3. Право общей долевой собственности: понятие и содержание. Преимущественное право покупки доли при её возмездном отчуждении. Основания и порядок обращения взыскания на долю в общей собственности.

Доля в праве собственности (идеальная доля) – это арифметический показатель объёма прав каждого сособственника в отношении общего имущества; чаще всего он исчисляется в дробях по отношению к стоимости всего имущества, взятого обычно за единицу.

Каждому сособственнику принадлежит доля именно в праве собственности, а не в имуществе, поскольку если доля каждого сособственника будет определена в натуральном виде (выделена в натуре), то право общей долевой собственности прекращается. По общему правилу доли сособственников являются равными. Данное соотношение долей может быть изменено договором между сособственниками, судебным решением, прямым указанием закона. Соотношение долей может быть изменено и непосредственно в процессе осуществления правомочий каждым из сособственников. Например: если один из сособственников произвёл улучшение за свой счёт общего имущества, в результате которого стоимость имущества увеличилась, то этот сособственник вправе требовать увеличения своей идеальной доли пропорционально стоимости своих затрат; речь идёт о таких ситуациях, когда по соглашению сторон определён порядок владения и пользования общим имуществом: улучшения привносятся в ту часть общего имущества, которой данный сособственник фактически владеет и пользуется в силу достигнутого соглашения. При этом судебно-арбитражная практика не признаёт неотделимыми улучшениями “капитальный ремонт”, произведённый одним из сособственников без участия остальных (напр., замена кровли, замена коммуникаций). В этом случае этот сособственник вправе требовать от остальных сособственников возмещения ему стоимости произведенного капитального ремонта за вычетом своей доли.

Функции “идеальной доли”:

1. распределение плодов, продукции и доходов, извлечённых при использовании общего имущества;

2. распределение между сособственниками бремени содержания общего имущества;

3. распределение между сособственниками бремени убытков, возникших при повреждении общего имущества.

В составе правоотношений общей долевой собственности можно выделить 2 вида правомочий каждого сособственника:

1. правомочие в отношении общего имущества;

2. правомочие каждого сособственника в отношении своей доли.

Правомочие в отношении общего имущества. Порядок владения и пользования общим имуществом определяется по соглашению между сособственниками. При отсутствии соглашения этот порядок может определяться решением суда по иску заинтересованного сособственника. В этом случае для суда определяющим будет правило п.2 ст.247 ГК, в соответствии с этой нормой каждый сособственник имеет право владеть и пользоваться той частью общего имущества, которая соразмерна его доли, а если невозможно применить данное правило, то данный сособственник может требовать от других сособственников, которые владеют и пользуются имуществом, выплаты денежной компенсации в пределах причитающейся ему доли.

По общему правилу распоряжение общим имуществом возможно только по соглашению сторон. При недостижении соглашения спор может быть разрешён в судебном порядке.

Правомочие каждого сособственника в отношении своей доли. “Идеальная доля” т.к. она способна приносить доход, представляет собой самостоятельную имущественную товарную ценность, а, следовательно, не имея материальной сущности, она, тем не менее, является объектом гражданского оборота (“бестелесной вещью”). А это значит, что каждый сособственник вправе своей долей распоряжаться по своему усмотрению и без согласия других сособственников.

При продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники права общей долевой собственности имеют право преимущественной покупки данной доли по той цене, за которую она продаётся и на прочих равных условиях, за исключением случаев продажи такой доли с публичных торгов. Участник общей долевой собственности, принявший решение о продаже своей доли, обязан предложить эту долю другим сособственникам. Форма такого предложения должна соответствовать форме предложения к заключению договора, а именно каждому сособственнику должно быть направлено письменное извещение с предложением выкупить данную долю. На практике такое предложение представляет собой проект будущего договора купли-продажи доли или мены; поэтому в таком предложении должны содержаться все существенные условия будущего договора купли-продажи или мены доли (существенные условия: размер самой доли, её рыночная оценка, цена продажи).

С момента получения такого извещения каждым из сособственников начинает течь срок для ответа. Если объектом общей долевой собственности является движимая вещь, то срок для ответа составляет 10 дней с момента получения извещения. Если объектом право общей долевой собственности является недвижимая вещь, то срок для ответа составляет 30 календарных дней. Если по истечении данного срока участники общей долевой собственности отказались приобрести данную долю, то эта доля может быть продана сособственником любому постороннему лицу, при этом мотивы и причины отказа значения не имеют.

Если сособственник, желающий продать свою долю в праве общей собственности, нарушает право преимущественной покупки других сособственников, то в этом случае при продаже той доли другому постороннему лицу любой из сособственников в течение трёх месяцев исковой давности вправе потребовать в судебном порядке перевода на себя прав и обязанностей покупателя по данному договору. В этом случае ответчиком по данному иску будет являться постороннее лицо, которое приобрело долю в праве общей долевой собственности.

Общая долевая собственность прекращается по следующим основаниям:

1. раздел общего имущества, который сопровождается выделом долей сособственников в натуре;

2. “слияние долей” – ситуация, при которой один из сособственников выкупает доли других сособственников путём выплаты им соответствующей компенсации;

3. обращение взыскания на долю одного из сособственников по его обязательствам.

В тех случаях, когда раздел имущества невозможен вследствие его неделимости, но один из сособственников настаивает на разделе данного имущества, то спор может быть разрешён следующим образом:

1. доля одного сособственника является незначительной по отношению к доли другого сособственника;

2. сособственник, не согласный с разделом имущества не заинтересован во владении и пользовании данным имуществом.

Эти обстоятельства доказываются в судебном порядке тем сособственником, который заинтересован в разделе имущества путём выплаты денежной компенсации другому сособственнику. Если эти обстоятельства доказаны, то суд может принять решение о принудительной выплате денежной компенсации тому сособственнику, который не согласен с разделом.

В тех случаях, когда один из сособственников является должником по обязательствам в отношении третьих лиц, возможно обращение взыскания со стороны этих третьих на его долю в праве общей собственности. Такое взыскание допускается при наличии следующих условий:

1. другого имущества сособственника-должника недостаточно для удовлетворения требований кредитора;

2. доля в праве собственности не может быть выделена в натуре;

3. другие сособственники возражают против выдела доли в натуре.

При наличии этих условий кредитор-взыскатель обязан предложить другим сособственникам выкупить долю сособственника-должника. В случае отказа сособственников от выкупа доли, доля сособственника-должника продаётся с публичных торгов в порядке исполнительного производства. И то лицо, которое приобрело данную долю, становится новым участником общей долевой собственности.