Глава 33 Право користування чужою земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб

Стаття 407. Підстави виникнення права користування чужою земель­ною ділянкою для сільськогосподарських потреб

/. Право користування чужою земельною ділянкою встановлюється дого­вором між власником земельної ділянки і особою, яка виявила бажання корис­туватися цією земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб (далі — землекористувач).

2. Право користування чужою земельною ділянкою для сільськогосподарсь­ких потреб (емфітевзис) може відчужуватися і передаватися у порядку спадку­вання.

683

1. Емфітевзис як спеціальний інститут, реанімований із архаїчного римсько­го права, що регулює суспільні відносини у сфері користування чужою земель­ною ділянкою для сільськогосподарських потреб на праві, що може бути відчу­жене та передане у спадщину, для практики вітчизняного законодавства новий. Навіть чинний ЗК України не містить про нього жодної згадки. Так само сьо­годні можна охарактеризувати підзаконний рівень нормативно-правового регу­лювання відповідних відносин, що, безумовно, окреслює сферу можливих удос­коналень чинного законодавства у цій частині. Норми глави 33 та інші статті ЦК щодо емфітевзису на даний момент знайшли своє відображення лише у Законі України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обме­жень» від 1 липня 2004 р.

2. Відповідно до ч. 1 ст. 407 ЦК право користування чужою земельною ділян­кою встановлюється договором між власником земельної ділянки і особою, яка виявила бажання користуватися цією земельною ділянкою для сільськогоспо­дарських потреб - землекористувачем [emphyteuta].

Частина 1 ст. 374 ЦК передбачає, що суб'єктами права власності на земельну ділянку можуть бути фізичні особи, юридичні особи, держава, територіальні гро­мади. Стаття 80 ЗК це положення деталізує таким чином:

а) громадяни та юридичні особи — на землі приватної власності;

б) територіальні громади, які реалізують це право безпосередньо або через органи місцевого самоврядування, — на землі комунальної власності;

в) держава, яка реалізує це право через відповідні органи державної влади, — на землі державної власності.

Оскільки емфітевзис як суб'єктивне право, передбачене коментованою стат­тею, є речовим (ч. 1 ст. 395 ЦК), зазначений договір підлягає державній реєст­рації як правочин щодо «нерухомості». Так, ст. 182 ЦК та ч. 1 ст. 4 Закону Украї­ни «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обмежень» передбачають, що обов'язковій державній реєстрації підлягають речові права на нерухоме майно, що знаходиться на території України, фізичних та юридичних осіб, держави, територіальних громад, іноземців та осіб без громадянства, іно­земних юридичних осіб, міжнародних організацій, іноземних держав, тобто пра­во користування земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб (ем­фітевзис) як речове право на чуже нерухоме майно.

Для реєстрації договору заявникові, яким за законом може бути правоволо-ділець (правонабувач), сторона або сторони правочину, за яким виникло речове право, або уповноважена нею (ними) особа повинні звернутися із заявою та інши­ми передбаченими законом документами до органу державної реєстрації прав, де зареєстровано право власності на земельну ділянку (ч. 1; абз. 2 ч. З ст. 18 ви­щезгаданого Закону).

Державна реєстрація таких прав проводиться місцевими органами держав­ної реєстрації виключно за місцем знаходження нерухомого майна, а саме: у містах Києві та Севастополі, місті обласного підпорядкування, районі (ч. 4 ст. 5 Зако­ну). Реєстрацію здійснюють також відділення на місцях державної госпрозра­хункової юридичної особи з консолідованим балансом (центр державного земель­ного кадастру), що створена при Державному комітеті України по земельних ресурсах.

684

Разом із заявою про державну реєстрацію права користування чужою земель­ною ділянкою для сільськогосподарських потреб, документами, що свідчать про встановлення, зміну чи припинення даного речового права, подається документ про сплату держмита.

Розгляд заяви і прийняття рішення про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно або відмову в ній проводяться у строк, який не перевищує 14 календарних днів від дня отримання органом державної реєстрації прав заяви та документів.

