§ 4. Аренда зданий и сооружений

Статья 650. Договор аренды здания или сооружения

1. Здания и сооружения - это специфическая разновидность передаваемой в аренду недвижимости. Их отличают неподвижность, фундаментальная привязка к конкретному земельному участку, на котором они возведены. Располагаться они могут как на земле, так и под землей. Люди создают их в результате строительной деятельности, что предполагает завершенность работ по их возведению и готовность к использованию по назначению. Соответственно, в их число не включены временные переносные строения облегченного сборно-разборного типа, у которых нет фундамента (павильоны, киоски, ларьки и т.д.). Конструктивно здания и сооружения рассчитаны на длительный срок эксплуатации, некоторые из них представляют значительную художественную ценность (памятники истории, культуры и т.д.).

Как правильно отмечено, с юридической точки зрения существующие (в обыденном смысле) различия между понятиями "здание" и "сооружение" не имеют никакого правового значения, поскольку специальные правила об аренде указанных объектов не предусматривают дифференцированного регулирования возникающих в связи с этим правоотношений. Гораздо важнее отличать здания и сооружения от иных построек, не относящихся к объектам недвижимости (о чем говорилось ранее), а также от иных видов недвижимого имущества, к которым не подлежат применению специальные правила, регламентирующие правоотношения, связанные с арендой зданий и сооружений (объекты незавершенного строительства, жилые и нежилые помещения, встроенно-пристроенные помещения)*(6).

В п. 1 комментируемой статьи проводится разграничение между пользованием арендованным имуществом в виде здания или сооружения, соединенным с владением им, и пользованием им без такового. Другими словами, возможна аренда, при которой арендодатель сохраняет за собой правомочие владения, предоставляя здание или сооружение только во временное пользование. Так, здание общеобразовательной школы, в котором в дневное время обучаются ее учащиеся, может быть передано арендатору для организации занятий спортом в вечернее время.

Легальное определение здания и сооружения дано в ст. 2 Федерального закона от 30.12.2009 N 384-ФЗ (ред. от 02.07.2013) "Технический регламент о безопасности зданий и сооружений", согласно которой здание - "результат строительства, представляющий собой объемную строительную систему, имеющую надземную и (или) подземную части, включающую в себя помещения, сети инженерно-технического обеспечения и системы инженерно-технического обеспечения и предназначенную для проживания и (или) деятельности людей, размещения производства, хранения продукции или содержания животных, а сооружение - результат строительства, представляющий собой объемную, плоскостную или линейную строительную систему, имеющую наземную, надземную и (или) подземную части, состоящую из несущих, а в отдельных случаях и ограждающих строительных конструкций и предназначенную для выполнения производственных процессов различного вида, хранения продукции, временного пребывания людей, перемещения людей и грузов".

Именно здания и сооружения являются предметом договора аренды, определение которого дано в п. 1 комментируемой статьи. При этом разрушенное здание или сооружение не может быть объектом аренды, если по причине своего состояния не может использоваться в качестве объекта недвижимости в целях, поименованных в договоре. Договор аренды в таком случае признается недействительным (Постановление ФАС Северо-Западного округа от 15.10.2012 по делу N А56-10877/2012).

2. Поскольку предприятие так же как здания и сооружения является разновидностью недвижимости, то положения, регулирующие их аренду, за отдельными изъятиями распространяются на аренду предприятия как имущественного комплекса. Например, к договору аренды предприятия неприменимы положения о государственной регистрации договора аренды здания или сооружения. В то же время к аренде предприятия применяются положения ст. 652, 653 ГК РФ о правах на земельный участок при аренде находящегося на нем здания или сооружения; ст. 654 ГК РФ об арендной плате; ст. 655 ГК РФ о передаче здания или сооружения. Таким образом, нормы об аренде здания или сооружения применяются и к договору аренды предприятия, но только при отсутствии специальных норм в § 4 гл. 34 ГК РФ об аренде предприятия.

Статья 651. Форма и государственная регистрация договора аренды здания или сооружения

1. Договор аренды здания или сооружения заключается в простой письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Таким образом, стороны не могут предусмотреть в договоре иную форму его оформления, например путем обмена письмами, документами, устную форму и т.д. Несоблюдение указанной в части 1 п. 1 комментируемой статьи разновидности письменной формы влечет недействительность договора аренды здания или сооружения.

