Глава 33. Рента и пожизненное содержание с иждивением § 1. Общие положения о ренте и пожизненном содержании с иждивением

Статья 583. Договор ренты

1. Рента и пожизненное содержание с иждивением регламентируются гл. 33 ГК РФ. Помимо того, рента упоминается в Федеральном законе от 13 марта 2006 г. "О рекламе", в ст. 30 которого сказано, что реклама услуг по заключению договоров ренты, в том числе договора пожизненного содержания с иждивением, не должна содержать:

1) выражения благодарности физическими лицами, заключившими такие договоры;

2) утверждения о том, что заключение таких договоров имеет преимущества перед завещанием жилого помещения или иного имущества;

3) осуждения членов семьи и близких родственников потенциального потребителя таких услуг, якобы не заботящихся о нем;

4) упоминания о подарках для физических лиц, принявших решение о заключении договоров ренты с рекламодателем или другим лицом.

В п. 1 комментируемой статьи дано определение договора ренты. Данный договор является реальным, поскольку для его заключения необходима передача имущества получателя рента плательщику ренты, и возмездным, поскольку налицо встречное предоставление в виде содержания, передаваемого плательщиком в обмен на полученное по договору ренты имущество.

Данный договор относится к числу односторонне обязывающих договоров, так как после передачи имущества у получателя ренты есть только права и нет обязанностей, а у плательщика есть только обязанности и нет прав.

2. Согласно п. 2 комментируемой статьи существуют два вида договора ренты: договор постоянной ренты, срок действия которой не ограничен, и договор пожизненной ренты, важнейшей разновидностью которой является пожизненное содержание с иждивением. В последнем случае, как это видно из названия, срок действия договора ограничен сроком жизни получателя ренты.

По договору ренты общий объем причитающихся получателю ренты платежей является неопределенным, поскольку обязательство выплачивать ренту действует либо бессрочно (постоянная рента), либо на срок жизни получателя (пожизненная рента). Данное обстоятельство позволяет отнести договор ренты к числу алеаторных (рисковых) для обеих сторон.

Статья 584. Форма договора ренты

Для договора ренты в соответствии с комментируемой статьей установлена обязательная нотариальная форма, а когда предметом договора является недвижимость - то и государственная регистрация (в данном случае речь идет о государственной регистрации перехода права собственности от получателя ренты к плательщику). Однако, если в соответствии с п. 2 ст. 165 ГК РФ одна из сторон полностью или частично исполнила сделку, заключенную с нарушением требования о нотариальном удостоверении, суд может по требованию стороны, исполнившей сделку, признать ее действительной, и тогда в нотариальном удостоверении необходимости нет. Если же речь идет о нарушении требования о государственной регистрации перехода прав, то суд может признать договор действительным только в том случае, если ранее нотариальное удостоверение уже было произведено.

До 1 марта 2013 г. государственной регистрации подлежал и сам договор ренты, предметом которого является недвижимость. Однако следует учитывать, что согласно п. 8 ФЗ от 30.12.2012 N 302-ФЗ Федерального закон от 30.12.2012 N 302-ФЗ (ред. от 04.03.2013) "О внесении изменений в главы 1, 2, 3 и 4 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" правила о государственной регистрации сделок с недвижимым имуществом, содержащиеся в статьях 558, 560, 574, 584 Гражданского кодекса Российской Федерации, не подлежат применению к договорам, заключаемым после дня вступления в силу настоящего Федерального закона.

Таким образом, договор ренты, предметом которого является недвижимость, заключенный после даты вступления в силу указанного Закона - 1.03.2013, не требует государственной регистрации как сделка, но переход права собственности должен быть зарегистрирован.

Статья 585. Отчуждение имущества под выплату ренты

1. Выплата ренты, т.е. передача денежных средств или предоставление содержания в иной форме, представляет собой имущественное предоставление со стороны плательщика ренты, однако выплата ренты не является платой за передаваемое имущество. Такой вывод следует из п. 1 комментируемой статьи, согласно которому отчуждаемое под выплату ренты имущество может быть передано получателем ренты в собственность плательщика ренты как за плату, так и бесплатно.

