Глава 34. Аренда § 1. Общие положения об аренде

Статья 606. Договор аренды

В результате заключения договора аренды, определение которого дано в комментируемой статье, возникает обязательство по передаче имущества во временное владение и пользование. В гражданском праве наряду с обязательствами по отчуждению имущества существуют обязательства по передаче имущества во временное пользование. Они юридически оформляют особую самостоятельную группу экономических отношений товарообмена, в рамках которых хозяйственные или другие потребности их участников удовлетворяются за счет временного перехода к ним соответствующих материальных благ. В этих случаях одни лица (товаровладельцы) разрешают другим лицам на известных условиях хозяйственную или иную эксплуатацию своего имущества, одновременно сохраняя за собой право собственности (или иное вещное право) на него.

Передача вещи собственником во временное пользование осуществляется на основе договора, который может быть как возмездным, так и безвозмездным. Сохранение за права собственности на предмет обязательства отличает его от обязательства по отчуждению имущества, в том числе и с рассрочкой платежа.

Договор аренды имеет широкое применение в различных областях хозяйственной и культурной жизни страны. Он включает обширный круг экономических отношений - от аренды крупных производственных комплексов до бытового проката.

Нормы о договоре аренды в целом и об отдельных его видах содержатся не только в ГК РФ, но и в иных нормативных правовых актах, в частности в Земельном, Лесном, Водном кодексах, Кодексе торгового мореплавания РФ, а также в таких федеральных законах как Федеральный закон от 13.07.2015 N 218-ФЗ (ред. от 25.11.2017) "О государственной регистрации недвижимости", от 29 октября 1998 г. N 164-ФЗ "О финансовой аренде (лизинге)", от 25 июня 2002 г. N 73-ФЗ "Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации", от 24 июля 2002 г. N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения", от 8 ноября 2007 г. N 257-ФЗ "Об автомобильных дорогах и о дорожной деятельности в Российской Федерации и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации и др.

Важное значение имеет Постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17 ноября 2011 г. N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (в ред. Постановления от 25 января 2013 г. N 13).

В комментируемой статье проводится разграничение между пользованием арендованным имуществом, соединенным с владением им, и пользованием им без такового. Это обусловлено возникновением ряда сфер деятельности, связанных с научно-техническим прогрессом, где всеми полезными свойствами имущества можно пользоваться, не вступая во владение им (например, каналами связи, услугами ЭВМ, спутниками и т.д.).

Вопрос о том, является ли договор аренды реальным или консенсуальным не получил окончательного разрешения. Преобладающей является точка зрения, согласно которой - это консенсуальный договор, то есть права и обязанности сторон возникают с момента заключения договора. Однако судебная практика по этому вопросу неоднозначна. Есть немногочисленные судебные решения, признающие договор аренды реальным (см. например, постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 26.10.2011 по делу N А78-701/2011). В них суды исследовали вопрос фактической передачи имущества в аренду и соответственно наличия заключенного договора аренды, чтобы установить, есть ли основания для взыскания арендной платы.

Кроме того, отдельные разновидности договора аренды являются реальными в силу закона. Так, договор аренды транспортных средств в ГК РФ рассматривается как реальный, для его заключения необходимо предоставление арендатору транспортного средства (см. ст. 632, 642 ГК РФ и комментарии к ним). В КТМ РФ договор фрахтования судна на время (тайм-чартер), договор фрахтования судна без экипажа (бербоут-чартер) сформулированы как консенсуальные (ст. 198, 211 КТМ РФ).

Его сторонами являются арендодатель и арендатор. В качестве арендодателя выступает собственник сдаваемого в аренду имущества. При этом арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду. Например, в силу закона таким правом обладают субъекты права хозяйственного ведения - государственные и муниципальные унитарные предприятия. Однако в отношении недвижимого имущества это право ограничено необходимостью получения согласия собственника имущества.

Плоды, продукция и доходы, полученные арендатором в результате использования арендованного имущества в соответствии с договором аренды в силу ч. 2 комментируемой статьи признаются принадлежащими не собственнику вещи, а тому, кто ею пользуется, то есть арендатору, если иное не предусмотрено договором аренды.

Плоды - продукты органического развития вещи, отделяющиеся от нее в качестве новых вещей без существенного ее изменения и служащие объектами гражданских правоотношений (например, молоко от коровы, шерсть от овцы, яйца от домашней птицы, плоды фруктовых деревьев, а также приплод, т.е. потомство от продуктивного скота, пушных зверей в питомниках, и т.д.).

Продукция - это все то, что получено в результате производительного использования вещи.

Термин "доходы" имеет два значения. В широком смысле под доходами понимаются плоды и денежные поступления. В узком смысле доходы - деньги или иные материальные ценности, получение которых обусловлено наличием обязательственного правоотношения. К доходам, в частности, относятся арендная плата, проценты по вкладам и т.д.

Статья 607. Объекты аренды

1. В комментируемой статье вместо традиционного термина "предмет" используется термин "объект аренды", что представляется не совсем правильным, поскольку может вызвать путаницу с более широким понятием "объект гражданских правоотношений".

Под объектами аренды понимаются согласно п. 1 комментируемой статьи те непотребляемые вещи, которые арендодатель сдает в аренду арендатору. В нем приведен неисчерпывающий перечень таких вещей.

В частности, объектом договора аренды в соответствии с п. 1 комментируемой статьи могут быть земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и иные имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования.

Таким образом, в аренду нельзя сдать потребляемые вещи, определяемые родовыми признаками, поскольку арендатор должен вернуть объект договора аренды арендодателю, а в отношении потребляемых вещей это невозможно.

На практике возникают ситуации, когда объектом нескольких договоров аренды, заключенных с несколькими лицами, является одно и то же имущество в целом (за исключением случаев, когда арендаторы пользуются различными частями одной вещи или пользование вещью осуществляется арендаторами попеременно в различные периоды времени), что приводит к конфликтным ситуациям.

В этой связи в п. 13 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 (ред. от 25.01.2013) "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" было дано следующее разъяснение.

"При разрешении споров из договоров аренды, которые были заключены по поводу одного и того же имущества (за исключением случаев, когда арендаторы пользуются различными частями одной вещи или пользование вещью осуществляется арендаторами попеременно в различные периоды времени), судам необходимо исходить из следующего.

Если объектом нескольких договоров аренды, заключенных с несколькими лицами, является одно и то же имущество в целом, то к отношениям арендаторов и арендодателя подлежат применению положения статьи 398 ГК РФ. Арендатор, которому не было передано имущество, являющееся объектом договора аренды, вправе требовать от арендодателя, не исполнившего договор аренды, возмещения причиненных убытков и уплаты установленной договором неустойки.

В части 2 п. 1 комментируемой статьи сказано, что законом могут быть определены виды имущества, сдача которых в аренду не допускается или ограничивается.

Так, согласно п. 11 ст. 22 Земельного кодекса РФ изъятые из оборота земельные участки не могут быть переданы в аренду, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

Согласно ст. 6 Федерального закона от 26.03.1998 N 41-ФЗ (ред. от 26.07.2017) "О драгоценных металлах и драгоценных камнях" служебные и производственные здания, сооружения и помещения, используемые для хранения, приемки и обслуживания ценностей Государственного фонда драгоценных металлов и драгоценных камней Российской Федерации, являются федеральной собственностью и отчуждению в любой форме, в том числе приватизации, не подлежат. Сдача указанных объектов в аренду или иное их обременение допускаются исключительно по решению Правительства Российской Федерации.

В ст. 8 Федерального закона от 27.02.2003 N 29-ФЗ (ред. от 30.09.2017) "Об особенностях управления и распоряжения имуществом железнодорожного транспорта" указано следующее.

Единый хозяйствующий субъект не вправе передавать в аренду, безвозмездное пользование, доверительное управление или залог следующее имущество, внесенное в его уставный капитал:

- магистральные железнодорожные линии со всеми расположенными на них сооружениями, устройствами сигнализации, централизации и блокировки, энергоснабжения, технологической связи, предназначенной для внутрипроизводственной деятельности и управления технологическими процессами на железнодорожном транспорте;

- малоинтенсивные железнодорожные линии, участки и станции, имеющие оборонное значение;

- информационные комплексы управления движением на железнодорожном транспорте и систему управления перевозками;

- объекты локомотивного и вагонного хозяйства, имеющие оборонное значение;

- объекты мобилизационного назначения, объекты гражданской обороны, законсервированные и неиспользуемые в производстве мобилизационные мощности, мобилизационные запасы, материальные ценности мобилизационного резерва;

- железнодорожный подвижной состав, предназначенный для осуществления специальных железнодорожных перевозок;

- объекты и имущество, предназначенные непосредственно для выполнения аварийно-восстановительных работ.

Запрет на аренду также относится к тем видам имущества, которые ограничены в гражданском обороте либо вообще изъяты из оборота, поскольку могут принадлежать лишь определенным участникам оборота (ст. 129 ГК РФ). В качестве примера можно привести атомные электростанции, железные дороги и т.д.