2. В соответствии с п. 2 комментируемой статьи, если договор аренды здания или сооружения заключается на срок не менее одного года, то он подлежит государственной регистрации. Договор, заключенный на срок менее года не требует государственной регистрации, и, таким образом, этот случай является исключением из общего правила о регистрации сделок с недвижимостью.

Поскольку в большинстве случаев в аренду сдается не все здание или сооружение, а отдельные помещения, входящие в них, возникает вопрос о возможности применения ст. 651 ГК РФ к договорам аренды нежилых помещений в здании (сооружении).

Кроме этого, на практике иногда возникает вопрос: может ли быть договор аренды здания или сооружения зарегистрирован после окончания его действия?

Согласно п. 1 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 01.06.2000 N 53 "статья Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" относит жилые и нежилые помещения к недвижимому имуществу, право на которое, а также сделки с которым подлежат обязательной государственной регистрации в случаях и в порядке, установленных законом.

Согласно части 2 пункта 6 статьи 12 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" помещение (жилое и нежилое) представляет собой "объект, входящий в состав зданий и сооружений".

Принимая во внимание то, что нежилое помещение является объектом недвижимости, отличным от здания или сооружения, в котором оно находится, но неразрывно с ним связанным, и то, что в Гражданском кодексе Российской Федерации отсутствуют какие-либо специальные нормы о государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений, к таким договорам аренды должны применяться правила пункта 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации".

Таким образом, как договор аренды здания (сооружения), так и договор аренды нежилых помещений в данном здании (сооружении), заключенный на срок не менее года, подлежит обязательной государственной регистрации. Такой договор при отсутствии государственной регистрации считается незаключенным.

Порядок исчисления указанного годичного срока вызвал определенные сложности, что потребовало дополнительных разъяснений высших судебных органов.

Президиум ВАС РФ в Информационном письме от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с договором аренды" указал, что "срок действия договора аренды здания (сооружения), определенный с 1-го числа какого-либо месяца текущего года до 30-го (по 30-е), до 31-го (по 31-е) число предыдущего месяца следующего года, в целях применения п. 2 ст. 651 ГК РФ признается равным году. Однако, поскольку 30-е число не всегда является последним днем месяца, определенный таким образом срок действия договора аренды фактически составляет менее года".

На практике подобные ситуации могут привести к возникновению споров, связанных с необходимостью регистрации таких договоров.

В постановлении ФАС Северо-Кавказского округа от 07.02.2011 по делу N А15-860/2010 отмечено, что срок действия договора аренды здания (сооружения) или нежилых помещений в данном здании (сооружении) с 1 января по 31 декабря либо с 1-го числа какого-либо месяца текущего года по последнее (29-е, 30-е или 31-е) число предыдущего месяца следующего года или с одного числа месяца текущего года по предшествующее число этого месяца следующего года признается равным году, а такой договор подлежит государственной регистрации.

Разъяснения были даны и по поводу того, необходима ли государственная регистрация договора для договора, заключенного на неопределенный срок. В п. 11 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 16.02.2001 N 59 отмечено следующее.

"Договор аренды здания, возобновленный на неопределенный срок, не нуждается в государственной регистрации, так как согласно пункту 2 статьи 651 ГК РФ государственной регистрации подлежит договор аренды здания, заключенный только на срок не менее одного года".

Что касается возможности государственной регистрации договора аренды здания (сооружения) после окончания его действия, то в соответствии со сложившейся судебной практикой установленный в договоре срок, в течение которого договор аренды должен быть зарегистрирован, не является пресекательным, и его окончание не препятствует государственной регистрации договора аренды (Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 16.02.2009 по делу N А43-8351/2008-19-243).

Статья 652. Права на земельный участок при аренде находящегося на нем здания или сооружения

1, 2. По договору аренды здания или сооружения предусматривается передача как самого здания или сооружения, так и прав на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования. Это объясняется тем, что невозможно использовать здание или сооружение без права пользования земельным участком, который под ним находится и непосредственно примыкает к нему. Право арендатора на земельный участок зависит от того, какое именно право на него имеет арендодатель (собственности, аренды и т.д.).

Условия пользования земельным участком должны быть предусмотрены в договоре. Однако их отсутствие не влечет недействительности договора. В таком случае к арендатору переходит право пользования той частью земельного участка, которая занята этим объектом и необходима для его использования по назначению. Арендатор может получить право на земельный участок, занятый зданием или сооружением, а не на весь занимаемый арендодателем земельный участок.

В п. 22 Постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" было отмечено следующее.