При этом бесплатная передача имущества под выплату ренты не подразумевает дарения, так как договор ренты порождает у плательщика ренты встречные имущественные обязательства перед ее получателем.

Точно также договор ренты нельзя рассматривать в качестве разновидности договора купли-продажи или мены, поскольку характер встречного удовлетворения, предоставляемого получателю ренты в обмен на отчуждаемое имущество, будет различаться.

2. Получатель ренты, помимо собственно рентных платежей согласно п. 2 комментируемой статьи, может также получить определенную компенсацию стоимости передаваемой вещи. В этом случае к отношениям сторон по передаче и оплате имущества применяются правила, регулирующие договор купли-продажи (глава 30 ГК РФ).

Однако такие случаи достаточно редки. Чаще получатель ренты передает плательщику ренты имущество бесплатно, и имущественные обязанности плательщика ренты ограничиваются только рентными платежами. Тогда к отношениям сторон, касающимся порядка передачи имущества, применяются правила договора дарения по правилам главы 32 ГК РФ.

Однако положения п. 2 комментируемой статьи носят диспозитивный характер и, иное может быть установлено правилами гл. 33 ГК РФ. Кроме того, правила п. 2 комментируемой статьи не будут применяться, если они будут противоречить существу договора ренты.

Статья 586. Обременение рентой недвижимого имущества

1. Под обременениями в гражданском праве понимаются дополнительные обязательства и обязанности лица, накладываемые на него ограничения, возникающие в связи с вступлением в определенные гражданские правоотношения. Стабильность отношений по отчуждению недвижимого имущества в результате заключения договора ренты недвижимого имущества обеспечивается наличием норм, устанавливающих, что рента обременяет это имущество.

Согласно п. 1 комментируемой статьи недвижимое имущество, переданное под выплату ренты, не выбывает из имущественного оборота и может быть отчуждено плательщиком ренты как собственником третьему лицу сразу после получения этого имущества по договору ренты от первоначального владельца. Однако заключенный договор ренты обременяет это недвижимое имущество, переданное под ее выплату. Суть этого обременения состоит в том, что в случае отчуждения такого имущества плательщиком ренты его обязательства по договору ренты переходят на приобретателя. Таким образом, закон привязывает обязанность по выплате рентных платежей не к личности плательщика пожизненной ренты, заключавшего договор, а к личности собственника имущества, переданного под выплату ренты. Третье лицо - новый собственник обремененной рентой недвижимости - автоматически становится плательщиком ренты.

2. По общему правилу п. 2 комментируемой статьи прежний плательщик ренты при передаче обремененного рентой недвижимого имущества в собственность другого лица не выбывает полностью из правоотношений с получателем ренты, а оказывается субсидиарно с новым плательщиком, ответственным по требованиям получателя ренты, возникшим в связи с нарушением договора ренты (см. ст. 399 ГК РФ). Суть субсидиарной ответственности, применимой к исполнению обязательств, состоит в том, что участвуют на стороне должника два лица - основной должник и субсидиарный (дополнительный) должник. Речь идет, таким образом, о дополнительной ответственности прежнего собственника имущества, переданного под выплату ренты.

Альтернативой субсидиарной ответственности предыдущего плательщика ренты является его солидарная с новым плательщиком ответственность, если это специально предусмотрено законом или договором ренты. В этом случае требование о выплате рентных платежей может быть предъявлено к каждому из них в полном объеме.

Статья 587. Обеспечение выплаты ренты

1. Недвижимость, переданная под выплату ренты, обременена правом залога на это имущество (п. 1 ст. 587 ГК РФ), которое обеспечивает выплату ренты. Такое право получатель ренты приобретает в силу самого факта отчуждения недвижимого имущества плательщику ренты. Залог в данном случае не только обеспечивает право получателя ренты в случае невыполнения обязательств контрагентом удовлетворить свои требования из стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами, но и обязывает плательщика ренты, у которого находится имущество, к принятию необходимых мер по его сохранности.

