Глава 28 Право власності на житло

Стаття 379. Поняття житла

/. Житлом фізичної особи є житловий будинок, квартира, інше приміщення, призначені та придатні для постійного проживання в них.

1. Право на житло є одним з найголовніших невід'ємних прав особи, яке про­голошується ст. 47 Конституції України. Гарантією реалізації цього права є обо­в'язок держави створити усі умови, необхідні людині для набуття житла у власність або в користування. Конституція передбачає неможливість примусо­вого позбавлення особи житла інакше як на підставі закону за рішенням суду.

Стаття 379 ЦК містить визначення поняття «житло» як об'єкта права влас­ності (чи іншого титульного права). До прийняття нового ЦК в Україні не було законодавчого визначення терміна «житло». Лише у постанові Пленуму ВСУ «Про судову практику в справах про корисливі злочини проти приватної влас­ності» від 25 грудня 1992 р. № 12 (п. ЗО) наводилося таке визначення житла: «це приміщення, яке призначене для постійного чи тимчасового проживання людей (приватний будинок, квартира, кімната в готелі, дача, садовий будинок тощо), а також ті його складові частини, які використовуються для відпочинку, зберіган­ня майна або задоволення інших потреб людини (балкони, веранди, комори тощо)». Із наведеного визначення видно, що видно, що під «житлом» малося на увазі будь-яке приміщення, призначене для проживання людини (у тому числі тимчасового) та для забезпечення її потреб. Поняття «житло», сформульоване законодавцем у ст. 379 ЦК України, є більш вдалим, адже воно не тільки вста­новлює перелік об'єктів, що можуть визнаватися житлом, а й визначає конкретні ознаки, яким воно має відповідати. Взагалі в українській мові термін «житло» означає: приміщення, призначене для життя людей або місце для перебування та проживання людей (див.: Словник синонімів української мови: В 2-х т. — К: Наук, думка, 2001. - Т. 1 - С 496-497).

637

У юридичній літературі термін «житло» розглядається з декількох точок зору. По-перше, як місце проживання особи; по-друге, як об'єкт права власності. Але незалежно від того, з якої точки зору він аналізується, йому завжди властиві спільні ознаки. Першою з них є призначення для проживання в ньому людини. Це засвідчує приналежність житла до житлового фонду України. Так, відповід­но до ст. 4 ЖК УРСР житловий фонд утворюють житлові будинки, а також жит­лові приміщення в інших будівлях, що знаходяться на території України. Не входять до житлового фонду нежилі приміщення в жилих будинках, призначені для торговельних, побутових та інших потреб непромислового характеру. Та­ким чином, житловий фонд охоплює: житлові будинки і житлові приміщення в інших будівлях, що належать державі (державний житловий фонд); житлові будинки і житлові приміщення в інших будівлях, що належать кооперативним організаціям, їх об'єднанням, профспілковим та іншим громадським організаціям; житлові будинки, що належать житлово-будівельним кооперативам; житлові будинки (частини будинків), квартири, що належать громадянам на праві при­ватної власності. Стаття 8 ЖК 2005 р. передбачає приватний, державний, кому­нальний житловий фонди та житло, що перебуває у спільній власності.

Зміст призначення житла визначається і ст. 6 ЖК УРСР, відповідно до якої житлові будинки й житлові приміщення призначаються для постійного прожи­вання громадян, а також для використання у встановленому порядку як служ­бових житлових приміщень і гуртожитків. Житловим законодавством заборо­няється виділяти приміщення у житлових будинках для потреб промислового характеру (за чинним ЦК — для промислового виробництва).

Як уже зазначалося, житло можна розглядати як місце для проживання, що обирається особою для постійного чи переважного мешкання у ньому. Під місцем проживання розуміється житловий будинок, квартира, інше приміщення, при­датне для проживання у ньому (гуртожиток, готель тощо), у відповідному насе­леному пункті, у якому фізична особа мешкає постійно, переважно або тимчасо­во (ст. 29 ЦК).

Як видно із наведеного визначення, термін «житло» містить більш жорсткі вимоги, порівняно із місцем проживання. Отже, не будь-яке місце проживання можна визнавати житлом (наприклад, готель, санаторій, притулок тощо).

Якщо розглядати житло як об'єкт права власності або предмет окремих видів зобов'язань, то звертає увагу відсутність у ЦК єдиного підходу до застосування цього терміна. Наприклад, у книзі третій «Право власності» взагалі не встанов­люється примірний перелік об'єктів права власності, а тому такий об'єкт, як «жит­ло» чи будь-який інший, не зазначається. Серед предметів договору купівлі-про-дажу, передбачених главою 54 ЦК, визначаються житловий будинок, квартира та інше нерухоме майно. Стаття 750 ЦК передбачає обов'язок набувача забезпечити відчужувача житлом (при цьому мається на увазі надання йому місця проживан­ня в будинку (квартирі), що була передана набувачеві у власність за договором довічного утримання). Вживається термін «житло» також у главі 59 ЦК, яка рег­ламентує договір найму житла. Зокрема, відповідно до ст. 810 ЦК за договором найму (оренди) житла наймодавець передає наймачеві житло для проживання в ньому на певний строк за плату. Стаття 812 ЦК визначає такий вид житла, що може бути предметом договору найму, як помешкання (під ним мається на увазі

638

квартира або її частина, житловий будинок або його частина), що має бути при­датним для постійного проживання в ньому. У нормі ст. 812 ЦК застосовується термін «помешкання» у значенні, тотожному терміну «житло». При цьому навіть у тому випадку, коли наймачем виступає юридична особа, житло надається у ко­ристування лише для проживання у ньому фізичних осіб (ст. 813 ЦК).