"Согласно статье 652 ГК РФ, если договором аренды здания или сооружения арендодателем, являющимся собственником земельного участка, не определено передаваемое арендатору право на соответствующий земельный участок, к последнему переходит на срок аренды недвижимости право пользования той частью земельного участка, которая занята зданием или сооружением и необходима для его использования по назначению.

Отсутствие в таком договоре условий об аренде земельного участка не может служить основанием для признания его недействительным.

При указанных обстоятельствах арендатор не вправе требовать в судебном порядке заключения с ним договора аренды земельного участка. Он может пользоваться земельным участком, занятым арендуемым зданием или сооружением, без соответствующего договора в силу закона в течение срока аренды недвижимости.

Вопросы арендной платы за пользование земельным участком в данном случае решаются с учетом положений пункта 2 статьи 654 ГК РФ".

3. Возможны ситуации, когда арендодатель здания или сооружения не является собственником земельного участка, на котором находится это здание или сооружение, а собственником является другое лицо.

В таких случаях согласно п. 3 комментируемой статьи передача арендатору здания или сооружения в аренду может быть осуществлена без согласия собственника такого земельного участка, если дальнейшее использование такого земельного участка будет соответствовать целевому назначению такого земельного участка либо условиям договора, заключенным собственником такого земельного участка с арендодателем. Например, если целевое назначение земельного участка состоит в соответствии с правовыми актами в сельскохозяйственном производстве, то оно и должно таким сохраниться.

Целевое назначение земельного участка может быть отдельно предусмотрено договором арендодателя с собственником земельного участка.

Статья 653. Сохранение арендатором здания или сооружения права пользования земельным участком при его продаже

Комментируемая статья по существу повторяет положения ст. 617 ГК РФ (см. комментарий к ней), которая закрепляет аренду как обременение арендованной вещи. Поэтому в случае отчуждения такого имущества и перехода права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу, права и обязанности сторон по договору аренды сохраняются.

В данном случае при продаже другому лицу земельного участка, на котором находится арендованное здание или сооружение, за арендатором этого здания или сооружения сохраняется право пользования земельным участком, который занят зданием или сооружением и необходим для его использования, на условиях, действовавших до продажи земельного участка.

"Согласно положениям статей 617, 653 Гражданского кодекса Российской Федерации (в редакции Федерального закона от 26.06.2007 N 118-ФЗ) переход права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды. В случаях, когда земельный участок, на котором находится арендованное здание или сооружение, продается другому лицу, за арендатором этого здания или сооружения сохраняется право пользования земельным участком, который занят зданием или сооружением и необходим для его использования, на условиях, действовавших до продажи земельного участка" (Определение ВАС РФ от 28.11.2008 N ВАС-15173/08 по делу N А26-4323/2007).

Статья 654. Размер арендной платы

1. В изъятие из общего правила для договоров аренды зданий и сооружений условие о размере арендной платы является обязательным (п. 1 ст. 654 ГК РФ). Если в договоре не согласованы условия арендной платы, такой договор считается незаключенным. По отношению к данному договору не применяется общее правило п. 3 ст. 424 ГК РФ о том, что если цена не указана в договоре, то она определяется по цене, устанавливаемой при сравнимых обстоятельствах и обычно взимаемой за аналогичные товары, работы и услуги.

"Возложение на арендатора расходов по оплате коммунальных услуг не может рассматриваться как установление формы и размера арендной платы, поскольку арендодатель фактически не получает встречного предоставления за переданное в аренду здание. Оплата арендатором коммунальных услуг сама по себе не означает возмездности договора аренды. Спорный договор не может считаться заключенным" (приложение к Информационному письму Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66).

Условие о размере арендной платы является существенным только для договоров аренды зданий, сооружений и земельных участков, поскольку применительно к ним невозможно установить среднерыночную цену.

К договорам аренды помещений по аналогии закона применяются нормы об аренде зданий и сооружений. В связи с этим возникает вопрос: является ли размер арендной платы существенным условием договора аренды помещений?

По вопросу о том, является ли размер арендной платы существенным условием договора аренды помещений, существует две позиции судов.

Согласно первой позиции размер арендной платы является существенным условием договора аренды помещений (Постановление ФАС Северо-Западного округа от 06.09.2011 по делу N А13-9725/2010).

В соответствии со второй точкой установление в договоре аренды здания или сооружения арендной платы в форме проведения арендатором восстановительно-ремонтных работ, а не в денежной форме допустимо.

В постановлении ФАС Уральского округа от 18.09.2006 N Ф09-8202/06-С3 по делу N А34-1644/2006 было указано следующее.

