§ 5. Аренда предприятий

Статья 656. Договор аренды предприятия

1. В п. 1 комментируемой статьи дается определение договора аренды предприятия.

Предприятием признается имущественный комплекс, используемый для осуществления предпринимательской деятельности. В составе этого имущества ст. 132 ГК РФ называет земельные участки, здания, сооружения, оборудование, инвентарь, сырье, продукцию, права требования, долги, а также права на коммерческие обозначения, обозначения, индивидуализирующие его продукцию, работы и услуги (товарные знаки и знаки обслуживания), а также другие исключительные права на результаты интеллектуальной деятельности. Предприятие в целом является разновидностью недвижимости. Однако в связи со специфическими особенностями данного вида недвижимости закон предусматривает специальное правовое регулирование его аренды.

В аренду передается предприятие как имущественный комплекс в целом, включая права требования и долги, относящиеся к предприятию. Запасы сырья, топлива, материалов и иные оборотные средства передаются арендатору в порядке, на условиях и в пределах, определяемых договором. По договору передаются также права пользования землей, водой и другими природными ресурсами, зданиями, сооружениями и оборудованием, иные имущественные права арендодателя, связанные с предприятием.

Передача прав владения и пользования находящимся в собственности других лиц имуществом, в том числе землей и другими природными ресурсами, производится в порядке, предусмотренном законом и иными правовыми актами.

Арендатору передаются и права на обозначения, индивидуализирующие деятельность предприятия (товарный знак, коммерческое обозначение, знак обслуживания и т.п.), другие исключительные права.

В п. 64 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 5, Пленума ВАС РФ N 29 от 26.03.2009 "О некоторых вопросах, возникших в связи с введением в действие части четвертой Гражданского кодекса Российской Федерации" было отмечено следующее. "В силу пункта 1 статьи 1538 ГК РФ юридические лица, осуществляющие предпринимательскую деятельность (в том числе некоммерческие организации, которым право на осуществление такой деятельности предоставлено в соответствии с законом их учредительными документами), а также индивидуальные предприниматели могут использовать для индивидуализации принадлежащих им торговых, промышленных и других предприятий (статья 132 Кодекса) коммерческие обозначения, не являющиеся фирменными наименованиями и не подлежащие обязательному включению в учредительные документы и Реестр.

Исключительное право использования коммерческого обозначения на основании пункта 1 статьи 1539 ГК РФ принадлежит правообладателю, если такое обозначение обладает достаточными различительными признаками и его употребление правообладателем для индивидуализации своего предприятия является известным в пределах определенной территории.

В связи с этим судам следует учитывать, что право на коммерческое обозначение не возникает ранее момента начала фактического использования такого обозначения для индивидуализации предприятия".

2. Согласно п. 2 комментируемой статьи не подлежат передаче арендатору права арендодателя, полученные им на основании разрешения (лицензии) на занятие соответствующей деятельностью, если иное не предусмотрено законом или иными правовыми актами. Если же арендодатель включит в состав предприятия обязательства, исполнить которые арендатор не сможет из-за отсутствия у него такого разрешения (лицензии), то арендодатель не освобождается от соответствующих обязательств перед кредиторами (арендаторами).

В ст. 12 Федерального закона от 04.05.2011 N 99-ФЗ (ред. от 31.12.2017) "О лицензировании отдельных видов деятельности" указан перечень видов деятельности, на которые требуются лицензии.

Статья 657. Права кредиторов при аренде предприятия

1. В комментируемой статье говорится об охране законных прав и интересов кредиторов арендодателя по обязательствам, включенным в состав арендуемого предприятия.

Для того чтобы обеспечить такую охрану кредиторы по обязательствам, включенным в состав предприятия, должны быть до его передачи арендатору письменно уведомлены арендодателем о передаче предприятия в аренду. Таким образом, они могут повлиять на договор аренды предприятия в той его части, которая определяет состав передаваемого имущества.

2. Кредитор может и не сообщать о своем согласии на заключение договора аренды. Он вправе в течение трех месяцев со дня получения уведомления о передаче предприятия в аренду потребовать прекращения или досрочного исполнения обязательства и возмещения причиненных этим убытков.

3. При аренде предприятия права кредиторов по обязательствам ограничены возможностью предъявления требования о прекращении или досрочном исполнении арендодателем своих обязательств и возмещении причиненных этим убытков годичным сроком, исчисляемым со дня, когда он узнал или должен был узнать о передаче предприятия в аренду. В данном случае речь идет о сокращенном сроке исковой давности (см. ст. 197 ГК РФ).

