§ 2. Договоры по передаче имущества в собственность, пользование

К договорам по передаче имущества в собственность относятся договоры купли-продажи, дарения, мены, ренты. К договорам по передаче имущества в пользование относятся договоры аренды и безвозмездного пользования имуществом.

Остановимся несколько подробнее на каждом из указанных договоров, сосредоточив основное внимание на наиболее важных моментах.

Договор купли-продажи. Деятельность любого субъекта гражданского права неразрывно связана с приобретением различных товаров путем заключения договора купли-продажи. Сделки, направленные на отчуждение товара одним лицом и приобретение другим, буквально пронизывают весь гражданский оборот.

Правовому регулированию купли-продажи посвящена гл. 30 ГК РФ. Особенности купли-продажи товаров отдельных видов могут определяться законами и иными правовыми актами.

По договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену) (п. 1 ст. 454 ГК).

153

ГК содержит как общие положения о купле-продаже (§ 1 гл. 30), так и выделяет несколько видов купли-продажи, имеющих специальное правовое регулирование. Таковыми являются договоры розничной купли-продажи, поставки товаров, поставки товаров для государственных нужд, контрактации, энергоснабжения, продажи недвижимости, продажи предприятия, государственный контракт на поставку товаров для государственных нужд. При этом действует правило, согласно которому общие положения о купле-продаже применяются к указанным договорам, если иное не предусмотрено нормами ГК об этих видах договоров.

Общие положения о купле-продаже регулируют передачу продавцом индивидуально определенной вещи, что чаще встречается в отношениях между гражданами, и партий товара, что более характерно для предпринимательских отношений. Исходя из этого законодатель в отношении предмета договора в основном использует термин "товар" и реже - термин "вещь".

Товаров по договору купли-продажи могут быть любые вещи, как движимые, так и недвижимые, с учетом их оборотоспособности.

Договор может быть заключен как в отношении товара, имеющегося в наличии у продавца в момент заключения договора, так и товара, который будет создан или приобретен продавцом в будущем, если иное не установлено законом или не вытекает из характера товара.

Общим для всех договоров купли-продажи является согласование сторонами существенного условия о предмете договора. Условие о предмете договора купли-продажи считается согласованным, если договор позволяет установить наименование и количество товара, иначе договор не считается заключенным.

Из определения договора вытекают следующие основные обязанности сторон. Для продавца таковой является обязанность продать товар, а для покупателя - принять и оплатить приобретенный товар. Порядок исполнения сторонами принятых на себя обязанностей конкретизируется в условиях договора.

Продавец обязан передать покупателю товар, предусмотренный договором. Одновременно с передачей вещи продавец должен передать покупателю ее принадлежности, а также относящиеся к ней документы, предусмотренные законом, иными правовыми актами или договором: технический паспорт, сертификат качества, инструкцию по эксплуатации и т.п.

Товар, переданный покупателю, должен быть свободным от прав третьих лиц, за исключением случая, когда покупатель согласился принять товар, обремененный правами третьих лиц. Например, лицо приобретает вещь, в отношении которой заключен договор залога или аренды, а следовательно, определенные права на нее имеет залогодержатель или арендатор. Неисполнение продавцом этой обязанности дает покупателю право требовать уменьшения цены товара либо расторжения договора, если не будет доказано, что покупатель

154

знал или должен был знать о правах третьих лиц на этот товар.

Продавец обязан передать покупателю товар, качество которого соответствует договору. При отсутствии в договоре условий о качестве товара продавец обязан передать покупателю товар, пригодный для целей, для которых товар такого рода обычно используется. Если продавец осуществляет предпринимательскую деятельность и законом или в установленном им порядке предусмотрены обязательные требования к качеству продаваемого товара (стандарты), то продавец обязан передать покупателю товар, соответствующий таким требованиям. При ненадлежащем исполнении продавцом этой обязанности покупатель может воспользоваться правами, предоставленными ему ст. 475 ГК.

Срок исполнения продавцом обязанности передать товар покупателю определяется договором. Если договор не позволяет определить этот срок, то применяются правила ст. 314 ГК, согласно которым обязательство должно быть исполнено в разумный срок.

Продавец считается исполнившим свою обязанность по передаче товара в момент, согласованный сторонами, а при отсутствии соглашения - по правилам ст. 458 ГК. Согласно этой статье обязанность продавца передать товар покупателю считается исполненной в момент: 1) вручения товара покупателю или указанному им лицу, если договором предусмотрена обязанность продавца по доставке товара; 2) предоставления товара в распоряжение покупателя, если товар должен быть передан покупателю или указанному им лицу в месте нахождения товара. Товар считается предоставленным в распоряжение покупателя, когда к сроку, предусмотренному договором, товар готов к передаче в надлежащем месте и покупатель в соответствии с условиями договора осведомлен о готовности товара к передаче. Товар не признается готовым к передаче, если он не идентифицирован для целей договора путем маркировки или иным образом; 3) путем сдачи товара перевозчику или организации связи для доставки покупателю.

