32. Оформление прав на земельные участки собственниками зданий и сооружений

По ст. 39.20.

Особенности предоставления земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на котором расположены здание, сооружение

Общее правило - исключительное право на приобретение ЗУ в собственность или в аренду имеют:

• граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

• ЗУ, находящиеся в гос. или мун. собственности, не предоставляются в собственность или в аренду собственникам и иным правообладателям сооружений, которые могут размещаться на таких ЗУ на основании сервитута, публичного сервитута.

• В случае, если

• здание, сооружение, расположенные на ЗУ, раздел которого невозможно осуществить без нарушений требований к образуемым или измененным земельным участкам (далее - неделимый земельный участок),

• Или помещения в указанных здании, сооружении принадлежат нескольким лицам на праве частной собственности,

• либо на таком ЗУ расположены несколько зданий, сооружений, принадлежащих нескольким лицам на праве частной собственности,

Эти лица имеют право на приобретение такого ЗУ в общую долевую собственность или в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора.

• Если помещения в здании, сооружении, расположенных на неделимом земельном участке, принадлежат одним лицам на праве собственности, другим лицам на праве хозяйственного ведения и (или) оперативного управления

либо

на неделимом ЗУ расположены несколько зданий, сооружений, принадлежащих одним лицам на праве собственности, другим лицам на праве хозяйственного ведения и (или) оперативного управления, такой ЗУ может быть предоставлен этим лицам в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора.

• Если помещения в здании, сооружении, расположенных на неделимом ЗУ, принадлежат одним лицам на праве хозяйственного ведения, другим лицам на праве оперативного управления или всем лицам на праве хозяйственного ведения

либо

на неделимом ЗУ расположены несколько зданий, сооружений, принадлежащих одним лицам на праве хозяйственного ведения, другим лицам на праве оперативного управления(далее – ОУ) или всем лицам на праве хозяйственного ведения, эти лица имеют право на приобретение такого ЗУ в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора.

• Для приобретения права собственности на ЗУ все собственники здания, сооружения или помещений в них совместно обращаются в уполномоченный орган.

• Любой из заинтересованных правообладателей здания, или помещений в них вправе обратиться самостоятельно в уполномоченный орган с заявлением о предоставлении ЗУ в аренду.

30 дней со дня получения заявления - уполномоченный орган направляет иным правообладателям, имеющим право на заключение договора аренды ЗУ, подписанный проект договора аренды с множественностью лиц на стороне арендатора.

В течение 30 дней со дня направления проекта - правообладатели здания, сооружения или помещений в них обязаны подписать этот договор аренды + представить его в уполномоченный орган.

Заключение договора аренды ЗУ

В течение 3 месяцев со дня представления в уполномоченный орган договора аренды ЗУ,

уполномоченный орган обязан обратиться в суд с требованием о понуждении правообладателей здания, сооружения или помещений в них, не представивших в уполномоченный орган подписанного договора аренды ЗУ, заключить этот договор.

• Договор аренды земельного участка в случаях, когда есть множетвенность или обащя собственность - договор заключается с условием согласия сторон на вступление в этот договор аренды иных правообладателей здания.

• Размер долей в праве общей собственности/если множественность лиц - должны быть соразмерны долям в праве на здание, сооружение или помещения в них, принадлежащим правообладателям здания, сооружения или помещений в них. Отступление от этого правила возможно с согласия всех правообладателей здания, сооружения или помещений в них либо по решению суда.

• В случае, если:

  1. все помещения в здании, сооружении, расположенных на неделимом земельном участке, закреплены за несколькими юридическими лицами на праве ОУ

или

2. на неделимом ЗУ расположены несколько зданий, сооружений, принадлежащих нескольким юридическим лицам на праве ОУ, такой ЗУ предоставляется в постоянное (бессрочное) пользование лицу, в оперативном управлении которого находится НАИБОЛЬШАЯ ПЛОЩАДЬ.

Согласие иных лиц, которым принадлежат здания, сооружения или помещения в них, на приобретение такого ЗУ в постоянное (бессрочное) пользование ×не требуется×.

- с указанными лицами заключается соглашение об установлении СЕРВИТУТА.

Плата за сервитут устанавливается в размере = ставке земельного налога, рассчитанном пропорционально площади зданий, сооружений или помещений в них, предоставленных указанным лицам на праве ОУ.

• До установления сервитута, использование ЗУ осуществляется владельцами зданий, сооружений или помещений в них в соответствии со сложившимся порядком использования ЗУ.

+сюда упоминаем статью 35 ЗК РФ

• При переходе права собственности на здание, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу - оно приобретает право на использование соответствующей части ЗУ, занятой зданием, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

• Собственник здания, сооружения, находящихся на чужом земельном участке, имеет преимущественное право покупки или аренды земельного участка, которое осуществляется в порядке, установленном гражданским законодательством для случаев продажи доли в праве общей собственности постороннему лицу.

• В случае перехода права собственности на здание, сооружение к НЕСКОЛЬКИМ собственникам порядок пользования ЗУ определяется с учетом долей в праве собственности на здание, сооружение или сложившегося порядка пользования ЗУ.

