Глава 35. Наем жилого помещения

Статья 671. Договор найма жилого помещения

1. В п. 1 комментируемой статьи дано определение договора найма жилого помещения (коммерческого найма жилого помещения). Существует три разновидности найма жилого помещения: договор социального найма, договор найма жилого помещения жилищного фонда социального использования и договор найма жилого помещения, осуществляемого на коммерческих началах, получивший в отдельных правовых актах и научной литературе название "договор коммерческого найма". Этот термин и будет использован в дальнейшем.

Договору коммерческого найма посвящена гл. 35 ГК РФ. Что касается договора социального найма и договора найма жилого помещения жилищного фонда социального использования, то к ним в основном применяются нормы ЖК РФ.

Отношения, связанные с социальным наймом и наймом жилого помещения жилищного фонда социального использования, регулируются также и ст. 672 ГК РФ, согласно которой их объектом являются жилые помещения, находящиеся в домах государственного и муниципального жилищного фонда и предназначенные для социального использования, т.е. речь идет о жилье, предоставляемом бесплатно очередникам местной администрацией либо государственными организациями.

Для заключения договора коммерческого найма жилого помещения не нужны какие-либо административные предпосылки; достаточно достигнуть соглашения по всем существенным пунктам договора.

2. В качестве нанимателя по договору найма жилого помещения может выступать только гражданин. Юридическим лицам жилое помещение может быть предоставлено во владение и (или) пользование на основе договора аренды или иного договора. При этом юридическое лицо может использовать жилое помещение лишь для проживания граждан (п. 2 ст. 671 ГК РФ).

Статья 672. Договор найма жилого помещения в жилищном фонде социального использования (в ред. Федерального закона от 21.07.2014 N 217-ФЗ)

1. Комментируемая статья регулирует договор найма жилого помещения в жилищном фонде социального использования. Речь, в частности, идет о двух договорах: договоре социального найма жилого помещения, и договоре найма жилого помещения жилищного фонда социального использования.

Государство оставило за собой обязанность предоставлять жилье не просто нуждающимся в получении жилой площади, т.е. имеющим меньше установленной нормы квадратных метров на человека, но малоимущим гражданам. В соответствии с ч. 3 ст. 40 Конституции малоимущим, иным указанным в законе гражданам, нуждающимся в жилище, оно предоставляется бесплатно или за доступную плату из государственных, муниципальных и других жилищных фондов в соответствии с установленными законом нормами.

Основаниями признания граждан нуждающимися в жилых помещениях являются объективные показатели, связанные с неудовлетворительным состоянием жилого помещения, отсутствием жилого помещения вообще, состоянием здоровья проживающих, обеспечением жильем на одного члена семьи менее учетной нормы общей площади жилого помещения. При этом вопрос о том, кто является малоимущим, должны решать региональные власти в зависимости от конкретной ситуации. Категория малоимущих устанавливается, исходя из доходов и имущества, которое подлежит налогообложению, однако конкретные критерии устанавливает каждый регион самостоятельно. Те люди, которые встали на очередь до принятия ЖК РФ, сохраняют свое право на получение социального жилья.

В целом ряде других федеральных законов перечислены иные категории граждан, имеющих право получить жилые помещения по договору социального найма. В частности, речь идет о детях-сиротах и детях, оставшихся без попечения родителей, семьях, пострадавших от стихийного бедствия или иной чрезвычайной ситуации, жильцах ветхих и аварийных домов, подлежащих отселению.

Так, согласно п. 1 ст. 8 Федерального закона от 21.12.1996 N 159-ФЗ (ред. от 01.05.2017) "О дополнительных гарантиях по социальной поддержке детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей" детям-сиротам и детям, оставшимся без попечения родителей, лицам из числа детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей, которые не являются нанимателями жилых помещений по договорам социального найма или членами семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма либо собственниками жилых помещений, а также детям-сиротам и детям, оставшимся без попечения родителей, лицам из числа детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей, которые являются нанимателями жилых помещений по договорам социального найма или членами семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма либо собственниками жилых помещений, в случае, если их проживание в ранее занимаемых жилых помещениях признается невозможным, органом исполнительной власти субъекта Российской Федерации, на территории которого находится место жительства указанных лиц, в порядке, установленном законодательством этого субъекта Российской Федерации, однократно предоставляются благоустроенные жилые помещения специализированного жилищного фонда по договорам найма специализированных жилых помещений.

Предусмотрено, что социальное жилье будет предоставляться и гражданам, страдающим некоторыми формами социально опасных заболеваний. Перечень таких заболеваний устанавливается Правительством РФ.

Основной формой предоставления социального жилья является договор социального найма. Заключению договора социального найма жилого помещения предшествует определенная процедура предоставления жилого помещения (признание лица нуждающимся в улучшении жилищных условий, признание малоимущим, постановка на учет нуждающихся в получении жилой площади, соблюдение очередности при предоставлении жилого помещения).

Договор социального найма жилого помещения заключается в письменной форме на основании решения о предоставлении жилого помещения жилищного фонда социального использования. Типовой договор социального найма жилого помещения утверждается Правительством РФ (Постановление Правительства РФ от 21.05.2005 N 315 "Об утверждении Типового договора социального найма жилого помещения").

Основной обязанностью наймодателя по договору социального найма является предоставление свободного жилого помещения, пригодного для проживания. По договору социального найма наймодатель обязан передать нанимателю свободное от прав иных лиц жилое помещение; принимать участие в надлежащем содержании и в ремонте общего имущества в многоквартирном доме, в котором находится сданное внаем жилое помещение; осуществлять капитальный ремонт жилого помещения; обеспечивать предоставление нанимателю необходимых коммунальных услуг надлежащего качества.

В соответствии с частью 2 статьи 60 Жилищного кодекса РФ договор социального найма жилого помещения заключается без установления срока его действия.

Договор найма жилого помещения жилищного фонда социального использования, о котором идет речь в комментируемой статье, можно рассматривать как новый самостоятельный вид найма жилого помещения, имеющий свои особенности. Об этом свидетельствуют положения главы 35 ГК РФ, ставящие его в один ряд с договором социального найма и договором найма жилого помещения.