Покупатель обязан принять переданный ему товар, за исключением случаев, когда он вправе потребовать замены товара или отказаться от исполнения договора купли-продажи. Отказ от принятия товара и оплаты его стоимости возможен при обнаружении недоброкачественности товара, нарушении продавцом согласованного ассортимента и в иных случаях, предусмотренных законом или договором.

Что касается цены товара, то согласно ст. 485 ГК она не является существенным условием договора. Товар может быть оплачен полностью до (предварительная оплата) или после передачи продавцом товара. Условие о порядке оплаты стоимости товара стороны определяют в договоре. Применительно к выбранному сторонами порядку оплаты товара применяются правила ст. 487, 488, 489 ГК. Если договором не предусмотрена рассрочка оплаты товара, покупатель

155

обязан уплатить продавцу цену переданного товара полностью.

Договор розничной купли-продажи. По договору розничной купли-продажи продавец, осуществляющий предпринимательскую деятельность по продаже товаров в розницу, обязуется передать покупателю товар, предназначенный для личного, семейного, домашнего или иного использования, не связанного с предпринимательской деятельностью (п. 1 ст. 492 ГК).

Отличительными чертами данного договора являются субъектный состав и предмет договора.

Продавцом по договору розничной купли-продажи является коммерческая организация или гражданин-индивидуальный предприниматель, осуществляющие деятельность по продаже товара в розницу. В качестве покупателя может выступать любой субъект гражданского права. Однако наиболее часто покупателем выступает гражданин, а целью приобретения товара является удовлетворение личных, семейных и иных домашних потребностей, не связанных с предпринимательской деятельностью. Гражданин приобретает товар не для перепродажи или иного использования с целью извлечения прибыли. В этом случае гражданин-покупатель рассматривается в качестве потребителя, на которого распространяется законодательство, направленное на защиту слабой стороны и гарантирующее потребителю особые права.

Речь идет о Законе "О защите прав потребителей" и иных правовых актах, принятых в соответствии с ним. Таковы, например, постановления Правительства РФ от 19 января 1998 г. № 55 "Об утверждении Правил продажи отдельных видов товаров, перечня товаров длительного пользования, на которые не распространяется требование покупателя о безвозмездном предоставлении ему на период ремонта или замены аналогичного товара, и перечня непродовольственных товаров надлежащего качества, не подлежащих возврату или обмену на аналогичный товар других размера, формы, габарита, фасона, расцветки или комплектации"; от 15 августа 1997 г. № 1037 "О мерах по обеспечению наличия на ввозимых на территорию Российской Федерации непродовольственных товарах информации на русском языке".

Если через розничную торговую сеть гражданин-предприниматель или гражданин приобретает товар для удовлетворения потребностей юридического лица и за его счет с целью использования товара в хозяйственной деятельности юридического лица, такой граждан не является потребителем и соответственно на него не распространяются нормы законодательства о защите прав потребителей.

Договор розничной купли-продажи - публичный договор. Исходя из этого наряду с предметом договора для розничной торговли существенным условием является указание продавцом цены на

156

каждый товар. Как правило, эта информация доводится до покупателя через ценник.

Что касается формы договора, то наиболее распространенный способ заключения договора - устная форма. По общему правилу (за изъятиями, установленными в ст. 493 ГК) договор розничной купли-продажи считается заключенным в надлежащей форме с момента выдачи продавцом покупателю кассового или товарного чека либо иного документа, подтверждающего оплату стоимости товара. Отсутствие у покупателя указанных документов не лишает его возможности ссылаться на свидетельские показания в подтверждение заключения договора и его условий.

Действующее законодательство выделяет следующие виды договора розничной купли-продажи: продажа товара с условием о его принятии покупателем в определенный срок; продажа товаров по образцам (описаниям, каталогам); продажа товара с условием о его доставке покупателю; договор найма-продажи; продажа товаров с использованием автоматов. Несмотря на определенные особенности каждого вида договора розничной купли-продажи, для них характерны общие черты, некоторые из которых будут рассмотрены ниже.

Являясь более сильной стороной договора, продавец обязан предоставить покупателю необходимую и достоверную информацию о товаре, предлагаемом к продаже. Эта информация в наглядной и доступной форме доводится до потребителя. Требования, предъявляемые к информации, содержатся в ст. 8-10 Закона "О защите прав потребителей", а также в постановлениях Правительства РФ, конкретизирующих отдельные положения названного Закона. Например, информация должна содержать сведения об основных потребительских свойствах товаров, правила и условия эффективного и безопасного использования товара, место нахождения изготовителя, срок годности.

Покупатель вправе до заключения договора розничной купли-продажи осмотреть товар, потребовать проведения в его присутствии проверки свойств или демонстрации использования товара, если это не исключено ввиду характера товара и не противоречит правилам, принятым в розничной торговле. При нарушении продавцом обязанности по предоставлению надлежащей информации, т.е. в случае предоставления продавцом недостоверной или неполной информации, применяются правила ст. 12 Закона "О защите прав потребителей".

При наличии в товаре недостатков качества продавец обязан поставить в известность об этом покупателя. В случае продажи товара ненадлежаъцего качества, если его недостатки не были оговорены продавцом, потребитель вправе по своему выбору потребовать: 1) замены недоброкачественного товара товаром надлежащего качества; 2) соразмерного уменьшения покупной цены; 3) незамедлительного безвозмездного устранения недостатков товара; 4) возмещения расходов на устранение недостатков товара; 5) отказаться

157

от исполнения договора и потребовать возврата уплаченной за товар денежной суммы (ст. 503 ГК).

