2. Рыночная стоимость зу

- устанавливается в соответствии с ФЗ об оценочной деятельности (п. 1 ст. 66 ЗК РФ).

Рыночная стоимость(РС) ЗУ – это наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

Практически РС ЗУ определяется с учетом ряда факторов:

• местоположения участка,

• влияния внешних факторов (экологических факторов, перспектив развития района, в котором расположен участок, и пр.),

• разрешенного использования ЗУ, в том числе наличия обременений и ограничений,

• спроса и предложения на рынке земли,

• сроков и вероятности получения дохода от использования земельного участка и ряда других.

ОТЛИЧИЕ ОТ КАДАСТРОВОЙ СТОИМОСТИ -

- В отличие от кадастровой стоимости, которая устанавливается по состоянию на 1 января текущего года, рыночная стоимость не является величиной постоянной и определяется на конкретную дату.

- Кадастровая и рыночная стоимость земли не совпадает по значениям. Как правило, кадастровая стоимость земли превышает рыночную, вследствие чего размер земельного налога или арендных платежей за землю рассчитывается по значительно большей ставке

- различие по целям – КС – для налогов и АП, а РС – для решения вопросов о согласовании цены сделки

• Определение РС ЗУ является обязательным в случаях, указанных в законе.

В ЗК РФ предусмотрено определение рыночной стоимости ЗУ:

• в случае реквизиции и невозможности последующего возврата реквизированного ЗУ его собственнику (п. 3 ст. 51),

• при изъятии у собственников ЗУ для гос. или мун. нужд (п. 4 ст. 63).

• Согласно ст. 281 ГК РФ при определении выкупной цены в случаях изъятия ЗУ для гос. или мун. нужд в нее включаются рыночная стоимость ЗУ и находящегося на нем недвижимого имущества, а также все убытки.

В ФЗ об обороте земель сельхоз назначения:

• приобретение по рыночной стоимости, сложившейся в данной местности, ЗУ из состава земель сельскохозяйственного назначения при реализации субъектами РФ либо муниципальными образованиями предоставленного им права преимущественной покупки таких участков

• ЗУ из земель сельскохозяйственного назначения, находящиеся в гос. или мун. собственности, также могут быть приобретены их арендаторами по рыночной стоимости, сложившейся в соответствующей местности.

• Рыночная стоимость подлежит установлению при обращении взыскания на заложенный земельный участок в порядке, установленном ст. 55 Закона об ипотеке.

И другие случаи

Порядок определения:

1. Принятие решения о проведении оценки.

2. Выбор оценщика. Каждый профессиональный оценщик, имеющий право определять рыночную стоимость земли, обязан состоять в саморегулируемой организации оценщиков (СРО).

3. Выбор конкретно оценщика зависит от желания заказчика с учетом сложившейся репутации и качества ранее оказанных услуг.

4. Проведение работ по определению рыночной стоимости участка земли;

5. Составление итогового отчета об определении рыночной стоимости участка;

6. Подписание акта выполненных работ, сдача результата заказчику и оплата принятых работ.

Рыночная стоимость ЗУ может быть оспорена при наличии спора о достоверности ее величины, указанной в отчете оценщика, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта.

Такой спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью, третейским судом по соглашению сторон спора или договора или в порядке, установленном законодательством РФ, регулирующим оценочную деятельность

В информационном письме № 92 ВАС РФ разъяснил, что оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки, определенной независимым оценщиком, путем предъявления самостоятельного иска возможно только в том случае, когда законом или иным нормативным актом предусмотрена обязательность такой величины для сторон сделки, государственного органа, должностного лица, органов управления юридического лица.

Юридическое значение:

• кадастровая стоимость земельных участков и нормативная цена земли являются взаимозаменяемыми показателями и применяются в аналогичных случаях, указанных, — для целей налогообложения, определения арендной платы за землю и для иных, предусмотренных ЗК РФ и другими федеральными законами, целей.

• Определение рыночной стоимости участка, напротив, имеет важное практическое значение для субъектов земельных правоотношений при согласовании цены сделки с участком или в случае наличия спора о кадастровой стоимости земли.