Данный договор также регулируется Постановлением Правительства РФ от 05 декабря 2014 N 1318 "О регулировании отношений по найму жилых помещений жилищного фонда социального использования" (вместе с "Требованиями к организациям, являющимся наймодателями по договорам найма жилых помещений жилищного фонда социального использования в отношении жилых помещений частного жилищного фонда"). Указанным постановлением были утверждены:

- типовой договор найма жилого помещения жилищного фонда социального использования;

- требования к организациям, являющимся наймодателями по договорам найма жилых помещений жилищного фонда социального использования в отношении жилых помещений частного жилищного фонда;

- перечень документов, подтверждающих право заявителя, претендующего на участие в аукционе на право заключения договора об освоении территории в целях строительства и эксплуатации наемного дома социального использования, выступать наймодателем по договорам найма жилых помещений жилищного фонда социального использования;

- перечень документов, подтверждающих право наймодателя и нанимателя на заключение договора найма жилого помещения жилищного фонда социального использования при государственной регистрации возникающего на основании такого договора ограничения (обременения) права собственности на жилое помещение.

Предметом (объектом) договора найма жилого помещения жилищного фонда социального использования выступает жилое помещение, находящееся в наемном доме социального использования. При этом согласно ст. 91.5 ЖК РФ предметом найма может быть только отдельная квартира, а не комната (часть квартиры). Законодатель в ст. 91.16 ЖК РФ дает определение наемного дома, под которым понимается "здание, которое или все помещения в котором принадлежат на праве собственности одному лицу и которое или все жилые помещения в котором предназначены для предоставления гражданам во владение и пользование для проживания в соответствии с договором найма жилого помещения жилищного фонда социального использования".

Договор найма жилого помещения жилищного фонда социального использования является срочным и может быть заключен на срок не менее чем один год, но не более чем 10 лет.

Наймодателем по договорам найма жилых помещений жилищного фонда социального использования могут быть:

1) орган государственной власти, орган местного самоуправления, уполномоченные выступать соответственно от имени Российской Федерации, субъекта Российской Федерации, муниципального образования в качестве собственника жилого помещения государственного или муниципального жилищного фонда, либо уполномоченная указанным органом организация;

2) организация, являющаяся собственником жилого помещения частного жилищного фонда или уполномоченная собственником такого жилого помещения и соответствующая требованиям, установленным Правительством Российской Федерации.

Что касается нанимателей, то в качестве таковых всегда выступают только физические лица, указанные в статье 91.3 ЖК РФ. В ней речь идет о гражданах, признанных по установленным ЖК РФ основаниям нуждающимися в жилых помещениях, и гражданам, признанным по основаниям, установленным другим федеральным законом, указом Президента Российской Федерации, законом субъекта Российской Федерации или актом представительного органа местного самоуправления, нуждающимися в предоставлении жилых помещений по договорам найма жилых помещений жилищного фонда социального использования.

При этом жилые помещения не предоставляются по договорам найма жилых помещений жилищного фонда социального использования иностранным гражданам, лицам без гражданства, если международным договором Российской Федерации не предусмотрено иное.

В части 2 статьи 91.1 ЖК РФ перечислены существенные условия договора найма жилого помещения жилищного фонда социального использования. Так, в договоре найма жилого помещения жилищного фонда социального использования должны быть указаны срок действия этого договора, размер платы за наем жилого помещения, порядок его изменения и условия заключения договора найма жилого помещения жилищного фонда социального использования на новый срок по истечении срока действия ранее заключенного договора. При отсутствии любого из этих условий договор считается незаключенным.

Договор найма жилого помещения жилищного фонда социального использования заключается в письменной форме. Вместе с тем в комментируемой статье ничего не говорится о последствиях ее несоблюдения. Таким образом, будет действовать общее правило, согласно которому в случае несоблюдения формы договора стороны лишаются права ссылаться на свидетельские показания, доказывая сам факт заключения договора.

Существенной особенностью рассматриваемого договора является то, что ограничение (обременение) права собственности на жилое помещение, возникающее на основании договора найма жилого помещения жилищного фонда социального использования, подлежит государственной регистрации.

2. В силу п. 2 ст. 672 ГК РФ проживающие по договору социального найма жилого помещения совместно с нанимателем члены его семьи пользуются всеми правами и несут все обязанности по договору найма жилого помещения наравне с нанимателем. По требованию нанимателя и членов его семьи договор может быть заключен с одним из членов семьи. В случае смерти нанимателя или его выбытия из жилого помещения договор заключается с одним из членов семьи, проживающих в жилом помещении.

Понятие члена семьи нанимателя установлено п. 1 ст. 31 ЖК РФ, согласно которому к членам семьи собственника жилого помещения относятся проживающие совместно с данным собственником в принадлежащем ему жилом помещении его супруг, а также дети и родители данного собственника.

В некоторых случаях иные граждане могут быть признаны членами семьи собственника, если они вселены собственником в качестве членов своей семьи.

3. Согласно п. 3 ст. 672 ГК РФ к договору социального найма жилого помещения применяются правила ст.ст. 674, 675, 678, 680, 681, пп. 1-3 ст. 685 ГК РФ (см. комментарий к ним). Другие положения ГК РФ применяются к договору социального найма жилого помещения, если иное не предусмотрено жилищным законодательством. К числу таких положений относятся и п. 2 ст. 687, ст. 688 ГК РФ.

Вышеуказанные положения ГК РФ применяются к договору социального найма жилого помещения, если иное не предусмотрено жилищным законодательством. Таким образом, нормы ЖК РФ будут иметь преимущество в отношении указанного договора.

В п. 35 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 02.07.2009 N 14 "О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации" отмечено следующее.

"Судам необходимо иметь в виду, что расторжение договора социального найма жилого помещения и выселение из него граждан по требованию наймодателя или органов государственной власти и органов местного самоуправления, как следует из положений части 4 статьи 3 ЖК РФ, возможны лишь по установленным в Жилищном кодексе Российской Федерации основаниям и порядке (статьи 29, 83, 85-91 ЖК РФ).

Применение положений Гражданского кодекса Российской Федерации к отношениям по расторжению и прекращению договора социального найма исходя из содержания пункта 3 статьи 672 ГК РФ не допускается".

4. Согласно п. 4 комментируемой статьи договор найма жилого помещения жилищного фонда социального использования в основном регулируется жилищным законодательством (в первую очередь ЖК РФ). Вместе с тем к данному договору применяются правила частей первой и второй статьи 678, пункта 3 статьи 681 и статьи 686 ГК РФ (см. комментарий к ним).

Остальные нормы ГК РФ будут применяться к нему, если иное не предусмотрено жилищным законодательством.

Статья 673. Объект договора найма жилого помещения

1. Объектом (предметом) договора найма жилого помещения может быть жилое помещение, отвечающее ряду формальных требований. Оно должно быть изолированным и пригодным для постоянного проживания (п. 1 ст. 673 ГК РФ), соответствовать требованиям строительных норм и правил, противопожарным нормам, санитарно-гигиеническим требованиям и т.д. (квартира, жилой дом, часть квартиры или жилого дома).