Определенные споры в теории и на практике возникли по поводу того, можно ли сдать в аренду только часть вещи (например, часть здания). Однако этот вопрос был разрешен исчерпывающим образом высшими судебными инстанциями.

Так, в соответствии с п. 7 Постановления Пленума ВАС РФ от 23.07.2009 N 64 "О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания" "по соглашению сособственников общего имущества (собственников помещений в здании) допускается передача отдельных частей здания в пользование. Например, может быть заключен договор пользования несущей стеной или крышей здания для размещения наружной рекламы. Стороной такого договора, предоставляющей имущество в пользование, признаются все сособственники общего имущества здания, которые образуют множественность лиц в соответствии с действующим законодательством.

Лицо, которое использует по договору не являющуюся помещением часть здания, не владеет каким-либо объектом недвижимости и, следовательно, не вправе предъявлять требования, основанные на статьях 301, 304, 305 ГК РФ.

К таким договорам применяются по аналогии положения законодательства о договоре аренды, и они подлежат государственной регистрации применительно к пункту 2 статьи 651 ГК РФ. При этом обременение устанавливается на все здание в целом".

А в п. 9 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 (ред. от 25.12.2013) "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" было отмечено следующее.

"В соответствии со статьей 607 ГК РФ в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).

Судам следует иметь в виду, что это положение ГК РФ (в том числе с учетом статьи 606 Кодекса о возможности передачи объекта аренды только в пользование арендатора) не ограничивает право сторон заключить такой договор аренды, по которому в пользование арендатору предоставляется не вся вещь в целом, а только ее отдельная часть".

Согласно п. 1 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11 января 2002 г. N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" договор между собственником здания и другим лицом, на основании которого последнее использует отдельный конструктивный элемент этого здания для рекламных целей, не является договором аренды (обычно речь идет об использовании стен и крыш зданий).

Если объектом нескольких договоров аренды, заключенных с несколькими лицами, является одно и то же имущество в целом (за исключением случаев, когда арендаторы пользуются различными частями одной вещи или пользование вещью осуществляется арендаторами попеременно в различные периоды времени), то к отношениям арендаторов и арендодателя подлежат применению положения ст. 398 ГК РФ. Арендатор, которому не было передано имущество, являющееся объектом договора аренды, вправе требовать от арендодателя возмещения причиненных убытков и уплаты установленной договором неустойки".

2. Как следует из п. 2 комментируемой статьи, законом могут быть также предусмотрены особенности сдачи в аренду земельных участков и других обособленных природных объектов.

Особенности аренды земельного участка регулируются Земельным кодексом  РФ и другими правовыми актами земельного законодательства. В то же время могут быть приняты специальные законы, ограничивающие сдачу в аренду определенные виды имущества. Так, в соответствии с п. 3 ст. 9 Федерального закона от 24 июля 2002 г. "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" договор аренды земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на срок от трех до сорока девяти лет, за исключением случаев, установленных настоящим Федеральным законом.

Для сенокошения и выпаса скота договор аренды земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на срок до трех лет.

3. В договоре должны быть указаны данные, позволяющие установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды (п. 3 ст. 607 ГК РФ). Это значит, что в договоре должно быть четко указано, какая именно вещь передается в аренду (ее наименование, характеристики), а для недвижимости - и место нахождения. При отсутствии в договоре этих данных условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не признается заключенным.

В то же время в п. 15 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 (ред. от 25.12.2013) "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" отмечено следующее.

"Если арендуемая вещь в договоре аренды не индивидуализирована должным образом, однако договор фактически исполнялся сторонами (например, вещь была передана арендатору и при этом спор о ненадлежащем исполнении обязанности арендодателя по передаче объекта аренды между сторонами отсутствовал), стороны не вправе оспаривать этот договор по основанию, связанному с ненадлежащим описанием объекта аренды, в том числе ссылаться на его незаключенность или недействительность".

Особым образом регулируется сдача в аренду природных объектов. Так, в соответствии с ч. 2 ст. 25.1 Закона РФ "О недрах" земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и необходимые для ведения работ, связанных с пользованием недрами, предоставляются пользователям недр в аренду без проведения торгов (конкурсов, аукционов).

Статья 608. Арендодатель

В соответствии с комментируемой статьей в качестве арендодателя обычно выступает собственник сдаваемого в аренду имущества. При этом арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду. Например, в силу закона таким правом обладают субъекты права хозяйственного ведения - государственные и муниципальные унитарные предприятия. Однако в отношении недвижимого имущества это право ограничено необходимостью получения согласия собственника имущества.

Согласно п. 10 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 (ред. от 25.12.2013) "в соответствии со статьей 608 ГК РФ право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.

Судам следует иметь в виду, что по смыслу названной статьи арендодатель, заключивший договор аренды и принявший на себя обязательство по передаче имущества арендатору во владение и пользование либо только в пользование, должен обладать правом собственности на него в момент передачи имущества арендатору. С учетом этого договор аренды, заключенный лицом, не обладающим в момент его заключения правом собственности на объект аренды (договор аренды будущей вещи), не является недействительным на основании статей 168 и 608 ГК РФ.

В случае неисполнения обязательства по передаче вещи в аренду (в том числе в связи с тем, что вещь, являвшаяся предметом такого договора аренды, не была создана арендодателем или приобретена им у третьего лица) арендодатель обязан возместить арендатору убытки, причиненные нарушением договора.

Кроме того, судам необходимо учитывать, что применительно к статье 608 ГК РФ договор аренды, заключенный с лицом, которое в момент передачи вещи в аренду являлось законным владельцем вновь созданного им либо переданного ему недвижимого имущества (например, во исполнение договора купли-продажи) и право собственности которого на недвижимое имущество еще не было зарегистрировано в реестре, также не противоречит положениям статьи 608 ГК РФ и не может быть признан недействительным по названному основанию".

Субъекты права оперативного управления - казенные предприятия могут сдавать в аренду любое имущество (как движимое, так и недвижимое) только с согласия собственника. Что касается учреждений, то они вообще не вправе сдавать в аренду имущество, закрепленное за ними или приобретенное по смете. Однако учреждение может сдать в аренду имущество, приобретенное за счет разрешенной предпринимательской деятельности (п. 2 ст. 298 ГК РФ).

Статья 609. Форма и государственная регистрация договора аренды

1. В соответствии с п. 1 комментируемой статьи специальные правила действуют в отношении формы заключаемого договора аренды. Если хотя бы одной из его сторон является юридическое лицо, договор аренды должен быть заключен в простой письменной форме. Если же в договоре участвуют только граждане, простая письменная форма необходима лишь в том случае, если договор заключается на срок более одного года.

2. Договор аренды недвижимого имущества по общему правилу независимо от суммы сделки, срока и состава участников подлежит государственной регистрации (п. 2 ст. 609 ГК РФ). Исключение составляет договор аренды зданий и сооружений, когда государственная регистрация требуется только в том случае, если он заключен на срок не менее года (см. комментарий к п. 2 ст. 651 ГК РФ).

Если в аренду сдается земельный участок (участок недр) или часть его, к договору аренды, представляемому на государственную регистрацию прав, прилагается план (чертеж границ) земельного участка с указанием его части, сдаваемой в аренду. В случае, когда в аренду сдаются здание, сооружение, помещения в них или части помещений, к договору аренды недвижимого имущества, представляемому на государственную регистрацию прав, прилагаются поэтажные планы здания, сооружения, на которых обозначаются сдаваемые в аренду помещения с указанием размера арендуемой площади. Договор аренды помещения или части помещения регистрируется как обременение прав арендодателя соответствующего помещения (части помещения).

В п. 2 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 01.06.2000 N 53 "О государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений" было отмечено следующее.

"Принимая во внимание то, что нежилое помещение является объектом недвижимости, отличным от здания или сооружения, в котором оно находится, но неразрывно с ним связанным, и то, что в Гражданском кодексе Российской Федерации отсутствуют какие-либо специальные нормы о государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений, к таким договорам аренды должны применяться правила пункта 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В соответствии с пунктом 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды нежилых помещений, заключенный на срок не менее одного года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. Договор аренды нежилых помещений, заключенный на срок менее одного года, не подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента, определяемого в соответствии с пунктом 1 статьи 433 Гражданского кодекса Российской Федерации".

В п. 14 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 (ред. от 25.12.2013) "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" относительно государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества было отмечено следующее.

"Согласно пункту 2 статьи 609 ГК РФ договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.

В случае если стороны достигли соглашения в требуемой форме по всем существенным условиям договора аренды, который в соответствии с названным положением подлежит государственной регистрации, но не был зарегистрирован, то при рассмотрении споров между ними судам надлежит исходить из следующего.