В отношении технически сложного или дорогостоящего товара покупатель вправе требовать его замены только в случае существенного нарушения требований к его качеству. При этом следует иметь в виду нормы постановления Правительства РФ от 13 мая 1997 г. № 575 "Об утверждении перечня технически сложных товаров, в отношении которых требования потребителя об их замене подлежат удовлетворению в случае обнаружения в товарах существенных недостатков".

При обнаружении недостатков товара, свойства которого не позволяют их устранить (продовольственные товары, товары бытовой химии и т.п.), покупатель вправе по своему выбору потребовать замены такого товара товаром надлежащего качества, либо соразмерного уменьшения покупной цены, либо отказаться от исполнения договора и потребовать возврата уплаченной за товар денежной суммы.

При осуществлении указанных прав покупатель по требованию продавца и за его счет должен возвратить товар ненадлежащего качества. При возврате покупателю уплаченной за товар денежной суммы продавец не вправе удерживать из нее сумму, на которую понизилась стоимость товара из-за полного или частичного использования товара, потери им товарного вида или других подобных обстоятельств.

Наряду с указанными правами покупателя в отношении товара ненадлежащего качества закон предоставляет покупателю право на обмен товара надлежащего качества. Согласно ст. 502 ГК покупатель вправе в течение 14 дней с момента передачи ему непродовольственного товара (если более длительный срок не объявлен продавцом) обменять купленный товар в месте покупки и иных местах, объявленных продавцом, на аналогичный товар других размера, формы, габарита, фасона, расцветки или комплектации, произведя в случае разницы в цене необходимый перерасчет с продавцом.

При отсутствии необходимого для обмена товара у продавца покупатель вправе возвратить приобретенный товар продавцу и получить уплаченную за него денежную сумму.

Требование покупателя об обмене либо о возврате товара подлежит удовлетворению, если товар не был в употреблении, сохранены его потребительские свойства и имеются доказательства приобретения его у данного продавца.

ГК устанавливает пределы осуществления указанного права. Так, постановлением Правительства РФ от 19 января 1998 г. № 55 утвержден перечень товаров, которые не подлежат обмену или возврату по указанным выше основаниям.

Договор поставки. По договору поставки поставщик-продавец, осуществляющий предпринимательскую деятельность, обязуется

158

передать в обусловленный срок или сроки производимые или закупаемые им товары покупателю для использования в предпринимательской деятельности или в иных целях, не связанных с личным, семейным, домашним и иным подобным использованием (ст. 506 ГК).

Договор поставки - один из наиболее широко применяемых в предпринимательской деятельности договоров.

От других видов купли-продажи договор поставки отличается, во-первых, правовым статусом поставщика. В качестве поставщика могут выступать лица, осуществляющие предпринимательскую деятельность, - индивидуальный предприниматель или коммерческая организация. По общему правилу эти субъекты специализируются на производстве отдельных видов товаров (производители, осуществляющие сбыт готовой продукции) либо на закупке товаров с последующей их перепродажей (посредники, занимающиеся продвижением товара от производителя до конечного потребителя).

Покупателями являются любые субъекты гражданского права, за исключением граждан, не имеющих статуса индивидуального предпринимателя.

Второй отличительный признак договора поставки - г^елъ приобретения товара. Товар приобретается для использования в предпринимательской деятельности (сырье, комплектующие части и т.п.) или в иных целях, не связанных с личным, семейным, домашним и иным подобным использованием (например, приобретение учреждением мебели, канцелярских товаров и т.п.).

Наряду с предметом договора существенным условием договора поставки является условие о сроке или сроках поставки товаров покупателю. Срок поставки может быть определен путем указания конкретной даты или периодов поставки отдельных партий товара в течение срока действия договора.

ГК не предъявляет специальных требований к форме договора поставки, однако исходя из субъектного состава и общих положений о сделках договор должен быть заключен в письменной форме. Письменная форма договора считается соблюденной при составлении одного документа, подписанного сторонами, а также при оформлении взаимоотношений путем обмена письмами, телеграммами и т.п. При формировании условий договора ГК устанавливает специальные правила об урегулировании разногласий между сторонами (ст. 507).

Наряду со сроком в договоре поставки определяются порядок поставки, момент исполнения продавцом обязанности по передаче товара, вид транспорта, которым осущестэляется перевозка, ассортимент, количество, качество, тара и упаковка товара, порядок приемки и оплаты покупателем поставляемых товаров, взаимоотношения между сторонами при неисполнении, ненадлежащем исполнении принятых на себя обязательств и др. При согласовании условий договора и построении взаимоотношений в период

159

исполнения договора стороны руководствуются нормами ГК с учетом конкретных обстоятельств. Речь идет, например, о действиях сторон при недопоставке товара поставщиком либо поставке товара в ассортименте, не предусмотренном договором.