4. Согласно п. 4 комментируемой статьи после передачи предприятия в аренду арендодатель и арендатор становятся солидарными должниками по включенным в состав переданного предприятия долгам, которые были переведены на арендатора без согласия кредитора, поскольку их обязанности по спорному обязательству связаны с предпринимательской деятельностью (п. 2 ст. 322 ГК РФ).

Солидарная обязанность арендодателя и арендатора в данном случае означает, что кредитор имеет право требовать исполнения обязательства полностью или в части как от арендодателя, так и от арендатора (см. комментарий к ст. 322-325 ГК РФ).

Статья 658. Форма и государственная регистрация договора аренды предприятия

1. Согласно п. 1 ст. 658 ГК РФ договор аренды предприятия заключается только в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. В нем же сделана ссылка на пункт 2 статьи 434 ГК РФ, в котором говорится о разновидностях письменной формы договора.

В частности, речь идет о следующих разновидностях письменной формы. Так, наиболее распространенной ее разновидностью считается документ, подписанный обеими сторонами. Письменной формой заключения договора считается также направление в письменной форме предложения заключить договор и его принятие путем совершения фактических действий по выполнению предложенных условий договора (отгрузка товара, предоставление услуг, выполнение работ и т.д.).

Договор в письменной форме может быть заключен и путем обмена письмами, телеграммами, факсами, телексами, телефаксами и иными документами, в том числе электронными документами, передаваемыми по каналам связи, позволяющими достоверно установить, что документ исходит от стороны по договору.

Однако в данном случае возможна только вышеупомянутая разновидность письменной формы договора в виде единого документа, подписанного обеими сторонами.

2. Предприятие как имущественный комплекс является недвижимостью, а потому договор аренды предприятия подлежит государственной регистрации независимо от его срока. Это следует из общего правила, касающегося сделок с недвижимостью и предусмотренного ст. 131 ГК РФ. Соответственно считается он заключенным с момента такой регистрации.

В этом случае регистрируется аренда и как обременение, для регистрации которого представляется заявление о государственной регистрации договора аренды, а не ограничения (обременения) (ч. 1 ст. 51 Закона о государственной регистрации недвижимости).

В Информационном письме Президиума ВАС РФ от 16.02.2001 N 59 отмечено следующее.

"Положения ГК РФ не предусматривают обязательной регистрации права аренды недвижимого имущества. Поэтому регистрация порождаемого договором аренды недвижимого имущества обременения вещных прав арендодателя на недвижимое имущество правами арендатора производится на основании ст. 26 Закона о государственной регистрации только при регистрации самого договора аренды недвижимого имущества".

3. Несоблюдение формы договора аренды предприятия влечет недействительность договора; он считается ничтожным, его исполнение не допускается. Таким образом, положение о форме договора аренды предприятия согласно п. 3 комментируемой статьи является императивной нормой, и стороны по своему усмотрению не могут ее изменить.

Статья 659. Передача арендованного предприятия

Предприятие в соответствии с комментируемой статьей подлежит передаче арендатору по особому документу - передаточному акту.

До передачи предприятия в аренду арендодатель должен письменно уведомить об этом кредиторов по обязательствам, включенным в состав предприятия.

Для составления передаточного акта необходимо провести подготовку предприятия к передаче, включающую инвентаризацию и составить бухгалтерский баланс. По итогам инвентаризации составляется передаточный акт, в котором указываются объекты, передаваемые в аренду и входящие в состав предприятия, записывается их балансовая стоимость, процент износа, остаточная стоимость и т.д.

Подготовка предприятия к передаче арендатору в аренду, включая составление и представление к подписанию передаточного акта, по общему правилу, является обязанностью арендодателя и осуществляется за его счет. Однако иное может быть предусмотрено договором аренды предприятия.

Статья 660. Пользование имуществом арендованного предприятия

Хотя комментируемая статья говорит о пользовании имуществом арендованного предприятия, однако следует учитывать, что предприятие - это функционирующий имущественный комплекс, поэтому пользование им неизбежно предполагает распоряжение входящим в него имуществом.