2. Другою ознакою житла є його придатність для проживання в ньому люди­ни. Це означає, що воно має відповідати усім будівельним, архітектурним, сані­тарним, пожежним та іншим нормам. Його придатність регламентується житло­вим законодавством України. Так, зокрема, непридатним для проживання ви­знається будинок, який має більше ніж 81 відсоток фізичного зносу (див.: наказ Держжитлокомунгоспу від 2 липня 1993 р. № 52).

Придатність житла для проживання визначається на підставі планового об­стеження стану житлових будинків, яке здійснюється інженерно-технічними пра­цівниками житлово-експлуатаційних організацій за участю представників гро­мадськості (1 раз на 5 років). У разі необхідності до обстеження житлових бу­динків залучаються фахівці проектних і науково-дослідних організацій та органів і закладів санітарно-епідеміологічної служби (п. З Положення про порядок об­стеження стану жилих будинків з метою встановлення їх відповідності санітар­ним і технічним вимогам та визнання жилих будинків і жилих приміщень не­придатними для проживання, затвердженого постановою Ради Міністрів УРСР від 26 квітня 1984 р. № 189).

Якщо під час обстеження стану житлових будинків буде виявлено їх не­відповідність санітарним і технічним вимогам, то житлово-експлуатаційна орга­нізація вирішує в установленому порядку питання про проведення капітально­го ремонту. У разі його неможливості або недоцільності житлово-експлуатацій­на організація вносить до виконавчого органу відповідної ради (органу виконавчої влади) пропозицію про визнання обстеженого жилого будинку (жи­лого приміщення) непридатним для проживання (п. 5 вищезазначеного Поло­ження).

Підстави для набуття у власність житлових будинків і квартир залежать від виду житлового фонду, до якого вони належать. Так, зокрема, відповідно до ст. 47 Конституції, громадянам, які потребують соціального захисту, житло виді­ляється державою та органами місцевого самоврядування безоплатно або за до­ступну для них плату. Очевидно, у таких випадках житло може надаватися як у власність, так і в користування. Детально порядок набуття ними прав на кварти­ри визначається ЖК.

Відповідно до положень цивільного законодавства право власності на житло може виникати на підставі цивільно-правових договорів, у порядку спадкуван­ня, приватизації тощо. Порядок набуття у власність житла в порядку привати­зації регламентується Законом України «Про приватизацію державного житло­вого фонду».

Стаття 380. Житловий будинок як об'єкт права власності

/. Житловим будинком є будівля капітального типу, споруджена з дотри­манням вимог, встановлених законом, іншими нормативно-правовими актами, і призначена для постійного у ній проживання.

639

1. Під житловим будинком слід розуміти будівлю, пристосовану для пос­тійного проживання людей або для використання її як гуртожитку. Житловий будинок відрізняється від готелів, санаторіїв та інших приміщень тим, що, по-перше, він призначений саме для постійного проживання (на відміну від готелів, санаторіїв, будинків відпочинку); а по-друге, він має відповідати встановленим законодавством санітарним, конструктивним, технічним та іншим вимогам.

Житловий будинок має бути розташований у безпечному для життя і здоро­в'я людей районі. Незалежно від місця розташування багатоквартирний житло­вий будинок повинен бути забезпечений такими видами благоустрою: централь­ним опаленням, водопроводом, каналізацією, газопостачанням тощо. Крім того, його технічний стан повинен відповідати архітектурним, будівельним та іншим нормам.

Відповідно до норм житлового законодавства житловий будинок складаєть­ся з обладнаних квартир (квартири) та допоміжних приміщень (див.: додаток № 1 до наказу Держжитлокомунгоспу України «Про затвердження Положення про систему технічного обслуговування, ремонту та реконструкції жилих буді­вель у містах і селищах України» від 31 грудня 1991 р. № 135). Під допоміжними приміщеннями слід розуміти приміщення, призначені для забезпечення екс­плуатації будинку та побутового обслуговування його мешканців: сходові кліти­ни, вестибюлі, перехідні шлюзи, позаквартирні коридори, колясочні, кладові, сміттєкамери, горища, підвали, шахти й машинні відділення ліфтів, вентиляційні камери та інші технічні приміщення (ст. 1 Закону України «Про об'єднання співвласників багатоквартирного будинку»).

Житловий будинок може бути призначений для проживання однієї або де­кількох сімей. При цьому законодавство не встановлює обмежень щодо розміру житлового будинку, який може перебувати у приватній власності фізичних осіб.

