Тема 6

216

переважно на місці свого створення замовником, що забезпечує короткочасність обігу коштів. Розрахунки можуть проводитись за окремі види виконаних робіт, поетапно або загалом за готовий об'єкт. Це забезпечує безперервність будівництва.

Продукція в сфері капітального інвестування поділяється на:

— інвестиційні розробки;

- капітальне інвестування (капітальне будівництво). Інвестиційні розробки включають попередні дослідження, що

обґрунтовують основні рішення, ефективність і доцільність реалізації інвестицій. Реалізація інвестиційних проектів від­бувається шляхом проведення прямих переговорів між замов-никами-інвесторами та виконавцями робіт.

Капітальне інвестування включає робоче проектування, виконання будівельно-монтажних, пусконалагоджувальних та інших робіт і послуг, введення в дію основних засобів і досягнення проектних потужностей. При цьому інвестиційна діяльність в сфері капітального будівництва може здійснюва­тись в усіх галузях і сферах економіки та застосовуватись до будь-яких об'єктів. Водночас виключно інвестиційною діяльністю держави є об'єкти, пов'язані з обороною, створенням космічних систем, державних систем зв'язку і інформації, залізничного, повітряного, морського та магістрального трубо­провідного транспорту.

6.4. Економічна оцінка об'єктів реального інвестування

Економічна оцінка об'єктів реального інвестування пов'язана з потребою визначення необхідного обсягу інвестиційних ресурсів і появою ринку таких об'єктів.

Механізм економічної оцінки залежить від виду об'єктів реального інвестування.

О Економічна оцінка нових об'єктів будівництва визначається на основі їх вартості за фактичними витратами на створення таких об'єктів, тобто за кошторисною вартістю будівництва. Крім кошторисної вартості можуть бути також враховані витрати, які необхідні для формування оборотних активів нового об'єкта. В умовах ринку можуть враховуватись додаткові витрати, пов'язані зі зміною ринкового середовища, тому вартість об'єкта може бути визначена за договірною ціною. При створенні об'єктів нерухомості, крім вказаних вимог,

Інвестиції у засоби виробництва (реальні інвестиції) .

враховуються витрати, пов'язані з відведенням і придбанням земельних ділянок.

Крім цього, вартість нового об'єкта може бути визначена методом укрупнених одиничних показників на основі показників питомих капіталовкладень за формулою:

К=ПхК + В ,

Вн mtm ш

де П - потужність об'єкта відповідного профілю (м², м³ і т.д.);

К_пит - питомі капітальні вкладення, які характеризують середню суму будівельних витрат на одиницю потужності об'єк­тів відповідного профілю ( на їм², на їм³ і тощо);

В - інші витрати.

© Економічна оцінка діючих об'єктів може бути визначена на основі:

+ чистої балансової вартості, а саме - вирахуванням із загальної балансової вартості всіх зобов'язань підприємства. При цьому можуть використовувати різні види балансової вартості основних засобів:

• початкова (первісна);

• залишкова;

• відновна.

Реально на практиці, вкладаючи кошти в основні засоби, інвес­тор повинен оцінити їх за повною первісною вартістю або за від­новною вартістю.

с^" Первісною оцінкою основних засобів є вартість їх придбання чи створення, тобто оплачена сума грошових коштів чи їх еквівалентів, або справедлива вартість іншої форми компенсації, наданої для одержання активу на момент його придбання чи створення. Первісна вартість будівель і споруд визначається за їхньою кошторисною вартістю на момент уведення до експлуатації. Оцінка основних засобів за первісною вартістю, яка відображується в бухгалтерському балансі підприємства, є їх первісною балансовою вартістю^

і®¹ Оцінка за відновною вартістю основних засобів (з урахуван­ням індексації) встановлюється Міністерством економіки і Міністер­ством фінансів разом із Фондом державного майна України. Вона здійснюється щорічно після звітного року станом на 1 січня наступ­ного року.

