25.Особенности совершения сделок с земельными участками

• К числу основных особенностей сделок с земельными участками, установленных земельным законодательством, можно отнести следующие:

• сохранение целевого назначения и разрешенного использования земельных участков;

• возможность совершения сделок с земельными участками при условии соблюдения установленных минимальных и максимальных размеров земельных участков;

• соблюдение принципа единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов;

• ограничение оборота земельных участков из состава сельскохозяйственных угодий;

• ограничение приобретать земельные участки в собственность отдельным субъектам правоотношений (лицам с иностранным элементом) и некоторые другие.

• преимущественное право субъекта РФ либо муниципального образования на приобретение земельного участка сельскохозяйственного назначения при его возмездном отчуждении;

• преимущественное право сособственников земельного участка, находящегося в общей долевой собственности, а также некоторых иных субъектов (в случае если число участников общей собственности больше пяти);

• обязательность в некоторых случаях отчуждения земельных участков, в том числе путем продажи их на торгах.

Сделки (договоры) с земельными участками могут заключаться с учетом общих положений гражданского законодательства об оборотоспособности объектов гражданских прав.

• Объекты гражданских прав могут:

— находиться в свободном обороте;

— быть ограниченно оборотоспособными;

— быть изъятыми из гражданского оборота

• Полностью оборотоспособными предполагаются:

1) ЗУ, не относящиеся к землям сельскохозяйственного назначения и находящиеся в частной собственности;

2) ЗУ из земель сельскохозяйственного назначения, предоставленные гражданам для индивидуального жилищного и гаражного строительства, ведения личного подсобного и дачного хозяйства, садоводства, животноводства и огородничества, а также земельные участки, занятые зданиями, строениями, сооружениями (независимо от того, принадлежат ли эти участки гражданам или организациям).

3) ЗУ , находящиеся в гос. или мун. собственности, не перечисленные в ст. 27 ЗК РФ (т.е. не изъятые из оборота или не ограниченные в обороте), за исключением земель сельскохозяйственного назначения.

Все указанные ЗУ могут быть предметом договоров купли-продажи, аренды, дарения и т.п., если они прошли государственный кадастровый учет. + могут входить в состав наследуемого имущества.

• ЗУ, отнесенные к землям, изъятым из оборота,

• не могут предоставляться в частную собственность,

• не могут быть объектами сделок, предусмотренных гражданским законодательством.

• ЗУ, отнесенные к землям, ограниченным в обороте,

• не предоставляются в частную собственность, за искл. случаев, установленных ФЗ. (их нахождение в обороте допускается по специальному разрешению. Например, к ним следует отнести земли сельскохозяйственного назначения, поскольку они могут принадлежать на праве собственности лишь строго определенному кругу лиц).

• В сделках ЗУ выступают прежде всего как объекты недвижимого имущества, поэтому на сделки с земельными участками распространяются все требования гражданского законодательства, устанавливающие общие правила их совершения и условия действительности сделок.

• По общему правилу объектом сделки может быть земельный участок, прошедший государственный кадастровый учет.

• Большинство сделок с земельными участками составляют договоры - соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

• Сделки с земельными участками всегда совершаются в письменной форме, причем чаще всего по закону требуется именно простая письменная форма договора.

Для договора купли-продажи недвижимого имущества ГК РФ устанавливает специальное правило, что данный договор заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.

• Для некоторых сделок с земельными участками требуется нотариальная форма.

В частности:

• договор ренты (ст. 584 ГК РФ),

• завещание (ст. 1124 ГК РФ).

• Так, обязательной государственной регистрации подлежат:

— договоры дарения земельного участка (ст. 574 ГК РФ);

— договоры аренды (субаренды) ЗУ, заключенные на срок год и более

— договоры ренты, предусматривающие отчуждение ЗУ под выплату ренты

— договоры об ипотеке и т.д.

• Договоры с ЗУ в большинстве случаев являются консенсуальными. Однако договор дарения земельного участка, напротив, по общему правилу является реальным и считается заключенным с момента передачи ЗУ одаряемому.

