацією розмір земельної ділянки, необхідний для обслуговування розташованих на ній об'єктів нерухомості.

3. Слід зазначити, що ЦК і ЗК також по-різному регулюють і перехід права користування земельною ділянкою, на якій розміщені житлові будинки, будівлі і споруди, що відчужуються у власність іншим особам. Згідно із ч. 2 ст. 377 ЦК якщо об'єкти нерухомості розміщені на земельній ділянці, наданій у користу­ вання, то у разі їх відчуження до набувача переходить право користування тією частиною земельної ділянки, на якій вони розміщені, та частиною ділянки, яка необхідна для їх обслуговування. За ЦК для переходу права користування зе­ мельною ділянкою не має юридичного значення правова форма користування землею — постійне чи строкове на умовах оренди. ЦК гарантує власнику буді­ вель і споруд можливість в усіх випадках набути у користування земельну ділян­ ку. При цьому необхідно мати на увазі, що відповідно до ст. 120 ЗК це питання розв'язується таким чином. Якщо об'єкт відчуження розташований на земельній ділянці, що перебуває у постійному користуванні, то до набувача об'єкта земельна ділянка переходить на праві постійного користування чи оренди.

Порівняно із ЦК, ЗК регулює порядок переходу права користування на зем­лю переважно на орендованих ділянках. Зокрема, ч. 2 ст. 120 ЗК передбачено, що при відчуженні будівель та споруд, які розташовані на орендованій земельній ділянці, право на земельну ділянку визначається згідно із договором оренди зе­мельної ділянки. Якщо у договорі оренди ці питання не врегульовані, то набуття права оренди на таку земельну ділянку має здійснюватись у загальному поряд­ку з урахуванням положень ч. 1 (абз. 2) коментованої статті щодо розмірів зе­мельної ділянки.

4. Наявність у земельному і цивільному законодавстві наведених вище колізій породжує правомірне запитання: норми якого закону необхідно застосовувати у випадках, коли у цивільно-правових угодах чи земельно-правових договорах про придбання нерухомості не врегульовані питання переходу прав на землю або на будівлі і споруди, розташовані на землях державної і комунальної власності? На основі порівняльного аналізу та тлумачення норм цивільного і земельного зако­ нодавства, керуючись ст. 9 ЦК, можна дійти висновку, що у випадках, коли в договорі про придбання нерухомості питання про право на земельну ділянку не врегульовані, необхідно застосовувати норми ч. 2 ст. 377 ЦК (до вирішення пи­ тання про перехід прав на земельну ділянку при переході права власності на бу­ дівлю чи споруду). Пояснюється це тим, що зазначені норми ЦК у частині права власності на землю і права користування землею є загальними по відношенню до спеціального закону — ЗК, і тому мають застосовуватись лише тоді, коли ті чи інші питання не врегульовані спеціальним законом. При цьому необхідно

634

враховувати, що ЗК закріплені й інші підстави, умови та способи набуття права власності на землю під об'єктами нерухомості, що відчужуються. Зокрема, у ст. 120 ЗК зазначається, що у разі переходу права власності на будинок або його частину від однієї особи до іншої за договором довічного утримання право на земельну ділянку переходить на умовах, на яких вона належала попередньому власнику. При переході права власності на будівлю і споруду до кількох осіб право на земельну ділянку визначається пропорційно часткам осіб у вартості будівлі та споруди, якщо інше не передбачено у договорі відчуження будівлі і споруди. У разі переходу права власності на будівлю або споруду до громадян або юридичних осіб, які не можуть мати у власності земельні ділянки, до них переходить право користування земельною ділянкою, на якій розташована бу­дівля чи споруда.

Стаття 378. Припинення права власності на земельну ділянку

/. Право власності особи на земельну ділянку може бути припинене за рішен­ням суду у випадках, встановлених законом.

1. Коментована ст. 378 ЦК розвиває передбачені статтями 14,41 Конституції України положення щодо гарантування і непорушності права приватної влас­ності на землю. Так, відповідно до ст. 41 Конституції України ніхто не може бути протиправно позбавлений права власності. Це означає, що право приватної влас­ності на земельні ділянки може бути припинено з підстав і в порядку, передба­ченому законом. У ст. 378 ЦК закріплюється виключно судовий порядок припи­нення права власності на земельну ділянку у передбачених законом випадках, які необхідно розглядати як юридичні факти, з якими пов'язується припинення права власності на землю. При цьому у коментованій статті ЦК встановлені за­гальні підстави припинення права власності, які можуть бути застосовані для врегулювання відносин з припинення права власності, якщо спеціальним зако­ном не передбачається інше. Водночас реалізація цієї норми потребує викорис­тання й інших законів, у яких закріплюються підстави припинення права влас­ності на землю. Серед них основним є ЗК. Зокрема, у ст. 140 ЗК встановлюється перелік підстав припинення права приватної власності на земельні ділянки. Аналіз змісту цієї статті дозволяє класифікувати наведені підстави припинення права приватної власності на земельні ділянки на дві групи.

