4. Заключение соглашения

РЕКВИЗИТЫ СОГЛАШЕНИЯ

• сведения о сторонах соглашения;

• реквизиты решения об установлении ПС;

• цель установления;

• кадастровый номер

• срок сервитута;

• размер платы

• права и обязанности

• обязанность привести ЗУ в состояние, пригодное для его использования в соответствии с разрешенным использованием, и снести сооружение, размещенное на основании ПС;

• порядок возмещения убытков.

(!). Если ПС установлен в отношении ЗУ и (или) земель, находящихся в гос или мун собственности и не обремененных правами третьих лиц, СОГЛАШЕНИЕ НЕ ЗАКЛЮЧАЕТСЯ

• Срок соглашения об осуществлении ПС = соответствует сроку ПС в решении

• Подписанный обладателем ПС проект соглашения в двух экземплярах направляется им правообладателю ЗУ заказным письмом с уведомлением о вручении по почтовому адресу.

Правообладатель вправе

• подписать соглашение об осуществлении публичного сервитута и направить его обладателю ПС

• направить обладателю публичного сервитута уведомление об отказе в подписании

19. Аренда земельных участков

Правовое регулирование - ГК РФ и ЗК РФ.

Особенности аренды земель отдельных категорий или ЗУ, предназначенных для определенных целей, могут устанавливаться и иными НПА.

Общие положения о договоре аренды определены гл. 34 ГК РФ, а общие особенности сдачи в аренду земельных участков — ст. 22 ЗК РФ.

При этом общие положения об аренде применяются к аренде ЗУ субсидиарно только в том случае, если специальными нормами не установлено иное.

Основание – договор аренды.

- По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование, а арендатор обязуется

• уплачивать арендную плату,

• использовать земельный участок в соответствии с его целевым назначением и разрешенным использованием, условиями договора аренды, соблюдая треб. экологического, природоресурсного, градостроительного и др закнод.

Плоды, продукция и доходы, полученные арендатором в результате использования арендованного имущества в соответствии с договором, являются его собственностью.

Арендодатель- может быть только собственник .

+ лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду, в том числе уполномоченные ОГВ и ОМСУ.

Арендатор - любое право- и дееспособное физическое и юридическое лицо, включая иностранных граждан, лиц без гражданства и иностранных юридических лиц.

Объект – ЗУ, не изъятые из оборота, границы которых определены и по общему правилу прошедшие государственный кадастровый учет.

Существенное условие – предмет - сведения, содержащие необходимые для передачи и использования ЗУ или его части характеристики и позволяющие определенно установить земельный участок или его часть, подлежащие передаче:

• местоположение,

• площадь.

+ Обязательным приложением к договору - план земельного участка с указанием его границ, кадастровый паспорт земельного участка.

ФОРМА - Договор аренды земельного участка на срок более года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, то независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме.

РЕГИСТРАЦИЯ

• По общему правилу договор аренды ЗУ подлежит государственной регистрации в ЕГРП на недвижимое имущество и сделок с ним и, соответственно, считается заключенным с момента государственной регистрации, если иное не установлено

• Не подлежат государственной регистрации договоры аренды и субаренды земельного участка, заключенные на срок менее одного года.

СРОК

- устанавливается по соглашению сторон.

- Если срок в договоре не определен - считается заключенным на неопределенный срок.

- Законом могут устанавливаться максимальные (предельные) сроки договора для аренды отдельных видов земельных участков.

Например, максимум в 49 лет:

• при аренде земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения,

• при аренде лесных участков

+ Договор аренды ЗУ, находящегося в гос. или мун. собственности и расположенного в границах земель, зарезервированных для гос. или мун. нужд, заключается на срок, продолжительность которого не может превышать срок резервирования таких земель.

- законодательством, в том числе региональным, могут предусматриваться и минимальные

- По истечении срока договора аренды земельного участка арендатор имеет преимущественное право на заключение нового договора аренды.

* Исключение составляют случаи, предусмотренные п. 1 ст. 36 ЗК РФ, когда на ЗУ расположены объекты недвижимого имущества и арендатор не является их собственником (исключительное право покупки ЗУ) собственником здания, строения, сооружения, расположенного на данном участке).

- если арендатор продолжает пользоваться земельным участком после истечения срока договора аренды при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок и, соответственно, может быть прекращен по инициативе любой из сторон.

АРЕНДНАЯ ПЛАТА

• Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

• Если они не определены - на сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

• Порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности РФ, субъектов РФ или мун. и собственности, устанавливаются соответственно Правительством РФ, ОГВС РФ, ОМСУ.

• Порядок определения размера арендной платы, а также порядок, условия и сроки внесения арендной платы за использование ЗУ, государственная собственность на которые не разграничена, устанавливаются ОГВС РФ

ВИД АП:

1) определенных в твердой сумме платежей;

2) установленной доли полученных в результате использования арендованного имущества продукции, плодов или доходов;

3) предоставления арендатором определенных услуг;

4) передачи арендодателю обусловленной договором вещи в собственность или в аренду;

5) возложения на арендатора обусловленных договором затрат на улучшение им-ва

АРЕНДОДАТЕЛЬ:

ОБЯЗАН

• обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

• Сдать им-во в аренду вместе со всеми его принадлежностями и документами

• Предупредить о правах 3 лиц

• Ответственность за недостатки даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках.

• Имущество должно быть передано своевременно.

• Обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества

ВПАРВЕ

• Право - По требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:

1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;

2) существенно ухудшает имущество;

3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;

4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки

• Требовать оплаты и т.д.

+ Досрочное расторжение договора аренды земельного участка по инициативе арендодателя возможно также в случаях, установленных п. 2 ст. 46 ЗК РФ1:

— при ненадлежащем использовании земельного участка арендатором (подп. 1—4 п. 2 ст. 46 ЗК РФ);

— при изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд в установленном порядке;

— при реквизиции земельного участка в соответствии со ст. 51 ЗК РФ. Федеральными законами могут быть установлены и иные случаи досрочного прекращения договора аренды земельных участков.

АРЕНДАТОР

ОБЯЗАН

• обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды/с назначением имущества.

• обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды.

• обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом

• обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

ВПРАВЕ

• вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду, осуществлять перенаем, предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование, а также отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал.

• Преимущественное право арендатора на заключение договора аренды на новый срок

• Право собственности на улучшения

• Право выкупа

• При обнаружении недостатков переданного им-ва вправе по своему выбору:

  • потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества;

  • непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя;

  • потребовать досрочного расторжения договора.

• Право досрочно расторгнуть договор когда:

1) арендодатель не предоставляет имущество в пользование арендатору либо создает препятствия пользованию;

2) переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора;

3) арендодатель не производит являющийся его обязанностью капитальный ремонт имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки;

4) имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для использования.

ЗУ РФ предусматривает в качестве самостоятельной разновидности договора аренды краткосрочную аренду ЗУ (не более чем на один год) для проведения изыскательских работ либо для государственных или муниципальных нужд (п. 7 ст. 22).

В данном случае на арендатора возлагаются специальные обязанности

• по приведению ЗУ в состояние, пригодное для его использования в соответствии с его разрешенным использованием;

• по возмещению убытков, причиненных проведением работ;

• выполнению необходимых работ по рекультивации ЗУ