З переходом на нові положення (стандарти) бухгалтерського обліку (П(С)БУ) кожне підприємство згідно з П(С)БУ-7 "Основні засоби" має право здійснювати переоцінку основних активів за справедливою вартістю, але тільки тих, по яких існує активний ринок. Реально найти такий ринок сьогодні неможливо, бо

218

Т ема 6

активним він стане лише тоді, коли у будь-який час на ньому можна буде знайти зацікавлених продавців і покупців, а інформація щодо цін стане загальною.

П(С)БУ-7 передбачає, що підприємство переоцінює об'єкт основних засобів, якщо їхня залишкова вартість більш як на 10 % відрізняється від справедливої вартості на дату балансу. Це означає, що кожного кварталу перед складанням балансу необхідно визначати справедливу вартість кожного об'єкта основних засобів.

Переоцінка здійснюється в кілька етапів:

У визначення справедливої вартості активу, яка буде прийнята

за нову залишкову вартість;

У визначення величини дооцінки або уцінки за залишковою вартістю у вигляді різниці між справедливою вартістю та залишковою;

У визначення індексу переоцінки;

У визначення переоціненої первісної вартості необоротного активу;

У визначення величини дооцінки або уцінки початкової

вартості;

У визначення величини дооцінки або уцінки за зносом як різниці між величиною дооцінки (уцінки) за первісною вартістю та залишковою вартістю; У складання бухгалтерських записів після порівняння сум

попередніх дооцінок та уцінок.

При цьому справедливою вартістю є нова залишкова, а не пер­вісна вартість.

Ф Залишкова вартість - це первісна або відновна вартість основних засобів, зменшена на частку, вже пере­несену на готовий продукт, тобто залишкова вартість менша за первісну (відновну) на величину зносу. Залишкова вартість є балансовою вартістю основних засобів. Процес зносу і поступового перенесення вартості основних засобів на виготовлений продукт є амортизацією. Амортизація основних виробничих засобів має важливе значення у відтворенні їхньої активної частини, сприяє прискоренню оборотності машин та обладнання. За рахунок амортизаційних відрахувань фінансу­ються витрати: на придбання основних засобів і нематеріальних активів для власного виробничого призначення, у тому числі на самостійне виготовлення основних засобів для власних

Інвестиції у засоби виробництва (реальні інвестиції) ₂ j _y

виробничих потреб (включно з витратами на виплату заробітної плати працівникам, які були зайняті на виготовленні таких основ­них засобів); на здійснення всіх видів ремонту, реконструкції, модернізації та інших способів поліпшення основних засобів.

Згідно з П(С)БО - 7 "Основні засоби" об'єктом нарахування амортизації є основні засоби (крім землі). Нарахування аморти­зації здійснюється протягом строку корисного використання (експлуатації) об'єкта, який встановлюється підприємством при зарахуванні його на баланс і призупиняється на період його реконструкції, модернізації, добудови, дообладнання або консервації.

Суму нарахувань амортизації всі підприємства відображують збільшенням суми витрат підприємства та зносу необоротних активів.

Згідно з чинною нормативною базою в Україні засто­совуються такі методи нарахування амортизаційних відра­хувань: прямолінійний, зменшення залишкової вартості, приско­реного зменшення залишкової вартості, кумулятивний, вироб­ничий. Метод амортизації обирається підприємством самостійно з урахуванням очікуваного способу одержання економічних вигод від його використання й переглядається у разі зміни очікуваного способу одержання економічних вигод від його використання.

