§ 5. Оренда майна та лізинг Стаття 283. Оренда майна у сфері господарювання

1. За договором оренди одна сторона (орендодавець) передає другій стороні (орендареві) за плату на певний строк у користування майно для здійснення господарськоїдіяльності.

2. У користування за договором оренди передається індивідуально визначене майновиробничо-технічного призначення (або цілісний майновий комплекс), що не втрачає упроцесі використання своєї споживчої якості (неспоживна річ).

3. Об'єктом оренди можуть бути:

державні та комунальні підприємства або їх структурні підрозділи як цілісні майнові комплекси, тобто господарські об'єкти із завершеним циклом виробництва продукції (робіт, послуг), відокремленою земельною ділянкою, на якій розміщений об'єкт, та автономними інженерними комунікаціями і системою енергопостачання;

нерухоме майно (будівлі, споруди, приміщення);

інше окреме індивідуально визначене майно виробничо-технічного призначення, що належить суб'єктам господарювання.

4. Оренда структурних підрозділів державних та комунальних підприємств не повинна порушувати виробничо-господарську цілісність, технологічну єдність даного підприємства.

5. Законом може бути встановлено перелік державних та комунальних підприємств,цілісні майнові комплекси яких не можуть бути об'єктом оренди.

6. До відносин оренди застосовуються відповідні положення Цивільного кодексуУкраїни з урахуванням особливостей, передбачених цим Кодексом.

1. З визначення поняття договору оренди, за яким одна сторона (орендодавець) передаєдругій стороні (орендареві) за плату на певний строк у користування майно для здійсненнягосподарської діяльності, випливають такі ознаки оренди як різновиду майнового найму:

по-перше, орендні відносини мають виключно договірний характер і не можуть виникати з актів управління господарською діяльністю або з інших підстав;

по-друге, оренда передбачає передачу майна у користування (без надання права орендареві розпоряджатися орендованим майном);

по-третє, таке користування є платним, що забезпечується внесенням орендарем орендодавцеві орендної плати у визначених розмірах;

по-четверте, оренда передбачає передачу майна у строкове (тимчасове) користування. У разі закінчення строку, на який було укладено договір оренди, цей договір припиняється;

по-п'яте, майно, що передається в оренду, може використовуватися орендарем виключно для здійснення господарської діяльності. Надання майна не для здійснення господарської діяльності, а для задоволення інших потреб (лікувально-оздоровчих, просвітницьких, культурно-спортивних тощо) може мати місце на підставі договору майнового найму відповідно до положень статей 759-786, 792-806 ЦК.

2. Оскільки майно, що передається в оренду, може використовуватися орендарем лишедля здійснення господарської діяльності, таким майном, згідно з частиною 2 коментованоїстатті, є індивідуально визначене майно виробничо-технічного призначення (або цілісниймайновий комплекс), що не втрачає у процесі використання своєї споживчої якості (неспо-живна річ).

3. Виходячи з призначення орендованого майна, встановленого частинами 1 і 2 коментованої статті, частина 3 цієї статті містить перелік об'єктів оренди трьох категорій: 1) державні та комунальні підприємства або їх структурні підрозділи як цілісні майнові комплекси;2) нерухоме майно (будівлі, споруди, приміщення); 3) інше окреме індивідуально визначенемайно виробничо-технічного призначення, що належить суб'єктам господарювання.

Згідно з Законом «Про оренду державного та комунального майна» [347] об'єктами оренди може бути також майно, що не увійшло до статутних фондів господарських товариств, створених у процесі приватизації (корпоратизації).

4. Якщо об'єктом оренди є структурні підрозділи державних та комунальних підприємств, така оренда не повинна порушувати виробничо-господарську цілісність, технологічну єдність відповідного підприємства.

Це правило не стосується оренди структурних підрозділів підприємств, заснованих на приватній та колективній власності.

