2. Особенности образования различных видов зп нес/х назначения.

Ос-ти образования з/п-ий пред-ий перераб-ей пром-ти:

1)Объекты перераб. пром-ти стр-ся недалеко от н.п. для обеспечения трудовыми ресурсами.

2)Для возведения этих объектов необ-мо наличие очень крупных водоисточников.

3)При размещении надо учитывать близость круп-х ж/д и автодорог.

4)З/п-я предприятий имеет геом-ки прав-ю форму внутр-ей планировки.

5)Предпр-я оказывают экол-ки вредное влияние на окр.ср.

6)Пром-е объекты следует распол-ть в составе пром-го узла, а пром-е узлы в составе терр-х пр-ых комплексов.

7)Учет при отводе земель очередности стр-ва пром-го объекта и перспектив его развития.

Ос-ти образования з/п-ий тран-х пред-ий для стр-ва ж/д и автодорог:

1)Площадь, на к-ю оказ-ся влияние дорог значит. превышает площадь постоянного отвода.

2)Стр-во сопровож-ся значительным нарушением внутр-ей организации терр-ии с/х предприятия.

3)Соор-ие дорог требует предост-ия больших площадей во временное польз-е.

4)Для стр-ва ж/д дорог необ-мо создание охранной зоны.

5)При размещении дорог необ-мо предусм-ть устройство переездов.

6)Образ-ие з/п-ий ж/д и автодорог приводит к появлению чересполосицы, вкрапливаний, вклиниваний и дальнеземелья.

Ос-ти образования ЗП ЛЭП

1,2,3,6 из дорог +

1. в проектах отвода з.вв пост-е пользование намеч-ся уч-ки под опорами

2. вдоль ЛЭП в зав-ти от напря-ж могут уст-ся охранные зоны

3. Стремиться к тому, ч.брасст-е м/д опорами было кратно ширине захвата с/х техники

Ос-ти образ-я ЗП горнодоб-х предприятий

1)значит-е изъятия з.

2)большие потери с/х угодий

3)размеры зем-х отводов под разработку пол.ископ-х опр-ся границами горного отвода

4)наличие акта горного отвода

5)гесовпадение границ горного и земельного отвода

6)раздробленность и черезполосистость

7)пост-е вовлечение в произв-во новых земель и высвобожд-е отработ-х участков в наруш-и сост-ии

8)значит-е воздействие на ОС

9)необх-ть проведения рекультивац-х работ

Образ-е ЗП заповедников

1)з.у.предост-ся в пост-е бессрочное пользование

2)пл-дь запов.делится на зоны: абсолютной запов-ти; научных исслед-й; хоз-ая; рекреац-ая

3)вокруг запов.уст-ся охранные зоны с особ-м режимом польз-я землей

4)хоз-я зона д.располаг-ся на краю запов-ка

5)гр-цы запов-ка д.проходить по живым урочищам

3. Методы оценки стоимости земельных участков.

Существует 3 подхода к оценке стоимости земли:

1)Доходный - оценка произ-ся по тому, какие доходы м.б. получены в процессе эксплуатации об-ов. Принципы: ожидания, замещения

2)Затратный – основан на подсчёте величины (сумма издержек), к-е необ-мы для стр-ва такого же об-та по функц-му назн-ю, из таких же материалов и по таким же технологиям (ст-ть стр-ва с учётом прямых и косьвенных затрат).

3)Сравнительный (рыночный) - основан на анализе цен сделок с аналогичными об-ми (примерно 3-5 аналагов).

Рыночный метод или метод сравнения продаж основывается на обширной системной информации о сделках купли-продажи объектов, аналогичных оцениваемому. Данный метод базируется на 3 принципах оценки недвижимости: спроса и предложения, вклада, замещения. С помощью данного метода посредством анализа рыночных цен продаж аналогичных объектов моделируется рыночная стоимость оцениваемого объекта. Метод применяется, когда имеются данные о недавно проведенных сделках с аналогичными объектами, т.е. метод основан на развитом рынке.

Доходный: Построен на капитализации дохода. Метод капитализации дохода основан на оценке текущей стоимости будущих выгод, которые принесут эксплуатация и возможная продажа недвижимости в конце периода владения.

Преимущество доходного метода заключается в том, что он дает наглядное представление о недвижимости, как об источнике получения дохода.

Основная сложность в реализации метода заключается в расчете ставки капитализации, которая зависит от множества факторов.

Затратный: основан на том, что покупатель не заплатит за объект больше той суммы, которую он может заплатить с учетом покупки земельного участка и строительства на нем здания аналогичной полезности. Данный метод основывается на расчете затрат на восстановление оцениваемых зданий и сооружений с учетом всех видов износа и предпринимательской прибыли. Реализация метода: 1)определение стоимости участка земли.2) определение восстановительной стоимости или стоимости замещения. 3) определяется предпринимательская прибыль. 4)определение накопленного износа.5) определение текущей стоимости улучшений. 6) оценка стоимости улучшений с учетом износа.7) определение общей стоимости объекта