Государственный контракт на поставку товаров для государственных нужд. На основе государственных контрактов поставляются товары для удовлетворения государственных нужд. Государственными нуждами признаются определяемые в установленном законом порядке потребности Российской Федерации или субъектов Федерации, обеспечиваемые за счет средств бюджетов и внебюджетных источников финансирования.

Сторонами государственного контракта на поставку товаров для государственных нужд являются государственный заказчик и поставщик. Государственные заказчики определяются Правительством РФ, а в субъектах Российской Федерации - их высшими органами исполнительной власти. Государственными заказчиками могут быть только государственные учреждения и казенные предприятия. В качестве получателя могут выступать как непосредственно государственный заказчик, так и указанные им лица, конкретные получатели.

К отношениям по поставке товаров для государственных нужд применяются правила о договоре поставки, если иное не предусмотрено правилами ГК. К отношениям по поставке товаров для государственных нужд в части, не урегулированной ГК, применяются законы о поставке товаров для государственных нужд.

Государственный контракт на поставку товаров для государственных нужд может заключаться двумя способами: 1) на основе принятого поставщиком заказа государственного заказчика на поставку товаров для государственных нужд (п. 1 ст. 527, ст. 528 ГК); 2) путем размещения заказа по конкурсу (п. 4 ст. 527 ГК). В настоящее время значительная часть государственных контрактов заключается путем проведения конкурсов в соответствии с Федеральным законом от 6 мая 1999 г. № 97-ФЗ "О конкурсах на размещение заказов на поставки товаров, выполнение работ, оказание услуг для государственных нужд".

В отдельных случаях во исполнение государственного контракта заключается договор поставки для государственных нужд. Сторонами этого соглашения являются поставщик (сторона по государственному контракту) и покупатель. Помимо субъектного состава договор поставки отличается от государственного контракта тем, что стороной, обязанной оплатить товар, является покупатель, а не государственный заказчик, как при исполнении государственного контракта. Взаимоотношения между государственным заказчиком, поставщиком и покупателем при заключении договора поставки товара для государственных нужд регулируются ст. 529, 530 ГК.

Договор контрактации. По договору контрактации производитель сельскохозяйственной продукции обязуется передать выращенную

160

(произведенную) им сельскохозяйственную продукцию заготовителю - лицу, осуществляющему закупки такой продукции для переработки или продажи (п. 1 ст. 535 ГК).

Особенности этого договора состоят в следующем. В качестве продавца выступает производитель сельскохозяйственной продукции. Покупателем является заготовитель: коммерческая организация или индивидуальный предприниматель, осуществляющие деятельность по закупкам сельскохозяйственной продукции для ее последующей продажи или переработки. Таковы, например, мясоперерабатывающие комбинаты, молокозаводы.

Договор заключается по поводу выращенной (зерно, овощи, фрукты и т.п.) или произведенной (живой скот, птица, молоко, шерсть) заготовителем в собственном хозяйстве сельскохозяйственной продукции. Договор не может заключаться в отношении сельскохозяйственной продукции, прошедший переработку (масло, сыр, джем, консервы и т.п.). В этом случае соглашение сторон оформляется договором поставки.

Цель приобретения товара - переработка (производство колбас, сыров, джемов, компотов) или перепродажа сельскохозяйственной продукции.

ГК устанавливает определенные особенности урегулирования взаимоотношений между сторонами. Так, по общему правилу, заготовитель обязан принять сельскохозяйственную продукцию у производителя по месту ее нахождения и обеспечить ее вывоз.

Договор энергоснабжения. По договору энергоснабжения энергоснабжающая организация обязуется подавать абоненту (потребителю) через присоединенную сеть энергию, а абонент обязуется оплачивать принятую энергию, а также соблюдать предусмотренный договором режим ее потребления, обеспечивать безопасность эксплуатации находящихся в его ведении энергетических сетей и исправность используемых им приборов и оборудования, связанных с потреблением энергии (п. 1 ст. 539 ГК).

Энергоснабжакщая организация - коммерческая организация, осуществляющая продажу потребителям произведенной или купленной электрической энергии. Абонент - физическое или юридическое лицо. Юридические лица могут покупать электроэнергию как для непосредственного потребления, так и для перепродажи.

Предмет договора - электрическая энергия. Электроэнергия как товарная продукция отличается тем, что само ее существование проявляется в потреблении, расходовании. В сети она присутствует лишь в тех пределах времени, пока сеть находится под напряжением, т.е. пока энергия подается в сеть и потребляется.

Исходя из особенностей предмета договора ГК устанавливает специальные требования к абоненту при заключении договора, а также к взаимоотношениям между сторонами при исполнении и расторжении договора, не свойственные другим договорам купли-продажи. Так, договор заключается при наличии у абонента отвечающего

161

установленным техническим требованиям энергопринимающего устройства, присоединенного к сетям энергоснабжающей организации, и другого необходимого оборудования, а также при обеспечении учета потребления энергии. На абонента возлагаются обязанности по соблюдению определенного режима потребления энергии, обеспечению безопасности электрических сетей и исправности используемых им приборов и оборудования для потребления энергии.