Відповідно до Державного класифікатора України, затвердженого наказом Державного комітету України по стандартизації, метрології та сертифікації від 19 серпня 1997 р. № 507, до житлових будинків належать: будинки й котеджі одно-, двоквартирні; будинки багатоквартирні; будинки житлові готельного типу; гуртожитки; будинки тимчасові житлові баз і таборів відпочинку, проф­ілакторіїв, творчого відпочинку; селища дачні з угіддями; інші житлові будинки та приміщення. Як видно з наведеного класифікатора, підставами для такого поділу є кількість квартир, розташованих у будинку, та постійний чи тимчасо­вий характер проживання у ньому людини.

Класифікація житлових будівель міститься також у Положенні про систему технічного обслуговування, ремонту та реконструкції жилих будівель у містах і селищах України, в основі якої покладено критерій капітальності будівель. Іден­тична класифікація викладена також у Єдиному класифікаторі житлових бу­динків залежно від якості житла та наявного інженерного обладнання, затвер­дженому наказом Держбуду України від ЗО вересня 1998 р. № 215. Відповідно до цієї класифікації житлові будинки поділяються на особливо капітальні будин­ки (термін служби 150 років); капітальні будинки (термін служби 125 років); будинки великопанельні, великоблочні та з місцевих будівельних матеріалів: цегли, дрібних блоків з природного чи штучного каменю тощо (термін служби 100 років); будинки великопанельні, великоблочні та із місцевих дрібноштуч-

640

них будівельних матеріалів (термін служби 100 років); будинки зі стінами із монолітного шлакобетону, шлакоблоків, черепашника та інших дрібноштучних виробів із місцевої сировини (термін служби 70 років); будинки із стінами по­легшеної конструкції збірнощитові, каркасно-засипні, каркасно-камишитові, глинобитні, дерев'яні та інші (термін служби 30—50 років).

2. Житловий будинок може складатися власне із самого будинку або з будин­ку та допоміжних приміщень (наприклад, гараж, погріб, сарай, відокремлений сан­вузол тощо). У цьому випадку будинок є головною річчю, а підсобні приміщення розглядаються як невід'ємна частина будинку (приналежність), і в разі його відчу­ження вони, за загальним правилом, також переходять у власність набувача (див. коментар до ст. 186 ЦК).

До обов'язків власників житлових будинків належать: своєчасне проведення ремонту; забезпечення технічного обслуговування конструктивних елементів і технічного обладнання, санітарного обслуговування допоміжних приміщень і при-будинкової території; виконання умов договірних відносин з підприємствами, які забезпечують обслуговування житла (п. 6 Правил користування приміщеннями житлових будинків і прибудинковими територіями, затверджених постановою Кабінету Міністрів України від 8 жовтня 1992 р. № 572).

Стаття 381. Садиба як об'єкт права власності

/. Садибою є земельна ділянка разом з розташованими на ній житловим бу­динком, господарсько-побутовими будівлями, наземними і підземними комуні­каціями, багаторічними насадженнями.

2. У разі відчуження житлового будинку вважається, що відчужується вся садиба, якщо інше не встановлено договором або законом.

1. Стаття 381 ЦК вперше у вітчизняному законодавстві дає юридичне визна­чення садиби як об'єкта права власності. В українській мові термін «садиба» оз­начає, по-перше, ділянку землі біля будинку, зайняту городом, садом; по-друге, маєток (див.: Словник синонімів української мови: В 2-х т. — К.: Наук, думка, 2001. — Т. 2 — С 594; Т. 1. — С. 801). За радянських часів протягом тривалого часу використовувався термін «домоволодіння». Так, відповідно до Інструкції про порядок реєстрації будинків та домоволодінь у містах і селищах міського типу Української РСР, затвердженої Міністерством комунального господарства УРСР 31 січня 1966 р. (втратила чинність 13 грудня 1995 p.), під домоволодін­ням розумілося два і більше будинків із приналежними надвірними будівлями (чи без таких), що розташовані на одній земельній ділянці, під одним порядко­вим номером по вулиці, провулку, площі. Однак вбачається, що поняття «сади­ба» є дещо ширшим за своїм змістом, ніж поняття «домоволодіння».

Так, відповідно до ч. 1 ст. 381 ЦК до складу садиби належать не лише житло­вий будинок і земельна ділянка, на якій він розташований, а й господарсько-побу­тові будівлі, які забезпечують власника необхідними для проживання засобами благоустрою (наприклад, сарай, гараж, санвузол тощо) та комунікації (водопоста­чання, очисні споруди тощо), а також багаторічні насадження. Враховуючи ви­кладене, вважається доцільним визначити садибу як певний цілісний майновий комплекс, покликаний забезпечувати житлові інтереси громадян та ведення ними