Механізм економічної оцінки об'єктів реального інвестування, яка офіційно використовується в Україні, пов'язаний з процесами приватизації та роздержавлення. Незалежна оцінка вартості об'єкта здійснюється відповідно до вимог Методики оцінки вартості об'єктів приватизації, затвердженої Фондом Державного майна України та з урахуванням таких законодавчих і нормативних актів:

— Закону України "Про оцінку майна, майнових прав та профе-

сійну оціночну діяльність в Україні";

- Постанови Кабінету Міністрів України "Про затвердження

Методики оцінки вартості майна під час приватизації" від 12 жовтня 2000 p.;

- Положення про порядок проведення експертної оцінки державного майна при приватизації, затвердженого наказом Фонду Державного майна України від 02.02.95 p.;

— Інструктивного листа Фонду Державного майна України від

26.12.95 р. "Про вимоги до звітів про експертну оцінку".

₂₂₀ Тема 6

Майном, що оцінюється відповідно до цієї методики, є цілісні майнові комплекси, індивідуально-визначені об'єкти, паї, акції, об'єкти незавершеного будівництва та інші.

При визначенні вартості об'єктів нерухомості загально­прийнятими у світовій практиці вважаються такі основні методи незалежної оцінки:

• метод витрат;

• метод аналогів продаж;

• метод капіталізації доходу.

Кожний із зазаначених методів приводить до одержання певних цінових характеристик об'єкту. Подальший порівняльний аналіз дає змогу зважити переваги і недоліки кожного із використову­ваних методів і встановити остаточну вартість об'єкта на основі даних того методу чи методів, які, на думку експерта, є найбільш надійними.

cs= Витратний підхід базується на вивченні інвестором того, за яку суму він зможе придбати відповідну ділянку під забудову і побудувати аналогічний за призначенням об'єкт у визначений час без істотних затримок. Даний метод оцінки може привести до об'єктивних результатів, якщо можливо чітко оцінити величини вартості і зносу об'єкта за умови відносної рівноваги попиту та пропозиції на ринку нерухомості.

Основою методу витрат є незалежна оцінка повної вартості відтворення (відновлення) та повної вартості заміщення об'єкта оцінки.

• Відновна вартість - це вартість будівництва в поточних цінах на дату оцінки точної копії оцінюваного об'єкта.

• Вартість заміщення - це вартість будівництва в поточних цінах на дату оцінки сучасної будівлі, яка замінює оцінювальний об'єкт за призначенням та корисністю (з сучасних матеріалів та за сучасним проектом і стандартами).

• Реальна (залишкова) вартість - це залишкова вартість об'єкта оцінки нерухомості, яка визначається як відновна вартість чи вартість заміщення за вирахуванням зносу об'єкта.

• Ринкова вартість - це залишкова вартість об'єкта оцінки нерухомості, яка визначається як відновна вартість чи вартість заміщення за вирахуванням зносу об'єкта та враховує місцезна­ ходження об'єкта. Існує два способи її визначення:

1) метод укрупнених одиничних показників. За цим методом вартість оцінюваного об'єкта визначається через вартість одиничного показника (одного квадратного метра загальної площі

Інвестиції у засоби виробництва (реальні інвестиції) ₂₂₁

чи одного кубічного метра будівельного об'єму) будівлі-аналогу шляхом перемноження цієї вартості на кількість таких показників в оцінюваному об'єкті;

2) метод кількісного аналізу (кошторисний метод). У відповід­ ності з цим методом вартість оцінюваного об'єкта визначається на базі кошторисної вартості, причому:

а) при наявності кошторису на об'єкт оцінки цей кошторис пере­ раховується в поточні ціни на дату оцінки з врахуванням відповідних нормативних коефіцієнтів перерахунку;

б) при відсутності кошторису на об'єкт оцінки проводиться послідовний розрахунок кошторисної вартості об'єкта в поточних цінах або базових цінах з наступним перера­ хуванням за певними правилами в ціни на дату оцінки;

3) поелементний метод (набір конструктивних елементів). Згідно з цим методом вартість оцінюваного об'єкта визначається як сума вартостей його будівельних складових (елементів) - фундаменту, стін, перегородок, даху тощо. Вартість кожної складової визначається через варт^;сть її одиничного показника в поточних цінах на дату оцінки.