Признаки, свойственные договору о снабжении электроэенер-гией, характерны для ряда других договоров о снабжении через присоединенную сеть - о снабжении тепловой энергией, газом, нефтью, нефтепродуктами, водой и другими товарами. Исходя из особенностей каждого из указанных товаров правовое регулирование соответствующих отношений осуществляется наряду с ГК специальными нормативными актами.

Договор продажи недвижимости. По договору продажи недвижимости продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (п. 1 ст. 549 ГК).

ГК не устанавливает каких-либо ограничений к субъектному составу договора.

Договор заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Несоблюдение формы договора влечет его недействительность.

Переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

Договор продажи жилого помещения подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. При продаже жилого помещения переход права собственности от продавца к покупателю не регистрируется.

ГК предъявляет особые требования к определению предмета договора. В договоре должны содержаться данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю, в том числе определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества. При отсутствии этих данных условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается несогласованным сторонами, а соответствующий договор не признается заключенным. К указанным последствиям ведет и отсутствие в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости.

При заключении договора по поводу жилых помещений (жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры), в которых проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, наряду с предметом договора и его ценой, должно иметь

162

место еще одно существенное условие. Таковым является перечень этих лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением. Это положение касается, например, членов семьи бывшего собственника, круг которых определяется по правилам ст. 53 ЖК РСФСР.

Передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. Обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче, если иное не предусмотрено законом или договором.

По договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования. При этом ст. 552 ГК устанавливает различные варианты определения права покупателя на земельный участок, если продавец является его собственником. Если продавец не является собственником земельного участка, на котором расположена продаваемая недвижимость, то к покупателю переходят те же права на пользование соответствующей частью земельного участка и на тех же условиях, что принадлежали продавцу.

В случаях, когда договор заключается по поводу продажи земельного участка, на котором находятся принадлежащее продавцу здание, сооружение или другая недвижимость, за продавцом сохраняется право пользования частью земельного участка, которая занята недвижимостью и необходима для ее использования, на условиях, определяемых договором продажи. Если условия пользования соответствующей частью земельного участка договором о его продаже не определены, продавец сохраняет право ограниченного пользования (сервитут) той частью земельного участка, которая занята недвижимостью и необходима для ее использования в соответствии с ее назначением (ст. 553 ГК).

Договор продажи предприятия. По договору продажи предприятия продавец обязуется передать в собственность покупателя предприятие в целом как имущественный комплекс, за исключением прав и обязанностей, которые продавец не вправе передавать другим лицам (п. 1 ст. 559 ГК). Являясь разновидностью купли-продажи недвижимости, договор продажи предприятия имеет определенные особенности.

При продаже предприятия, если иное не установлено законом или иными правовыми актами, права продавца, полученные им на основании разрешения (лицензии) на занятие соответствующей деятельностью, не подлежат передаче покупателю предприятия.

Состав и стоимость продаваемого предприятия определяются в договоре на основе полной инвентаризации предприятия. В п. 2

163

ст. 561 ГК устанавливается перечень документов, которые должны быть составлены и рассмотрены сторонами до подписания договора. Указанные документы являются составной частью договора, заключенного в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Несоблюдение формы договора продажи предприятия влечет его недействительность.

Договор продажи предприятия подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. Право собственности на предприятие переходит к покупателю с момента государственной регистрации этого права.

Передача предприятия продавцом покупателю осуществляется по передаточному акту, в котором указываются необходимые сведения согласно п. 1 ст. 563 ГК. Предприятие считается переданным покупателю со дня подписания передаточного акта обеими сторонами.

Договор мены. По договору мены каждая из сторон обязуется передать в собственность другой стороны один товар в обмен на другой (п. 1 ст. 567 ГК).

К договору мены применяются правила о купле-продаже, если это не противоречит правилам гл. 31 ГК и существу мены. При этом каждая из сторон признается продавцом товара, который она обязуется передать, и покупателем товара, который она обязуется принять в обмен.

Товары, подлежащие обмену, предполагаются равноценными, а расходы на их передачу и принятие осуществляются в каждом случае той стороной, которая несет соответствующие обязанности. Указанное правило действует, если из договора не вытекает иное. Если в соответствии с договором обмениваемые товары признаются неравноценными, сторона, обязанная передать товар, цена которого ниже цены товара, предоставляемого в обмен, должна оплатить разницу в ценах непосредственно до или после исполнения ею обязанности передать товар, если иной порядок оплаты не предусмотрен договором.

Договор дарения. По договору дарения одна сторона (даритель) безвозмездно передает или обязуется передать другой стороне (одаряемому) вещь в собственность (п. 1 ст. 572 ГК).

Из сказанного следует, что договор дарения может быть как реальным, так и консенсуальным. Консенсуальным договор дарения признается в тех случаях, когда содержит обещание безвозмездно передать кому-либо вещь. Однако для действительности этого договора необходимо наличие одновременно следующих условий: 1) обещание должно быть сделано в письменной форме; 2) обещание должно содержать ясно выраженное намерение совершить в будущем безвозмездную передачу вещи; 3) в договоре должен быть указан конкретный предмет дарения в виде вещи; 4) договор должен содержать указание конкретного одаряемого лица. Договор, предусматривающий передачу дара одаряемому после смерти дарителя,

164

ничтожен. В этом случае применяются правила гражданского законодательства о наследовании.

