30. Арендная политика и арендная плата: сущность, способы расчета, механизм управления.

Аренда - отношения имущественного найма, по которым арендодатель предоставляет за плату имущество во временное владение и (или) пользование арендатору. Объектом аренды признаются движимые и недвижимые вещи, в том числе: земельные участки, предприятия, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, не теряющие своих натуральных свойств в процессе их использования. Арендные отношения реализуются с помощью разнообразных рычагов и инструментов, но наиболее существенное значение имеют две экономические формы: арендная плата и арендный доход.

Арендная плата – это форма экономических отношений равноправных партнеров (арендодателя и арендатора) по распределению вновь созданной стоимости в процессе использования арендованного имущества. Она выполняет функции возмещения стоимости объекта недвижимости, накопления, стимулирования трудовой активности, перераспределения доходов и выступает одной из экономических форм реализации права собственности.

В предусмотренных законом случаях (например, в случаях аренды государственного имущества) применяется нормативный способ расчета ставок арендной платы, устанавливаемый или регулируемый уполномоченными на то государственными органами. Обычно ставка арендной платы устанавливается за единицу площади арендованного здания – 1 квадратный метр. Стороны могут отдать предпочтение и иным показателям. Если аренда здания носит долгосрочный характер, то как правило применяется годовая ставка.

В состав арендной платы (Ап) входят четыре экономических элемента: Амортизационные отчисления на полное восстановление арендованного имущества (кроме земли) (Ам); Средства на капитальный ремонт объекта в зависимости от доли участия собственника в его проведении (Ск); Налог на имущество (Ни); Часть прибыли, которая может быть получена при общественно необходимом использовании арендованного объекта (арендный процент – Па).

Первые три элемента образуют в составе арендной платы возвратную стоимость (Вз), т.е.: Вз = Ам + Ск + Ни, а Ап = Вз + Па.

Размер арендной платы зависит от следующих показателей: места расположения здания (центр или окраина); технического состояния здания (степень износа, строительный материал, из которого построено здание; назначения помещения (биржевая, банковская, правоохранительная, научная деятельность, игорный бизнес, социальная защита малоимущих граждан и т.д.); принадлежности здания к памятникам истории, культуры, архитектуры; степени обустройства (лифт и т.п.); пригодности здания для коммерческой эксплуатации; вида помещения (основное или вспомогательное помещение, подвал); фактической площади здания. Данный перечень не является исчерпывающим.

Арендная политика (на примере арендной политики бизнес-центра). Формирование эффективной арендной политики является сегодня одним из ключевых условий успешного функционирования любого объекта коммерческой недвижимости. Арендная политика - это совокупность стратегий, правил, условий и процедур, в соответствии с которыми происходит сдача в аренду объектов, заключаются договоры аренды, совершенствуются взаимоотношения с уже имеющимися арендаторами.

Основным фактором, влияющим на конкретное содержание арендной политики бизнес-центра, является класс объекта. В зависимости от того, к какому классу относится офисное здание – "А", "В" или "С", меняется содержание политики – начиная от целевой группы арендаторов и заканчивая распределением обязанностей между сторонами договора аренды. От качества арендной политики во многом зависит текущая стоимость объекта и возможности роста его капитализации.

Главные составляющие эффективной арендной политики сегодня – это правильное позиционирование объекта, определение целевых групп и сегментов рынка, оптимизация требований к арендаторам, сроков и ставок аренды, выбор стандарта измерения офисных площадей.

Основные инструменты привлечения арендаторов в бизнес-центр: Прежде всего, имидж объекта, формирование которого начинается задолго до эксплуатации объекта. Первый этап – это нейминг, информирование общественности через СМИ о начале проекта, об участниках проекта, целях, концепции, сроках. Среди других инструментов следует назвать такие, как планирование и осуществление выхода на рынок раньше конкурентов, сдача в аренду большей части площадей на стадии строительства, установление конкурентных ставок или использование тендерных механизмов формирования арендной ставки, акцент на класс объекта и его многофункциональность, учет запросов арендаторов по планировке и отделке площадей, продвижение района расположения объекта, использование целого комплекса рекламных мероприятий для продвижения бренда бизнес-центра.

В результате можно предложить следующие меры по привлечению и удержанию арендаторов: Снижение ставки аренды. Система скидок: временные скидки по аренде, скидки при своевременном внесении арендных платежей и др. Гибкий график внесения арендных платежей. Оплата аренды с оборота арендатора (для торговых площадей). Арендные каникулы (при необходимости проведения ремонта). Компенсация затрат на ремонт за счет снижения арендной платы. Нулевая базовая ставка на определенное время (для стратегически важных арендаторов). Уменьшение или отказ от депозитной суммы. Ремонт за счет арендодателя. Включение расходной части в арендную плату. Возможность сдавать часть арендуемых площадей в субаренду.