До першої відносяться випадки, коли право власності на земельну ділянку припиняється за бажанням і на основі волевиявлення власника, а саме: добро­вільна відмова власника від права на земельну ділянку (ст. 142 ЗК; ст. 347 ЦК — див. коментар); відчуження земельної ділянки іншим особам, державі, терито­ріальним громадам (ст. 131 ЗК).

До другої групи підстав припинення права власності на земельні ділянки відносяться випадки, коли право власності на земельні ділянки припиняється проти волі власника, а саме: смерть власника земельної ділянки за відсутності спадкоємця; звернення стягнення на земельну ділянку на вимогу кредитора (ст. 139 ЗК); відчуження земельної ділянки з мотивів суспільної необхідності та для суспільних потреб (статті 146—147 ЗК; ст. 350 ЦК — див. коментар); конфіс­кація за рішенням суду (ст. 148 ЗК; ст. 354 ЦК — див. коментар); невідчуження

635

земельної ділянки іноземними особами та особами без громадянства у встанов­лений строк у випадках, визначених цим Кодексом (ст. 145 ЗК; ст. 348 ЦК — див. коментар).

Наведений перелік випадків припинення права приватної власності на земель­ну ділянку не можна вважати вичерпним, оскільки у інших статтях ЗК також вста­новлюються підстави припинення такого права на землю. Тому наявність цих підстав не виключає можливості закріплення у законі інших юридичних фактів, з настанням яких право приватної власності може бути припинено. Наприклад, право власності на земельну ділянку для конкретної юридичної особи може бути припинено внаслідок реорганізації чи ліквідації товариства. Право приватної влас­ності громадян і юридичних осіб на конкретну земельну ділянку може бути при­пинено також у результаті ризику випадкового знищення земельної ділянки че­рез дії обставин непереборної сили (зсуви, розмив водою, затоплення, землетрус тощо). У новому ЗК України не сказано про те, що у разі поділу земельної ділян­ки, що перебуває на праві спільної сумісної власності, також припиняється право власності на земельну ділянку як на самостійний об'єкт права спільної сумісної власності. На відміну від ЗК 1992 р., у чинному ЗК не передбачається можливість припинення права власності на земельні ділянки за таких підстав, як систематич­не ухилення від внесення земельного податку в строки, встановлені законодав­ством; невикористання протягом одного року земельної ділянки, наданої для сільськогосподарського виробництва, і протягом двох років — для несільськогос-подарських потреб. Водночас у новому ЗК закріплюються нові підстави для при­мусового припинення права приватної власності на земельні ділянки. Зокрема, це відчуження земельної ділянки з мотивів суспільної необхідності та для суспіль­них потреб; конфіскація за рішенням суду; невідчуження земельної ділянки іно­земними особами та особами без громадянства у встановлений строк у визначе­них законом випадках.

2. Підстави примусового припинення права приватної власності на земельні ділянки визначаються статтями 140 і 143 ЗК. Вивчення змісту ст. 143 ЗК пока­зує, що вона частково дублює ст. 142 ЗК щодо конфіскації земельної ділянки; викупу (вилучення) земельної ділянки з мотивів суспільної необхідності та для суспільних потреб; примусового звернення стягнень на земельну ділянку по зо­бов'язаннях власника цієї земельної ділянки; невідчуження земельної ділянки іноземними особами та особами без громадянства у встановлений строк у ви­падках, визначених цим Кодексом.

Водночас ст. 143 ЗК закріплює додаткові підстави примусового припинен­ня права власності, а саме: використання земельної ділянки не за цільовим при­значенням; неусунення допущених порушень законодавства (забруднення зе­мель радіоактивними і хімічними речовинами, відходами, стічними водами, за­бруднення земель бактеріально-паразитичними і карантинно-шкідливими організмами, засмічення земель забороненими рослинами, пошкодження і зни­щення родючого шару грунту, об'єктів інженерної інфраструктури меліоратив­них систем, порушення встановленого режиму використання земель, що особ­ливо охороняються, а також використання земель способами, які завдають шко­ди здоров'ю населення) в терміни, встановлені вказівками спеціально уповноважених органів виконавчої влади з питань земельних ресурсів.

636

Момент припинення права власності на земельну ділянку залежить від того, з якої підстави таке право припиняється. Припинення права власності на земель­ну ділянку передбачає настання певних юридичних наслідків, пов'язаних з тією чи іншою підставою такого припинення. Наприклад, конфіскація земельної ділянки здійснюється без будь-якої компенсації власнику вартості земельної ділянки та всіх поліпшень на цій ділянці. Водночас відчуження земельної ділян­ки з мотивів суспільної необхідності чи для суспільних потреб обов'язково пе­редбачає відшкодування власнику вартості ділянки та компенсацію інших ви­трат і збитків. Звернення стягнення на земельну ділянку передбачає відчужен­ня такої ділянки іншим особам у встановленому законом порядку з наступним задоволенням вимог кредитора.