218-108 641

побутово-господарської діяльності. Неодмінними елементами такого комплексу є належні на праві власності особі житловий будинок з допоміжними господарсь­ко-побутовими будівлями та земельна ділянка, на якій вони розташовані, розміри якої виходять за межі цих будівель і дозволяють вести як мінімум допоміжне підсобне господарство. Садиба може бути житлово-майновою основою діяльності громадян, які ведуть селянське (фермерське) господарство, особисте селянське господарство, а також деяких інших громадян, які використовують інші форми індивідуального чи сімейного господарювання. До садибного майнового комплексу не входить рухоме майно, у тому числі транспортні засоби, інвентар та інше рухо­ме майно. Так, відповідно до ст. 6 Закону України «Про особисте селянське госпо­дарство» від 15 травня 2003 р. до майна, що використовується для ведення особи­стого селянського господарства, належать житлові будинки, господарські будівлі та споруди, сільгосптехніка, інвентар та обладнання, транспортні засоби, сільсько­господарські та свійські тварини і птиця, бджолосім'ї, багаторічні насадження, вироблена сільськогосподарська продукція, продукти її переробки та інше майно, набуте у власність членами господарства. Як бачимо, із перерахованого майна лише житлові будинки, господарські будівлі та споруди, а також багаторічні насаджен­ня є елементами садибного комплексу.

2. Правове значення визнання садиби самостійним об'єктом права власності полягає, зокрема в тому, що у разі відчуження житлового будинку вважатиметь­ся, що відчужується уся садиба, якщо інше прямо не передбачено договором або законом. Це означає, що в садибі головною річчю є житловий будинок, а інші складові елементи є його приналежністю (ст. 186 ЦК).

Стаття 382. Квартира як об єкт права власності

/. Квартирою є ізольоване помешкання в житловому будинку, призначене та придатне для постійного у ньому проживання.

2. Власникам квартири у дво- або багатоквартирному житловому будинку належать на праві спільно)'сумісно)'власності приміщення загального користу­вання, опорні конструкції будинку, механічне, електричне, сантехнічне та інше обладнання за межами або всередині квартири, яке обслуговує більше однієї квартири, а також споруди, будівлі, які призначені для забезпечення потреб усіх власників квартир, а також власників нежитлових приміщень, які розташовані у житловому будинку.

1. Квартира — це частина житлового будинку, призначена для проживання однієї або декількох осіб. Вона складається з жилих кімнат (кімнати), допоміж­них та підсобних приміщень з окремим виходом у коридор будинку або на вули­цю. До ознак квартири можна віднести розташування її у житловому будинку; наявність однієї чи більше кімнат та допоміжних приміщень, наявність окремо­го виходу з квартири, будинку.

Кімнати у квартирі можуть бути прохідними чи суміжними, різними за роз­міром. До підсобних (допоміжних) приміщень квартири належать ті приміщен­ня, які забезпечують господарсько-побутові потреби осіб, які в ній проживають (це кухня, ванна кімната, санвузол, квартирний коридор, вбудовані у квартирі шафи, кладові). Об'єктом права власності може слугувати не лише квартира, але

642

й її частина. Крім того, на сьогодні також зберігається такий вид квартир як ко­мунальні, тобто квартири, у яких житлові приміщення є об'єктом двох чи більше самостійних прав власності або договору найму.

Користування усіма приміщеннями квартир у будинках державного й гро­мадського житлового фонду здійснюється на підставі договорів найму та інших цивільно-правових правочинів.

2. Частина 2 ст. 382 ЦК визначає правовий режим щодо допоміжних приміщень та приміщень загального користування у дво- або багатоквартирному будинку. Зокрема, за власниками квартир у таких будинках на праві спільної сумісної влас­ності закріплюються приміщення загального користування, опорні конструкції будинку, механічне, електричне, сантехнічне та інше обладнання за межами або всередині квартири, яке обслуговує більше ніж одну квартиру. Ця норма встанов­лює порядок користування мешканцями квартир зазначеними приміщеннями та обладнанням. Власники квартир у багатоквартирному житловому будинку зобо­в'язані брати участь у витратах на його утримання, у тому числі допоміжних при­міщень будинку відповідно до їх частки у майні будинку. При цьому розмір част­ки у майні будинку кожного співвласника визначається для кожного з них про­порційно розміру квартири, яка є їхньою власністю. Наявність частки у спільній власності власників квартири зовсім не означає, що вони можуть здійснювати відчуження своєї частки окремо від відчуження квартири. Зазначені приміщення, що знаходяться у спільній власності, є невід'ємною частиною будинку, а тому пе­реходять до набувача разом із відчуженням самої квартири.

Крім того, власники квартир не можуть за спільною згодою змінити розмір їхніх часток у майні будинку, а тому можна дійти висновку, що спільна власність власників квартир на допоміжні приміщення та приміщення загального корис­тування не має самостійного юридичного значення і не може бути самостійним предметом договору, за яким може бути здійснене їх відчуження. А тому до цих відносин не застосовується норма ст. 362 ЦК про переважне право купівлі част­ки у праві спільної часткової власності.

Тривалий час існували розбіжності у врегулюванні відносин, пов'язаних з по­рядком здійснення прибудов та надбудов та іншими юридичними діями щодо до­поміжних приміщень багатоквартирних житлових будинків, що перебувають у спільній власності власників квартир. У рішенні Конституційного Суду України від 2 березня 2004 р. зазначається, що питання щодо згоди співвласників допоміж­них приміщень на надбудову поверхів, улаштування мансард у багатоквартирних будинках, на вчинення інших дій стосовно допоміжних приміщень (оренда тощо) вирішується відповідно до законів України, які визначають правовий режим влас­ності. Таким чином, сутність наведеної позиції зводиться до того, що будь-яка пе­ребудова та інші юридичні дії щодо спільного майна багатоквартирного житлово­го будинку мають здійснюватися за згодою усіх співвласників.

