29. Планирование и реализация вариантов использования объектов недвижимого имущества.

Управление недвижимостью — осуществление комплекса операций по эксплуатации зданий и сооружений (поддержание их сервиса, руководство обслуживающим персоналом, создание условий для пользователей (арендаторов), определение условий сдачи площадей в аренду, сбор арендной платы и пр.) в целях наиболее эффективного использования недвижимости в интересах собственника.

Управление недвижимостью включает: систему законодательного и нормативного регламентирования и контроля поведения всех субъектов рынка недвижимости, осуществляемую государственными органами; оформление и регистрацию правоустанавливающих и других документов на объекты недвижимости; управление объектами недвижимости в интересах собственника.

Объектами управления выступают как собственно объекты недвижимости, так и соответствующие им системы — муниципальный, ведомственный и частный жилой фонд, товарищества собственников жилья, земельный и лесной фонд и т.д.

Управление недвижимостью осуществляется в трех направлениях: правовом — распределение и комбинирование прав на недвижимость; экономическом — управление доходами и затратами, формирующимися в процессе эксплуатации недвижимости; техническом — содержание объекта недвижимости в соответствии с его функциональным назначением.

Работа с объектом производственной недвижимости представляет собой достаточно сложный процесс, состоящий из нескольких этапов: 1. Отношения с собственниками объектов недвижимости играют ключевую роль в успехе управления объектом, ибо от сложившихся отношений в основном будет зависеть результат. 2. Формирование цели и стратегии коммерческого использования объекта недвижимости. В большинстве случаев в качестве цели ставится рост доходов, уменьшение расходов и повышение ликвидности объекта недвижимости. 3. Анализ ситуации, планирование и отчетность. Приступая к работе управляющего объектом недвижимости, менеджер должен вовлечь в процесс управления объектом персонал. 4. Содержание объекта недвижимости.

Рассмотрим особенности реализации вариантов управления недвижимостью различного назначения на примере девелоперских компаний.

Эксплуатация и управление жилыми зданиями. Как бы хорошо ни был спроектирован и построен многоквартирный дом, он окажется прибыльным только в том случае, если будет хорошо управляться. Более того, чтобы проект состоялся, управление должно быть компетентным на многих уровнях. Это: первоначальный маркетинг и сдача в аренду; текущий маркетинг и сдача в аренду; сбор арендной платы, ведение счетов и бухгалтерский учет; составление текущей отчетности для владельцев; обслуживание и ремонт квартир, подготовка их для новых арендаторов; обслуживание и ремонт систем здания и мест общего пользования; наим и подготовка новых сотрудников; информирование жителей об интересующих их требованиях по содержанию квартир и текущей деятельности; организация обслуживания жителей; поддержание хороших отношений с брокерами, общественными организациями и местными органами исполнительной власти; поддержание хороших отношении с управляющими соседних многоквартирных домов в целях обмена информацией и совместной работы в области обеспечения безопасности и других общих проблем; разработка бюджетов и операционных планов.

Эксплуатация и управление офисными зданиями. Управление офисным зданием предполагает не только обслуживание недвижимости и обеспечение ее эффективной эксплуатации, но и повышение ее стоимости как актива. С точки зрения начинающего девелопера, управление — это в первую очередь ежедневная деятельность, обычно осуществляемая управляющим недвижимостью. Управляющий должен поддерживать хорошие отношения с арендаторами. В его обязанности входит также получение арендной платы, разработка операционного плана и бюджета, ведение бухгалтсрского и управленческого учета, оплата счетов, ведение договоров аренды, подготовка и реализация графика технического обслуживания и управление персоналом здания, обеспечение безопасности, решение вопросов, связанных с управлением рисками и страхованием и другие вопросы, связанные с сохранением и (по возможности) увеличением стоимости здания. В соглашении между девелопером и управляющим должны быть четко определены обязанности и ответственность каждой из сторон. В жизни почти любого проекта наступает момент, когда его нужно продать. Принятие решения о продаже зависит от таких факторов, как нужды партнеров по собственному капиталу, сроки строительства и долгосрочного кредита, ситуация на рынке инвестиций в офисное строительство и анализ существующих инвестиционных возможностей.

Управление промышленными объектами. В последние годы девелоперы промышленных зданий стали гораздо активнее в управлении своими зданиями и бизнес-парками. Эта тенденция обусловлена все возрастающей сложностью эксплуатации промышленной недвижимости и большим вниманием к долгосрочной стоимости. Управление промышленной недвижимостью разделяется на три этапа. На каждом из них происходит смена приоритетов. Первый этап: девелопмент. На этом этапе главные задачи девелопера — координация работы по созданию инфраструктуры и привлечение первых арендаторов. Второй этап: сдача в аренду. Главные задачи управления во время сдачи имущества в аренду — это выбор арендаторов, взаимодействие с ними, обеспечение соблюдения стандартов и поддержание внешнего имиджа проекта. Третий этап: стабильная эксплуатация Главной целью третьего этапа является максимизация долгосрочной рентабельности. Необходимо ежеквартально или хотя бы ежегодно обновлять прогнозы доходов, расходов на инфраструктуру и операционных расходов.

Управление промышленной недвижимостью может быть очень разным в зависимости от типа здания, а также от того, рассчитано ли это здание на одного арендатора или на большое их количество.

Эксплуатация и управление торговой недвижимостью. Эффективное управление торговым центром подразумевает выбор подхода к управлению и разработку плана, постановку и ведение эффективного бухгалтерского учета и финансовой документации, обслуживание недвижимости и должное обеспечение чистоты и порядка. Целью этой деятельности является минимизация операционных расходов в их процентном значении от суммы дохода и, в то же время, обеспечение долгосрочной жизнеспособности проекта.