Если судами будет установлено, что собственник передал имущество в пользование, а другое лицо приняло его без каких-либо замечаний, соглашение о размере платы за пользование имуществом и по иным условиям пользования было достигнуто сторонами и исполнялось ими, то в таком случае следует иметь в виду, что оно связало их обязательством, которое не может быть произвольно изменено одной из сторон (статья 310 ГК РФ), и оснований для применения судом положений статей 1102, 1105 этого Кодекса не имеется. В силу статьи 309 ГК РФ пользование имуществом должно осуществляться и оплачиваться в соответствии с принятыми на себя стороной такого соглашения обязательствами".

А в п. 7 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 16.02.2001 N 59 "Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" указано следующее.

"При отсутствии государственной регистрации договор аренды недвижимого имущества является незаключенным. Если одна из сторон такого договора уклоняется от его государственной регистрации, другая сторона вправе на основании пункта 3 статьи 165 ГК РФ предъявить иск об обязании зарегистрировать договор".

3. В п. 3 комментируемой статьи установлены специальные требования к форме договора аренды имущества, предусматривающего в последующем переход права собственности на имущество к арендатору (см. комментарий к ст. 624 ГК РФ). Данный договор должен заключаться в форме, обязательной для договора купли-продажи соответствующего имущества. Так, для договора продажи недвижимости предусмотрена письменная форма путем составления одного документа, подписанного сторонами (ст. 550 ГК РФ). Соответственно такая же форма необходима для аренды недвижимости, предусматривающей в последующем ее продажу арендатору.

Согласно п. 2 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" к договору аренды имущества, предусматривающему переход в последующем права собственности на это имущество к арендатору, применяются только те правила о договоре купли-продажи, которые регламентируют форму данного договора (пункт 3 статьи 609 и статья 624 ГК РФ).

Статья 610. Срок договора аренды

1, 2. Договор аренды может заключаться на определенный либо неопределенный срок. Таким образом, срок не является существенным условием договора аренды и отсутствие в конкретном договоре аренды указания на срок не делает его незаключенным. Такой договор аренды считается заключенным на неопределенный срок.

Конституционный Суд РФ в Определении от 14 июля 2011 г. N 980-О-О указал на то, что норма п. 2 ст. 610 ГК РФ о праве любой из сторон отказаться от договора является гарантией прав сторон договора аренды в случае его заключения на неопределенный срок, а потому не может рассматриваться как нарушающая конституционные права.

В п. 6 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66 было отмечено что, соглашение сторон о том, что условия договора аренды применяются к их фактически сложившимся до его заключения отношениям, не означает, что непосредственная обязанность сторон по исполнению условий договора аренды возникла ранее заключения договора.

Срок аренды устанавливается в виде конкретного календарного срока, в течение которого арендатор постоянно владеет и пользуется имуществом. Он не может быть определен указанием на событие, относительно которого неизвестно, наступит оно или нет. Вместе с тем имеют место случаи, когда стороны предусматривают передачу имущества во владение и пользование в определенное специальным графиком время. В таких договорах должны указываться общий срок действия договора и периоды пользования имуществом (например, спортивным залом, бассейном, спутником, персональным компьютером и т.п.).

При заключении договора на неопределенный срок каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества - за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.

В соответствии с п. 15 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 22.11.2016 N 54 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации об обязательствах и их исполнении" "если право на односторонний отказ от исполнения обязательства или на одностороннее изменение условий обязательства установлено императивной нормой, например абзацем вторым пункта 2 статьи 610 ГК РФ, то включение в договор условия о выплате денежной суммы в случае осуществления стороной этого права не допускается (пункт 1 статьи 422 ГК РФ). Такое условие договора является ничтожным, поскольку оно противоречит существу законодательного регулирования соответствующего вида обязательства (пункт 2 статьи 168 и статья 180 ГК РФ)".

3. Гражданский кодекс РФ не устанавливает ни максимальных, ни минимальных сроков договора аренды, предоставляя тем самым возможность сторонам решить этот вопрос в договоре. Вместе с тем для отдельных видов аренды специальным законодательством могут быть установлены максимальные (предельные) сроки. Так, согласно п. 1 ст. 627 ГК РФ договор проката заключается на срок до одного года. При этом договор аренды, заключенный на срок, превышающий установленный законом предельный срок, считается заключенным на срок, равный предельному сроку.

Статья 611. Предоставление имущества арендатору

1. Основная обязанность арендодателя по договору аренды заключается в том, чтобы предоставить предусмотренное договором имущество арендатору. При этом арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества. Другими словами, это имущество должно быть исправным и пригодным для достижения определенной договором цели аренды. Сдаваемое в аренду имущество может быть конкретизировано указанием на его технические характеристики.

2. В соответствии с п. 2 ст. 611 ГК РФ имущество сдается в аренду вместе со всеми его принадлежностями и относящимися к нему документами (техническим паспортом, сертификатом качества и т.п.), если иное не предусмотрено договором аренды. Например, автомобиль сдается в аренду вместе с необходимыми запасными частями (запасное колесо, инструменты и т.д.). В случае, когда такие принадлежности и документы переданы не были, а без них арендатор не может пользоваться имуществом в соответствии с его назначением либо в значительной степени лишается того, на что был вправе рассчитывать при заключении договора, он может потребовать предоставления ему арендодателем таких принадлежностей и документов или расторжения договора, а также возмещения убытков (см. ст. 15 ГК РФ).

В п. 8 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66 было указано, что если арендодатель передал арендатору имущество без документов, отсутствие которых исключает эксплуатацию объекта аренды, арендная плата не подлежит взысканию.

3. Согласно п. 3 комментируемой статьи, если арендодатель не предоставил арендатору сданное внаем имущество в указанный в договоре аренды срок, а в случае, когда в договоре такой срок не указан, в разумный срок, то подлежит применению ст. 398 ГК РФ. Указанная статья устанавливает последствия неисполнения обязательства передать индивидуально-определенную вещь, которой признается вещь, выделенная из других вещей по присущим только ей признакам (например, индивидуальным номером). Индивидуально-определенные вещи являются незаменимыми.

В случае неисполнения обязательства передать индивидуально-определенную вещь в собственность, в хозяйственное ведение, в оперативное управление или в возмездное пользование кредитору последний вправе требовать отобрания этой вещи у должника и передачи ее кредитору на предусмотренных обязательством условиях. Это право отпадает, если вещь уже передана третьему лицу, имеющему право собственности, хозяйственного ведения или оперативного управления. Если вещь еще не передана, преимущество имеет тот из кредиторов, в пользу которого обязательство возникло раньше, а если это невозможно установить, - тот, кто раньше предъявил иск.

Вместо требования передать ему вещь, являющуюся предметом обязательства, кредитор (в данном случае арендатор) вправе потребовать возмещения убытков. Таким образом, арендатор может потребовать возмещения убытков, причиненных задержкой исполнения, либо потребовать расторжения договора и возмещения убытков, причиненных его неисполнением.

Статья 612. Ответственность арендодателя за недостатки сданного в аренду имущества

1. В соответствии с п. 1 ст. 612 ГК РФ арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках. Под недостатками понимается ненадлежащее качество вещи, которая была передана в аренду.

В части 2 п. 1 комментируемой статьи содержится исчерпывающий перечень требований, которые арендатор может предъявить арендодателю в случаях обнаружения недостатков, препятствующих пользованию арендованным имуществом, даже если во время заключения договора аренды арендодатель не знал об этих недостатках.

Причем предусмотренные в п. 1 комментируемой статьи требования могут быть заявлены арендатором при обнаружении не всяких, а только таких из названных недостатков, которые полностью или частично препятствуют пользованию арендованным имуществом, т.е. существенных недостатков. Следует отметить, что судебная практика относит к числу таких недостатков невозможность использования арендованного имущества по определенному целевому назначению (Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 27.11.2006 N Ф04-7493/2006(28300-А75-38) по делу N А75-1269/2006).

ГК РФ в комментируемой статье не устанавливает срок обнаружения арендатором недостатков. Следовательно, существенные недостатки могут быть обнаружены как при передаче имущества в аренду, так и при пользовании арендованным имуществом.

Выбор способа защиты и предъявления соответствующих требований принадлежит арендатору и зависит от характера недостатков, технических, производственных, организационных и других возможностей арендатора.

Согласно ч. 3 п. 1 комментируемой статьи арендодатель должен быть извещен о требованиях арендатора или о его намерении устранить недостатки имущества за счет арендодателя. После извещения о требованиях арендатора или о его намерении устранить недостатки имущества за счет арендодателя арендодатель вправе самостоятельно без промедления устранить недостатки арендованного имущества или заменить его аналогичным имуществом, находящимся в надлежащем состоянии.

Подобная норма, скорее всего, направлена на желание предотвратить конфликтную ситуацию и сохранить договорные отношения арендодателя с арендатором. При этом в любом случае арендатор имеет право на полное возмещение убытков, связанных с восстановлением нарушенного права, в том числе понесенных сверх расходов на устранение недостатков арендованного имущества.

2. В силу п. 2 комментируемой статьи арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду (явные недостатки).