[^Дохідний підхід базується на принципі очікування інвестором майбутніх вигод від володіння власністю. Принцип включає в себе одержання доходів під час володіння власністю, а також від продажу її після закінчення володіння. Розрізняють такі види доходів:

^потенційний валовий дохід (ПВД) - загальний валовий дохід

від нерухомості при її повній завантаженості; ^дійсний (ефективний) валовий дохід (ДВД) - очікуваний дохід з врахуванням втрат від вакансій і втрат від недозбору коштів;

^> чистий операційний дохід (ЧОД) - дійсний або очікуваний чистий дохід, який залишається після вирахування із ДВД всіх операційних витрат; *=> реверсія (повернення від продажу) - загальна сума вигод,

які інвестор отримає по закінченню володіння власністю. Існує два методи перерахунку доходу від експлуатації об'єкта в оцінку його вартості:

— метод дисконтування доходів;

- метод прямої капіталізації.

♦ Метод дисконтування грошових потоків або капіта­лізації за нормою повернення - це метод переведення майбутніх вигод в теперішню вартість шляхом капіталізації

222

Тема 6

із застосуванням ставки капіталізації, і який враховує послідовність надходження доходів, зміну вартості об'єкта власності та величини доходів, а також: норму віддачі на вкладений капітал. Вартість об'єкта нерухомості визначається за формулою:

РV=D/(1 +i) +D/(1 +i)²₂+... Dn/(l + i)n +R, де PV - теперішня вартість;

D_{І2 в}~ чистий грошовий потік доходів, отриманий на протязі і-го періоду; R ~ реверсія; / - ставка дисконту; п - кількість років.

♦Метод прямої капіталізації - це знаходження вартості за доходом за один рік, якщо дохід незмінюється в часі. Вартість об'єкта при цьому визначається за формулою:

Co=I/R,

де / - річний ЧОД (при відсутності податку на майно, страхових платежів, експлуатаційних витрат, тощо річний ЧОД співпадає з річним ДВД і дорівнює ПВД за мінусом збитків від незданих в оренду приміщень, збитків від недозбору грошових коштів тощо);

R - ставка (коефіцієнт) капіталізації.

Ставка дисконту (капіталізації) - це ставка доходу, що ви­користовується для приведення грошових сум, які слід сплатити чи отримати в майбутньому, до їх теперішньої вартості.

На практиці використовуються два методи визначення ставки дисконту:

- метод кумулятивної побудови;

— модель оцінки капітальних активів.

В практичній діяльності для розрахунку ставки дисконту оцінювачі України користуються методом кумулятивної по­будови, який полягає в сумуванні безризикової ставки з преміями за всі можливі види ризиків, які притаманні оцінюваному об'єкту.

^^Порівняльний підхід (метод аналогів продаж), який називається також ринковим, є найбільш використовуваним методом оцінки об'єктів реального інвестування.

Суть підходу полягає в тому, що вартість власності визна­чається шляхом співставлення цін продажу об'єктів за останній період, які за своїми основними характеристиками подібні до оцінюваного об'єкта. Для виділення елементів, які впливають на

Інвестиції у засоби виробництва (реальні інвестиції)

вартість, необхідно провести детальний аналіз ринкових умов. Щоб співставити аналогічні об'єкти з об'єктом оцінки, проводи­ться коригування продажних цін об'єктів порівняння по кожному виділеному елементу порівняння. При цьому коригування застосовується до загальної ціни або до ціни за одиницю порів­няння.

В оціночній практиці виділяють чотири основні фактори, які впливають на вартість нерухомості:

• умови продажу;

• фактор часу;

• місце розташувашшя;

• фізичні характеристики.

В умовах несформованого ринку нерухомості України, недосто-вірності отримуваної інформації, відсутності інформаційної бази даних щодо продажу об'єктів нерухомості, застосування методу аналогів продаж є проблематичним і носить експертний характер, в основі якого - досвід роботи експерта-оцінювача.