Запись в п. 1 комментируемой статьи "пригодное для постоянного проживания" означает, что жилое помещение должно отвечать требованиям, предусмотренным жилищным законодательством, т.е. соответствовать установленным санитарным и техническим требованиям. В Жилищном кодексе не содержится более требование о том, что жилое помещение должно быть благоустроенным применительно к условиям данного населенного пункта.

Пригодность помещения для постоянного проживания определяется в порядке, предусмотренном жилищным законодательством, по конкретным санитарным, противопожарным, градостроительным и техническим требованиям. Постановлением Правительства РФ от 28.01.2006 N 47 утверждено Положение о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции.

В частности, жилое помещение должно отвечать таким потребительским качествам, как постоянство и всепогодность сооружения, его недвижимость, фундаментальный характер, условия для проведения проживающих в нем домашнего хозяйства. Удовлетворение потребности в длительном проживании предопределяет обособленный тип жилого помещения с присущими ему потребительскими свойствами и с предоставлением возможности ведения домашнего хозяйства. Кроме того, к жилому дому предъявляются требования минимального стандарта (с учетом местных условий) санитарных и технических требований, создающих состояние пригодности сооружения к проживанию в течение длительного времени.

2. В п. 2 комментируемой статьи говорится о праве нанимателя жилого помещения в многоквартирном доме пользоваться имуществом, указанным в статье 290 ГК РФ, в которой перечислено общее имущество собственников квартир в многоквартирном доме и на которое возникает особый вид общей долевой собственности.

К объектам общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме закон относит общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое оборудование за пределами и/или внутри квартиры. Субъектами права общей долевой собственности на это имущество являются все собственники помещений в многоквартирном доме.

Таким образом, согласно п. 2 комментируемой статьи наниматель имеет право пользоваться всем этим вышеуказанным имуществом.

Статья 674. Форма договора найма жилого помещения

1. В п. 1 комментируемой статьи установлено, что для договора найма жилого помещения законом установлена обязательная письменная форма. При этом не уточняется, какая именно разновидность письменной формы будет применяться, однако представляется, что речь может идти только о едином документе, подписанном обеими сторонами.

2. В 2014 г. Федеральным законом от 21.07.2014 N 217-ФЗ в раздел ГК РФ, посвященный договору найма жилого помещения, была дополнительно внесена норма, вводящая процедуру обязательной государственной регистрации определенных отношений, связанных с наймом жилых помещений в порядке, установленном законом о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Под Законом о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним в настоящее время понимается Федеральный закон от 13.07.2015 N 218-ФЗ (ред. от 25.11.2017) "О государственной регистрации недвижимости".

Действующим гражданским законодательством не установлено, что договор найма жилого помещения сам по себе подлежит государственной регистрации. Вместе с тем в силу самой сущности данного договора в результате его заключения возникает определенное ограничение права на объект договора, то есть жилое помещение. Это ограничение распространяется и на новых собственников объекта договора в случае его отчуждения. Поэтому согласно п. 2 ст. 674 ГК РФ ограничение (обременение) права собственности на жилое помещение, возникающее на основании договора найма такого жилого помещения, заключенного на срок не менее года, подлежит государственной регистрации в порядке, установленном законом о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

В частности, ограничение (обременение) права собственности на жилое помещение, возникающее на основании договора коммерческого найма, заключенного на срок не менее одного года, подлежит государственной регистрации в порядке, установленном ст. 51 Федерального закона от 13 июля 2015 г. N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости".

Государственная регистрация обременения жилого помещения, возникающего на основании договора найма жилого помещения, заключенного на срок не менее одного года, согласно указанной статье осуществляется на основании заявления сторон договора.

Из этого следует, что договор найма жилого помещения в таких случаях следует сдать в Росреестр для государственной регистрации ограничения (обременения) права собственности на жилое помещение. Эта норма введена в Гражданский кодекс РФ с 22 июля 2014 г. До этой даты договоры найма жилого помещения на государственную регистрацию в качестве ограничения (обременения) права собственности на жилое помещение не подавались.

Статья 675. Сохранение договора найма жилого помещения при переходе права собственности на жилое помещение

Договор найма жилого помещения обременяет право собственности на жилое помещение, поэтому в комментируемой статье гарантируется сохранение договора найма жилого помещения при переходе права собственности на него. При этом новый собственник становится и новым наймодателем на условиях ранее заключенного договора.

Например, лица, проживающие в заложенных жилых домах или квартирах на условиях договора найма жилого помещения, не подлежат выселению при реализации заложенных жилого дома или квартиры. Заключенный с ними до заключения договора об ипотеке договор найма жилого помещения сохраняет силу.

Таким образом, обязательственные права нанимателя поставлены выше вещных прав нового собственника. Однако при этом следует учитывать положения п. 2 ст. 292 ГК РФ, согласно которым переход права собственности на жилой дом или квартиру к другому лицу является основанием для прекращения права пользования жилым помещением членами семьи прежнего собственника, если иное не установлено законом.

В частности, исключения из общего правила установлены п. 4 указанной статьи, согласно которому отчуждение жилого помещения, в котором проживают находящиеся под опекой или попечительством члены семьи собственника данного жилого помещения либо оставшиеся без родительского попечения несовершеннолетние члены семьи собственника (о чем известно органу опеки и попечительства), если при этом затрагиваются права или охраняемые законом интересы указанных лиц, допускается с согласия органа опеки и попечительства.

Кроме того, следует также учитывать положения п. 4 ст. 31 ЖК РФ, согласно которому в случае прекращения семейных отношений с собственником жилого помещения право пользования данным жилым помещением за бывшим членом семьи собственника этого жилого помещения не сохраняется, если иное не установлено соглашением между собственником и бывшим членом его семьи. Однако, если у бывшего члена семьи собственника жилого помещения отсутствуют основания приобретения или осуществления права пользования иным жилым помещением, а также, если имущественное положение бывшего члена семьи собственника жилого помещения и другие заслуживающие внимания обстоятельства не позволяют ему обеспечить себя иным жилым помещением, право пользования жилым помещением, принадлежащим указанному собственнику, может быть сохранено за бывшим членом его семьи на определенный срок на основании решения суда. При этом суд вправе обязать собственника жилого помещения обеспечить иным жилым помещением бывшего супруга и других членов его семьи, в пользу которых собственник исполняет алиментные обязательства, по их требованию.

Статья 676. Обязанности наймодателя жилого помещения

1. Комментируемая статья устанавливает обязанности наймодателя по приведению жилого помещения в состояние, пригодное для проживания перед тем, как оно будет передано внаем.