Таким образом, для осуществления прав, предусмотренных п. 1 ст. 612 ГК РФ, арендатор должен доказать, что недостатки в арендованном имуществе, препятствующие пользованию, возникли до заключения договора аренды и были скрытыми (см. Постановление ФАС Дальневосточного округа от 01.03.2010 N Ф03-719/2010).

Статья 613. Права третьих лиц на сдаваемое в аренду имущество

В комментируемой статье говорится о правах третьих лиц на сдаваемое в аренду имущество, под которыми понимаются лица, которые, не являясь собственниками арендуемого имущества, имеют вещные права на него (право хозяйственного веления, оперативного управления и др.) либо обязательственные права (залога, безвозмездного пользования).

К числу вышеуказанных вещных прав относится право сервитута и право залога, упомянутые в части 2 комментируемой статьи. Сервитут (право ограниченного пользования чужим земельным участком) относятся к числу ограниченных вещных прав на земельные участки. Однако не исключается установление сервитута и на иные недвижимые вещи (ст. 277 ГК РФ).

Залог является одним из наиболее распространенных способов обеспечения исполнения обязательств. Интерес кредитора при залоге выражается в том, что в составе имущества должника выделяется определимая часть в качестве предмета залога, которая впоследствии, если обязательство окажется нарушенным, реализуется, и из полученной суммы кредитор в полном объеме получает удовлетворение своих требований. При неисполнении или ненадлежащем исполнении должником обязательства, обеспеченного залогом, залогодержатель вправе преимущественно перед другими кредиторами получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества. В данном случае речь идет о праве залогодержателя на переданную в аренду вещь.

Таким образом, комментируемой статей ГК РФ установлено, что передача имущества в аренду не является основанием для прекращения или изменения прав третьих лиц. Следует отметить, что на практике арендаторы нередко препятствуют осуществлению данных прав. При этом арендатору при заключении договора аренды важно знать, получает ли он имущество свободным от прав третьих лиц или обремененное ими. Поэтому согласно ч. 2 комментируемой статьи арендодатель обязан при заключении договора аренды предупредить арендатора обо всех правах третьих лиц на сдаваемое в аренду имущество. Арендатор может согласиться или не согласиться на заключение такого договора. Если арендодатель нарушил эту обязанность, то это дает арендатору право в любой момент потребовать либо изменения условия об арендной плате (уменьшить ее), либо расторжения договора и возмещения причиненных убытков.

Согласно Информационному письму Президиума ВАС РФ от 15.01.2013 N 153 "Обзор судебной практики по некоторым вопросам защиты прав собственника от нарушений, не связанных с лишением владения" собственник здания, в пользу которого установлен сервитут проезда, вправе предъявить негаторный иск для устранения препятствий проезду по служащему земельному участку, в том числе и к арендатору этого участка.

Статья 614. Арендная плата

1. Важным условием договора аренды является арендная плата, порядок, условия и сроки внесения которой определяются договором, однако законодатель не относит это условие к числу существенных, без которых договор будет считаться незаключенным. Исключение составляют договоры аренды зданий и сооружений, для которых условие о размере арендной платы является обязательным (см. комментарий к ст. 654 ГК РФ).

В связи с этим при отсутствии ее размера в соглашении об аренде применяются правила п. 3 ст. 424 ГК РФ: аренда имущества должна быть оплачена по цене, которая обычно взимается за пользование и владение похожим имуществом при сравнимых обстоятельствах.

Порядок, условия и сроки внесения арендной платы согласно ч. 2 п. 1 комментируемой статьи должны определяться договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

2. В п. 2 комментируемой статьи перечислены основные формы арендной платы. Данный перечень является не исчерпывающим и стороны могут предусматривать в договоре аренды иные формы оплаты аренды. Арендная плата может устанавливаться за все арендуемое имущество в целом или отдельно по каждой из его составных частей.

Стороны могут предусматривать в договоре аренды сочетание указанных форм арендной платы. Наибольшее распространение получила арендная плата в денежной форме. При аренде некоторых видов государственного и муниципального имущества в качестве антикоррупционной меры могут устанавливаться минимальные ставки арендной платы.

Следует учитывать, что оплата арендатором коммунальных услуг не может рассматриваться как форма арендной платы, однако на практике нередки случаи, когда обязанность по оплате коммунальных услуг возлагается на арендатора.

В п. 12 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66 по этому вопросу было отмечено следующее.

"Возложение на арендатора расходов по оплате коммунальных услуг не может рассматриваться как форма арендной платы.

Если в договоре содержится такой механизм определения арендной платы, который на момент заключения договора не позволяет точно определить ее размер, то условие об арендной плате является несогласованным".

3. В связи с длящимся характером договора аренды и необходимостью учитывать уровень инфляции, законодатель в п. 3 комментируемой статьи предусмотрел возможность изменения размера арендной платы по соглашению сторон, однако сделать это можно не чаще одного раза в год.

В соответствии с п. 3 ст. 614 ГК РФ исключения, устанавливающие иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества могут быть предусмотрены для отдельных видов аренды или для аренды соответствующих видов имущества. Так, в ст. 28 Федерального закона от 29.10.1998 N 164-ФЗ (ред. от 16.10.2017) "О финансовой аренде (лизинге)" было отмечено, что "если иное не предусмотрено договором лизинга, размер лизинговых платежей может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные данным договором, но не чаще чем один раз в три месяца".

4. Пункт 4 ст. 614 ГК РФ закрепляет право арендатора требовать уменьшения арендной платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, условия пользования, предусмотренные договором аренды, или состояние имущества существенно ухудшились (снизились полезные свойства объекта аренды). Таким образом, речь идет не о всяком ухудшении, а лишь о существенном. В этом случае следует руководствоваться положениями ч. 2 ст. 450 ГК РФ, согласно которой существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

5. В п. 5 комментируемой статьи предусмотрены правовые последствия существенного нарушения арендатором сроков внесения арендной платы, которые заключаются в возникновении у арендодателя права требовать от арендатора досрочного внесения арендной платы.

Существенным признается невнесение платы более двух раз подряд (см. комментарий к ст. 619 ГК РФ) либо внесение арендной платы не в полном размере. Так, судом была признана существенным нарушением договора регулярная плата по заниженной в полном размере (п. 28 Обзора Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 11 января 2002 г. N 66). В силу п. 2 ст. 450 ГК РФ суд также может признать существенным однократное невнесение арендодателем арендной платы (п. 26, 27 Обзора Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 11 января 2002 г. N 66).

Арендодатель не вправе требовать с арендатора арендной платы за период просрочки возврата имущества в связи с прекращением договора в случае, если арендодатель сам уклонялся от приемки арендованного имущества (приложение к Информационному письму Президиум ВАС РФ от 11.01.2002 N 66).

Статья 615. Пользование арендованным имуществом

1. В п. 1 комментируемой статьи установлена обязанность арендатора пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды. При отсутствии таких условий в договоре он должен пользоваться им в соответствии с обычным назначением имущества.

Следует отметить, что на практике возможны ситуации, когда сдаваемое в аренду имущество используется не в соответствии со своим обычным назначением. Так, речные пароходы нередко используются в качестве стационарного портового ресторана и т.д. Если в договоре условия пользования таким имуществом подобным образом не определены, то такое использование будет нарушением договора.

Кроме того, в некоторых случаях характер использования арендованного имущества определяется в законе императивно. Так, только для проживания граждан должно использоваться юридическим лицом арендованное жилое помещение (см. комментарий к п. 2 ст. 671 ГК РФ).

2. В процессе пользования арендованным имуществом арендатор вправе в ограниченных пределах распоряжаться им. В п. 2 комментируемой статьи перечислены возможные способы распоряжения им, когда пользование арендованным имуществом будет осуществлять не сам арендатор, а другие лица. Эти способы реализуемы, если иное не установлено ГК РФ, другим законом или иными правовыми актами.

Особое внимание в п. 2 комментируемой статьи уделено такому способу распоряжения арендованным имуществом как праву арендатора с согласия арендодателя сдавать имущество в субаренду (поднаем). При этом арендатор остается ответственным по договору перед арендодателем. Договор субаренды не может быть заключен на срок больше срока договора аренды. Регулируется договор субаренды правилами о договорах аренды, однако иное может быть установлено законом или иными правовыми актами.

Статья 615 ГК РФ не определяет, в какой форме должно быть выражено согласие арендодателя на сдачу имущества в субаренду. Нередко условие о возможности субаренды включают в договор аренды. Возникает вопрос о соответствии подобного положения закону. Согласно п. 18 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" "условие договора аренды, которым арендатору предоставлено право осуществления перенайма, не противоречит пункту 2 статьи 615 ГК РФ. Поэтому если согласие арендодателя на перенаем или сдачу имущества в субаренду выражено в договоре аренды, получать его согласие на каждую конкретную сделку не требуется".

