Вопрос 54: Рынок недвижимости: особенности, классификация, тенденции развития

Рынок недвижимости – это система экономических отношений между участниками рынка по поводу купли-продажи недвижимости, сдачи в аренду, доверительного управления, ипотеки и т.д.

Действия на рынке недвижимости представляют собой движение капитала, приносящее доход. Капитал, овеществленный в недвижимости, приносит доход, если он используется для производства товарной продукции или услуг, перепродается, сдается в аренду и т.п. Поэтому рынки недвижимости, труда, товаров и услуг, финансов тесно связаны между собой.

Имеется 4 группы участников рынка недвижимости:

– покупатели – физ-е и юридические лица, инвесторы, иностранные лица и государства;

– продавцы – физические и юридические лица, фонды имущества, уполномоченные органы управления, конкурсные управляющие;

– посредники (профессиональные участники) – агентства оценщиков, риэлтерские фирмы, страховые компании, биржи недвижимости, банки;

– государственные органы, задающие правила игры на этом рынке и контролирующие их исполнение, – бюро технической инвентаризации, комитеты по управлению имуществом, нотариальные конторы, налоговые инспекции, арбитражный суд, учреждения Минюста РФ, органы государственной власти, субъектов РФ, органы местного самоуправления.

Основным мотивом деятельности на рынке недвижимости таких участников, как покупатели и продавцы, является получение дохода.

Посредники (профессиональные участники) получают свой доход на основе соглашений с заинтересованными лицами, самостоятельно не способными эффективно и с приемлемым для себя риском совершить нужную операцию на этом рынке.

Основные особенности недвижимости как товара:

1. Высокая стоимость и длительный жизненный цикл.

2. Невысокая ликвидность (продажа и покупка занимает много времени).

3. Высокий пороговый уровень капитала для вхождения на рынок недвижимости.

4. Относительно меньший инвестиционный риск и большая доходность по сравнению с другими товарами вследствие физической осязаемости и неперемещаемости недвижимости в пространстве. Недвижимость нельзя спрятать, увезти, обменять на другой товар без санкции собственника. Инвестиции в недвижимость мало теряют в цене от инфляции, имеют более высокую отдачу, чем кредитные ставки, что и делает выгодным приобретение недвижимости за счет заемных средств.

5. Потребность в профессиональном управлении недвижимостью и высоких затратах по ее обслуживанию.

6. Необходимость доказательства прав на приобретенный объект через государств-ную регистрацию сделки.

Специфические особенности недвижимости как товара обусловливают определенные черты рынка недвижимости, отличающие его от рынка других товаров (рисунок 1).

Рынок недвижимости делится на первичный и вторичный. На первичном рынке недвижимость как товар выступает впервые, это новая недвижимость, и главными продавцами являются государство в лице федеральных, региональных и местных органов управления, а также строительные компании – поставщики жилой и нежилой недвижимости. На вторичном рынке обращается товар, бывший в употреблении и принадлежащий иным физ-м и юрид-м лицам.

Первичный и вторичный рынки тесно взаимодействуют. Например, если по каким-то причинам (спад деловой активности, плохая экологическая обстановка, затяжной межнациональный или религиозный конфликт и т.п.) в регионе увеличивается предложение жилья на вторичном рынке недвижимости, то автоматически падают спрос и цены на первичном рынке.

Ввиду многомерности объектов недвижимости и наличия у них многочисленных специфических свойств рынок недвижимости распадается на ряд сегментов, характеризующихся определенными особенностями (таблица 1)

Рисунок 1 – Основные особенности рынка недвижимости

Таблица 1 – Сегментация рынка недвижимости

Признак	Вид рынка недвижимости
1.Виды объектов	– Земля – Здания и сооружения – Предприятия – Помещения – Многолетние насаждения – Вещные права – Иные объекты
2. Виды сделок	– Купля-продажа – Аренда – Ипотека – Вещные права – Иные сделки
3.Функциональное назначение объектов	–Производственные здания –Непроизводственные здания (офисы, склады и т.п.) – Жилье –Гостиницы, торговые помещения, рестораны и т.д.
4.Географический фактор	– Местный – Городской – Региональный – Национальный – Мировой
5.Отраслевая принадлежность	– Промышленные объекты –Сельскохозяйственные объекты – Общественные здания
6.Степень готовности к эксплуатации	–Существующие объекты (уже эксплуатируемые) – Незавершенное строительство – Новое строительство
7. Форма собственности объектов	– Частная – Федеральная, региональная и муниципальная

Рынок недвижимости выполняет в экономике ряд важных функций:

– установления равновесных цен, при которых платежеспособный спрос соответствует объему предложения недвижимости;

– регулирующая, с помощью которой распределяются ресурсы по сферам экономики, формируется ее эффективная структура и удовлетворяются общественные интересы;

– коммерческая, заключающаяся в организации движения капитала и получения прибыли;

– санирования, выражающаяся в очищении экономики от неконкурентоспособных, слабых и малоэффективных элементов;

– стимулирующая, заключающаяся в развитии конкуренции и использовании научно-технических и управленческих новшеств в погоне за прибылью при создании и использовании недвижимого имущества;

– социальная, проявляющаяся в росте активности населения, стремящегося стать собственниками квартир, других капитальных и престижных объектов.

Ипотека (от греч. hipotheke – залог, заклад) – это такой вид залога недвижимости, при котором закладываемое имущество не передается в руки кредитора, а остается у должника (залогодателя) в его владении и пользовании.

В течение срока действия кредита и заемщик, и кредитор являются неполными долевыми собственниками недвижимости. У них есть права владения и пользования, но нет права распоряжения.

Юридический документ, подтверждающий, что в качестве обеспечения кредита выступает конкретный объект недвижимости - «закладная». В случае невыполнения платежных обязательств заемщиком кредитор может продать недвижимость по цене, достаточной для покрытия долга.

Все ипотечные кредиты можно разделить на два класса: с постоянными и переменными выплатами. Второй класс очень разнообразен и делится на практически неограниченное число подклассов.

К первому классу относится, как правило, ипотечное кредитование жилья. Так, например, Российская Федеральная программа ипотечного жилищного кредитования (в 2005 г.) имела следующие условия:

– процентная ставка 15% годовых (при инфляции 12%);

– размер кредита не менее 30% и не более 70% стоимости жилья;

– ежемесячные платежи по кредиту не должны превышать 35% от чистого ежемесячного семейного дохода и должны оставлять семье сумму не менее прожиточного минимума;

– кредит должен быть погашен заемщиком до достижения пенсионного возраста, срок кредита составляет от 10 до 26 лет, и через 6 месяцев возможно досрочное погашение;

– погашение производится равными платежами.

Дополнительные расходы заемщика:

– оплата услуг независимого оценщика за оценку жилья;

– комиссионные банку за оформление документов;

– оплата услуг нотариуса за удостоверение договора купли-продажи и закладной;

– сборы Федеральной регистрационной службы;

– годовой взнос страховой компании;

– оплата услуг риэлтерской фирмы при ее привлечении