В связи с этим по договору аренды предприятия как имущественного комплекса арендатор наделяется широкими правами по распоряжению имуществом арендованного предприятия. Так, согласно ст. 660 ГК РФ, он вправе без согласия арендодателя продавать, обменивать, предоставлять во временное пользование либо взаймы материальные ценности, входящие в состав имущества арендованного предприятия, сдавать их в субаренду и передавать свои права и обязанности по договору в отношении таких ценностей другому лицу. Однако это не должно повлечь уменьшения стоимости предприятия и не должно нарушать другие положения договора аренды предприятия.

Эта норма носит диспозитивный характер и иное может быть предусмотрено договором. Например, в договоре может быть установлен запрет на продажу определенного особо ценного оборудования, входящего в состав предприятия.

Указанное правило не применяется в отношении земли и других природных ресурсов, а также в иных случаях, предусмотренных законом. Так, распоряжение землей, участками недр, другими обособленными природными объектами регулируется специальным природоресурсовым законодательством, в котором может содержаться ограничение или даже запрет на совершение сделок с вышеуказанными объектами. Такие ограничения и запреты являются основанным на законе исключением из общего правила п. 2 ст. 615 ГК РФ о совершении арендатором перечисленных распорядительных действий с согласия арендодателя.

Арендатор вправе по общему правилу также вносить изменения в состав арендованного предприятия, проводить его реконструкцию, расширение, техническое перевооружение, увеличивающее его стоимость. Однако иное может быть предусмотрено договором аренды. Например, возможно установить запрет на техническое перевооружение предприятия без согласия арендодателя путем автоматизации определенных технологических процессов.

Статья 661. Обязанности арендатора по содержанию предприятия и оплате расходов на его эксплуатацию

1. Согласно п. 1 комментируемой статьи арендатор обязан также поддерживать предприятие в надлежащем техническом состоянии в течение всего срока действия договора, включая текущий и капитальный ремонт. Эта норма носит императивный характер - она не может быть изменена по соглашению сторон.

В данном случае речь идет об изъятии из общего правила, согласно которому обязанность осуществлять капитальный ремонт арендованного имущества по общему правилу возлагается на арендодателя (см. комментарий к ст. 616 ГК РФ).

2. Все расходы, связанные с содержанием и эксплуатацией предприятия возлагаются на арендатора. Однако договором может быть установлено иное, т.е. арендодатель может взять эти расходы на себя.

Отдельно в п. 2 комментируемой статьи говорится об обязанности арендатора по уплате платежей по страхованию арендованного имущества. В данном случае имеется в виду ситуация, когда такое страхование обязательно в силу закона или договора.

Так, если в состав арендованного предприятия как имущественного комплекса входят транспортные средства, то согласно ст. 1, 4 Закона об обязательном страховании гражданской ответственности владельцев транспортных средств владельцы транспортных средств, к каковым относится и арендатор, обязаны за свой счет страховать риск своей гражданской ответственности, которая может наступить вследствие причинения вреда жизни, здоровью или имуществу других лиц при использовании транспортного средства.

В отношении остальных видов имущества обязанность по страхованию может быть предусмотрена договором.

Статья 662. Внесение арендатором улучшений в арендованное предприятие

В соответствии со ст. 662 ГК РФ в отличие от положений ст. 523 ГК РФ (см. комментарий к ней) арендатор по общему правилу имеет право на возмещение ему стоимости неотделимых улучшений арендованного имущества независимо от разрешения арендодателя на такие улучшения. Причем в конкретном договоре может быть установлено иное, то есть на любое улучшение арендованного имущества необходимо получение согласия арендодателя.

Однако, защищая интересы арендодателя, суд может освободить арендодателя от обязанности возмещения стоимости улучшений, если арендодатель докажет, что издержки арендатора на эти улучшения повышают стоимость арендованного имущества несоразмерно улучшению его качества и (или) эксплуатационных свойств либо при этом были нарушены принципы добросовестности или разумности. Иными словами, он должен доказать, что в результате таких затрат стоимость арендованного имущества повысилась значительно больше, чем его качество и (или) эксплуатационные свойства.

Это правило направлено прежде всего на то, чтобы прежде чем осуществлять реконструкцию, улучшать имущество, арендатор оценил целесообразность этих улучшений. Например, если на произведенные арендатором улучшения были потрачены большие средства, а качество имущества улучшилось незначительно, суд может освободить арендодателя от обязанности возмещать арендатору стоимость улучшений.