Стаття 383. Права власника житлового будинку, квартири

/. Власник житлового будинку, квартири має право використовувати помеш­кання для власного проживання, проживання членів своєї сім'/', інших осіб і не має права використовувати його для промислового виробництва.

2. Власник квартири може на свій розсуд здійснювати ремонт і зміни у квартирі, наданій йому для використання як єдиного цілого, — за умови, що ці зміни не призве-

643

дуть до порушень прав власників інших квартир у багатоквартирному житловому будинку та не порушать санітарно-технічних вимог і правил експлуатації будинку.

1. Стаття 383 ЦК регламентує основні права власників житлового будинку або квартири. Одним з найважливіших з них є можливість власника використо­вувати квартиру або будинок для власного проживання або проживання членів його сім'ї, інших осіб. З цього права випливає обов'язок власника використову­вати житло лише за цільовим призначенням, тобто законодавець передбачає не­можливість використання житла для промислового виробництва та інших цілей, не сумісних з нормальними умовами життя людини.

Власник квартири має право за згодою членів сім'ї здавати в оренду кварти­ру (кімнати квартири). Використання орендарем квартири (кімнат) обумов­люється договором оренди, укладеним із власником квартири у письмовій формі. Власник квартири може укладати інші правочини, не заборонені законом.

До обов'язків власників квартир, наймачів та орендарів належать: використан­ня приміщень житлових будинків за призначенням, забезпечення збереження жит­лових і підсобних приміщень квартир та технічного обладнання будинків, дотри­мання правил пожежної безпеки, вжиття заходів з усунення несправностей у квар­тирі власними силами або силами підприємств, які обслуговують житлові будинки.

Правила користування приміщеннями житлових будинків і прибудинкови-ми територіями, затверджені постановою Кабінету Міністрів України від 8 жовт­ня 1992 р. № 572 в редакції від 24 січня 2006 р. забороняють:

зберігати вибухонебезпечні чи екологічно шкідливі речовини і предмети;

голосно співати і кричати, користуватися звуковідтворювальною апаратурою та іншими джерелами побутового шуму з двадцять другої до восьмої години;

проводити у робочі дні з двадцять першої до восьмої години, а у святкові та неробочі дні цілодобово ремонтні роботи, що супроводжуються шумом. Влас­ник, наймач (орендар) приміщення, в якому передбачається проведення ремон­тних робіт, зобов'язаний повідомити мешканців прилеглих квартир про поча­ток зазначених робіт. За згодою мешканців усіх прилеглих квартир ремонтні та будіельні роботи можуть проводитися також у святкові та неробочі дні. Рівень шуму, що утворюється під час проведення будівельних робіт, не повинен пере­вищувати санітарних норм;

утримувати на балконах і лоджіях тварин, зокрема птицю, і бджіл.

Крім цього, правила щодо захисту населення від шкідливого впливу шуму та правила додержання тиші у населених пунктах і громадських місцях містяться у Законі України «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо захисту населення від впливу шуму» від 3 червня 2004 р. Відповідно до цього Закону забороняються з 22.00 до 8.00 на захищених об'єктах (зокрема, у житло­вих будинках і на прибудинкових територіях, у готелях і гуртожитках, інших будівлях і спорудах, де постійно чи переважно перебувають люди, а також у за­кладах громадського харчування, торгівлі, побутового обслуговування тощо) гучні співи, викрики, користування звуковідтворювальною апаратурою та іншими дже­релами побутового шуму, проведення салютів, феєрверків, використання піро­технічних засобів. Законом забороняється проведення на цих об'єктах ремонт­них робіт, які супроводжуються шумом у робочі дні з 21.00 до 8.00, а у святкові та неробочі дні — цілодобово. Виконання зазначених правил забезпечується за-

644

стосуванням адміністративної відповідальності до громадян у формі штрафу у розмірі від 5 до 15 неоподатковуваних мінімумів доходів (ст. 182 КпАП).

Пунктами 2—6 ст. 10 Закону України «Про приватизацію державного житлового фонду» за співвласниками закріплюються допоміжні приміщення будинку, технічне обладнання, елементи зовнішнього благоустрою, а також встановлюється обов'язок співвласників брати участь у загальних витратах, пов'язаних з утриманням будин­ку й прибудинкової території відповідно до своєї частки у майні будинку. Допоміжні приміщення передаються у власність квартиронаймачів безоплатно. Вони не підля­гають приватизації, оскільки ці приміщення є невід'ємною частиною квартири.

Державні комунальні підприємства, які забезпечують обслуговування та ре­монт житла, зобов'язані надавати мешканцям комунальні та інші послуги із до­триманням державних розцінок й тарифів. Контроль за додержанням розцінок й тарифів здійснюють фінансові органи. Користування закріпленою за прива­тизованим будинком прибудинковою територією здійснюється у порядку й на умовах, передбачених З К України.