Безвозмездный характер отношений - главная особенность договора дарения.

ГК определяет случаи, когда дарение запрещено. Так в соответствии со ст. 575 ГК не допускается дарение, за исключением обычных подарков, стоимость которых не превышает пяти установленных законом минимальных размеров оплаты труда, в отношениях между коммерческими организациями.

Что касается формы договора, то дарение, сопровождаемое передачей дара одаряемому, может быть совершено устно. Передача дара осуществляется посредством его вручения, символической передачи (вручение ключей и т.п.) либо вручения правоустанавливающих документов.

Указанное правило имеет несколько исключений, когда договор дарения должен быть совершен в письменной форме. Если: 1) предмет договора - движимое имущество и дарителем является юридическое лицо, а стоимость дара не превышает пяти установленных законом минимальных размеров оплаты труда; 2) предметом договора является недвижимое имущество; 3) договор содержит обещание дарения в будущем. Договор дарения недвижимого имущества подлежит государственной регистрации. Несоблюдение формы договора влечет его ничтожность.

Одаряемый вправе в любое время до передачи ему дара от него отказаться. В этом случае договор дарения считается расторгнутым. Отказ от дара должен быть совершен в той же форме, что и договор дарения.

При заключении договора, содержащего обещание передать в будущем одаряемому вещь, даритель вправе отказаться от исполнения договора. Это возможно, во-первых, если после заключения договора имущественное или семейное положение либо состояние здоровья дарителя изменилось настолько, что исполнение договора в новых условиях приведет к существенному снижению уровня его жизни. Данное правило не применяется к подаркам небольшой стоимости (ст. 577 ГК). Во-вторых, отказ возможен также по основаниям, дающим дарителю право отменить дарение.

Отмена дарения применяется в отношении любого договора дарения, а не только договора, содержащего обещание в будущем подарить вещь. Основания для отмены дарения предусмотрены в ст. 578 ГК. Такое возможно, например, если одаряемый совершил покушение на жизнь дарителя или кого-либо из членов его семьи или близких родственников либо умышленно причинил дарителю телесные повреждения. Либо если обращение одаряемого с подаренной вещью, представляющей для дарителя большую личную ценность, создает угрозу ее безвозвратной утраты. В этих случаях отмена дарения возможна только в судебном порядке. При отмене дарения одаряемый обязан возвратить подаренную вещь, если она

165

сохранилась в натуре к моменту отмены дарения. Правила об отмене дарения не применяются к обычным подаркам небольшой стоимости.

Договор ренты. По договору ренты одна сторона (получатель ренты) передает другой стороне (плательщику ренты) в собственность имущество, а плательщик ренты обязуется в обмен на полученное имущество периодически выплачивать получателю ренту в виде определенной денежной суммы либо предоставления средств на его содержание в иной форме (п. 1 ст. 583 ГК).

По договору ренты допускается установление обязанности выплачивать ренту бессрочно (постоянная рента) или на срок жизни получателя ренты (пожизненная рента). Пожизненная рента может быть установлена на условиях пожизненного содержания гражданина с иждивением.

Сторонами договора ренты являются получатель ренты - лицо, передающее свое имущество в собственность другого лица с целью получения от последнего в течение длительного времени дохода (ренты), и плательщик ренты - лицо, приобретшее в собственность имущество, обремененное обязанностью выплачивать получателю ренты доход.

Договор ренты подлежит нотариальному удостоверению, а договор, предусматривающий отчуждение недвижимого имущества под выплату ренты, подлежит также государственной регистрации.

Имущество, которое отчуждается под выплату ренты, может быть передано получателем ренты в собственность плательщика ренты за плату или бесплатно. Исходя из этого к отношениям сторон по передаче и оплате применяются правила о купле-продаже, а если имущество передается бесплатно, - правила о договоре дарения.

Основным признаком договора постоянной ренты является бессрочный характер обязательства по выплате ренты. Получателями могут быть только граждане и некоммерческие организации, если это не противоречит закону и целям их деятельности. Рентные платежи осуществляются в форме денежных выплат. Порядок и срок выплаты рентных платежей определяются договором. Договором может быть предусмотрена выплата ренты путем предоставления вещей, выполнения работ или оказания услуг, соответствующих по стоимости денежной сумме ренты. Несмотря на бессрочный характер договора, ГК предоставляет сторонам право прекратить отношения путем выкупа плательщиком постоянной ренты (ст. 592-594).

Договор пожизненной ренты - срочный договор. Получателем ренты могут быть только граждане. Правоотношение устанавливается на период жизни получателя ренты. Получателем ренты может быть как гражданин, передавший имущество под выплату ренты, так и любой другой указанный им гражданин. Договор может быть заключен в пользу нескольких граждан. Рентные платежи осуществляются в форме денежных выплат. При этом действует правило о том, что размер пожизненной ренты, предусмотренный

166

сторонами в договоре, не может быть менее одного минимального размера оплаты труда, установленного законом.

