Вопрос 55: Оценка стоимости недвижимости: основные методы, их сравнительный анализ
Назначение, принципы, этапы и процедура оценки
Стоимость имущества лежит в основе продажи, передачи недвижимости в залог, сдачи в аренду, в доверительное управление; внесения в уставный капитал акционерного общества, дарения, наследования (для исчисления налога) и многих других операций, совершающихся на рынке недвижимости.
Оценка стоимости – это длительный и сложный процесс установления денежного эквивалента стоимости объекта недвижимости. Она требует высокой квалификации оценщика, понимающего главные принципы оценки, владеющего методами и инструментарием оценочной деятельности, знающего состояние рынка недвижимости и особенно нужного сегмента; понимания финансирования, налогообложения, детального значения правовых особенностей сделок с недвижимостью. Оценщик должен иметь лицензию. У него не должно быть имущественного или иного интереса в отношении оцениваемого объекта.
Процедура оценки стоимости объекта недвижимости включает этапы:
1. Постановка задачи на оценку ст-сти: адрес объекта недвижимости; текущее использование объекта недвижимости; оцениваемые права и ограничивающие условия; определение стоимости и дата оценки.
2. Сбор и анализ информации: об объекте (история, местоположение, описание); общая (природно-климатическая, социальная и экологическая, экономико-политическая).
3. Анализ наиболее эффективного варианта использования объекта недвижимости: физическая осуществимость; правовая обоснованность; финансовая возможность; максимум дохода / рыночной стоимости.
4. Применение методов оценки: сравнительный; доходный; затратный.
5. Согласование результатов различных оценок путем взвешивания значимости каждого метода в долях единицы или процентах для конечного результата и вычисления средневзвешенного значения, написание отчета об установленной стоимости.
Вследствие необходимости учета большого числа не всегда известных факторов оценка недвижимости всегда субъективна, даже если оценщик профессионально грамотен и независим в суждениях. По этой причине желательно, чтобы оценщики руководствовались единообразными методическими правилами, учитывающими все многообразие условий, влияющих на результат оценки.
Основные методы оценки стоимости недвижимости
«Европейские стандарты оценки 2000» для определения стоимости недвижимости рекомендуют использовать три основных подхода – сравнительный, доходный и затратный, в рамках которых разработаны специальные методы.
Каждый из подходов имеет свою преимущественную область применения, но рекомендуется использовать все три, и только в отдельных случаях, из-за нехватки информации или других важных причин, можно ограничиться двумя.
Использование разных подходов обусловлено тем, что каждый из них односторонен и уделяет внимание лишь факторам, ему органически присущим, тем самым сокращая сектор обзора всей информации и порождая системную ошибку в оценке стоимости. В затратном подходе главным является оценка затрат на воспроизводство недвижимости или ее замещение, в сравнительном подходе в центре внимания находится текущая рыночная ситуация, соотношение спроса и предложения и цены на аналогичные объекты; в доходном подходе акцент смещен в сторону перспективы использования недвижимости, предпринимательского риска и прогноза будущего дохода.
Затратный метод оценки
Затратный метод основывается на соображении, что затраты на восстановление / замещение оцениваемого объекта с добавленной предпр-ской прибылью за вычетом износа и с учетом рыночной стоимости земельного участка, на котором расположена недвижимость, являются приемлемой рыночной оценкой ее стоимости.
Основным принципом, лежащим в основе метода, является принцип замещения, утверждающий, что покупатель не станет платить за объект больше того, во что обойдется приобретение равноценного земельного участка и возведение на нем нужной ему недвижимости.
Достоинство: метод опирается на солидную сметно-нормативную и методологическую базу отечественного строительства и вызывает доверие заказчика. Он является практически единственным методом оценки при создании уникальных объектов, особенно недоходного назначения (больницы, музеи, мемориальные комплексы и т.п.).
Недостатки: метод устанавливает не стоимость обмена, а стоимость использования, игнорируя действие закона спроса и предложения. Затраты на строительство – лишь базис рыночной цены. Например, рыночная стоимость высококлассной гостиницы, расположенной в неудачном месте, будет ниже стоимости, определенной затратным методом; и наоборот, рыночная стоимость удачно расположенной автозаправочной станции может в несколько раз превышать затраты на ее строительство.
Область применения: новое строительство, реконструкция, оценка недвижимости для страхования, налогообложения, оценка недвижимости на малоактивных рынках, оценка объектов специал-го назначения и т.д.
Источник информации: проектно-сметная документация, позволяющая оценить себестоимость строительных работ.