• Большинство договоров с ЗУ являются возмездными, однако возможны и безвозмездные сделки — договор дарения, завещание и некоторые другие.

• Земельные участки могут быть предметом любого гражданскоправового договора Единственный прямой запрет на совершение сделки с ЗУ установлен ст. 666 ГК РФ, где сказано, что предметом договора финансовой аренды (лизинга) могут быть любые непотребляемые вещи, используемые для предпринимательской деятельности, кроме земельных участков и других природных объектов.

• Поэтому при регулировании сделок с земельными участками особенно важно обеспечить сочетание интересов общества и законных интересов граждан, согласно которому регулирование использования и охраны земель осуществляется в интересах всего общества при обеспечении гарантий каждого гражданина на свободное владение, пользование и распоряжение принадлежащим ему земельным участком. Отступления от «классических» частноправовых принципов совершения сделок устанавливаются прежде всего в отношении земельных участков сельскохозяйственного назначения.

• Соблюдаем принципы ЗП! ЗК РФ Среди главных устанавливает принцип приоритета охраны земли как важнейшего компонента окружающей среды перед ее использованием в качестве недвижимого имущества - природоохранные земельные отношения являются первичными перед имущественными, которые опосредуются первыми и становятся возможными только при соблюдении всех природоохранных мер.

• ПРИНЦИП ЕДИНСТВА СУДЬБЫ ЗУ И ТОГО, ЧТО НА НЕМ –

• При переходе ПС на здание, сооружение, находящиеся на чужом ЗУ, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части ЗУ, занятой зданием, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

• В случае перехода ПС на здание, сооружение к нескольким собственникам порядок пользования ЗУ определяется с учетом долей в праве собственности на здание, сооружение или сложившегося порядка пользования земельным участком.

• Отчуждение здания, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, проводится вместе с земельным участком, за исключением следующих случаев:

• отчуждение части здания, сооружения, которая не может быть выделена в натуре вместе с частью ЗУ;

• отчуждение здания, сооружения, находящихся на ЗУ, изъятом из оборота

• отчуждение сооружения, которое расположено на ЗУ на условиях сервитута, на основании публичного сервитута.

• Не допускается отчуждение ЗУ без находящихся на нем здания, сооружения в случае, если они принадлежат одному лицу.

• Отчуждение участником долевой собственности доли в ПС на здание, сооружение (или части в них) проводится вместе с отчуждением доли указанных лиц в праве собственности на ЗУ, на котором расположены здание, сооружение.

Одним из самых распространенных договоров, опосредующих гражданско-правовой оборот земельных участков, является договор купли-продажи.

Договор купли-продажи земельного участка может быть заключен при соблюдении следующих условий:

• ЗУ принадлежит продавцу на праве собственности;

• участок не исключен из гражданского оборота или не ограничен в обороте;

• объектом к-п могут быть только ЗУ, прошедшие государственный кадастровый учет.

• Продавец при заключении договора купли-продажи обязан предоставить покупателю имеющуюся у него информацию об обременениях и ограничениях использования ЗУ;

• Покупатель ЗУ имеет право приобретать ЗУ в собственность (т.е. не является иностранным лицом и т.п.).

• Существенным условием договора купли-продажи ЗУ является его цена.

• Объектом купли-продажи могут быть только земельные участки, прошедшие государственный кадастровый учет. Продавец при заключении договора купли-продажи обязан предоставить покупателю имеющуюся у него информацию об обременениях земельного участка и ограничениях его использования.

По ЗК - Являются недействительными следующие условия договора купли-продажи ЗУ:

• устанавливающие право продавца выкупить ЗУ обратно по собственному желанию;

• ограничивающие дальнейшее распоряжение земельным участком, в том числе ограничивающие ипотеку, передачу ЗУ в аренду, совершение иных сделок с землей;

• ограничивающие ответственность продавца в случае предъявления прав на ЗУ третьими лицами.

26. Порядок предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности на торгах. Порядок организации и проведения торгов по продаже земельных участков или права на заключение договора аренды земельного участка.

ПОРЯДОК ПРЕДОСТАВЛЕНИЯ