Разновидностью постоянной ренты является договор пожизненного содержания с иждивением. Отличительными чертами этого договора являются следующие. Под выплату рентных платежей может быть передано только недвижимое имущество; как правило, договор заключается по поводу жилых помещений. Рентные платежи могут быть не только в денежной форме, но и в форме предоставления иждивения - обеспечения потребностей в жилье, одежде, питании и др., а при необходимости - ухода за получателем ренты. Общий объем месячного содержания не должен быть менее двух минимальных размеров оплаты труда, установленных законом.

Договор аренды. По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (ст. 606 ГК).

В качестве арендодателя могут выступать собственник, а также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду, например, унитарные предприятия, основанные на праве хозяйственного ведения. Каких-либо требований к фигуре арендатора закон не предъявляет.

Объектом аренды могут быть вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи): земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и др. Законом могут быть установлены виды имущества, сдача которого в аренду не допускается или ограничивается.

ГК выделяет следующие виды аренды: прокат, аренда транспортных средств с предоставлением услуг по управлению и технической эксплуатации, аренда транспортных средств без предоставления услуг по управлению и технической эксплуатации, аренда зданий и сооружений, аренда предприятий, финансовая аренда (лизинг). Стороны вправе заключить договор аренды, предусматривающий возможность последующего выкупа арендатором арендованного имущества (ст. 624 ГК).

Применительно к аренде ГК содержит общие положения об аренде и специальные нормы, регулирующие аренду отдельных видов имущества.

Общим для всех договоров является согласование сторонами существенного условия договора. В договоре аренды должны быть указаны сведения, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных договор не считается заключенным (п. 3 ст. 607 ГК).

Что касается формы договора, то здесь применяются различные правила в зависимости от вида договора. Так, по общему правилу

167

договор должен быть заключен в письменной форме, если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, а в отношениях между гражданами, - если договор заключен на срок более года (п. 1 ст. 609 ГК). Наряду с этим применительно к отдельным видам договора действуют специальные Правила. Независимо от срока договора письменная форма обязательна для договоров аренды транспортного средства (ст. 633 и 643 ГК), аренды помещений, зданий, сооружений (ст. 651 ГК), предприятий (ст. 658 ГК). Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.

Договор аренды может заключаться как на определенный срок, согласованный сторонами, так и без указания срока (на неопределенный срок). Законом могут устанавливаться максимальные (предельные) сроки договора для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества. Договор аренды, заключенный на срок, превышающий установленный законом предельный срок, считается заключенным на срок, равный предельному. Так, договор проката заключается на срок не более чем на 1 год (п. 1 ст. 627 ГК).

Закон устанавливает основные права и обязанности сторон. Так, арендодатель обязан, во-первых, предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества. Имущество сдается в аренду вместе со всеми его принадлежностями и относящимися к нему документами (техническим паспортом, сертификатом качества и т.п.), если иное не предусмотрено договором. Арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора он не знал об этих недостатках. Однако арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду (п. 2 ст. 612 ГК). Во-вторых, на арендодателе лежит обязанность производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором.

Обязанностями арендатора являются, во-первых, своевременное в соответствии с условиями договора внесение платы за пользование имуществом (арендной платы). По согласованию между сторонами арендная плата устанавливается за все арендуемое имущество в целом или отдельно по каждой из его составных частей, например, в виде: 1) определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно; 2) установленной доли полученных в результате использования арендованного имущества продукции, плодов или доходов; 3) предоставления арендатором определенных услуг; 4) передачи арендатором арендодателю обусловленной договором вещи в собственность или в аренду; 5) возложения на арендатора

168

обусловленных договором затрат на улучшение арендованного имущества. Стороны могут предусматривать в договоре аренды сочетание указанных форм арендной платы или иные формы оплаты аренды. Если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год (ст. 614 ГК).

Во-вторых, арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества. В-третьих, арендатор должен поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором. В-четвертых, при прекращении договора аренды он обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Наряду с обязанностями у арендатора есть определенные права. Так, арендатор вправе потребовать соответственного уменьшения арендной платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, условия пользования, предусмотренные договором аренды, или состояние имущества существенно ухудшились. Он может с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование, а также отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив. Договор субаренды не может быть заключен на срок, превышающий срок договора аренды.

Плоды, продукция и доходы, полученные арендатором в результате использования арендованного имущества в соответствии с договором, являются его собственностью.

Во время действия договора арендатор может производить улучшения арендованного имущества. Однако при этом необходимо иметь в виду следующее правило. Если арендатором произведены отделимые улучшения арендованного имущества, то они являются его собственностью, если иное не предусмотрено договором аренды.

В случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств улучшения арендованного имущества, неотделимые без вреда для имущества, различают два возможных варианта взаимоотношений между сторонами. Первый - улучшения произведены с согласия арендодателя. Арендатор имеет право на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором. Второй - когда улучшения произведены без согласия арендодателя, стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором, возмещению не подлежит, если иное не предусмотрено законом.

169

Улучшения арендованного имущества (как отделимые, так и неотделимые) за счет амортизационных отчислений от этого имущества являются собственностью арендодателя.

Переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.

Арендатор по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Это правило касается только арендатора, надлежащим образом исполнявшего свои обязанности. Для реализации своего права арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, - в разумный срок до окончания действия договора. Иное может быть предусмотрено законом или договором. При заключении договора аренды на новый срок условия договора могут быть изменены по соглашению сторон.