2. Ще одним із важливих прав власника квартири (житлового будинку) є право на здійснення ремонту й переобладнання квартири (житлового будинку). Законодавець встановлює застереження, за яким власник наділяється таким правом лише за умови, що ці зміни не призведуть до порушень прав власників інших квартир у багатоквартирному житловому будинку та не завдадуть шкоди технічному стану та умовам експлуатації будинку. Це застереження зумовлено необхідністю суворої відповідності житлового будинку (а відтак й розташова­них у ньому квартир) архітектурним, технічним, будівельним, санітарно-гігієнічним, пожежним та іншим нормам, встановленим законодавством.

Правилами користування приміщеннями житлових будинків і прибудинко-вими територіями передбачено, що переобладнання і перепланування житло­вих і підсобних приміщень, балконів та лоджій власниками квартир, наймачами й орендарями може провадитися лише з метою поліпшення благоустрою квар­тири за відповідними проектами без обмеження інтересів інших громадян, які проживають у цьому будинку. Наймачі та орендарі квартир можуть виконувати вказані роботи тільки з дозволу власника будинку (квартири).

Стаття 384. Права житлово-будівельного (житлового) кооперативу та їх членів на квартиру в будинку кооперативу

/. Будинок, споруджений або придбаний житлово-будівельним (житловим) кооперативом, є його власністю.

2. Член житлово-будівельного (житлового) кооперативу має право володін­ня і користування, а за згодою кооперативу — і розпоряджання квартирою, яку він займає в будинку кооперативу, якщо він не викупив її.

3. У разі викупу квартири член житлово-будівельного (житлового) коопера­тиву стає її власником.

і. Стаття 384 ЦК регламентує право власності на житловий будинок, що на­лежить житлово-будівельному кооперативу (далі — ЖБК) як власнику, та пра­во на житло його членів та членів їх сімей.

Порядок створення ЖБК, його діяльність, а також права і обов'язки його членів та членів їх сімей визначаються ЖК України, Законом України «Про ко-

645

операцію» від 10 липня 2003 p., Примірним статутом житлово-будівельного ко­оперативу», затвердженим постановою Ради Міністрів УРСР від ЗО квітня 1985 р. № 186 (із наступними змінами), постановою Кабінету Міністрів України «Про дальший розвиток житлово-будівельної (житлової) кооперації» від 20 жовтня 1992 р. № 593 та іншими законами й нормативно-правовими актами.

ЖБК є юридичною особою, яка створюється з метою забезпечення житлом членів кооперативу і членів їх сімей шляхом будівництва багатоквартирного будинку, а у випадках, передбачених законодавством, одно- і двоквартирних будинків садибного типу або багатоквартирного блокованого житлового будин­ку (будинків) з надвірними будівлями за власні кошти кооперативу за допомо­гою банківського кредиту, а також для наступної експлуатації та управління цим будинком (будинками). ЖБК не є суб'єктом підприємництва і здійснює свою діяльність виключно для забезпечення виконання статутних цілей відповідно до чинного законодавства.

ЖБК здійснює свої повноваження власника таким чином, щоб це не пору­шувало житлові права його членів. Зокрема, відповідно до ст. 19 Примірного статуту ЖБК, жилий будинок (будинки) та надвірні будівлі належать житлово-будівельному кооперативу на праві кооперативної власності (крім квартир у цьому будинку, за які громадяни повністю внесли пайові внески) і не можуть бути в нього вилучені, продані або передані ним як у цілому, так і частинами (квартири, кімнати) ні організаціям, ні окремим особам, за винятком передачі, здійснюваної при ліквідації кооперативу.

Право власності на житловий будинок виникає у ЖБК після прийняття дер­жавною приймальною комісією в експлуатацію житлового будинку й надвірних будівель та після його державної реєстрації.

Членом ЖБК можуть стати громадяни, які досягли 16 років. Раніше було — з 18 років. Ним може стати також неповнолітній спадкоємець члена кооперати­ву за умови здійснення його прав і обов'язків до досягнення ним повноліття опікуном (піклувальником). До членів кооперативу належать особи, які постійно проживають у даному населеному пункті, перебувають на обліку бажаючих всту­пити до ЖБК відповідно до Правил, затверджених постановою Ради Міністрів УРСР і Укрпрофради від 5 червня 1985 р. № 228, або відповідають іншим вимо­гам, передбаченим нормативно-правовими актами.

Члену ЖБК за рішенням загальних зборів членів кооперативу, затвердже­ним виконкомом відповідної ради народних депутатів, надається у безстрокове користування окрема квартира, яка складається з однієї чи кількох кімнат відпо­відно до кількості членів сім'ї, суми його пайового внеску та граничного розмі­ру, передбаченого Примірним статутом (ст. 141 ЖК).

2. Член кооперативу, який одержав житло (квартиру) в будинку ЖБК, але не здійснив її викуп, має низку житлових прав, одні з яких він здійснює самостійно у встановленому законом і нормативно-правовими актами порядку, а інші — за згодою кооперативу. До перших, згідно із ч. 2 ст. 384 ЦК, належать права у сфері володін­ня та користування житлом, до других — права у сфері розпорядження житлом.