3. З моменту державної реєстрації договір між власником земельної ділянки і особою, яка виявила бажання користуватися цією земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб, вважається укладеним (ч. З ст. 640, ст. 210 ЦК).

Визначення порядку державної реєстрації прав на нерухоме майно та їх об­межень покладене вищезазначеним Законом (ч. 6 ст. 12) на Кабінет Міністрів України, що дещо не узгоджується із змістом ч. 2 ст. 210 ЦК та суперечить пра­вилу ч. 2 (абз. 3) ст. 4 ЦК. Проте слід брати до уваги, що п. 7 Прикінцевих поло­жень Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обмежень» передбачає, що до приведення законів та інших нормативно-правових актів у відповідність із цим Законом вони застосовуються у частині, яка не суперечить цьому Закону.

4. Характерними ознаками права користування чужою земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб є те, що воно може підлягати відчуженню (на­ приклад, шляхом укладення договору купівлі-продажу, міни, дарування) і переда­ ватися у порядку спадкування. У цих випадках необхідно ініціювати відповідну процедуру реєстрації з метою легалізації заявлених прав заінтересованої особи.

Стаття 408. Строк договору про надання права користування чужою земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб

/. Строк договору про надання права користування чужою земельною ділян­кою для сільськогосподарських потреб встановлюється договором.

2. Якщо договір про надання права користування чужою земельною ділян­кою для сільськогосподарських потреб укладено на невизначений строк, кож­на із сторін може відмовитися від договору, попередньо попередивши про це другу сторону не менш як за один рік.

1. Строком договору є час, протягом якого сторони можуть здійснити свої права і виконати свої обов'язки відповідно до договору (ч. 1 ст. 631 ЦК). Істо­рично емфітевзис характеризувався як довгострокове право. Коментованою стат­тею не встановлено ніяких максимальних або мінімальних обмежень щодо стро­ку договору про надання права користування чужою земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб. Таким чином, сторони є вільними у визначенні конкретного строку у договорі. У таких випадках вони повинні керуватися ви­могами розумності та справедливості (ст. 627 ЦК).

2. Сторони можуть укласти договір про надання права користування чужою земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб на невизначений строк. У такому випадку закон надає можливість відмови у подальшому від договору

685

будь-якій із сторін за умови попередження другої сторони про це не менш як за один рік. Зазначимо, що наявності вчасного попередження недостатньо для при­пинення права користування чужою земельною ділянкою, оскільки припинен­ня зазначеного речового права підлягає державній реєстрації.

Сторони можуть розірвати відповідний договір за взаємною згодою у будь-який момент. Форма розірвання договору повинна бути такою самою, як і фор­ма його укладення.

Стаття 409. Права та обов'язки власника земельної ділянки, наданої

у користування для сільськогосподарських потреб /. Власник земельної ділянки має право вимагати від землекористувача ви­користання її за призначенням, встановленим у договорі.

2. Власник земельної ділянки має право на одержання плати за користуван­ня нею. Розмір плати, її форма, умови, порядок та строки її виплати встановлю­ються договором.

3. Власник земельної ділянки зобов'язаний не перешкоджати землекорис­тувачеві у здійсненні його прав.

1. Об'єктом емфітевзису є земельна ділянка, надана у користування для сільськогосподарських потреб. На відміну від права власності суб'єкт емфітев­ зису не може вільно розпоряджатися земельною ділянкою. Чинне земельне за­ конодавство при з'ясуванні правового режиму використання та охорони земель­ ної ділянки використовує поняття «основне цільове призначення». Відповідно до ст. 19 ЗК України існує поділ земель на дев'ять категорій залежно від їх ос­ новного цільового призначення. Так, сільськогосподарські потреби можна задо­ вольняти на землях сільськогосподарського, а також іншого призначення. На­ приклад, підприємства, установи та організації можуть використовувати земельні ділянки несільськогосподарського призначення під час ведення підсобного гос­ подарства (ст. 37 ЗК), або працівники природних заповідників можуть задоволь­ няти господарські потреби на спеціально виділених земельних ділянках (ч. З ст. 16 Закону України «Про природно-заповідний фонд України» від 16 червня 1992 р.