Технология оценки:
1. оценка стоимости земельного участка;
2. оценка восстановительной стоимости / стоимости замещения объекта;
3. оценка всех видов износа – физического, функционального, внешнего;
4. оценка остаточной стоимости: разница результатов этапов 2 и 3;
5. оценка стоимости объекта недвижимости: сумма результатов этапов 1 и 4.
На практике применяется несколько вариантов затратного метода оценки: метод сравнительной единицы, поэлементный, индексный, сметный методы.
Сравнительный метод оценки
Главные принципы, лежащие в основе метода: спрос и предложение, зависимость, пропорциональность, замещение. Принцип замещения предопределяет поведение покупателя не приобретать недвижимость, если ее ст-сть превышает стоимость проданных аналогичных объектов с той же степенью полезности.
Достоинства метода: простой и наглядный, так как основан на очевидных сравнениях; допускает корректировки по отличающимся признакам; дает статистически обоснованные оценки.
Недостатки метода: требует большого объема достоверной информации, что возможно лишь на массовых рынках недвижимости; при большом числе корректирующих поправок достоверность оценки снижается; использует информацию о прошлых событиях на рынке недвижимости без учета ожиданий.
Область применения: рынок жилья, рынок объектов для малого бизнеса, некоторые сегменты рынка земельных участков (в черте города, садовые участки под коттеджи).
Источники информации: периодические издания по недвижимости, данные информационных служб риэлтерских фирм, данные регистрационных служб, страховых компаний, личные архивы оценщика и т.д.
Технология оценки:
1. изучение нужного сегмента рынка и выбор объектов недвижимости аналогичных оцениваемому;
2. сбор и проверка достоверности информации по каждому объекту;
3. выбор необходимых единиц сравнения и проведение сравнительного анализа по каждой единице;
4. проведение корректировки цен по каждому объекту на основании установленных отличий по сравнительным единицам между выбранными единицами и оцениваемым объектом;
5. согласование скорректированных цен, определение стоимости объекта.
Доходный метод оценки
Этот метод оценки базируется на постоянно повторяющихся наблюдениях – чем выше доход, который приносит недвижимость, тем дороже она стоит.
Основные принципы, лежащие в основе метода: полезность, спрос и предложение, замещение и ожидание. Принцип ожидания является ведущим, так как предполагает, что текущая оценка стоимости является функцией будущих (ожидаемых) выгод, которые дает эксплуатация или продажа недвижимости.
Достоинство: прямо связан с основным мотивом предп-ской деятельности.
Недостаток: неопределенность результата оценки, вытекающая из предпринимательского риска в результате прогнозирования количества и продолжительности получаемых доходов от недвижимости.
Область применения: самая широкая, так как доход может иметь форму аренды, дивидендов, прибыли, земельной ренты, быть результатом продажи. Важно лишь, чтобы доход был продуктом оцениваемого актива – недвижимости.
Источники информации: отчет о прибылях и убытках, бухгалтерский баланс, результаты личных переговоров оценщика с собственниками и арендаторами, изучение коммунальных счетов, налоговых платежей, переоценок, страховых полисов и другого, что позволит составить корректные прогнозные оценки по доходным и расходным статьям использования недвижимости.
Основные методы оценки рыночной стоимости, основанной на преобразовании ожидаемых доходов в текущую стоимость, разделяют на:
1. Метод прямой капитализации дохода,
С = ЧД / К (1)
где С – стоимость недвижимости;
ЧД – чистый доход за период, руб.
К – коэффициент капитализации за период (сумма нормы амортизации и ставки доходности капитала, учитывающую все виды предпринимательского риска).
Экономический смысл метода: оценка представляет собой сумму дисконтированных ожидаемых доходов в предположении, что доходы и ставка капитализации не будут со временем изменяться и доходы не ограничены во времени.
Метод имеет обоснованную теоретическую базу и дает хорошие практические результаты для стабильно функционирующих объектов недвижимости.
2. Метод дисконтирования денежных потоков (ЧДД). Он позволяет учесть изменение величины денежных потоков, доходности, ограниченности срока службы.
,
(2)
где ЧДt – чистый доход от эксплуатации объекта недвижимости в году t, руб.;
ЧДt+1 – чистый доход после периода эксплуатации (от продажи), руб.
E – коэффициент дисконтирования (ставка доходности);
T – срок эксплуатации объекта недвижимости, лет.
М-д дисконтирования ден-ых потоков значительно точнее метода капитализации, но требует больших объемов информации и большей квалификации оценщика, т.к. следует учесть развитие экон-кой ситуации: инфляцию, положение на рынках, условия кредитования, изменения в структуре цен, в налогообложении.