Речь идет о том, что к моменту передачи жилого помещения нанимателю в нем не должны проживать другие граждане, в том числе и сам собственник. Кроме того, оно должно быть "свободным" юридически, т.е. жилое помещение не должно быть никому отчуждено, заложено, состоять под арестом, запрещением либо другим обременением.

Пригодность для проживания в нем также означает следующее. Во-первых, оно должно быть изолированным; во-вторых, уровень его санитарной и технической пригодности должен соответствовать возможности постоянного проживания в нем.

2. В п. 2 комментируемой статьи в самом общем виде дан исчерпывающий перечень обязанностей наймодателя по договору найма жилого помещения.

Речь идет о предоставлении или обеспечении предоставления нанимателю необходимых коммунальных услуг, проведению текущего ремонта общего имущества многоквартирного дома и устройств для оказания коммунальных услуг.

Что касается проведения капитального ремонта общего имущества многоквартирного дома и устройств для оказания коммунальных услуг, то он проводится в плановом порядке на основании утверждаемых субъектами Российской Федерации региональных программ. В региональной программе определяется очередность проведения капитального ремонта и содержится перечень всех многоквартирных домов на территории соответствующего субъекта Российской Федерации, в отношении которых планируется проведение капитального ремонта.

Конкретный порядок его проведения был установлен в связи с принятием Федерального закона от 25 декабря 2012 N 271-ФЗ "О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации и признании утратившими силу отдельных положений законодательных актов Российской Федерации", в соответствии с которым Жилищный кодекс Российской Федерации был дополнен разделом IX, который получил название "Организация проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах".

Под коммунальными услугами согласно Постановлению Правительства РФ от 06.05.2011 N 354 (ред. от 09.09.2017) "О предоставлении коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов" понимается осуществление деятельности исполнителя по подаче потребителям любого коммунального ресурса в отдельности или 2 и более из них в любом сочетании с целью обеспечения благоприятных и безопасных условий использования жилых, нежилых помещений, общего имущества в многоквартирном доме в случаях, установленных настоящими Правилами, а также земельных участков и расположенных на них жилых домов (домовладений). К коммунальной услуге относится услуга по обращению с твердыми коммунальными отходами.

Статья 677. Наниматель и постоянно проживающие вместе с ним граждане

1. В п. 1 комментируемой статьи подчеркивается, что нанимателем по договору найма жилого помещения может быть только гражданин (физическое лицо) (см. комментарий к ст. 671 ГК РФ).

Никаких специальных требований к такому гражданину в комментируемой статье не предъявляется. Однако следует учитывать общие положения о дееспособности граждан, отсутствие которой может препятствовать физическому лицу быть нанимателем жилого помещения.

2. Существенным условием договора найма жилого помещения согласно п. 2 комментируемой статьи является указание граждан, постоянно проживающих в жилом помещении вместе с нанимателем.

Таким образом, необходимо учитывать, что помимо нанимателя в жилом помещении могут постоянно проживать и другие граждане. В отличие от договора социального найма, по которому постоянно проживать с нанимателем могут только члены его семьи, по договору коммерческого найма постоянно проживать с нанимателем и пользоваться жилыми помещениями могут любые лица. Поэтому они обязательно должны быть указаны в договоре найма жилого помещения. Они имеют равные с нанимателем права по пользованию жилым помещением, но не несут обязанностей. Если такие лица не были указаны в договоре найма жилого помещения, они должны быть вселены по правилам ст. 679 ГК РФ (см. комментарий к ней).

В части 2 п. 2 комментируемой статьи особо подчеркивается, что отношения между нанимателем и такими гражданами определяются законом. Поэтому они не могут заключить соглашение, в котором будет зафиксирован отход от принципа равенства их прав с нанимателем.

3. Как следует из п. 3 ст. 677 ГК РФ, обязанности по договору найма, а также ответственность за действия постоянно проживающих в жилом помещении граждан, нарушающих условия договора жилого помещения, несет наниматель.

Таким образом, если таким гражданином будет причинен вред жилому помещению либо общему имуществу в многоквартирном доме, то возмещать причиненные наймодателю эти убытки будет обязан сам наниматель, а не указанные в качестве постоянно проживающих в жилом помещении граждане.

4. Заключая договор коммерческого найма, лица, желающие проживать в жилом помещении, согласно п. 4 комментируемой статьи вправе выступать и как сонаниматели этого помещения. В этом случае возникает множественность лиц в обязательстве из договора коммерческого найма, где одной стороной является наймодатель - физическое или юридическое лицо, которому принадлежит жилое помещение на праве собственности, хозяйственного ведения либо оперативного управления, а другой стороной - два гражданина или более одновременно, которые именуются сонанимателями и несут солидарную ответственность перед наймодателем. В таком случае наймодатель вправе требовать исполнения обязанностей, в том числе и по оплате проживания и коммунальных услуг, от каждого из них.

Статья 678. Обязанности нанимателя жилого помещения

Особенностью правового режима жилых помещений является то, что они по общему правилу предназначены для проживания граждан (как собственников, так и нанимателей), о чем сказано в части 1 комментируемой статьи.

Вместе с тем жилищное законодательство (ст. 17 ЖК РФ) содержит исключения из общих правил. Так, в части 2 ст. 17 ЖК РФ сказано, что допускается использование жилого помещения для осуществления профессиональной деятельности или индивидуальной предпринимательской деятельности проживающими в нем на законных основаниях гражданами, если это не нарушает права и законные интересы других граждан, а также требования, которым должно отвечать жилое помещение.

В ней не уточняется, о какой именно профессиональной или индивидуальной предпринимательской деятельности идет речь. Главное, чтобы лица, проживающие в нем, находились в этом помещении на законном основании (то есть были вселены в соответствии с правилами  ЖК РФ), подобное использование не нарушало права и законные интересы других граждан и соблюдались санитарные и технические нормы.

В ч. 3 указанной статьи ЖК РФ содержится императивный запрет на размещение в жилых помещениях промышленных производств. Аналогичная норма содержится в ст. 288 ГК РФ. Как сказано в ст. 3 Федерального закона от 31 декабря 2014 г. N 488-ФЗ "О промышленной политике в Российской Федерации", промышленное производство (промышленность) - определенная на основании Общероссийского классификатора видов экономической деятельности - это совокупность видов экономической деятельности, относящихся к добыче полезных ископаемых, обрабатывающему производству, обеспечению электрической энергией, газом и паром, кондиционированию воздуха, водоснабжению, водоотведению, организации сбора и утилизации отходов, а также ликвидации загрязнений.