Власник земельної ділянки, звичайно, має право вимагати від землекористу­вача використання її за призначенням, встановленим у договорі. Встановлене у договорі призначення земельної ділянки не може суперечити правовому режи­му її використання відповідно до тієї категорії земель, до якої вона належить. Таким чином, у договорі встановлюється не цільове призначення земельної ділянки, а конкретний характер її використання, який не суперечить чинному законодавству та даним Державного земельного кадастру України.

2. Законодавчо визначене цільове призначення земельної ділянки, яка у пер­ шу чергу, є об'єктом емфітевзису, полягає у тому, що землями сільськогосподарсь­ кого призначення визнаються землі, надані для виробництва сільськогосподарсь­ кої продукції, здійснення сільськогосподарської науково-дослідної та навчальної діяльності, розміщення відповідної виробничої інфраструктури або призначені для цих цілей. До таких земель належать: а) сільськогосподарські угіддя (рілля, бага­ торічні насадження, сіножаті, пасовища та перелоги); б) несільськогосподарські угіддя (господарські шляхи і прогони, полезахисні лісові смуги та інші захисні

686

насадження, крім тих, що віднесені до земель лісового фонду, землі під господарсь­кими будівлями і дворами, землі тимчасової консервації тощо) — ч. 2 ст. 22 ЗК.

Конкретний характер використання земельної ділянки, обумовлений у дого­ворі, повинен також відповідати виду використання земельної ділянки у межах основного цільового призначення, визначеному у первинних та вторинних пра-вовстановлюючих документах щодо неї, а саме: у державному акті на право влас­ності на земельну ділянку та у документації відповідного державного реєстру.

У межах земель сільськогосподарського призначення за видами використання можна поділити земельні ділянки для: 1) ведення особистого селянського гос­подарства; 2) садівництва; 3) городництва; 4) сінокосіння та випасу худоби; 5) ведення товарного сільськогосподарського виробництва; 5) для дослідних і навчальних цілей; пропаганди передового досвіду ведення сільського господар­ства; 6) для ведення підсобного сільського господарства (ч. З ст. 22 ЗК).

Слід також зазначити, що землі сільськогосподарського призначення не мо­жуть передаватись у власність іноземним громадянам, особам без громадянства, іноземним юридичним особам та іноземним державам. Проте у випадку спадку­вання земельної ділянки іноземна особа або особа без громадянства може стати власником земельної ділянки саме сільськогосподарського призначення. При цьо­му зазначена особа повинна здійснити її відчуження протягом року з моменту пе­реходу такого права (ч. 4 ст. 22; п. «в» ч. З ст. 81; ст. 140; ч. 1 ст. 145 ЗК).

3. За користування земельною ділянкою землекористувачем її власник має право на одержання плати. Зміст договору про надання права користування чу­жою земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб включає обов'яз­кові умови (відповідно до ч. 1 ст. 628; ч. 2 ст. 409 та ч. 2 ст. 410 ЦК) щодо розміру плати, її форми, умов, порядку та строків платежів. Сторони договору вільні у виборі між грошовою, натуральною, відробітковою та змішаною формами плати за користування зазначеною земельною ділянкою.

4. Обов'язком власника земельної ділянки є не чинити перешкод у здійсненні прав землекористувача. На законодавчому рівні права землекористувача визна­чені ч. 2 ст. 407; ст. 410 ЦК. Землекористувач має право на захист свого права користуватися чужою земельною ділянкою у повному обсязі, у тому числі і від власника цього майна, відповідно до положень глави 29 ЦК. Зазначена гарантія закріплена ст. 396 ЦК.

Стаття 410. Права та обов'язки землекористувача

/. Землекористувач має право користуватися земельною ділянкою в повно­му обсязі, відповідно до договору.

2. Землекористувач зобов'язаний вносити плату за користування земельною ділянкою, а також інші платежі, встановлені законом.

3. Землекористувач зобов язаний ефективно використовувати земельну ділянку відповідно до її цільового призначення, підвищувати її родючість, за­стосовувати природоохоронні технології виробництва, утримуватися віддій, які можуть призвести до погіршення екологічної ситуації.