Так, член ЖБК має право у встановленому порядку за письмовою згодою усіх членів сім'ї, які проживають разом з ним, вселити у займане ним приміщен­ня свою дружину, дітей, батьків, а також інших осіб. На вселення до батьків їх неповнолітніх дітей такої згоди не потрібно (п. ЗО Примірного статуту). Як член

646

кооперативу, так і члени його сім'ї, які проживають разом з ним, а також особи, які вселилися у житлове приміщення кооперативу як члени сім'ї, якщо при їх вселенні не було іншої угоди про порядок користування житловим приміщен­ням, мають рівне право на користування кооперативним житлом (ст. 145 ЖК).

За згодою кооперативу (у формі рішення загальних зборів членів коопера­тиву) член ЖБК має право на обмін займаного житлового приміщення, на здачу житла в найм, на заміну житла у порядку поліпшення житлових умов за рахунок звільненої у кооперативному будинку квартири.

Від розпорядження квартирою необхідно відмежовувати розпорядження пайовим внеском. Член ЖБК може на власний розсуд заповідати пай, передава­ти його будь-кому з постійно проживаючих з ним повнолітніх членів сім'ї або тим, які одружилися чи влаштувалися на роботу до досягнення 18 років. Особа, до якої переходить пай, користується перевагою перед усіма іншими особами на вступ до цього кооперативу. Якщо пай є спільною сумісною власністю подруж­жя, допускається поділ квартири між членом ЖБК і його дружиною у разі розір­вання шлюбу і якщо кожному з них можна виділити ізольоване житлове при­міщення у займаній ними квартирі (п. 43 Примірного статуту ЖБК).

Член ЖБК зобов'язаний внести вступний і пайовий внески, своєчасно вносити необхідні поточні платежі, використовувати житлове приміщення відповідно до його призначення, забезпечувати його збереження та виконувати інші обов'язки.

3. У разі викупу квартири член ЖБК стає її власником, а відтак набуває всіх правомочностей, які мають власники іншого житла. Для вчинення такого викупу немає потреби укладати спеціальний договір. Інститут викупу вперше був запро­ваджений Законом СРСР «Про власність в СРСР від 1 липня 1990 p., а згодом закріплений у Законі України «Про власність» від 7 лютого 1991 р. Відповідно до ч. 1 ст. 15 цього Закону член житлового, житлово-будівельного, дачного, гаражно­го чи іншого кооперативу або товариства, який повністю вніс свій пайовий внесок за квартиру, дачу, гараж, іншу будівлю або приміщення, надані йому в користу­вання, набуває права власності на це майно. Таким чином, моментом виникнення права власності на таке майно є момент фактичного внесення платежів на пога­шення кредиту, використаного на будівництво квартири чи іншого об'єкта. При цьому необхідно відзначити, що положення ст. 15 Закону України «Про власність» мають застосовуватися також до правовідносин, які виникли до введення його в дію, оскільки даній нормі надана зворотна сила й положення Закону «Про власність», які передбачені також у Законі СРСР «Про власність в СРСР», мають застосовуватися з дня введення в дію останнього, тобто з 1 липня 1990 р.

Зміст правовідносин, які виникають після викупу, багато в чому залежить від кількості викуплених квартир у ЖБК. Так, якщо усі члени кооперативу вчи­нили викуп займаних ними квартир, то відповідно вони набувають на них право приватної власності, а неподільні конструкції будинку загального користуван­ня та загального майна стають їхньою спільною частковою або сумісною влас­ністю, що може бути також обумовлено договором між ними (правовий режим таких об'єктів див. у коментарі до ст. 382 ЦК).

Якщо ж викуп вчинила частина членів кооперативу, то вони стають власни­ками цих квартир, а кооператив залишається власником решти квартир. При цьому виникають досить складні відносини спільної власності як між власника­ми викуплених квартир, так і між власниками та кооперативом.

647

Стаття 385. Об'єднання власників житлових будинків, квартир

/. Власники квартир для забезпечення експлуатації багатоквартирного жит­лового будинку, користування квартирами та спільним майном житлового бу­динку можуть створювати об'єднання власників квартир (житла).

Таке об єднання може бути створено також власниками житлових будинків.

2. Об'єднання власників квартир, житлових будинків є юридичною особою, яка створюється та діє відповідно до статуту та закону.

1. Стаття 10 Закону України «Про приватизацію державного житлового фон­ ду» передбачає можливість створення товариства або об'єднання індивідуаль­ них власників квартир і будинків для забезпечення ефективного використання приватизованих квартир та управління ними власниками квартир (будинків). У багатоквартирному будинку, квартири якого не повністю приватизовані, між товариством (об'єднанням) індивідуальних власників квартир і власниками не- приватизованих квартир укладається угода про спільне володіння будинком та про дольову участь у витратах на його утримання.

Право власників квартир у багатоквартирному будинку (власників житло­вого будинку) на їх об'єднання для належного утримання та використання не­подільного й загального майна, забезпечення своєчасного надходження коштів для сплати всіх платежів регламентується Законом України «Про об'єднання співвласників багатоквартирного будинку» від 29 листопада 2001 року.