"...Установление сторонами в договоре от 31.05.2000 N 583 на определенный период его действия такой формы арендной платы как проведение восстановительно-ремонтных работ не противоречит ст. 614, 654 Гражданского кодекса Российской Федерации...".

2. Плата за пользование зданием (сооружением) согласно п. 2 комментируемой статьи должна включать плату за пользование земельным участком, на котором оно расположено, или передаваемой частью участка, если иное не предусмотрено законом или договором.

В Определении Верховного Суда РФ от 03.03.2017 по делу N 302-ЭС16-15829, А10-3442/2014 было отмечено, что "в отсутствие в договоре аренды имущественного комплекса условия об обязанности арендатора вносить дополнительно плату за пользование земельным участком отдельно от согласованной сторонами арендной платы, иного договора, предусматривающего внесение платы за пользование земельным участком, а также нормы закона, обязывающей арендатора имущественного комплекса оплачивать пользование земельным участком, на котором расположен названный объект недвижимости и который необходим для его использования, отдельно от внесения арендной платы за пользование имуществом, согласованная сторонами договора арендная плата включает плату как за пользование объектом недвижимости, так и земельным участком под ним".

3. Обычно арендная плата устанавливается за единицу площади арендованного здания (сооружения) - 1 кв. м. Однако в договоре аренды стороны могут предусмотреть и иное. Например, при аренде памятников истории, культуры, архитектуры такими показателями может быть площадь здания в целом, а при аренде художественных мастерских ставку арендной платы рассчитывают исходя из 1 куб. м и т.д.

Возможно расхождение между размером площади здания (сооружения), указанным в документах и фактическим размером переданного арендатору здания (сооружения). В любом случае арендная плата согласно п. 3 комментируемой статьи определяется исходя из фактического размера переданного арендатору здания или сооружения.

Статья 655. Передача здания или сооружения

1. Статья 655 ГК РФ закрепляет особый порядок передачи арендатору и возвращения им арендодателю здания (сооружения). Передача здания осуществляется по передаточному акту или иному документу о передаче, который подписывают обе стороны.

Обязательство арендодателя передать здание (сооружение) арендатору считается исполненным после предоставления его арендатору в пользование или владение и подписания сторонами соответствующего документа о передаче, если иное не предусмотрено законом или договором. Уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче здания (сооружения) на условиях, предусмотренных договором, рассматривается как отход от исполнения взаимных обязанностей: арендатора - от принятия имущества, а арендодателя - от передачи имущества. В случае если обе стороны отказываются от подписания передаточного акта, это следует рассматривать как расторжение договора по соглашению сторон.

При этом отсутствие акта приема-передачи помещения не свидетельствует о непередаче объекта арендатору, если судом установлено, что арендатор фактически занимает данное помещение (Постановление ФАС Московского округа от 28.09.2007 N КГ-А40/9730-07).

2. Как следует из п. 2 комментируемой статьи, процедура возврата арендованного здания или сооружения должна соответствовать процедуре передачи здания или сооружения от арендодателя к арендатору. Это значит, что передача объекта недвижимости арендатором и принятие его арендодателем также оформляются передаточным актом или иным документом, подписанным обеими сторонами. Кроме того, возникают предусмотренные п. 1 комментируемой статьи последствия уклонения от подписания документа о передаче.

На практике возникают ситуации, когда арендатор уклоняется от подписания акта приема-передачи при возврате арендованного здания или сооружения. В связи с этим встают вопросы о правомочиях арендодателя в такой ситуации, а также о том, вправе ли арендодатель отказаться от приемки объекта аренды, ссылаясь на его ненадлежащее состояние.

Как отмечено в постановлении ФАС Московского округа от 29.09.2010 N КГ-А40/11006-10 по делу N А40-25535/10-40-219, арендодатель вправе в судебном порядке понудить арендатора подписать акт приема-передачи при прекращении договора.

Что касается правомочности отказа арендодателя от приемки объекта аренды, со ссылкой на его ненадлежащее состояние, то согласно постановлению ФАС Уральского округа от 15.03.2013 N Ф09-123/13 по делу N А07-12822/2012 уклонение арендодателя от приемки помещения со ссылкой на отсутствие у него такой обязанности до исполнения арендатором своих обязательств по договору, в том числе по устранению недостатков помещения, возникших по вине арендатора, является незаконным, поскольку действующим законодательством не предусмотрено право арендодателя отказаться от приемки имущества при прекращении договора аренды и возврате его арендатором.