Передача прав и обязанностей по договору аренды другому лицу (перенаем), возможность которой предусмотрена п. 2 комментируемой статьи, на практике встречается достаточно редко.

В отличие от субаренды (поднайма) при перенайме происходит безусловная замена арендатора: первоначальный арендатор выбывает из обязательства, утрачивая права и обязанности, но оставляя вместо себя новое лицо. При этом между арендодателем и новым арендатором возникает другое обязательство по аренде того же имущества на прежних условиях.

Внесение в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив арендных прав является важным правом арендатора. Причем они могут быть внесены в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив, как целиком, так и частично. В п. 5 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 30 октября 2007 г. N 120 "Обзор практики применения арбитражными судами положений главы 24 Гражданского кодекса Российской Федерации" сказано, что "предмет договора аренды (имущественное право пользования несколькими помещениями) является делимым, поэтому соответствующие арендные права могли быть уступлены в определенной части. Кроме того, возможность частичной уступки права (требования) прямо следует из статьи 384 ГК РФ, а пункт 2 статьи 615 Кодекса не содержит запрета на передачу арендных прав в отношении части помещений".

Залог арендных прав, о котором говорится в п. 2 комментируемой статьи и на который арендатор имеет право при наличии согласия арендодателя, предусмотрен и другими правовыми актами. Так, согласно п. 1.1 ст. 62 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ (ред. от 25.11.2017) "Об ипотеке (залоге недвижимости)" "если земельный участок передан по договору аренды гражданину или юридическому лицу, арендатор земельного участка вправе отдать арендные права земельного участка в залог в пределах срока договора аренды земельного участка с согласия собственника земельного участка. Залог прав аренды на земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, арендатором такого земельного участка допускается в пределах срока договора аренды с согласия собственника земельного участка. При аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет залог права аренды допускается без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления".

Следует иметь в виду, что во всех случаях, когда непосредственное пользование имуществом осуществляет не сам арендатор, ответственным перед арендодателем остается все же арендатор (исключение составляет перенаем, под которым понимается переда арендатором своих прав и обязанностей по договору аренды другому лицу).

3. В п. 3 комментируемой статьи установлены последствия пользования арендатором имуществом не в соответствии с условиями договора аренды или назначением имущества. В таких случаях арендодатель имеет право потребовать расторжения договора и возмещения убытков, что соответствует общим положениям ГК РФ о последствиях неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства и о последствиях расторжения договора (см. п. 1 ст. 393, п. 5 ст. 453 ГК РФ).

Статья 616. Обязанности сторон по содержанию арендованного имущества

1. В комментируемой статье перечислены обязанности сторон по содержанию арендованного имущества. При этом особое внимание уделяется таким обязанностям как проведение капитального и текущего ремонта этого имущества.

Определение капитального ремонта и текущего ремонта дано только на уровне подзаконных актов.

Согласно п. 2.3.7 "ГОСТ 18322-2016. Межгосударственный стандарт. Система технического обслуживания и ремонта техники. Термины и определения" (введен в действие Приказом Росстандарта 28.03.2017 N 186-ст) капитальный ремонт - это плановый ремонт, выполняемый для восстановления исправности и полного или близкого к полному ресурса объекта с заменой или восстановлением любых его частей, включая базовые.

А в п. 2.3.9 указанного ГОСТа сказано, что текущий ремонт - это плановый ремонт, выполняемый для обеспечения или восстановления работоспособности объекта и состоящий в замене и/или восстановлении отдельных легкодоступных его частей.

На практике возникают споры о том, является ли капитальный ремонт неотделимым улучшением арендованной вещи. От решения этого вопроса может зависеть, в частности, право арендатора на возмещение стоимости проведенного ремонта, если стоимость неотделимых улучшений по договору не возмещается.

По вопросу соотношения понятий "капитальный ремонт" и "неотделимые улучшения" не существует единой позиции судов. Так, в некоторых случаях суды рассматривают их как идентичные понятия, в других считают, что - это разные вещи.

Представляется, что оптимальной является точка зрения, изложенная в постановлении ФАС Поволжского округа от 07.07.2010 по делу N А55-27579/200, согласно которому "если из акта приема-передачи следует, что передаваемое помещение не требует капитального ремонта, то проведенный капремонт является его неотделимым улучшением".

Согласно части 2 п. 1 комментируемой статьи сроки проведения капитального ремонта устанавливаются договором аренды. В случаях, если договором срок не определен или вызван неотложной необходимостью, ремонт должен быть проведен в разумный срок.

Понятие как неотложной необходимости, так и разумного срока являются оценочными понятиями, однако в отношении разумного срока могут быть использованы положения ст. 314 ГК РФ. При этом следует учитывать, что предвидеть, какой срок будет признан судом разумным, невозможно, поэтому сторона несет риск привлечения ее к ответственности за несвоевременное осуществление ремонта.

В части 3 п. 1 комментируемой статьи перечислены права, возникающие у арендатора в случае нарушения арендодателем своей обязанности по производству капитального ремонта. Выбор конкретного права предоставляется арендатору.

Так, арендатор при наличии соответствующих технических возможностей и в случае чрезвычайной ситуации может сам осуществить капитальный ремонт арендованной вещи. Представляется, что в договоре аренды должно быть конкретизировано понятие капитального ремонта. В противном случае речь может идти об улучшении арендованной вещи и о возмещении ее стоимости по правилам ст. 623 ГК РФ (см. комментарий к ней).

Оплата произведенного арендатором капитального ремонта в таких случаях может быть осуществлена путем взаимозачета с арендными платежами по правилам ст. 410-412 ГК РФ.

О праве арендатора потребовать соответствующего уменьшения арендной платы, упомянутого в части 3 п. 1 комментируемой статьи, см. комментарий к п. 4 ст. 614 ГК РФ, согласно которому арендатор вправе потребовать соответственного уменьшения арендной платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, условия пользования, предусмотренные договором аренды, или состояние имущества существенно ухудшились (оценочное понятие).

О праве арендатора на расторжение договора и возмещение убытков см. комментарий к ст. 620 ГК РФ, согласно которой по требованию арендатора договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендодатель не производит являющийся его обязанностью капитальный ремонт имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре - в разумные сроки.

2. По общему правилу обязанности по текущему ремонту возлагаются на арендатора. Кроме того, он обязан поддерживать имущество в исправном состоянии и нести расходы на содержание имущества.

Однако положения п. 2 комментируемой статьи носят диспозитивный характер, и иное может быть установлено законом или договором аренды. Так, согласно ст. 634 ГК РФ (см. комментарий к ней) арендодатель в течение всего срока договора аренды транспортного средства с экипажем обязан поддерживать надлежащее состояние сданного в аренду транспортного средства, включая осуществление текущего и капитального ремонта и предоставление необходимых принадлежностей.

А в п. 1 ст. 631 ГК РФ (см. комментарий к ней) сказано, что капитальный и текущий ремонт имущества, сданного в аренду по договору проката, является обязанностью арендодателя.

Статья 617. Сохранение договора аренды в силе при изменении сторон

1. Как следует из комментируемой статьи, договор аренды является обременением арендованного имущества, поэтому в случае отчуждения такого имущества и перехода права собственности, а также перехода таких производных от права собственности вещных прав как право хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения на сданное в аренду имущество к другому лицу, права и обязанности сторон по договору аренды сохраняются.

Право хозяйственного ведения - один из видов вещных прав лиц, не являющихся собственниками (ст. 216 ГК РФ). Право хозяйственного ведения, наряду с правом оперативного управления, предназначено для осуществления управления имуществом без передачи создаваемым юридическим лицам права собственности на соответствующее имущество.

Субъекты права хозяйственного ведения - государственные и муниципальные унитарные предприятия. Собственником имущества, переданного в хозяйственное ведение, остается государство (Российская Федерация или ее субъект) или муниципальное образование.

В отношении имущества, переданного в хозяйственное ведение, собственник вправе: определять предмет и цели его деятельности, решать вопросы создания предприятия, вопросы, связанные с реорганизацией и ликвидацией, назначения руководителя предприятия, осуществления контроля за использованием по назначению и сохранностью принадлежащего предприятию имущества. Кроме того, собственник имеет право на получение части прибыли от использования имущества, находящегося в хозяйственном ведении.

Под правом оперативного управления понимается право учреждения или казенного предприятия владеть, пользоваться и распоряжаться закрепленным за ним имуществом собственника в пределах, установленных законом в соответствии с целями его деятельности, заданием собственника и назначением имущества. Субъектами данного права являются казенные предприятия и учреждения, объектами - имущество, закрепленное собственником за казенными предприятиями и учреждениями, а также имущество, приобретенное в процессе производственной деятельности.

