44. Оценка земельных участков: виды, порядок, юридическое значение

Виды: кадастровая стоимость, нормативная цена, рыночная стоимость.

1. Кадастровая стоимость ЗУ - устанавливается и применяется для целей

• налогообложения

• в иных случаях, предусмотренных ЗК РФ, другими ФЗ

• + для определения арендной платы за ЗУ, находящиеся в государственной или муниципальной собственности (п. 5 ст. 65 ЗК РФ).

ФЗ « об оценочной деятельности»

ст. 3 кадастровая стоимость - стоимость, установленную в результате проведения государственной кадастровой оценки либо в результате рассмотрения споров об определении кадастровой стоимости в суде или в комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости.

Ст.66 ЗК РФ - Кадастровая стоимость ЗУ может быть определена двумя способами:

• она устанавливается по результатам проведения государственной кадастровой оценки земель.

• Во-вторых, кадастровая стоимость ЗУ устанавливается = равной его рыночной стоимости в тех случаях, когда определена рыночная стоимость ЗУ.

Закон об оценочной деятельности определяет государственную кадастровую оценку земель как совокупность следующих действий:

1. принятие решения о проведении государственной кадастровой оценки земель

+ формирование перечня объектов, подлежащих кадастровой оценке земель;

2. выбор исполнителя работ по определению кадастровой стоимости

+и заключение с ним договора на проведение оценки;

3. определение кадастровой стоимости и составление отчета об определении кадастровой стоимости;

4. экспертиза отчета об определении кадастровой стоимости;

5. утверждение результатов определения кадастровой стоимости,

+ их опубликование

+ и внесение в государственный кадастр недвижимости.

Гос. кадастровая оценка - проводится по решению

• исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации

• или в случаях, установленных законодательством субъекта, по решению ОМСУ

! не чаще чем один раз в течение 3 лет(в городах федерального значения не чаще чем один раз в течение двух лет).

• Орган, принявший решение о проведении государственной кадастровой оценки, является заказчиком работ по определению кадастровой стоимости

• Государственная кадастровая оценка проводится в отношении объектов недвижимости, учтенных в государственном кадастре недвижимости.

• Перечень объектов недвижимости для целей проведения государственной кадастровой оценки формируется органами Росреестра.

• При формировании перечня указываются количественные и качественные характеристики объектов недвижимости, необходимые для проведения государственной кадастровой оценки и содержащиеся в государственном кадастре недвижимости. * Датой определения кадастровой стоимости - дата, по состоянию на которую сформирован перечень.

• Для проведения работ по определению кадастровой стоимости привлекаются на конкурсной основе лица, имеющие право на заключение договора на проведение оценки, в соответствии с законодательством РФ о контрактной системе.

• Определение кадастровой стоимости осуществляется профессиональными оценщиками, являющимися членами саморегулируемой организации, на основании договора с заказчиком и в соответствии с установленными требованиями, правилами и стандартами в области оценки.

• В течение 3 рабочих дней с даты составления проекта отчета, составленного в форме электронного документа - исполнитель работ направляет такой проект отчета в орган, осуществляющий функции по государственной кадастровой оценке, и в саморегулируемую организацию оценщиков, членами которой являются оценщики, осуществившие определение кадастровой стоимости,

+ извещает заказчика работ.

• В течение 20 рабочих дней с даты принятия отчета об определении кадастровой стоимости - заказчик работ принимает акт об утверждении содержащихся в таком отчете кадастровой стоимости и удельных показателей кадастровой стоимости объектов недвижимости для кадастрового квартала, населенного пункта, муниципального района, городского округа, субъекта.

• Дата утверждения результатов определения кадастровой стоимости - дата вступления в силу акта об утверждении результатов определения кадастровой стоимости и соответствующей нормы такого акта.

• В течение 3 рабочих дней с даты утверждения - копия акта + один экземпляр отчета - направляются заказчиком работ в орган, осуществляющий функции по государственной кадастровой оценке.

• Результаты определения кадастровой стоимости могут быть:

• оспорены в суде

• оспорены в комисии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости

Кем?

• физическими лицами, юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц,

• ОГВ, ОМСУ

Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является:

• недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости;

• установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

• Нормативная цена земли была введена ст. 25 Закона РСФСР от 11.10.1991 № 1738-1 «О плате за землю». Данный показатель определяется в соответствии с постановлением Правительства РФ

2. Нормативная цена земли - показатель, характеризующий стоимость участка определенного качества и местоположения, исходя из потенциального дохода за расчетный срок окупаемости.

Пост. Правительства № 319 «О порядке определения нормативной цены земли».

• земли ежегодно устанавливается ОИВ субъектов РФ для земель различного целевого назначения по оценочным зонам, административным районам, поселениям или их группам и не должна превышать 75% от рыночной цены на типичные земельные участки соответствующего целевого назначения.

• Предложения об оценочном зонировании территории субъекта РФ и о нормативной цене земли по указанным зонам представляются комитетами по земельным ресурсам и землеустройству.

• ОМСУ могут уточнять количество оценочных зон и их границы, повышать или понижать установленную нормативную цену земли, но не более чем на 25 процентов.

• Нормативная цена земли, не должна превышать 75 процентов уровня рыночной цены на типичные земельные участки соответствующего целевого назначения.

Ситуация, когда кадастровая стоимость ЗУ является неопределенной (неустановленной), может возникнуть, например, при наличии вступившего в законную силу решения суда об отмене кадастровой стоимости.

* Пленум ВАС определил - если кадастровая стоимость ЗУ на момент возникновения спорных правоотношений не установлена - применяется нормативная цена земли, если она утверждена в установленном порядке.

Справки о нормативной стоимости земли предоставляют бесплатно территориальные органы Росреестра. Обратиться с заявлением о предоставлении сведений о нормативной цене земли может любое заинтересованное лицо.