Согласно п. 39 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 2 июля 2009 г. N 14 "О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации" "под использованием жилого помещения не по назначению исходя из положений частей 1-3 статьи 17 ЖК РФ следует понимать использование жилого помещения не для проживания граждан, а для иных целей (например, использование его для офисов, складов, размещения промышленных производств, содержания и разведения животных), то есть фактическое превращение жилого помещения в нежилое. В то же время необходимо учитывать, что законом (часть 2 статьи 17 ЖК РФ) допускается использование жилого помещения для осуществления профессиональной деятельности (например, научной, творческой, адвокатской и др.) или индивидуальной предпринимательской деятельности без перевода его в нежилое гражданами, проживающими в нем на законных основаниях (в том числе по договору социального найма), но при условии, что это не нарушает права и законные интересы других граждан, а также требования, которым должно отвечать жилое помещение (пожарной безопасности, санитарно-гигиенические и др.)".

В п. 38 Постановления Пленума ВС РФ и Пленума ВАС РФ N 6/8 отмечено, что "сделки, связанные с арендой (имущественным наймом), безвозмездным пользованием, а также иным не связанным с проживанием граждан использованием организациями жилых помещений, которые не были переведены в нежилые в порядке, установленном жилищным законодательством, являются ничтожными по основаниям, предусмотренным ст. 168 ГК РФ".

Кроме того, согласно ст. 293 ГК РФ использование собственником жилого помещения не по назначению может привести к прекращению права собственности на него (после обязательного предварительного предупреждения).

Часть 3 статьи 17 ЖК РФ также содержит запрет на осуществление в жилых помещениях миссионерской деятельности, за исключением случаев, предусмотренных ст. 16 Федерального закона от 26 сентября 1997 г. N 125-ФЗ "О свободе совести и о религиозных объединениях". Согласно п. 2 указанной статьи богослужения, другие религиозные обряды и церемонии беспрепятственно совершаются в жилых помещениях.

Наниматель обязан обеспечивать сохранность жилого помещения, т.е. не допускать выполнения в жилом помещении работ или совершения других действий, приводящих к его порче, а также поддерживать надлежащее состояние жилого помещения: соблюдать чистоту и порядок в жилом помещении, подъездах, кабинах лифтов, на лестничных клетках, в других помещениях общего пользования; принимать меры к устранению неисправностей жилого помещения и находящегося в нем оборудования (п. 10 Правил пользования жилыми помещениями, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 21.01.2006 N 25).

В части 2 комментируемой статьи говорится о праве нанимателя на переустройство и реконструкцию жилого помещения, которое обусловлено получением согласия наймодателя, причем цель переустройства значения не имеет.

Следует обратить внимание на то, что в ЖК РФ не используется термин "реконструкция". Вместо этого используются понятие переустройства и перепланировка, определения которых даны в ст. 25 ЖК РФ. Переустройство жилого помещения представляет собой установку, замену или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования, требующих внесения изменения в технический паспорт жилого помещения (ч. 1 ст. 25 ЖК РФ).

Согласно ч. 2 ст. 25 ЖК РФ перепланировка жилого помещения представляет собой изменение его конфигурации, требующее внесения изменения в технический паспорт жилого помещения.

В "Методических рекомендациях по технико-экономической оценке эффективности реконструкции жилых зданий и определению сроков окупаемости" (утв. Приказом Госстроя РФ от 10.11.1998 N 8) реконструкция жилья определяется как комплекс мер по переустройству жилого дома в связи с физическим или моральным износом. Она предполагает замену устаревшего или установку дополнительного инженерного оборудования, усиление конструкций, специальные меры по повышению теплотехнических характеристик здания, его перепланировку, а также увеличение жилой площади путем надстройки дополнительных этажей и мансард.

Важнейшей обязанностью нанимателя согласно части 3 комментируемой статьи является своевременное внесение платы за жилое помещение. Таким образом, оплату коммунальных услуг комментируемая статья вменяет в обязанность нанимателя. По общему правилу наниматель обязан самостоятельно вносить коммунальные платежи, однако в договоре может быть предусмотрено иное.

Кроме того, стороны в договоре найма жилого помещения обычно уточняют порядок оплаты иных возможных расходов, таких как телефонные переговоры, доступ в Интернет, кабельное телевидение.

Статья 679. Вселение граждан, постоянно проживающих с нанимателем

Комментируемая статья устанавливает порядок вселения граждан в жилое помещение, которое передано нанимателю по договору найма жилого помещения.

Условием такого вселения является согласие наймодателя, нанимателя и граждан, постоянно с ним проживающих. Однако такого согласия не требуется при вселении несовершеннолетних детей.

В части 2 комментируемой статьи говорится о необходимости соблюдения требований законодательства о норме общей жилой площади на одного человека при вселении. Эта норма законодательно не установлена. В данном случае необходимо применять по аналогии п. 1 ст. 76 ЖК РФ, согласно которому договор поднайма жилого помещения, предоставленного по договору социального найма, может быть заключен при условии, если после его заключения общая площадь соответствующего жилого помещения на одного проживающего составит не менее учетной нормы, а в коммунальной квартире - не менее нормы предоставления.

Понятие нормы предоставления и учетной нормы площади жилого помещения даны в ст. 50 ЖК РФ. Согласно п. 1 указанной статьи нормой предоставления площади жилого помещения по договору социального найма является минимальный размер площади жилого помещения, исходя из которого определяется размер общей площади жилого помещения, предоставляемого по договору социального найма.

А в п. 4 этой же статьи сказано, что учетной нормой площади жилого помещения является минимальный размер площади жилого помещения, исходя из которого определяется уровень обеспеченности граждан общей площадью жилого помещения в целях их принятия на учет в качестве нуждающихся в жилых помещениях.

Таким образом, если в результате вселения размер жилой площади, приходящейся на каждого проживающего по договору найма жилого помещения, окажется менее указанной нормы, то такое вселение не допускается.

Статья 680. Временные жильцы

В комментируемой статье речь идет о праве нанимателя и граждан, постоянно с ним проживающих, разрешить проживание в жилом помещении временным жильцам (пользователям жилых помещений).

Временные жильцы самостоятельных прав пользования жилым помещением не имеют. Ответственность за их действия перед наймодателем несет наниматель.

Для их вселения требуется согласие всех постоянно проживающих с нанимателем лиц. Временные жильцы пользуются жилой площадью безвозмездно. При этом конкретная часть жилого помещения в пользование им не выделяется и согласия наймодателя не требуется. Нанимателю следует лишь уведомить наймодателя о вселении временных жильцов. Однако наймодатель может запретить проживание временных жильцов при условии несоблюдения требований законодательства о норме общей площади жилого помещения на одного человека.