Если арендодатель отказал арендатору в заключении договора на новый срок, но в течение года со дня истечения срока договора с ним заключил договор аренды с другим лицом, арендатор вправе по своему выбору потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору и возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор аренды, либо только возмещения таких убытков.

Если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

Договор проката. По договору проката арендодатель, осуществляющий сдачу имущества в аренду в качестве постоянной предпринимательской деятельности, обязуется предоставить арендатору движимое имущество за плату во временное владение и пользование (п. 1 ст. 626 ГК).

Особенности этого договора состоят в следующем.

Арендодателем является только субъект предпринимательской деятельности. В качестве арендатора могут выступать граждане и юридические лица. Если арендатором является гражданин, то к взаимоотношениям сторон помимо ГК применяется Закон "О защите прав потребителей".

Предметом проката может быть только движимое имущество. При этом имущество, предоставленное по договору проката, используется для потребительских целей, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из существа обязательства. Договор проката является публичным договором и заключается в письменной форме на срок до одного года. Арендная плата устанавливается в виде определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически

170

или единовременно. Проведение капитального и текущего ремонта сданного в аренду имущества является обязанностью арендодателя. Арендатор не вправе сдавать имущество в субаренду, передавать свои права, и обязанности по договору другому лицу, предоставлять это имущество в безвозмездное пользование, осуществлять залог арендных прав и вносить их в качестве имущественного вклада в хозяйственные товарищества и общества или паевого взноса в производственные кооперативы. К договору проката не применяются правила о возобновлении договора аренды на неопределенный срок и о преимущественном праве арендатора на возобновление договора аренды (п. 2 ст. 627 ГК).

При заключении договора арендодатель обязан в присутствии арендатора проверить исправность сдаваемого в аренду имущества, а также ознакомить арендатора с правилами эксплуатации имущества либо выдать ему письменные инструкции о пользовании этим имуществом.

Если во время пользованием имуществом обнаружатся недостатки, полностью или частично препятствующие его использованию, арендодатель обязан в 10-дневный срок со дня заявления арендатора о недостатках безвозмездно устранить недостатки либо заменить данное имущество другим аналогичным имуществом, находящимся в исправном состоянии.

Арендатор вправе отказаться от договора проката в любое время, письменно предупредив о своем намерении арендодателя не менее чем за десять дней.

Договор аренды зданий и сооружений. По договору аренды здания или сооружения арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору здание или сооружение (п. 1 ст. 650 ГК).

Предметом договора может быть только здание или сооружение в целом. При этом указанные объекты должны быть нежилыми помещениями. При аренде части здания или сооружения отношения между сторонами регламентируются общими нормами об аренде.

Договор аренды здания или сооружения заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Несоблюдение формы договора влечет его недействительность. Договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. Если срок договора менее года, для действительности договора достаточно соблюдения письменной формы соглашения.

К существенным условиям договора относятся условия о предмете договора и о размере арендной платы (п. 3 ст. 607 и п. 1 ст. 654 ГК). При заключении договора решается вопрос и о праве арендатора на земельный участок, который связан с недвижимостью и необходим для ее использования (ст. 652 ГК).

171

Передача здания или сооружения арендодателем и принятие его арендатором осуществляются по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами.

Договор безвозмездного пользования (ссуды). По договору безвозмездного пользования (договору ссуды) одна сторона (ссудодатель) обязуется передать или передает вещь в безвозмездное временное пользование другой стороне (ссудополучателю), а последняя обязуется вернуть ту же вещь в том состоянии, в каком она ее получила, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором (п. 1 ст. 689 ГК).

Ссудодатель - собственник и иные лица, управомоченные на то законом или собственником. Так, арендатор предприятия имеет право передавать в безвозмездное пользование вещи, входящие в состав арендуемого предприятия. Ссудополучателем может быть любой субъект гражданского права. Договор ссуды широко применяется в отношениях между гражданами.

В качестве предмета договора ссуды выступают только индивидуально определенные непотребляемые вещи, как движимые, так и недвижимые. В договоре должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить, в отношении какого имущества он заключен. При этом применяется тот же порядок, что и в отношении предмета аренды.

Форма договора подчиняется общим требованиям о форме сделок.

Ссудополучатель обязан поддерживать вещь, полученную в безвозмездное пользование, в исправном состоянии, включая осуществление текущего и капитального ремонта, и нести все расходы на ее содержание, если иное не предусмотрено договором; пользоваться переданной ему в безвозмездное пользование вещью в соответствии с условиями договора, а при отсутствии таковых - в соответствии с назначением вещи.

Ссудополучатель несет риск случайной гибели или случайного повреждения полученной в безвозмездное пользование вещи, если: 1) вещь погибла или была испорчена в связи с тем, что он использовал ее не в соответствии с договором безвозмездного пользования или назначением вещи; 2) передал вещь третьему лицу без согласия ссудодателя; 3) с учетом фактических обстоятельств мог предотвратить ее гибель или порчу, пожертвовав своей вещью, но предпочел сохранить свою вещь.

172