Метою створення такого об'єднання є забезпечення експлуатації багатоквар­тирного житлового будинку, користування квартирами та спільним майном житлового будинку.

Відповідно до п. 2 ст. 10 Закону України «Про приватизацію державного жит­лового фонду» до спільної власності власників квартир багатоквартирних бу­динків належать допоміжні приміщення будинку, технічне обладнання, елемен­ти зовнішнього благоустрою.

Спільне майно співвласників багатоквартирного будинку складається з не­подільного і загального майна. Неподільне майно перебуває у спільній сумісній власності співвласників багатоквартирного будинку та не підлягає відчуженню. Загальне майно перебуває у спільній частковій власності співвласників багато­квартирного будинку. При відчуженні приміщення у житловому будинку право на частку неподільного майна підлягає відчуженню разом з приміщенням без виділення частки в натурі. Об'єкти права спільної власності на майно можуть бути передані в користування фізичній або юридичній особі або групі осіб у разі, якщо це не пов'язано з порушенням прав та інтересів інших співвласників непо­дільного й загального майна, які охороняються законом.

2. Відповідно до ст. 1 зазначеного Закону об'єднання співвласників багато­ квартирного будинку — це юридична особа, створена власниками для сприяння використанню їхнього власного майна та управління, утримання і використання неподільного та загального майна. Закон визначає також, що об'єднання є непри­ бутковою організацією і не має на меті одержання прибутку для його розподілу між членами об'єднання. Адже основною діяльністю об'єднання є здійснення функцій, що забезпечують реалізацію прав власників приміщень на володіння та користування спільним майном членів об'єднання, належне утримання будинку

648

та прибудинкової території, сприяння членам об'єднання в отриманні житлово-комунальних та інших послуг належної якості за обгрунтованими цінами та вико­нання ними своїх зобов'язань, пов'язаних з діяльністю об'єднання.

Підставами виникнення об'єднання є угода власників багатоквартирного житлового будинку або реорганізація ЖБК.

Відповідно до Закону України «Про об'єднання співвласників багатоквар­тирного будинку», об'єднання може бути створене у будинку будь-якої форми власності з числа тих, хто приватизував або придбав квартиру, а також власника будинку або його уповноваженої особи, власників жилих приміщень, а також власників нежилих приміщень. На виконання цього Закону Державний комі­тет з питань житлово-комунального господарства наказом від 27 серпня 2003 р. №141 затвердив Типовий статут об'єднання співвласників багатоквартирного будинку (далі — Типовий статут) та Типовий договір відносин власників жит­лових і нежитлових приміщень та управителя.

Відповідно до положень вищевказаного Закону та Типового статуту об'єднан­ня власників квартир створюється для забезпечення і захисту прав його членів, дотримання їхніх обов'язків, належного утримання та використання неподіль­ного і загального майна, забезпечення своєчасного надходження коштів для спла­ти усіх платежів.

Установчі збори членів об'єднання приймають рішення про його створення і затверджують статут. При цьому збори вважаються правомочними, якщо на них присутні більше п'ятдесяти відсотків власників. Рішення вважається прийня­тим, якщо за нього проголосувало не менше двох третин присутніх осіб, які ма­ють право голосу. Загальні збори є вищим органом управління об'єднання. Його рішення обов'язкові для усіх членів об'єднання і можуть бути оскаржені лише у судовому порядку.

Об'єднання вважається створеним з моменту видачі свідоцтва про державну реєстрацію. Статут об'єднання складається відповідно до Типового статуту, а потім затверджується спеціально уповноваженим центральним органом виконавчої вла­ди з питань містобудування та житлової політики. Органами управління об'єднан­ня є загальні збори його членів, правління, ревізійна комісія об'єднання.

Управління неподільним і загальним майном житлового комплексу здійснює управитель шляхом: а) належної експлуатації житлового комплексу та забезпе­чення відповідних умов користування власним, неподільним і загальним май­ном власників; б) накопичення необхідних коштів на проведення поточних і ка­пітальних ремонтів відповідно до законодавства; в) отримання відшкодування від винної особи за збитки, заподіяні майну, яке перебуває в нього на балансі, або своєчасного звернення до суду щодо відшкодування збитків у примусовому порядку.

Основними обов'язками об'єднання відповідно до ст. 18 Закону України «Про об'єднання співвласників багатоквартирного будинку» є: забезпечення належ­ного санітарного, протипожежного й технічного стану неподільного та загаль­ного майна, що належить членам об'єднання; звітування загальним зборам про виконання кошторису об'єднання за рік; забезпечення виконання вимог статуту об'єднання; виконання своїх договірних зобов'язань; забезпечення дотримання інтересів усіх членів об'єднання при встановленні умов і порядку володіння,

649

користування та розпорядження спільною власністю; припинення дій третіх осіб, що ускладнюють або перешкоджають реалізації прав володіння, користування та розпорядження неподільним і загальним майном членами об'єднання. Вико­нання зобов'язань об'єднанням належить до повноважень його правління відпо­відно до статуту об'єднання.