При этом общая площадь соответствующего жилого помещения на одного проживающего должна составить не менее учетной нормы, а в коммунальной квартире - не менее нормы предоставления (ст. 50 ЖК РФ). Согласно п. 1 указанной статьи нормой предоставления площади жилого помещения по договору социального найма является минимальный размер площади жилого помещения, исходя из которого определяется размер общей площади жилого помещения, предоставляемого по договору социального найма. А в п. 4 этой же статьи сказано, что учетной нормой площади жилого помещения является минимальный размер площади жилого помещения, исходя из которого определяется уровень обеспеченности граждан общей площадью жилого помещения в целях их принятия на учет в качестве нуждающихся в жилых помещениях.

Временные жильцы могут вселяться либо на заранее определенный срок, либо на неопределенный срок. Причем срок проживания временных жильцов не может превышать шесть месяцев. Аналогичная норма есть и в части 2 ст. 80 ЖК РФ.

Если срок проживания временных жильцов был согласован, то по его истечении пользование жилым помещением прекращается. Если же срок проживания временных жильцов не был оговорен, наниматель либо любой проживающий на данной жилой площади гражданин могут потребовать выселения временных жильцов, которые обязаны выехать с занимаемой площади не позднее семи дней после предъявления требования о выселении.

Ответственным перед наймодателем при вселении временных жильцов остается наниматель, который отвечает не только за нарушение временными жильцами условий договора найма жилого помещения, но и вообще за любые их действия, связанные в конечном счете с их проживанием.

Статья 681. Ремонт сданного внаем жилого помещения

1, 2. Комментируемая статья посвящена распределению обязанностей сторон по ремонту сданного внаем жилого помещения, который подразделяется на текущий и капитальный.

Согласно п. 2.3.7 "ГОСТ 18322-2016. Межгосударственный стандарт. Система технического обслуживания и ремонта техники. Термины и определения" (введен в действие Приказом Росстандарта 28.03.2017 N 186-ст) капитальный ремонт - это плановый ремонт, выполняемый для восстановления исправности и полного или близкого к полному ресурса объекта с заменой или восстановлением любых его частей, включая базовые.

А в п. 2.3.9 указанного ГОСТа сказано, что текущий ремонт - это плановый ремонт, выполняемый для обеспечения или восстановления работоспособности объекта и состоящий в замене и/или восстановлении отдельных легкодоступных его частей.

По общему правилу текущий ремонт сданного внаем жилого помещения является обязанностью нанимателя, тогда как капитальный ремонт - наймодателя. Однако это правило носит диспозитивный характер и в конкретном договоре найма жилого помещения может быть предусмотрено иное.

3. Определение переоборудования жилого дома, о котором идет речь в п. 3 комментируемой статьи, на уровне закона отсутствует, однако оно есть в подзаконных актах. Так, согласно Типовым рекомендациям по проектированию, строительству, реконструкции и капитальному ремонту зданий и сооружений Федеральной налоговой службы, ее территориальных органов и организаций, находящихся в ведении ФНС России" (утв. Приказом ФНС России от 09.04.2012 N ММВ-7-10/230@) переоборудование помещений - проведение строительных работ в отдельных помещениях здания при изменении его функционального назначения, без нарушения несущей способности капитальных конструкций, предусматривающих один из следующих видов работ (или их комплекс):

- замену (частичную или полную) ненесущих перегородок;

- пробитие проемов;

- замену технологического, инженерного и сантехнического оборудования помещения (не влекущую переоборудование по всему зданию);

- перепланировку чердачного помещения для функционального использования без изменения технических показателей объекта, конструктивных элементов кровли и перекрытия над верхним этажом (устройство мансард оформляется в порядке, установленном для реконструкции объектов).

В то же время в ст. 25 ЖК РФ даются определения переустройства и перепланировки, которые, по сути, охватываются понятием переоборудования.

1. Переустройство жилого помещения представляет собой установку, замену или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования, требующие внесения изменения в технический паспорт жилого помещения.

2. Перепланировка жилого помещения представляет собой изменение его конфигурации, требующее внесения изменения в технический паспорт жилого помещения.

В п. 1.7.1 Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденных Постановлением Госстроя РФ от 27 сентября 2003 N 170, в качестве синонима переустройства использован термин "переоборудование жилых помещений". Оно может включать в себя: установку бытовых электроплит взамен газовых плит или кухонных очагов, перенос нагревательных сантехнических и газовых приборов, устройство вновь и переоборудование существующих туалетов, ванных комнат, прокладку новых или замену существующих подводящих и отводящих трубопроводов, электрических сетей и устройств для установки душевых кабин, "джакузи", стиральных машин повышенной мощности и других сантехнических и бытовых приборов нового поколения.

В п. 3 комментируемой статьи содержится запрет на переоборудование жилого дома, в котором находится сданное внаем жилое помещение, если такое переоборудование существенно изменяет условия пользования жилым помещением, без согласия нанимателя.

Вопрос о том, какое переоборудование существенно изменяет условия пользования жилым помещением, законодательно не решен. Представляется, что речь идет о таком последствии переоборудования, когда наниматель лишается каких-либо привычных благ в результате использования жилого помещения для проживания.

Статья 682. Плата за жилое помещение

1. В отличие от договора социального найма жилого помещения, в котором нормируется размер платы за пользование жилыми помещениями, в договоре коммерческого найма он устанавливается по соглашению сторон. Вместе с тем законодатель допускает возможность принятия специального закона, в котором может быть установлен максимальный размер платы за жилое помещение, превышать который нельзя, однако пока такой закон не принят.

2. Согласно п. 2 комментируемой статьи одностороннее изменение размера платы за жилое помещение запрещено, за исключением случаев, предусмотренных законом или договором. Изменение платы в договоре найма жилого помещения может быть осуществлено только путем заключения соглашения об изменении договора (п. 1 ст. 450 ГК РФ).

3. Срок внесения платы за пользование жилыми помещениями по договору найма жилого помещения должен быть указан в договоре. Если это не сделано, то в соответствии с п. 3 ст. 682 ГК РФ оплата должна производиться ежемесячно в порядке установленном Жилищным кодексом Российской Федерации. В частности, статьей 155 ЖК РФ регламентируется порядок, сроки и способы внесения платы за жилое помещение и коммунальные услуги в зависимости от статуса лица, пользующегося помещением, выбранного способа управления и вида платы.

По общему правилу она вносится ежемесячно до десятого числа месяца, следующего за истекшим месяцем. Однако иной срок может быть установлен договором управления многоквартирным домом либо решением общего собрания членов товарищества собственников жилья, жилищного кооператива или иного специализированного потребительского кооператива, созданного в целях удовлетворения потребностей граждан в жилье в соответствии с федеральным законом о таком кооперативе.