По объему правомочий право оперативного управления уже, чем право хозяйственного ведения. Так, свои правомочия казенные предприятия и учреждения осуществляют в пределах, установленных законом и собственником. В частности, казенные предприятия вправе отчуждать или иным способом распоряжаться закрепленным за ним имуществом лишь с согласия собственника этого имущества, однако казенное предприятие по общему правилу вправе самостоятельно реализовать производимую им продукцию. Что касается учреждений, то они не наделены правом отчуждать или иным способом распоряжаться закрепленным за ним имуществом и имуществом, приобретенным за счет средств, выделенных ему по смете. Однако, если учреждению предоставлено право заниматься предпринимательской деятельностью, оно вправе свободно распоряжаться полученными доходами, а также имуществом, приобретенным на эти доходы.

Право пожизненного наследуемого владения представляет собой особое вещное право граждан владеть и пользоваться земельным участком установленного размера в предусмотренном законом порядке и с определенной хозяйственной или потребительской целью.

Право пожизненного наследуемого владения земельным участком, находящимся в государственной или муниципальной собственности, приобретается гражданами по основаниям и в порядке, которые предусмотрены земельным законодательством. Следует отметить, что предоставление земельных участков на праве пожизненного наследуемого владения с 1 марта 2015 г., когда была отменена ст. 21 ЗК РФ не допускается. Однако на ранее выданные земельные участки это право сохраняется.

Как и любое другое право на земельный участок, право пожизненного наследуемого владения подлежит обязательной государственной регистрации и признается существующим с момента внесения в Единый государственный реестр прав.

Для права пожизненного наследуемого владения характерен особый субъектный состав. Его субъектами могут быть только граждане, что вытекает из природы этого права: переход его может быть осуществлен только после смерти гражданина. Согласно ст. 267 ГК РФ распоряжение земельным участком, находящимся в пожизненном наследуемом владении, не допускается, за исключением случая перехода права на земельный участок по наследству. Такой участок нельзя отчуждать, сдавать в аренду и т.п. В случае смерти гражданина-правообладателя право пожизненного наследуемого владения земельным участком входит в состав наследства и наследуется на общих основаниях.

По вопросу сохранения в силе незарегистрированного договора аренды после перехода права собственности на арендуемое имущество (см. Постановление Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" и Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 25.02.2014 N 165).

Так, согласно п. 4 указанного Информационного письма "государственная регистрация договора аренды недвижимости имеет целью защиту интересов третьих лиц, которые могут приобретать права на эту недвижимость. Она создает для таких лиц возможность получить информацию о существующих договорах аренды, заключенных в отношении недвижимой вещи. Вместе с тем заявление приобретателя недвижимого имущества об отсутствии государственной регистрации договора аренды, о наличии которого он знал в момент приобретения недвижимости, является злоупотреблением правом (статья 10 ГК РФ). Суд апелляционной инстанции также указал, что в такой ситуации, согласившись приобрести в собственность недвижимое имущество, находящееся во владении арендатора, покупатель фактически выразил согласие и на сохранение обязательственных отношений, возникших из договора аренды. Поэтому договор аренды сохраняет силу по правилам статьи 617 ГК РФ и в подобном иске о выселении должно быть отказано".

В п. 14 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 (ред. от 25.12.2013) "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" было отмечено, что "в силу статьи 308 ГК РФ права, предоставленные лицу, пользующемуся имуществом по договору аренды, не прошедшему государственную регистрацию, не могут быть противопоставлены им третьим лицам. В частности, такое лицо не имеет преимущественного права на заключение договора на новый срок (пункт 1 статьи 621 ГК РФ), а к отношениям пользователя и третьего лица, приобретшего на основании договора переданную в пользование недвижимую вещь, не применяется пункт 1 статьи 617 ГК РФ".

2. Право аренды на недвижимое имущество входит в состав наследства, поэтому в случае смерти арендатора его права и обязанности по договору аренды по общему правилу переходят к наследнику, однако законом или договором может быть предусмотрено иное. Таким образом, стороны при заключении договора аренды могут оговорить условие, по которому договор прекращается в связи со смертью гражданина-арендатора.

Согласно части 2 п. 2 комментируемой статьи в тех случаях, когда заключение договора аренды было обусловлено личными качествами умершего арендатора, арендодатель имеет право отказать его наследнику во вступлении в договор на оставшийся срок его действия.

Законодатель не уточняет, что имеется в виду под личными качествами (оценочное понятие). Однако в случае возникновения спора в связи с отказом арендодателя продолжать арендные отношения с наследником арендатора, он должен доказать, что именно личные качества арендатора изначально обусловили заключение договора. Например, арендодателю было известно о четком выполнении арендатором своих предыдущих договорных обязательств.

В п. 24 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66 было отмечено, что переход права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу сам по себе не является основанием для внесения в судебном порядке изменений в условия договора аренды, заключенного прежним собственником с арендатором (за исключением изменения в договоре сведений об арендодателе).

Статья 618. Прекращение договора субаренды при досрочном прекращении договора аренды

1. Комментируемая статья устанавливает зависимость договора субаренды от основного договора аренды, поскольку из нее следует, что досрочное прекращение аренды влечет за собой и прекращение субаренды. Однако это правило носит диспозитивный характер и иное может быть предусмотрено договором аренды.

Вместе с тем в ней есть правило, защищающее интересы добросовестного субарендатора. Последнему предоставляется право при досрочном прекращении договора аренды заключить самостоятельный договор аренды на то имущество, которое находилось в его пользовании, в пределах оставшегося срока субаренды на условиях, соответствующих условиям прекращенного договора аренды.

Вышеуказанное правило актуально и для ситуации, когда арендатор использует имущество не для собственных нужд, а сдает его полностью или частично в субаренду (речь идет, прежде всего, об аренде недвижимого имущества).

В Письме ФАС РФ от 26.02.2009 N ИА/4770 "О направлении обновленных разъяснений по вопросам применения статьи 17.1 Федерального закона "О защите конкуренции" было отмечено, что "заключение договора аренды с субарендатором на имущество, находившееся в его пользовании в соответствии с договором субаренды, в пределах оставшегося срока субаренды на условиях, соответствующих условиям прекращенного договора аренды, в связи с досрочным прекращением договора аренды, предусмотренное пунктом 1 статьи 618 Гражданского кодекса Российской Федерации, не является нарушением антимонопольного законодательства, поскольку данный случай является исключением, предусмотренным пунктом 1 частей 1, 3 статьи 17.1 Закона о защите конкуренции".

Вместе с тем данное право субарендатора может быть ограничено в том случае, если после прекращения договора аренды субарендатор заключил новый договор субаренды с новым арендатором. В подобных случаях он утрачивает право на получение имущества в аренду на условиях ранее прекращенного договора аренды (Постановление ФАС Уральского округа от 06.02.2006 N Ф09-100/06-С6 по делу N А71-43/2005).

2. Как следует из п. 2 комментируемой статьи, в случае ничтожности договора аренды по любым основаниям, предусмотренным ГК РФ, все договоры субаренды являются ничтожными и право на заключение договора аренды с прежним субарендатором может возникнуть только при наличии согласия арендодателя.

Ничтожность договора аренды определяется по правилам ст. 166 ГК РФ. Ничтожная сделка недействительна в момент ее совершения в силу нормы права, поэтому она недействительна независимо от признания ее таковой судебным решением.

В случае ничтожной сделки в суд по общему правилу предъявляется требование не о признании ее недействительной, а о применении последствий ее ничтожности. Правом предъявлять такое требование обладает сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях - также иное лицо.

При этом недействительность договора субаренды не влечет недействительности договора аренды.

Статья 619. Досрочное расторжение договора по требованию арендодателя

Перечень оснований для досрочного расторжение договора аренды по требованию арендодателя, установленный в статье 619 ГК РФ, достаточно широк, однако исчерпывающим не является и может быть расширен в конкретном договоре аренды.

В п. 23 Постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" было отмечено следующее.

"При применении арбитражными судами пункта 9 статьи 22 ЗК РФ, допускающего досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя только на основании решения суда при существенном нарушении условий договора арендатором, необходимо руководствоваться следующим.

В отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 ЗК РФ и статьями 450 и 619 ГК РФ, пункт 9 статьи 22 ЗК РФ устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора.

Обстоятельства, указанные в статье 619 ГК РФ, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка".

Длительность периода просрочки, размер и причина внесения арендной платы не в полном объеме являются факторами, которые влияют на степень существенности нарушения условий договора аренды.

В постановлении ФАС Северо-Западного округа от 31.08.2006 по делу N А56-48357/2005 было отмечено следующее.

"В пункте 29 Информационного письма Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" разъяснено следующее. По смыслу части третьей статьи 619 ГК РФ предупреждение о необходимости исполнения обязательства в разумный срок само по себе не является предложением об изменении или расторжении договора аренды. Право требовать расторжения указанного договора возникает у арендодателя лишь в том случае, если в разумный срок арендатор не устранит соответствующие нарушения. Так как часть третья статьи 619 ГК РФ не регламентирует процедуру расторжения договора аренды, в отношениях по аренде действует общее правило, содержащееся в пункте 2 статьи 452 ГК РФ.

