2.Проект установления границ населенного пункта, вынос проекта в натуру

В соот-ии со ст.83 ЗК РФ границы НП отделяют земли населенных пунктов от земель иных категорий. Устан-ние черты произ-ся на основании утвержденной градостр. и ЗУ-й док-ции.

Разработка проекта городской черты осуществ. на основании задания, составленного заказчиком с участием органов архитектуры и градостроительства, органов по зем. ресурсам и землеустройству, проектной организации. В задании на проектирование приводятся данные о существующем земельном фонде города, о его развитии согласно утвержд. генеральному плану опред. состав необходимых обследований, изысканий и подготовительных работ, устанавливается масштаб графической части проекта.

Проектный план городской черты выполняется на планово-картографической подоснове в масштабе 1:2000, 1:5000, 1:10000 или 1:25000

Согласование проекта городской черты с заинтересованными организациями осуществляет заказчик с привлечением проектной организации. Согласование производится с органами местного самоуправления, в ведении к-х находятся включаемые (исключаемые) в территорию города земли, с органами архитектуры и градостроительства, зем. ресурсов и землеустройства, другими органами управления, в компетенцию которых входит согласование затрагиваемых проектом городской черты вопросов.

Установление утвержденной городской черты в натуре производится за счет средств заказчика, в соответствии с законодательством, организациями, обладающими соответствующей лицензией.

Проект черты поселения относится к градостр док-ции. Утверждение и измение черты гор, сел поселений осущ-ся ОГВ субъектов РФ. Включение з/уч в черту поселений не влечет за собой прекращение прав собст-ков з/уч. В состав док-тов о ГЧ входят: схема сущ-щих границ города, реш-е Прави-ва или обл-ой админ-ции об устан-нии границ, согласование и закрепление границ на мест-ти, сведения о происшедших изменениях в границе. Когда граница Г измен-ся, сост-ся проект измен или новое устан-ие границы. Проводится предварит. согл-ние границ. ГЧ выносится в натуру. Поворотные точки закрепляются межевыми знаками. На опред-х промежутках закладываются центры-пункты. Вынос ГЧ осущ-ся по след. правилам и док-там: Ген Проект застройки и наличии резервных площадей -*рекогносцировка, полевое обследов трассы ГЧ. *составление разбивочного чертежа. *разбивочные работы. *вычисл коорд. *сост-ие Проекта ГЧ. *контроль и приемка работ, утверждение ГЧ. *сост-ие техн. отчета о выполнении работ.

3Содержание доходного подхода при оценке недвижимости

Доходный подход - определение стоимости недвижимости, исходя из величины доходов, которые оцениваемый объект приносит и может принести в будущем. Доход может быть:

Потенциальный валовый доход (доход, который принесет объект при условии максимальной загрузки).

Действительный валовый доход (потенциальный валовый доход, скорректированный на уровень незанятости площадей и потерь платежей).

Чистый операционный доход (действительный валовый доход, скорректированный на величину расходов, связанных с владением недвижимостью и ее эксплуатацией).

Стоимость реверсии (выручка от продажи объекта недвижимости).

Капитализация дохода – процесс пересчета потока будущих доходов в конечную величину, равную сумме их текущих стоимостей. Пересчет доходов производится с помощью ставки капитализации (форм.1) или функций сложного процента.

Доходный подход включает два основных метода:

прямой капитализации дохода;

дисконтирования будущих доходов.

Прямая капитализация дохода преобразовывает стабильный ежегодный доход от объекта в величину его стоимости (форм.1). Не устанавливаются отдельно доходы по периодам эксплуатации и владения объектом. V – стоимость объекта недвижимости; NOI – чистый операционный доход, приносимый недвижимостью; R – коэффициент капитализации.

Коэффициент капитализации – показатель текущей доходности объекта недвижимости, процентная ставка, используемая для перевода годового дохода в стоимость объекта оценки. Общий коэффициент капитализации включает ставку доходности инвестора на вложенный капитал (on), и норму возврата капитала (of). В оценочной практике используют три метода расчета нормы возврата капитала: Ринга, Инвуда, Хоскольда.

Дисконтирование будущих доходов определяет стоимость недвижимости как сумму дисконтированных будущих потоков от использования недвижимости и текущей выручки (реверсии) от продажи объекта в конце периода владения. В отличие от прямой капитализации дохода, этот предполагает оценку дохода по отдельным периодам, на которые разбивается время обладания объектом. Учитывается также доход, который будет получен от продажи объекта. Метод корректен для оценки объектов с нестабильным потоком доходов, например, для недвижимости в стадии строительства, реконструкции и т.д

Ставка дисконтирования – ставка, используемая для пересчета будущих доходов в текущую стоимость. В отличие от коэффициента капитализации, ставка дисконтирования не содержит норму возврата капитала. Данная величина может меняться по периодам получения дохода, а также быть отличной для дисконтирования выручки от продажи объекта.