1. Відповідно до умов укладеного договору землекористувач має право корис­туватися земельною ділянкою в повному обсязі. Це знаходить свій вияв у повно-

687

му використанні насамперед поверхневого (ґрунтового) шару земельної ділянки для задоволення сільськогосподарських потреб, передбачених договором. За логі­кою законодавця повнота права користування поширюється також на водні об'єк­ти, лісові угіддя, багаторічні насадження, які знаходяться на земельній ділянці, а також на простір, що є над і під поверхнею ділянки, висотою та глибиною, які не­обхідні для зведення житлових, виробничих та інших будівель і споруд.

Права землекористувачів, за умови якщо інше не передбачено законом або договором, конкретизовані у ст. 95 ЗК. Вони включають поряд із іншим право використовувати у встановленому порядку для власних потреб наявні на зе­мельній ділянці загальнопоширені корисні копалини, торф, інші корисні влас­тивості землі тощо.

2. Частина 2 коментованої статті передбачає, що землекористувач зобов'яза­ний вносити плату за користування земельною ділянкою. Зазначена норма по­вністю кореспондує ч. 2 ст. 409 ЦК, а відтак, плата за таке користування вноситься власнику земельної ділянки у розмірі, формі, порядку, на умовах і у строк, визна­чених у договорі про надання права користування чужою земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб. У частині ж сплати інших платежів, встанов­лених законом, передбачених ч. 2 ст. 410, зазначимо, що власник земельної ділян­ки залишається платником земельного податку відповідно до земельного законо­давства (ч. 2 ст. 2 Закону України «Про плату за землю» від 3 липня 1992 р. з подальшими змінами та доповненнями). Нагадаємо, що положення цього Кодек­су застосовуються до врегулювання відносин, які виникають у сфері природних ресурсів, якщо вони не врегульовані іншими актами законодавства (ст. 9 ЦК).

3. Частина 3 ст. 410 ЦК вказує на обов'язок землекористувача ефективно вико­ристовувати земельну ділянку відповідно до її цільового призначення, що слід ро­зуміти як економічно вигідне та екологічно виправдане її використання у межах диференційованого правового режиму. На забезпечення такого використання спря­мовані й інші обов'язки землекористувача, що полягають у підвищенні родючості земельної ділянки, застосуванні природоохоронних технологій виробництва, утри­манні від дій, які можуть призвести до погіршення екологічної ситуації. Узагальне­ний, але далеко невичерпний перелік обов'язків землекористувачів містить ст. 96 ЗК. Обов'язки землекористувачів передбачені й іншими нормативними актами зе­мельного законодавства. Наприклад, широке коло відповідних обов'язків викладе­но у розділі VI Закону України «Про охорону земель» від 19 червня 2003 р.

Стаття 411. Право землекористувача на відчуження права користуван­ня земельною ділянкою

/. Землекористувач має право на відчуження права користування земель­ною ділянкою для сільськогосподарських потреб, якщо інше не встановлено законом.

2. У разі продажу права користування земельною ділянкою власник цієї зе­мельної ділянки має переважне перед іншими особами право на його придбан­ня, за ціною, що оголошена для продажу, та на інших рівних умовах.

3. Землекористувач зобов'язаний письмово повідомити власника земельної ділянки про продаж права користування нею. Якщо протягом одного місяця влас-

688

ник не надішле письмової згоди на купівлю, право користування земельною ділянкою може бути продане іншій особі.

4. У разі порушення права переважної купівлі настають наслідки, передба­чені статтею 362 цього Кодексу.

5. Уразі продажу землекористувачем права користування земельною ділян­кою для сільськогосподарських потреб іншій особі власник земельної ділянки має право на одержання відсотків від ціни продажу (вартості права), встановле­них договором.

1. Землекористувач має право відчужити емфітевзис (подарувати, обміняти, продати тощо), якщо інше не встановлено законом. На сьогодні законом не вста­новлено інше. Коментована стаття закріплює переважне право власника відпо­відної земельної ділянки на придбання емфітевзису у разі його продажу, за ціною, що оголошена для цього, та на інших рівних умовах.