5. Законом може бути встановлено перелік державних та комунальних підприємств,цілісні майнові комплекси яких не можуть бути об'єктом оренди. Так, не можуть бути об'єктами оренди цілісні майнові комплекси державних підприємств, їх структурних підрозділів(філій, цехів, дільниць), що здійснюють діяльність, пов'язану з обігом наркотичних засобів,психотропних речовин, їх аналогів і прекурсорів, а також цілісні майнові комплекси казенних підприємств.

Згідно з декретом Кабінету Міністрів України «Про перелік майнових комплексів державних підприємств, організацій, їх структурних підрозділів основного виробництва, приватизація або передача в оренду яких не допускається» [378] не можуть бути передані в оренду, зокрема, радіотелевізійні передавальні центри та об'єкти, що становлять загальнодержавну

систему зв'язку; магістральні лінії електропередачі, магістральні трубопроводи; магістральні залізниці, автомобільні шляхи державного значення, метрополітени; гідро- і атомні електростанції; протирадіаційні споруди тощо. Декретом також встановлено, що передача в оренду майнових комплексів чи відокремленого майна, які забезпечують діяльність Верховної Ради України, Президента України, Кабінету Міністрів України, може провадитися тільки з дозволу зазначених органів.

6. До відносин оренди застосовуються норми ЦК (зокрема, ст. 759-786, 792-806, що встановлюють загальні положення про оренду, регулюють відносини оренди земельної ділянки, будівлі або іншої капітальної споруди, транспортного засобу) з урахуванням особливостей, передбачених цим Кодексом.

Велике значення для регулювання орендних відносин мають й інші акти законодавства: декрети Кабінету Міністрів України «Про укладення договорів оренди приміщень підприємствами й організаціями торгівлі, громадського харчування та сфери послуг» [477], «Про перелік майнових комплексів державних підприємств, організацій, їх структурних підрозділів основного виробництва, приватизація або передача в оренду яких не допускається» [378], «Про впорядкування використання адміністративних будинків і нежилих приміщень, що перебувають у державній власності» [84], «Про приватизацію цілісних майнових комплексів державних підприємств та їх структурних підрозділів, зданих в оренду» [418]; закони України «Про приватизацію державного майна» [416], «Про господарську діяльність у Збройних Силах України» [91], «Про особливості правового режиму майнового комплексу Національної академії наук України» [357]; постанова Кабінету Міністрів України «Про затвердження Методики оцінки вартості об'єктів оренди, Порядку викупу орендарем оборотних матеріальних засобів та Порядку надання в кредит орендареві коштів та цінних паперів» [167]; Типові договори оренди [149] та ряд інших нормативних актів.

Стаття 284. Умови договору оренди

1. Істотними умовами договору оренди є: об'єкт оренди (склад і вартість майна з урахуванням її індексації); строк, на який укладається договір оренди; орендна плата зурахуванням її індексації; порядок використання амортизаційних відрахувань; відновлення орендованого майна та умови його повернення або викупу.

2. Оцінка об'єкта оренди здійснюється за відновною вартістю. Умови договору оренди зберігають свою силу на весь строк дії договору, а також у разі якщо після його укладення законодавством встановлено правила, що погіршують становище орендаря.

3. Реорганізація орендодавця не є підставою для зміни умов або розірвання договору оренди.

4. Строк договору оренди визначається за погодженням сторін. У разі відсутності заяви однієї із сторін про припинення або зміну умов договору оренди протягом одногомісяця після закінчення строку дії договору він вважається продовженим на такий самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором.

1. Згідно з частиною 2 статті 180 ГК істотними умовами будь-якого господарського договору є умови, визнані такими за законом чи необхідні для договорів даного виду, а також умови, щодо яких на вимогу однієї із сторін повинна бути досягнута згода.

Надаючи важливого значення змісту договору оренди майна, законодавець спеціально визначив істотні умови договору, тобто ті, що мають юридичне значення, впливають на формування і суть правовідносин, які виникають з цього договору. Значення визначення істотних умов полягає в тому, що господарський договір вважається укладеним, якщо між сторонами у передбачених законом порядку і формі досягнуто згоди щодо усіх його істотних умов (ч. 2 ст. 180ГК).

