97.Девелопмент как способ организации управления инвестиционно-строительной деятельности.

Под девелоперской деятельностью будем понимать способ организации инвестиционно-строительного процесса, в основе которого

• разработка инвестиционно-строительного проекта;

• организация партнерского взаимодействия;

• обеспечение финансирования;

• реализация инвестиционно-строительного проекта

• на всех стадиях его жизненного цикла.

Хозяйственная практика характеризуется двумя принципиально различными путями возникновения девелоперских компаний:

• эволюционным;

• революционным.

Эволюционный путь был присущ

• строительным компаниям;

• инвестиционно-строительным компаниям;

• предприятиям стройиндустрии.

Так последовательно развивалась, к примеру, финансово-строительная компания «Конти», которая начиная с 90-х годов прошлого века, реализовывая один строительный проект за другим, расширяла круг своих обязанностей от функций генподрядчика и инвестора до функций застройщика и управляющей компании.

Революционный путь был характерен, прежде всего, для далеких от строительной деятельности компаний, таких как научно-производственное предприятие «Тема», концерн «Нефтяной», холдинг «Базовый элемент», а также для риэлторских компаний (компании «Декра», «Петербургская», корпорация «Жилищная инициатива» и др.).

Революционный путь имел несколько модификаций:

1) девелоперские компании в ряде случаев образовывались посредством выделения из крупных финансовых холдингов (например «Базэл») и ведомственных застройщиков («Теско»);

2) путем приобретения непрофильными компаниями крупных строительных предприятий с последующим расширением их функций (так, концерн «Нефтяной» приобрел «Мосинжстрой» и др.);

3) за счет диверсификации деятельности на основе вложения временно свободных средств, заработанных в посреднических операциях, в строительные проекты (например «Декра» - в 1994, 1995гг. являлась одним из ведущих риэлторских агентств. Начиная с 1996г., она стала соинвестором строительных проектов, а с 2001г. – сначала расширив деятельность до реализации функций «заказчика - застройщика», с 2002г. замкнула девелоперскую цепочку);

4) учреждаясь в качестве девелоперских (например, «Баркли» (1993г.), «Жилстройиндустрия» и «Первая ипотечная компания» (1995г.)).

В то же время несмотря на огромное разнообразие проектных портфелей, степени полноты охвата объемов работ на рынке недвижимости, приоритетов развития и др., можно выделить общие черты девелоперских компаний, отличающие их от других участников инвестиционно-строительной деятельности (рис.8.1.).

Характеризуя особенности деятельности девелоперских компаний, отметим:

1. Масштаб деятельности, несопоставимо высокую капиталоемкость производственного портфеля, сопровождаемую высокой степенью его диверсификации, как требование обеспечения устойчивости функционирования.

2. Наличие различных по организационно-управленческому, информационно-технологическому, финансово-экономическому, социально-психологическому типу структурных (функциональных) подразделений. Объективно они нацелены на решение локальных задач, не всегда однозначно и очевидно связанных со стратегическими.

3. Принципиальную возможность внутренней конкуренции и противоречий между экономическими интересами подразделений, что обуславливает дестабилизирующий характер их воздействия на достижение конечных результатов деятельности девелоперских компаний.

4. Повышенную степень ответственности за результаты деятельности вследствие вовлечения в оборот не только ресурсов юридических лиц, но и средств населения.

5. Несопоставимо более развитую правовую, аналитическую и оценочную службы для более глубокого изучения рынка и управления маркетингом.

6. Уровень делегирования полномочий, характеризующийся гибкостью в диапазоне от несущественных до полных и др.

В отличие от зарубежных девелоперов, стартовый успех отечественных лидеров девелопмента в основном определяется наличием административного ресурса и только отчасти может быть отнесен к разряду:

• реализации незаурядных финансовых способностей в построении сделок,

• созданию долгосрочных партнерских связей с финансовыми институтами,

• умению организовать строительство высочайшего класса,

• изменению представлений о качестве и функциях недвижимости,

• феноменальному пониманию рынка и способности использовать его колебания или формированию команд из специалистов экстра-класса…

Международная практика девелопмента позволяет выделить 7 основных секретов успеха девелоперской деятельности

Систематизируя реальные черты отечественных девелоперских компаний (рис.8.4.), отметим: