20. Организационные структуры управления исп.

Основная задача на этапе строительства – управление и координация работ на объекте.

Задачи линейного руководства:

1) Составление расписания работ.

2) Выбор технологии и оборудования.

3) Заказ материалов.

4) Руководство производственным процессом.

Параллельно с линейным персоналом работает администрация контракта, ее функции:

1) Контроль над изменением объема работ.

2) Финансовый контроль над сбором, учетом и оплатой всех платежей.

3) Документация по табельному учету с начислением зарплаты.

4) Учет мероприятий по контроль качества.

5) Полный учет всего документооборота, проходящий через офис на объекте.

В литературе приводится четкое разделение между корпоративным менеджментом организации и менеджментом проекта. Корпорация нацелена на извлечение прибыли – это ее главное назначение, только эта цель определяет ее стратегию и тактику. Цель проекта – построить в срок, в пределах бюджета и качественно. Прибыль здесь не цель, а результат правильной организации управления.

Роль корпорации – обеспечение оптимальных условий для реализации всех проектов, имеющихся в работе.

Этому подчинены все службы поддержки головного офиса.

Отличие в организационных схемах компании и проекта: структура и численность офиса компании относительно стабильна; на объекте, который каждый раз создается заново структура и численность не стабильна. Компания делегирует офису на объекте максимум полномочий, оставляя за собой стратегические вопросы:

1) Выработку условий контракта

2) Формирование руководства и структуры конкретного проекта.

Каждая строительная компания самостоятельно устанавливает организационную структуру, должностные обязанности и регламент в соответствии со своим пониманием текущих задач и не связанные в своих решениях никакими ограничениями.

21. Роль корпоративного менеджмента компании в управлении исп.

В литературе приводится четкое разделение между корпоративным менеджментом организации и менеджментом проекта. Корпорация нацелена на извлечение прибыли – это ее главное назначение, только эта цель определяет ее стратегию и тактику. Цель проекта – построить в срок, в пределах бюджета и качественно. Прибыль здесь не цель, а результат правильной организации управления.

Роль корпорации – обеспечение оптимальных условий для реализации всех проектов, имеющихся в работе.

Этому подчинены все службы поддержки головного офиса.

22. Инвестор и девелопер, основные функции и обязанности.

Девелопер - предприниматель, получающий свою прибыль от создания объектов недвижимости, для чего он выступает в качестве:

• автора идеи проекта, решая вопрос что создавать и где;

• приобретателя земельного участка под застройку;

• организатора проектирования объекта;

• нанимателя заказчика (с лицензией), генподрядчика (с лицензией на выполнение функций генподрядчика),

• брокеров для реализации вновь созданного объекта, управляющих недвижимостью (при необходимости);

• финансирует сам либо привлекает в случае необходимости инвестиции.

Девелопер не всегда нанимает перечисленных участников инвестиционно-строительного процесса, может выполнять самостоятельно некоторые функции.

Девелопер начинает свою деятельность с исследования рынка недвижимости и создания концепции развития проекта. Особый пункт этого этапа деятельности - выбор наиболее площадки. От местоположения будущего объекта зависит и его инвестиционная привлекательность, и успех всего проекта. Все эти проработки должны быть тесно увязаны с инвестиционным анализом. Затем, после получения выписки из протокола земельной комиссии на строительство и определения границ земельного участка необходимо собрать технические условия, оформить документы, получить необходимые лицензии и разрешения, т.е. должна быть подготовлена вся совокупность требуемых технических условий. Девелопер должен правильно вести переговоры с властными структурами для обеспечения своевременного получения распоряжений, разрешающих тот или иной этап деятельности. Девелопер должен своевременно заключить договор с проектной организацией, а затем осуществлять контроль за сроками и качеством исполнения проектно-сметной документации. Далее необходимо найти опытного генподрядчика. В период строительства девелопер осуществляет технический надзор за этим генеральным подрядчиком (наряду с авторским надзором проектной организации). В функции девелопера также входит обязанность проводить сертификацию поставляемых материалов и продукции. Наконец, он должен участвовать в сдаче объекта рабочей и государственной комиссии.

На стадии реализации проекта привлекаются профессиональные риэлтеры, но управляет и координирует их работу главный руководитель проекта. В обязанности девелопера входит проведение заключительного этапа рекламной кампании проекта, которую необходимо начинать задолго до сдачи объекта недвижимости в эксплуатацию. Рекламная кампания вокруг объекта недвижимости по своей значимости не уступает строительству этого объекта.

После того, как предварительный спрос на сдаваемые площади обеспечен, начинается этап непосредственного общения с потенциальными клиентами. После сдачи объекта девелопер не всегда оставляет проект. В идеале он продолжает следить за тем, как объект недвижимости работает (этап управления недвижимостью). Здесь нужно контролировать не только функционирование жизнеобеспечивающих, инженерных и прочих систем, но и следить за финансовыми потоками, корректировать арендные цены (если построенные площади сдаются в арнеду), искать новых клиентов.

Инвестор – лицо, осуществляющее долговременные вложения капитала в проект с целью извлечения прибыли.

Инвесторы осуществляют капитальные вложения на территории Российской Федерации с использованием собственных и (или) привлеченных средств в соответствии с законодательством Российской Федерации. Инвесторами могут быть физические и юридические лица, создаваемые на основе договора о совместной деятельности и не имеющие статуса юридического лица объединения юридических лиц, государственные органы, органы местного самоуправления, а также иностранные субъекты предпринимательской деятельности.

Источники финансирования деятельности инвесторов:

• собственные средства (прибыль, амортизационные отчисления и др.);

• заемные финансовые средства (банковские и государственные кредиты, займы);

• привлеченные финансовые средства, например получаемые от продажи ценных бумаг;

• инвестиционные ассигнования из государственного или муниципального бюджета.

Инвесторы имеют равные права на:

• осуществление инвестиционной деятельности в форме капитальных вложений, за изъятиями, устанавливаемыми федеральными законами;

• самостоятельное определение объемов и направлений капитальных вложений, а также заключение договоров с другими субъектами инвестиционной деятельности в соответствии с ГК РФ;

• владение, пользование и распоряжение объектами капитальных вложений и результатами осуществленных капитальных вложений;

• передачу по договору и (или) государственному контракту своих прав на осуществление капитальных вложений и на их результаты физическим и юридическим лицам, государственным органам и органам местного самоуправления в соответствии с законодательством РФ;

• осуществление контроля за целевым использованием средств, направляемых на капитальные вложения;

• объединение собственных и привлеченных средств со средствами других инвесторов в целях совместного осуществления капитальных вложений на основании договора и в соответствии с законодательством РФ;

• осуществление других прав, предусмотренных договором и (или) государственным контрактом в соответствии с законодательством РФ.

Обязанности инвесторов:

• осуществлять инвестиционную деятельность в соответствии с международными договорами Российской Федерации, федеральными законами и иными нормативными правовыми актами Российской Федерации, законами субъектов Российской Федерации и иными нормативными правовыми актами субъектов Российской Федерации, а также с утвержденными в установленном порядке стандартами (нормами и правилами);

• исполнять требования, предъявляемые государственными органами и их должностными лицами, не противоречащие нормам законодательства РФ;

• использовать средства, направляемые на капитальные вложения, по целевому назначению.