Плата за жилое помещение и коммунальные услуги может вноситься на основании платежных документов (платежные документы могут представляться и в электронной форме) для внесения платы за содержание и ремонт жилого помещения и предоставление коммунальных услуг. Кроме того, она может вноситься на основании информации о размере платы за жилое помещение и коммунальные услуги, задолженности по оплате жилых помещений и коммунальных услуг, размещенной в информационной системе. Такой информацией являются сведения о начислениях, размещенные в системе, а также содержащиеся в представленном платежном документе по адресу электронной почты потребителя услуг или в полученном посредством информационных терминалов платежном документе.

Статья 683. Срок в договоре найма жилого помещения

1. Договор найма жилого помещения является срочным. В ГК РФ предусмотрены два вида такого договора: краткосрочный - до одного года и долгосрочный - от одного года до пяти лет. Если срок в договоре не определен, договор считается долгосрочным, заключенным на пять лет, который является предельным для данного договора (п. 1 ст. 683 ГК РФ).

2. Согласно п. 2 комментируемой статьи, если речь идет о краткосрочном договоре найма жилого помещения, то к нему не применяется ряд норм ГК РФ. Так, наниматель по такому договору не пользуется правом на вселение в помещение других граждан (см. комментарий к п. 2 ст. 677 ГК РФ), не может поселять временных жильцов (см. комментарий к ст. 680 ГК РФ), сдавать нанимаемое помещение в поднаем (см. комментарий к ст. 685 ГК РФ), заменить себя в договоре другим нанимателем (см. комментарий к ст. 686 ГК РФ), не имеет права на льготный срок для устранения им нарушений, послуживших основанием для расторжения договора найма жилого помещения (см. комментарий к абзацу четвертому пункта 2 статьи 687 ГК РФ), а также не имеет преимущественного права на заключение договора найма на новый срок (см. комментарий к ст. 684 ГК РФ).

Статья 684. Преимущественное право нанимателя на заключение договора на новый срок

В целях обеспечения стабильности отношений, складывающихся по поводу коммерческого найма жилья, а также прав нанимателя ГК РФ в комментируемой статье устанавливает преимущественное право нанимателя на заключение договора на новый срок. Для соблюдения указанного права наймодателю необходимо не позднее, чем за три месяца до истечения срока найма жилого помещения предложить нанимателю заключить договор на тех же или иных условиях либо предупредить нанимателя об отказе от продления договора в связи с решением не сдавать в течение не менее года жилое помещение внаем. При невыполнении наймодателем указанной обязанности и отсутствии отказа нанимателя от продления договор считается продленным на тех же условиях и на тот же срок.

Важно отметить, что при согласовании прежних либо новых условий договора найма жилого помещения наниматель не вправе требовать увеличения числа лиц, постоянно с ним проживающих по договору найма жилого помещения.

Если наймодатель по каким-либо причинам решил не сдавать внаем жилое помещение более года, он обязан предупредить нанимателя об отказе от продления договора. В случае если наймодатель не сделал такого предупреждения, а наниматель при этом не отказался от продления договора, договор считается продленным на тех же условиях на тот же срок.

Возможны ситуации, когда наймодатель отказался от продления договора в связи с решением не сдавать помещения внаем, но в течение года со дня истечения срока договора с нанимателем заключил договор найма жилого помещения с другим лицом, наниматель вправе требовать признания такого договора недействительным и (или) возмещения убытков (см. ст. 15 ГК РФ), причиненных отказом возобновить с ним договор (ч. 3 ст. 684 ГК РФ).

Статья 685. Поднаем жилого помещения

1. Участниками жилищных правоотношений помимо наймодателя и нанимателя могут быть также поднаниматели. Поднаниматель получает от нанимателя во владение и пользование определенную часть жилого помещения (или все жилое помещение), заключив с ним договор поднайма. Однако самостоятельного права пользования жилым помещением он не приобретает, и за его действия, нарушающие договор найма, ответственность несет наниматель. Не обладает поднаниматель и какими-либо полномочиями по распоряжению переданным ему в пользование помещением.

В отличие от временных жильцов поднаниматели должны сами оплачивать пользование предоставленным им жилым помещением. Существенным условием договора поднайма является срок, который не может превышать срока договора найма жилого помещения. При досрочном прекращении договора найма жилого помещения одновременно с ним прекращается договор поднайма.

2. Как следует из п. 2 ст. 685 ГК РФ, договор поднайма жилого помещения может быть заключен при условии соблюдения требований законодательства о норме жилой площади на одного человека. Эта норма законодательно не установлена. В данном случае необходимо применять по аналогии п. 1 ст. 76 ЖК РФ, согласно которому договор поднайма жилого помещения, предоставленного по договору социального найма, может быть заключен при условии, если после его заключения общая площадь соответствующего жилого помещения на одного проживающего составит не менее учетной нормы, а в коммунальной квартире - не менее нормы предоставления. Таким образом, если в результате вселения поднанимателя размер жилой площади, приходящейся на каждого проживающего, окажется менее нормы, сдача жилого помещения в поднаем не допускается.

3. В п. 3 комментируемой статьи говорится о возмездности как обязательном условии договора поднайма жилого помещения. При этом размер платы при поднайме жилого помещения определяется соглашением между нанимателем и поднанимателем.

4. В пунктах 4-6 комментируемой статьи говорится об ограничениях в отношении договора поднайма жилого помещения, вытекающих из его зависимости от договора найма жилого помещения.

В частности, срок действия договора поднайма не может превышать срока договора коммерческого найма жилого помещения. Если же договор поднайма заключен без указания срока его действия, то по аналогии закона в силу п. 1 ст. 683 ГК РФ такой договор будет считаться заключенным на срок действия договора коммерческого найма данного жилого помещения. При досрочном же прекращении последнего одновременно с ним прекратится и договор поднайма.

Кроме того, на договор поднайма не распространяется правило о преимущественном праве поднанимателя на заключение договора на новый срок (п. 6 ст. 685 ГК РФ). Это положение объясняется тем, что договор коммерческого найма заключается, прежде всего, для собственного проживания нанимателя и не преследует в качестве основной цели извлечение прибыли от сдачи, в свою очередь, данного помещения в поднаем*(7).

Статья 686. Замена нанимателя в договоре найма жилого помещения

1. Как следует из п. 1 комментируемой статьи, наниматель и другие граждане, постоянно с ним проживающие могут потребовать замены нанимателя на одного из совершеннолетних граждан, постоянно проживающих с нанимателем. Для этого им необходимо получить согласие наймодателя. При этом замена нанимателя в договоре найма жилого помещения не связана с членством в семье и может иметь место только с согласия наймодателя - собственника жилого помещения.