2. В п. 2 комментируемой статьи в качестве существенного условия договора, предусматривающего передачу под выплату ренты денежной суммы или иного движимого имущества, является условие о способе обеспечения исполнения обязательств или о страховании риска ответственности за неисполнение либо ненадлежащее исполнение этих обязательств. Если в договоре ренты такой обязанности вообще не установлено, он признается незаключенным.

О способах обеспечения исполнения обязательств говорится в ст. 329 ГК РФ.

Согласно указанной статье для обеспечения исполнения обязательства законом, а также соглашением сторон предусматриваются дополнительные, обеспечительные обязательства, которые могут быть реализованы кредитором при неисполнении или ненадлежащем исполнении должником главного (основного) обязательства, независимо от наличия или отсутствия убытков. Такие дополнительные обязательства называются в соответствии с указанной статьей способами обеспечения исполнения обязательств. Они являются средствами (мерами) побуждения должника к исполнению основной обязанности или удовлетворения кредитора в случае ее неисполнения и таким образом предоставляют кредитору определенную гарантию удовлетворения его требований или возмещения убытков, которые могут возникнуть в результате неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства.

К числу таких способов согласно п. 1 статьи 329 ГК РФ относятся неустойка, залог, удержание вещи должника, поручительство, независимая гарантия, задаток, обеспечительный платеж. Этот перечень не является исчерпывающим, и в договоре и/или в законе могут быть предусмотрены иные способы.

Что касается страхования ответственности за нарушение договора ренты как особого способа обеспечения исполнения данного обязательства, то объектом страхования является страховой интерес, связанный с риском ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение рентного обязательства. (О страховании риска ответственности по договору см. ст. 932 ГК РФ и комментарий к ней.)

Страхователем в договоре страхования ответственности за нарушение рентного обязательства является плательщик ренты. Плательщиком ренты, а, следовательно, и страхователем может быть любое физическое или юридическое лицо, заключившее договор ренты и взявшее на себя обязанность по ее выплате. Выгодоприобретателем является получатель ренты. Этот выгодоприобретатель известен при заключении договора страхования.

Для наступления страхового случая необходима совокупность двух юридических фактов: невыполнение плательщиком ренты своих обязанностей и обращение получателя ренты за получением страхового возмещения.

3. В п. 3 комментируемой статьи говорится о предоставлении получателю ренты права в одностороннем порядке расторгнуть договор ренты и потребовать возмещения связанных с этим убытков, если плательщик ренты нарушает согласованное сторонами условие договора об обеспечении исполнения обязательства, а также в случае утраты обеспечения или ухудшения его условий по обстоятельствам, за которые получатель ренты не отвечает.

При этом получатель ренты помимо возмещения убытков вправе потребовать возврата переданного под выплату ренты движимого имущества только в том случае - если это прямо предусмотрено в договоре ренты.

Статья 588. Ответственность за просрочку выплаты ренты

В соответствии с комментируемой статьей, если рента должна выплачиваться в денежной форме, то при нарушении договора ренты применяются общие правила, предусмотренные ст. 395 ГК РФ о последствиях ненадлежащего исполнения денежных обязательств. Таким образом, комментируемая статья подлежит применению лишь в случае просрочки выплаты ренты, предусмотренной в виде денежного обязательства.

Эти последствия заключаются в том, что при просрочке исполнения денежных обязательств подлежат уплате проценты на сумму просроченных средств. Размер процентов определяется в настоящее время ключевой ставкой ЦБ. Однако договором ренты может быть установлен иной размер процентов за просрочку выплаты ренты и тогда положения ст. 395 ГК РФ применяться не будут.

Об особенностях взыскания процентов за пользование чужими денежными средствами см. Постановление Пленума Верховного Суда РФ N 13, Пленума ВАС РФ N 14 от 8 октября 1998 г. "О практике применения положений Гражданского кодекса Российской Федерации о процентах за пользование чужими денежными средствами".