Основания досрочного расторжения договора аренды по требованию арендодателя, установленные в договоре в соответствии с частью второй статьи 619 ГК РФ, могут и не быть связаны с какими-либо нарушениями со стороны арендатора (п. 25 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой").

В п. 26 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" было отмечено, что в договоре аренды может быть предусмотрена возможность досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в случае однократного невнесения арендатором арендной платы в установленный договором срок.

П. 2 ст. 450 ГК РФ, на который сделана ссылка в комментируемой статье, говорит о том, что в порядке исключения основанием расторжения договора может быть решение суда. Главной причиной расторжения договора в таких случаях служит существенное нарушение договора другой стороной. Критерий такого нарушения предусмотрен в п. 2 указанной статьи. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В интересах арендатора установлено, что арендодатель для реализации своего права требовать досрочного расторжения договора должен заранее направить арендатору письменное предупреждение о необходимости устранения допущенных им нарушений (ч. 3 ст. 619 ГК РФ).

Статья 620. Досрочное расторжение договора по требованию арендатора

В ст. 620 ГК РФ указан перечень оснований, при наличии хотя бы одного из которых договор аренды может быть расторгнут по инициативе арендатора.

При этом не исключается возможность досрочного расторжения договора аренды по требованию арендодателя на основании общих положений ст. 450 ГК РФ. В частности, договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендатора в соответствии с пунктом 2 статьи 450 ГК РФ (существенное нарушение договора другой стороной). Однако перечень оснований для досрочного расторжения договора аренды, установленный в комментируемой статье, нельзя сокращать.

К числу таких оснований относятся в том числе: непредоставление арендуемого имущества, создание препятствий в пользовании им, отказ арендодателя проводить капитальный ремонт, а также наличие в имуществе недостатков, препятствующих его использованию. Все эти основания в той или иной степени предполагают существенное нарушение договора арендодателем применительно к арендным отношениям.

По общему правилу проведение капитального ремонта является обязанностью арендодателя (см. комментарий к ст. 616 ГК РФ). Поэтому неисполнение этой обязанности последним в некоторых случаях может привести к затруднительности, а то и невозможности для арендатора использовать арендованное имущество по назначению (например, при аренде нежилых помещений).

Препятствованием пользованию имуществом может служить такое состояние имущества, в котором оно непригодно для использования. Так, например, в аренду было передано транспортное средство, у которого отказали тормоза.

Стороны нередко предусматривают в договоре аренды условие, согласно которому арендатор в случае досрочного расторжения договора должен уплатить арендодателю штрафные санкции в виде неустойки. Договор аренды может содержать условие о том, что арендатор, отказавшийся от договора в одностороннем порядке, уплачивает неустойку (Постановление ФАС Центрального округа от 26.01.2011 по делу N А36-1063/2010).

Статья 621. Преимущественное право арендатора на заключение договора аренды на новый срок

1. По истечении срока договора аренды арендатор, надлежащим образом исполняющий свои обязанности, имеет при прочих равных условиях преимущественное право на возобновление договора, однако он может воспользоваться своим правом только при условии письменного уведомления арендодателя о желании заключить новый договор аренды до истечения срока действия старого договора.

Таким образом, по общему правилу ч. 1 п. 1 комментируемой статьи арендатор, желающий продолжить арендные отношения, обязан письменно уведомить об этом арендодателя в срок, указанный в договоре, а если он не определен, то в разумный срок до окончания действия договора.

Однако эта норма носит диспозитивный характер и иное может быть предусмотрено договором или законом. Так, запрет на пролонгацию договора аренды действует в отношении договора проката (п. 2 ст. 627 ГК РФ).

Преимущественное право на заключение договора аренды, о котором идет речь в комментируемой статье, не означает, что договор должен быть заключен с арендатором на прежних условиях. Суть этого права в том, что при предложении одинаковых условий аренды разными лицами предпочтение должно быть отдано прежнему арендатору.

Возможны ситуации, когда арендодатель отказывается возобновить договор на новый срок и одновременно подписывает договор аренды с иным лицом. В этом случае арендатор имеет право потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору аренды, а также возмещения убытков, причиненных ему в связи с отказом арендодателя в заключении договора на новый срок. Если же к этому моменту арендатор утратил интерес к возобновлению арендных отношений, он может потребовать от арендодателя только возмещения убытков (часть 3 п. 1 ст. 621 ГК РФ).

В Постановлении Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 (ред. от 25.12.2013) "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" было отмечено следующее.

"В случаях, предусмотренных законом (например, пунктами 1 и 3 статьи 17.1 Федерального закона "О защите конкуренции", статьями 30-30.2 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ), статьей 74 Лесного кодекса Российской Федерации), договор аренды в отношении государственного или муниципального имущества может быть заключен только по результатам проведения торгов.

В связи с этим договор аренды названного имущества, заключенный на новый срок без проведения торгов, является ничтожным (статья 168 ГК РФ), равно как и соглашение о продлении такого договора.

Вместе с тем договор аренды государственного или муниципального имущества может быть возобновлен на неопределенный срок в порядке, предусмотренном пунктом 2 статьи 621 ГК РФ, если этот договор заключен до вступления в силу закона, требующего обязательного проведения торгов для заключения договора аренды (статья 422 ГК РФ)".

2. Возможны ситуации, когда арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя. В таких случаях договор аренды считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (см. комментарий к статье 610 ГК РФ).

О применении п. 2 ст. 621 ГК РФ к договорам аренды государственного (муниципального) имущества см., Письмо Росимущества от 22.12.2016 N ДП-03/53391 "По вопросу договоров аренды федерального недвижимого имущества, возобновленных на неопределенный срок", в котором было сказано следующее.

"В целях приведения в соответствие с законодательством Российской Федерации договоров аренды предприятиям и территориальным управлениям Росимущества необходимо при заключении договоров аренды (согласовании заключения договора аренды, а также решений о согласовании заключения договоров аренды в соответствии с требованиями норм Постановления Правительства Российской Федерации от 26.07.2010 N 537) в порядке реализации преимущественного права, предусмотренного частью 9 статьи 17.1 Закона, предусматривать:

- применение условий заключаемого договора к отношениям сторон, существовавшим с момента истечения срока первоначального договора аренды и до момента заключения договора аренды на новый срок;

- условие о невозможности изменения арендной ставки по договору в сторону понижения в течение всего срока его действия;

- условие о возможности ежегодного пересмотра арендной платы по инициативе арендодателя на основании отчета об оценке рыночной стоимости права аренды имущества;

- условие о возможности изменения (индексации) арендной платы арендодателем в одностороннем порядке ежегодно (но не чаще одного раза в год)".

В п. 2 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 по вопросу преимущественного права арендатора на заключение договора аренды было отмечено следующее.

"Согласно абзацу первому пункта 1 статьи 621 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок.

Судам следует учитывать, что по смыслу части третьей пункта 1 статьи 621 ГК РФ преимущественным правом на заключение договора аренды обладает не только арендатор по действующему договору аренды, но и арендатор по договору, который был прекращен в течение года до заключения договора аренды с другим лицом или проведения торгов для заключения такого договора, при условии письменного уведомления арендодателя в порядке, установленном абзацем первым пункта 1 статьи 621 ГК РФ, о желании заключить новый договор аренды".

Статья 622. Возврат арендованного имущества арендодателю

Поскольку аренда предполагает временный характер владения и пользования арендованным имуществом, по истечении срока действия договора арендатор в соответствии с первой частью комментируемой статьи обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором. Причем это должна быть та же самая вещь, которая была ему передана в аренду, со всеми сопутствующими принадлежностями и документами.

Единого легального понятия нормального износа не существует. Вместе с тем в подзаконных актах для отдельных разновидностей вещей можно найти соответствующие определения. Так, в соответствии Приказом Госкомархитектуры от 23.11.1988 N 312 "Об утверждении ведомственных строительных норм Госкомархитектуры "Положение об организации и проведении реконструкции, ремонта и технического обслуживания жилых зданий, объектов коммунального и социально-культурного назначения" физический износ здания (элемента) - величина, характеризующая степень ухудшения технических и связанных с ними других эксплуатационных показателей здания (элемента) на определенный момент времени.

В части 2-3 комментируемой статьи раскрыты последствия нарушения арендатором обязанности по возврату арендованного имущества.

Прежде всего арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки. В случае, когда указанная плата не покрывает причиненных арендодателю убытков, он может потребовать их возмещения.

Предусмотренная договором аренды неустойка за несвоевременный возврат арендованного имущества по общему правилу является штрафной, поскольку убытки могут быть взысканы в полной сумме сверх неустойки. Однако это положение носит диспозитивный характер, так как иное может быть предусмотрено договором.

Арендодатель не вправе требовать с арендатора арендной платы за период просрочки возврата имущества в связи с прекращением договора в случае, если арендодатель сам уклонялся от приемки арендованного имущества (приложение к Информационному письму Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66).