Заменять нанимателя должен один из совершеннолетних граждан, постоянно проживающих с нанимателем, то есть тот, кто был вписан в договор коммерческого найма жилого помещения.

2. Возможны ситуации, когда наниматель умер или выбыл из жилого помещения на постоянное место жительства в другое место. В таких случаях договор коммерческого найма жилого помещения продолжает действовать на тех же условиях, а нанимателем становится один из граждан, постоянно проживающих с прежним нанимателем, по общему согласию между ними.

При недостижении соглашения всех проживающих в жилом помещении о том, кто станет нанимателем, все граждане, постоянно проживающие в данном жилом помещении, становятся сонанимателями (см. комментарий к п. 4 ст. 677 ГК РФ).

Статья 687. Расторжение договора найма жилого помещения

1. Договор найма жилого помещения относится к числу тех договоров, которые могут быть расторгнуты как в судебном, так и внесудебном порядке по инициативе каждой из сторон.

В ст. 687 ГК РФ определяются условия и порядок расторжения договора коммерческого найма жилого помещения. Договор может быть расторгнут по инициативе как наймодателя, так и нанимателя. В частности, наниматель жилого помещения вправе без обращения в суд с согласия других граждан, постоянно проживающих с ним, в любое время расторгнуть договор найма с письменным предупреждением наймодателя за три месяца.

Решение расторгнуть договор найма жилого помещения должно быть принято всеми совершеннолетними гражданами, постоянно проживающими с нанимателем. Если из жилого помещения выедут не все указанные лица, то договор не прекратит своего действия; право на пользование жилым помещением утратят лишь выбывшие к другому месту жительства лица.

2. Что касается наймодателя, то он может расторгнуть договор найма жилого помещения в одностороннем порядке только через суд. В п. 2 комментируемой статьи говорится о случаях, когда договор найма жилого помещения может быть расторгнут в судебном порядке по требованию наймодателя.

Одним из оснований расторжения договора является систематическая неуплата наемной платы. В частности, речь идет о невыполнении нанимателем на протяжении шести месяцев своей обязанности платить за жилое помещение (если только в договоре не был указан более длительный срок). При краткосрочном найме жилого помещения (на срок до одного года) для принятия решения о выселении из жилого помещения необходимо невнесение платы более двух раз на протяжении срока платежа.

Договор найма жилого помещения может быть также расторгнут в случае разрушения или порчи жилого помещения нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает. В частности, речь идет о действиях граждан, постоянно проживающих совместно с ним (см. комментарий к п. 3 ст. 677 ГК РФ), временных жильцов (см. комментарий ст. 680 ГК РФ), поднанимателей (см. комментарий к ст. 685 ГК РФ).

Наличие указанных обстоятельств, даже подтвержденных в суде, не влечет автоматического расторжения договора. По решению суда нанимателю может быть предоставлен срок не более года для устранения нарушений, послуживших основанием для расторжения договора найма жилого помещения. Если в течение определенного судом срока наниматель не устранит допущенных нарушений или не примет всех необходимых мер для их устранения, суд по повторному обращению наймодателя принимает решение о расторжении договора найма жилого помещения. При этом по просьбе нанимателя суд может отсрочить исполнение решения на срок не более года.

Таким образом, нанимателю дается льготный срок для восстановления ранее существовавшего положения. Если и этот срок не будет им использован и не будут приняты даже меры организационного характера (например, заключение договора на ремонт разрушенного жилого помещения), договор с ним может быть расторгнут.

3. Договор найма жилого помещения может быть расторгнут по инициативе любой из сторон, если санитарное и техническое состояние жилого помещения делает его непригодным для дальнейшего проживания. Такая непригодность определяется специальными комиссиями, создаваемыми из представителей органов местной администрации (бюро технической инвентаризации, санитарного надзора, пожарного надзора и т.д.). Постановлением Правительства РФ от 28.01.2006 N 47 утверждено Положение о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции.

Под другими случаями, предусмотренными жилищным законодательством, понимаются случаи, касающиеся договора социального найма, которые по аналогии могут быть применены и для договора коммерческого найма жилого помещения.

Так, расторжение договора найма возможно в связи с самовольным переустройством и (или) перепланировкой жилой площади и отказом нанимателя привести жилую площадь в прежнее состояние в течение установленного разумного срока (ст. 29 ЖК РФ), Согласно п. 5 указанной статьи, если соответствующее помещение в многоквартирном доме не будет приведено в прежнее состояние в указанный в части 3 настоящей статьи срок в установленном органом, осуществляющим согласование, порядке, суд по иску этого органа при условии непринятия решения, предусмотренного частью 4 настоящей статьи, принимает решение в отношении нанимателя жилого помещения по договору социального найма, договору найма жилого помещения жилищного фонда социального использования о расторжении данного договора с возложением на собственника такого жилого помещения, являвшегося наймодателем по указанному договору, обязанности по приведению такого жилого помещения в прежнее состояние.

4. В соответствии с п. 4 комментируемой статьи, если наниматель жилого помещения или другие граждане, за действия которых он отвечает, используют жилое помещение не по назначению либо систематически нарушают права и интересы соседей, наймодатель может предупредить нанимателя о необходимости устранения нарушений. Под использованием не по назначению понимается использование помещения не для проживания (организация производства, создание складов и т.д.) или не только для проживания (жилье используется одновременно для проживания и для других целей).

Нарушающими права и интересы соседей являются любые действия, причиняющие существенные неудобства лицам, проживающим в одном доме с нанимателем. К таким действиям относятся скандалы, включение в ночное время громкой музыки и т.д. Причем эти действия должны быть неоднократными, т.е. носить систематический характер.

Если и после предупреждения наниматель или другие лица, постоянно с ним проживающие, продолжают использовать жилое помещение не по назначению либо нарушать права и интересы соседей, суд может вынести решение о расторжении договора найма жилого помещения. Юридические последствия расторжения договора состоят в том, что наниматель и все проживающие с ним лица выселяются из занимаемого жилого помещения. При этом по просьбе нанимателя суд в решении о расторжении договора может отсрочить исполнение решения на срок не более года.

Статья 688. Последствия расторжения договора найма жилого помещения

Право пользования жилым помещением вытекает из договора найма жилого помещения и следует его судьбе, поэтому при расторжении договора независимо от причины расторжения согласно комментируемой статье в судебном порядке подлежат выселению и наниматель, и сопользователи, то есть лица, проживающие в жилом помещении к моменту расторжения договора и пользующиеся данным жилым помещением (поднаниматели, временные жильцы).