• Отчуждение здания, сооружения, находящихся на ЗУ и принадлежащих одному лицу, проводится вместе с земельным участком, за исключением следующих случаев:

4. отчуждение части здания, сооружения, которая не может быть выделена в натуре вместе с частью земельного участка;

5. отчуждение здания, сооружения, находящихся на ЗУ, изъятом из оборота

• например, ЗУ, занятые государственными природными заповедниками и национальными парками, объектами организаций ФСБ и т.д.

6. отчуждение сооружения, которое расположено на ЗУ на условиях сервитута, на основании публичного сервитута.

• Отчуждение здания, сооружения, находящихся на ограниченном в обороте ЗУ и принадлежащих одному лицу, проводится вместе с земельным участком, если ФЗ разрешено предоставлять такой земельный участок в собственность граждан и юридических лиц

• (!)Не допускается отчуждение ЗУ без находящихся на нем здания, сооружения в случае, если они принадлежат одному лицу.

• Отчуждение участником долевой собственности доли в праве собственности на здание, сооружение( или части зданий, сооружений) проводится вместе с отчуждением доли указанных лиц в праве собственности на ЗУ, на котором расположены здание, сооружение.

• Иностранные граждане, лица без гражданства и иностранные юридические лица - собственники зданий, сооружений, находящихся на чужом ЗУ, имеют преимущественное право покупки или аренды земельного участка в порядке, установленном Кодексом. Президент может установить перечень видов зданий, строений, сооружений, на которые это правило не распространяется.

+ ОСОБЕННОСТИ ЕЩЕ

• Если у нас на таком участке самовольная постройка(СП)

3. В случае, если на ЗУ, находящемся в государственной или муниципальной собственности, расположены здание, сооружение, в отношении которых принято решение о сносе СП

• ЧТО УКАЗЫВАЕМ В ДОГОВОРЕ? - обязательство арендатора за свой счет и (или) с привлечением средств других лиц осуществить снос СП в срок, не превышающий 12 месяцев,

4. А если было принято решение о сносе СП или ее приведении в соответствие с установленными требованиями,

- ЧТО УКАЗЫВАЕМ В ДОГОВОРЕ? - обязательство арендатора осуществить снос самовольной постройки или представить в ОМСУ утвержденную проектную документацию по реконструкции СП в целях ее приведения в соответствие с установленными требованиями в срок, не превышающий двенадцати месяцев,

+осуществить последующее приведение СП в соответствие с установленными требованиями в срок, не превышающий трех лет.

+ УПОМИНАЕМ ГК

ГК РФ Статья 271. Право пользования земельным участком собственником недвижимости

• Собственник недвижимости, находящейся на ЗУ, принадлежащем другому лицу, имеет право пользования предоставленным таким лицом под эту недвижимость ЗУ.

• При переходе ПС на недвижимость, находящуюся на чужом ЗУ, к другому лицу оно приобретает право пользования соответствующим ЗУ на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости.

• Переход права собственности на ЗУ не является основанием прекращения или изменения принадлежащего собственнику недвижимости права пользования этим участком.

• Собственник недвижимости, находящейся на чужом ЗУ, имеет право владеть, пользоваться и распоряжаться этой недвижимостью по своему усмотрению, в том числе сносить соответствующие здания и сооружения, постольку, поскольку это не противоречит условиям пользования данным участком, установленным законом или договором.

ГК РФ Ст. 272. Последствия утраты собственником недвижимости права пользования ЗУ

При прекращении права пользования ЗУ, предоставленного собственнику находящегося на этом участке недвижимого имущества.

Права на недвижимость, оставленную ее собственником на земельном участке, определяются в соответствии с соглашением между собственником участка и собственником соответствующего недвижимого имущества.

* При отсутствии или недостижении соглашения, последствия прекращения права пользования ЗУ определяются судом

• по требованию собственника ЗУ

• или собственника недвижимости.

ЧТО ВПРАВЕ ТРЕБОВАТЬ СОБСВТЕННИК ЗУ У СУДА? - чтобы собственник недвижимости после прекращения права пользования участком освободил его от недвижимости и привел участок в первоначальное состояние.

НО, если:

1. снос здания или сооружения, находящегося на ЗУ, запрещен в соответствии с законом (жилые дома, памятники культуры и т.п.)

2. либо не подлежит осуществлению ввиду явного превышения стоимости здания или сооружения по сравнению со стоимостью отведенной под него земли,

ТО суд с учетом оснований прекращения права пользования земельным участком и при предъявлении соответствующих требований сторонами может:

1. признать право собственника недвижимости на приобретение в собственность земельного участка, на котором находится эта недвижимость,

2. или признать право собственника ЗУ на приобретение оставшейся на нем недвижимости, либо

3. или установить условия пользования ЗУ собственником недвижимости на новый срок.

Правила эти не применяются:

• при прекращении действия договора аренды ЗУ, который находится в гос. или мун. + на нем объект незавершенного строительства

• при изъятии ЗУ для нужд

• а также прекращении прав на ЗУ ввиду его неиспользования по целевому назначению или использования с нарушением законодательства Российской Федерации.