Согласно п. 39 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" арендодатель вправе требовать от арендатора уплаты процентов за пользование чужими денежными средствами в случае просрочки внесения арендной платы и за период с момента прекращения договора аренды до возврата арендодателю имущества.

А согласно п. 36 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" в случае, когда в договоре аренды не определено место исполнения обязательства по передаче движимого имущества арендатором арендодателю после прекращения договора аренды, имущество подлежит передаче в том месте, где оно было получено арендатором.

Статья 623. Улучшения арендованного имущества

1, 2. В процессе аренды в арендованное имущество нередко вносятся различные улучшения: заменяется устаревшее оборудование, создаются новые производства и др. Улучшения делятся на отделимые и неотделимые. Различие между ними заключается в том, что как следует из самого названия - отделимые - те улучшения, которые могут быть отчуждены от арендуемого имущества без причинения ему технического, физического и иного вреда. Неотделимые - это улучшения, которые без причинения вреда арендованному имуществу отделены быть не могут.

Под улучшениями, как отмечено в судебной практике, понимаются работы капитального характера, которые повышают (изменяют) качественные характеристики объекта, то есть улучшения связаны с модернизацией, реконструкцией, достройкой, дооборудованием основного средства (Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 25.06.2009 N А19-14583/08-15-Ф02-2863/09 по делу N А19-14583/08-15).

Отделимые улучшения, произведенные арендатором согласно п. 1 комментируемой статьи, являются его собственностью. При возврате объекта аренды он вправе их изъять.

3. В соответствии с п. 3 комментируемой статьи возмещение арендатору произведенных арендатором без согласия арендодателя, возмещению не подлежит, если иное не предусмотрено законом.

Возмещение арендатору стоимости неотделимых улучшений зависит от того, было либо не было получено согласие арендодателя на неотделимые улучшения. При наличии такого согласия арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений. Однако иное может быть предусмотрено договором. Соответственно при отсутствии такого согласия права на такое возмещение у арендатора нет.

Таким образом, неотделимые улучшения объекта аренды переходят по окончании договора к арендодателю вместе с первоначальным имуществом, а арендатору возмещается их стоимость. При отсутствии такого соглашения стоимость неотделимых улучшений арендатору по общему правилу не возмещается. Однако иное может быть предусмотрено законом. Так, согласно ч. 1 ст. 662 ГК РФ арендатор предприятия имеет право на возмещение ему стоимости неотделимых улучшений арендованного имущества независимо от разрешения арендодателя на такие улучшения, если иное не предусмотрено договором аренды предприятия.

4. Амортизация - исчисленный в денежном выражении износ основных средств в процессе их применения, производственного использования. Амортизация есть одновременно средство, способ, процесс перенесения стоимости изношенных средств труда на произведенный с их помощью продукт. Инструментом возмещения износа основных средств являются амортизационные отчисления в виде денег, направляемых на ремонт или строительство, изготовление новых основных средств.

В тех случаях, когда улучшения арендованного имущества, как отделимые, так и неотделимые, произведены за счет амортизационных отчислений от этого имущества, в соответствии с п. 4 комментируемой статьи они являются собственностью арендодателя.

Статья 624. Выкуп арендованного имущества

1. Согласно п. 1 комментируемой статьи переход права собственности на арендованное имущество к арендатору может быть предусмотрен как договором, так и законом. Это возможно в двух случаях. Во-первых, в самом договоре аренды может быть предусмотрено, что арендованное имущество переходит в собственность арендатора по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены.

Во-вторых, возможно принятие специальных законов, которые будут содержать такое же положение.

Согласно п. 2 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" "к договору аренды имущества, предусматривающему переход в последующем права собственности на это имущество к арендатору, применяются только те правила о договоре купли-продажи, которые регламентируют форму данного договора (пункт 3 статьи 609 и статья 624 ГК РФ)".

2. Отсутствие условия о выкупе арендованного имущества не препятствует заключению дополнительного соглашения сторон о выкупе, которые вправе договориться о зачете ранее выплаченной арендной платы в выкупную цену.

Согласно п. 8 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 (ред. от 25.12.2013) "при рассмотрении споров из договоров аренды с выкупом (статья 624 ГК РФ) судам необходимо учитывать следующее.

"Если предметом договора аренды с выкупом является недвижимое имущество, право собственности на него переходит к арендатору по правилам пункта 2 статьи 223 ГК РФ.

При этом обязательство арендатора по внесению арендной платы прекращается с момента уплаты всей выкупной цены, если иное не предусмотрено законом или соглашением сторон. Вместе с тем, если предметом договора аренды является земельный участок, судам следует руководствоваться разъяснениями о прекращении обязательства по внесению арендной платы, содержащимися в пункте 7 настоящего Постановления".

3. Согласно п. 3 комментируемой статьи специальным законом могут быть установлены случаи запрещения выкупа арендованного имущества.

В качестве примера можно привести п. 5 ст. 10 Федерального закона от 24.07.2002 N 101-ФЗ (ред. от 03.07.2016) "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения", согласно которому "земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, могут передаваться религиозным организациям (объединениям), казачьим обществам, научно-исследовательским организациям, образовательным учреждениям сельскохозяйственного профиля, общинам коренных малочисленных народов Севера, Сибири и Дальнего Востока Российской Федерации для осуществления сельскохозяйственного производства, сохранения и развития традиционного образа жизни, хозяйствования и промыслов коренных малочисленных народов Севера, Сибири и Дальнего Востока Российской Федерации, гражданам для сенокошения и выпаса скота в аренду в порядке, установленном Земельным кодексом Российской Федерации. При этом выкуп арендуемого земельного участка в собственность не допускается".

Статья 625. Особенности отдельных видов аренды и аренды отдельных видов имущества

В комментируемой статье говорится об особенностях отдельных видов аренды, аренды отдельных видов имущества, соотношении их правового регулирования с правовым регулированием аренды в целом и специальным законодательством, в котором есть нормы регулирующие договор аренды.

Различие между отдельными видами аренды и арендой отдельных видов имущества заключается в том, что в последнем случае их специфика обусловлена исключительно имуществом, которое передается в аренду, тогда как в первом случае будут также учитываться субъектный состав и цель использования (договор проката), субъектный состав и содержание договора (финансовая аренда).

Комментируемая статья закрепляет приоритет правовых норм, регулирующих отдельные виды договора аренды и договоры аренды отдельных видов имущества (прокат, аренда транспортных средств, аренда зданий и сооружений, аренда предприятий, финансовая аренда), положения о которых содержатся в других параграфах главы 34 ГК РФ (перечень является исчерпывающим) по сравнению с общими положениями параграфа 1 указанной главы.

При этом следует учитывать, что помимо норм ГК РФ в самом ГК РФ возможны отсылки и на другие правовые акты, регулирующие договор аренды. Так, в ст. 641 и 649 ГК РФ (см. комментарий к ним) указывается, что транспортными уставами и кодексами могут быть установлены иные, помимо предусмотренных настоящим параграфом, особенности аренды отдельных видов транспортных средств.

В случае противоречия преимущество будут иметь соответствующие положения транспортных уставов и кодексов. Наиболее четко эти особенности отражены в нормах Кодекса внутреннего водного транспорта Российской Федерации и Кодекса торгового мореплавания РФ.

Например, согласно п. 4 ст. 61 Кодекса внутреннего водного транспорта Российской Федерации в случае, если арендодатель не является собственником судна, он обязан извещать собственника судна обо всех заключенных в отношении данного судна договорах аренды и субаренды. Арендодатель несет ответственность за безопасную эксплуатацию судна и выполняет функции судовладельца, предусмотренные настоящим Кодексом.

Статья 202 КТМ РФ устанавливает, что в случае, если тайм-чартером не предусмотрено иное, фрахтователь в пределах предоставленных тайм-чартером прав может заключать от своего имени договоры фрахтования судна на время с третьими лицами на весь срок действия тайм-чартера или на часть такого срока (субтайм-чартер). Заключение субтайм-чартера не освобождает фрахтователя от исполнения им тайм-чартера, заключенного с судовладельцем.

Кроме того, в п. 2 ст. 607 ГК РФ установлено, что законом могут быть установлены особенности сдачи в аренду земельных участков и других обособленных природных объектов. Так, аренда земельных участков регулируется ст. 22 Земельного кодекса РФ.

Кроме того, есть целый ряд правовых актов, в которых есть правовые нормы, регулирующие отдельные виды договора аренды, однако в ГК РФ на них ссылки нет.

Так, можно упомянуть Федеральный закон от 27 февраля 2003 г. N 29-ФЗ "Об особенностях управления и распоряжения имуществом железнодорожного транспорта", Закон РФ о недрах, Федеральный закон от 25.06.2002 N 73-ФЗ "Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации". Кроме того, нормы, регулирующие договор проката, содержатся в Законе о защите прав потребителей, договор лизинга - в Законе о финансовой аренде (лизинге).

Представляется, что все указанные нормы специального законодательства должны иметь преимущество по отношению к общим положениям договора аренды.