2. Ч. 4 ст. 411 ЦК носить бланкетний характер і відсилає у разі порушення права переважної купівлі до наслідків, передбачених ч. 4 ст. 362 цього Кодексу. Таким чином, у разі порушення зазначеного права власник відповідної земель­ної ділянки може пред'явити до суду позов про переведення на нього прав та обов'язків покупця. Одночасно позивач зобов'язаний внести на депозитний ра­хунок суду грошову суму, яку за договором повинен сплатити покупець.

3. До таких вимог застосовується позовна давність в один рік. Однак, якщо землекористувач здійснить продаж права користування земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб іншій особі, власник земельної ділянки має право на одержання відсотків від ціни продажу (вартості права), встановлених догово­ром. Як бачимо, лише у разі продажу права користування земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб власник має право скористатися правом пер­шої купівлі [ius protimeseos], а також правом на одержання відсотків від вартості права, обумовлених договором [сучасний аналог явища, відомого як laudemium].

Стаття 412. Припинення права користування земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб

1. Право користування земельною ділянкою для сільськогосподарських по­ треб припиняється у разі:

1. поєднання в одній особі власника земельної ділянки та землекористувача;

2. спливу строку, на який було надано право користування;

3. викупу земельної ділянки у зв'язку із суспільною необхідністю.

2. Право користування земельною ділянкою для сільськогосподарських по­ треб може бути припинене за рішенням суду в інших випадках, встановлених законом.

1. Коментована стаття передбачає підстави припинення емфітевзису. До них слід віднести:

1) поєднання в одній особі власника земельної ділянки та землекористувача. Наприклад, у випадку, коли власник цієї земельної ділянки скористався пере­важним правом придбання емфітевзису у землекористувача, або у випадку, коли землекористувач отримав зазначену земельну ділянку у власність;

689

2. сплив строку, на який було надано право користування (ст. 254 ЦК);

3. викуп земельної ділянки у зв'язку із суспільною необхідністю. Особливості викупу земельної ділянки у зв'язку з суспільною необхідністю

передбачені ст. 350 ЦК. Так, викуп земельної ділянки у зв'язку з суспільною не­обхідністю здійснюється за згодою власника або за рішенням суду в порядку, встановленому законом. Рішення про викуп земельної ділянки у зв'язку з сус­пільною необхідністю приймається у межах своєї компетенції органом держав­ної влади, органом влади Автономної Республіки Крим або органом місцевого самоврядування. Орган, який прийняв рішення про викуп земельної ділянки у зв'язку з суспільною необхідністю, зобов'язаний письмово повідомити власни­ка земельної ділянки про це не пізніше ніж за рік до викупу земельної ділянки. Плата за земельну ділянку, що викуповується (викупна ціна), строки та інші умови викупу визначаються за домовленістю з власником ділянки, а в разі спо­ру — судом. До викупної ціни включаються ринкова вартість земельної ділянки і нерухомого майна, що на ній розміщене, та збитки, завдані власникові у зв'язку з викупом земельної ділянки (у тому числі упущена вигода), у повному обсязі. За домовленістю з власником земельної ділянки, яка підлягає викупу, орган, який прийняв рішення про викуп земельної ділянки у зв'язку з суспільною необхід­ністю, може надати йому іншу земельну ділянку, вартість якої враховується при визначенні викупної ціни.

Процедура викупу земельної ділянки у зв'язку із суспільною необхідністю детально розглядається і у статтях ЗК, зокрема у ст. 146 «Викуп земельних діля­нок для суспільних потреб». Дану процедуру необхідно відрізняти від відчужен­ня, передбаченого статтями 353 ЦК та 147 ЗК.

2. Частина 2 ст. 412 ЦК проголошує, що право користування земельною ділян­кою для сільськогосподарських потреб може бути припинене за рішенням суду в інших випадках, встановлених законом. Зазначені випадки розглядаються у ст. 143 ЗК.

У разі припинення права користування чужою земельною ділянкою для сільсько­господарських потреб відповідно до ст. 182 ЦК та Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обмежень» від 1 липня 2004 р. необхідно ініціювати реєстраційну процедуру щодо зазначеного припинення.