31. Переход прав на земельный участок при переходе права собственности

Одним из основных принципов ЗП является принцип единства судьбы участка земли и всех располагающихся на нем объектов недвижимого имущества.

- все расположенные на участке земли объекты всегда следует его судьбе, кроме отдельных случаев, установленных на уровне ФЗ.

Соответственно, собственник отчуждаемого участка должен обеспечить покупателю возможность стать владельцем всех расположенных на данной земле объектов недвижимого имущества. Эта норма устанавливается законом и действует даже в случае, когда переход зданий, строений и сооружений был не оговорен сторонами отдельно.

• При переходе права собственности на здание, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу - оно приобретает право на использование соответствующей части ЗУ, занятой зданием, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

• Собственник здания, сооружения, находящихся на чужом земельном участке, имеет преимущественное право покупки или аренды земельного участка, которое осуществляется в порядке, установленном гражданским законодательством для случаев продажи доли в праве общей собственности постороннему лицу.

• 250 ГК - доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов. Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю .

• Если остальные участники долевой собственности откажутся от покупки или не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество — в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу.

• При продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение 3 месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.

• Уступка преимущественного права покупки доли не допускается.

• В случае перехода права собственности на здание, сооружение к НЕСКОЛЬКИМ собственникам порядок пользования ЗУ определяется с учетом долей в праве собственности на здание, сооружение или сложившегося порядка пользования ЗУ.

• Отчуждение здания, сооружения, находящихся на ЗУ и принадлежащих одному лицу, проводится вместе с земельным участком, за исключением следующих случаев:

1. отчуждение части здания, сооружения, которая не может быть выделена в натуре вместе с частью земельного участка;

2. отчуждение здания, сооружения, находящихся на ЗУ, изъятом из оборота

• например, ЗУ, занятые государственными природными заповедниками и национальными парками, объектами организаций ФСБ и т.д.

3. отчуждение сооружения, которое расположено на ЗУ на условиях сервитута, на основании публичного сервитута.

• Отчуждение здания, сооружения, находящихся на ограниченном в обороте ЗУ и принадлежащих одному лицу, проводится вместе с земельным участком, если ФЗ разрешено предоставлять такой земельный участок в собственность граждан и юридических лиц

• (!)Не допускается отчуждение ЗУ без находящихся на нем здания, сооружения в случае, если они принадлежат одному лицу.

• Отчуждение участником долевой собственности доли в праве собственности на здание, сооружение( или части зданий, сооружений) проводится вместе с отчуждением доли указанных лиц в праве собственности на ЗУ, на котором расположены здание, сооружение.

• Иностранные граждане, лица без гражданства и иностранные юридические лица - собственники зданий, сооружений, находящихся на чужом ЗУ, имеют преимущественное право покупки или аренды земельного участка в порядке, установленном Кодексом. Президент может установить перечень видов зданий, строений, сооружений, на которые это правило не распространяется.

+ (Р*) Ст. 271 Право пользования земельным участком собственником недвижимости

 

• Собственник здания, сооружения или иной недвижимости, находящейся на ЗУ, принадлежащем другому лицу, имеет право пользования предоставленным таким лицом под эту недвижимость ЗУ.

• При переходе права собственности на недвижимость, находящуюся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости.

• Переход права собственности на ЗУ не является основанием прекращения или изменения принадлежащего собственнику недвижимости права пользования этим участком.