В действующем гражданском законодательстве (в том числе с учетом принятых последних изменений) не закреплено легальное определение добросовестности. В п. 1 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23 июня 2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" было отмечено следующее. "Оценивая действия сторон как добросовестные или недобросовестные, следует исходить из поведения, ожидаемого от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующего ей, в том числе в получении необходимой информации. По общему правилу пункта 5 статьи 10 ГК РФ добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются, пока не доказано иное".

Статья 663. Применение к договору аренды предприятия правил о последствиях недействительности сделок, об изменении и о расторжении договора

В силу комментируемой статьи установленные ГК РФ правила о последствиях недействительности сделок, об изменении и о расторжении договора, предусматривающие возврат или взыскание в натуре полученного по договору с одной стороны или с обеих сторон, применяются и к договору аренды предприятия.

О последствиях недействительности сделки сказано в ст. 167 ГК РФ. Согласно п. 2 этой статьи при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом. Для некоторых ничтожных сделок законом предусмотрены особые последствия, что допускается п. 2 ст. 167 ГК РФ. Например, если сделка умышленно совершена с целью, заведомо противной основам правопорядка или нравственности, полученное по ней может быть взыскано в доход РФ (ст. 169 ГК РФ).

Различие между изменением и расторжением договора заключается в том, что при изменении договора обязательства сторон сохраняются в измененном виде, тогда как при расторжении договора обязательства сторон прекращаются.

Во всех вышеуказанных случаях возможен возврат полученных вещей контрагентам (в данном случае арендодателю) или взыскание в натуре полученного по договору с одной стороны или с обеих сторон. Однако в отношении аренды предприятия существует целый ряд ограничений применительно к такого рода последствиям. В частности, они не должны нарушать существенно права и охраняемые законом интересы кредиторов арендодателя и арендатора, других лиц и не должны противоречить общественным интересам.

Наличие подобного правила обусловлено тем, что предприятие - это сложный имущественный комплекс, поэтому процедура его возврата арендодателю затруднит его функционирование, что в свою очередь может существенно нарушить права и охраняемые законом интересы других лиц (например, работников предприятия) и противоречить общественным интересам в целом.

В таких случаях применяются иные способы защиты гражданских прав. Так, при невозможности возвратить в натуре полученное по недействительной сделке стороны обязаны возместить его стоимость в деньгах (см. п. 2 ст. 167 ГК РФ).

Статья 664. Возврат арендованного предприятия

Возврат предприятия - одна из основных обязанностей арендатора при прекращении договора независимо от оснований прекращения (истечение срока, досрочное расторжение договора и проч.).

В комментируемой статье говорится о необходимости соблюдения при возврате предприятия правил, предусмотренных статьями 656 ГК РФ (о составе предприятия, переданного в аренду), 657 ГК РФ (права кредиторов при аренде предприятия) и 659 (порядок передачи арендованного предприятия) (см. комментарий к ним).

При этом подготовка предприятия к возврату арендодателю, включая составление и представление на подписание передаточного акта, возлагается на арендатора.

Правило о возложении на арендатора обязанности по подготовке к передаче предприятия и несению бремени связанных с этим расходов носит диспозитивный характер. Соглашением сторон может быть предусмотрено иное распределение обязанностей по подготовке предприятия к возврату и по несению связанных с этим расходов.

Согласно п. 8 Постановления Пленума ВАС РФ от 06.06.2014 N 35 "О последствиях расторжения договора" "В случае расторжения договора, предусматривавшего передачу имущества во владение или пользование (например, аренда, ссуда), лицо, получившее имущество по договору, обязано в разумный срок возвратить его стороне, передавшей это имущество. Порядок исполнения этого обязательства определяется положениями общей части обязательственного права, включая правила главы 22 ГК РФ, и специальными нормами об отдельных видах договоров (например, статьи 622, 655, 664 Кодекса) либо договором, в том числе если договор регулирует порядок возврата имущества по окончании срока его действия. В таком случае положения главы 60 ГК РФ применению не подлежат.

При этом в случае расторжения договора аренды взысканию также подлежат установленные договором платежи за пользование имуществом до дня фактического возвращения имущества лицу, предоставившему это имущество в пользование, а также убытки и неустойка за просрочку арендатора по день фактического исполнения им всех своих обязательств (статья 622 ГК РФ)".

Срок возврата предприятия определяется моментом прекращения действия договора аренды.