Як встановлено частиною 1 коментованої статті, істотними умовами договору оренди є: об'єкт оренди (склад і вартість майна з урахуванням її індексації); строк, на який укладається договір оренди; орендна плата з урахуванням її індексації; порядок використання амортизаційних відрахувань; відновлення орендованого майна та умови його повернення або викупу.

Об 'єкт оренди (склад і вартість майна з урахуванням її індексації) визначається в договорі оренди відповідно до вимог статті 283 ГК та частини 2 коментованої статті.

Щодо строку, на який укладається договір оренди, див. коментар до частини 4 цієї статті.

Орендна плата з урахуванням її індексації є наступною істотною умовою договору оренди (див. коментар до ст. 286 ГК).

Порядок використання амортизаційних відрахувань встановлено частиною 3 статті 23 Закону України «Про оренду державного та комунального майна». Амортизаційні відрахування на орендовані цілісні майнові комплекси підприємств, їх структурні підрозділи нараховує та залишає у своєму розпорядженні орендар. Амортизаційні відрахування на орендоване нерухоме та інше окреме індивідуально визначене майно нараховує та залишає у своєму розпорядженні підприємство, господарське товариство, створене в процесі приватизації (корпорати-зації), на балансі якого знаходиться це майно. Амортизаційні відрахування використовуються на відновлення орендованих основних фондів. Право власності на майно, придбане орендарем за рахунок амортизаційних відрахувань, належить власнику орендованого майна, якщо інше не передбачено договором оренди.

Відновлення орендованого майна та умови його повернення або викупу. У разі розірвання договору оренди, закінчення строку його дії та відмови від його продовження або банкрутства орендаря останній зобов'язаний повернути орендодавцеві об'єкт оренди на умовах, зазначених у договорі оренди. Якщо орендар допустив погіршення стану орендованого майна або його загибель, він повинен відшкодувати орендодавцеві збитки, якщо не доведе, що погіршення або загибель майна сталися не з його вини. Орендар має право залишити за собою проведені ним поліпшення орендованого майна, здійснені за рахунок власних коштів, якщо вони можуть бути відокремлені від майна без заподіяння йому шкоди. Якщо орендар за рахунок власних коштів здійснив за згодою орендодавця поліпшення орендованого майна, які неможливо відокремити від майна без заподіяння йому шкоди, орендодавець зобов'язаний компенсувати йому зазначені кошти, якщо інше не визначено договором оренди. Вартість поліпшень орендованого майна, зроблених орендарем без згоди орендодавця, які не можна відокремити без шкоди для майна, компенсації не підлягає.

Договором оренди може бути передбачено право орендаря на викуп об'єкта оренди. У такому разі в договорі мають бути визначені відповідно до закону умови викупу орендованого майна.

2. Оцінка об 'єкта оренди, як встановлено частиною 2 коментованої статті, здійснюєтьсяза відновною вартістю. Об'єкт оренди оцінюється за Методикою оцінки об'єктів оренди, затвердженою постановою Кабінету Міністрів України від 10 серпня 1995 р. № 629 [167] (у редакції постанови Кабінету Міністрів України від 2 січня 2003 р. № 3).

Зазначена Методика передбачає особливості оцінки вартості цілісних майнових комплексів підприємств, їх структурних підрозділів (філій, цехів, дільниць); нерухомого майна (будівель, споруд, приміщень) та іншого окремого індивідуально визначеного майна підприємств (машин, устаткування, інших облікових одиниць основних засобів, нематеріальних активів та інших цінностей, що виділяються у самостійний об'єкт оренди згідно із законодавством); майна, що не увійшло до статутних фондів господарських товариств, створених у процесі приватизації (корпоратизації), яка проводиться з урахуванням вимог Закону України «Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність в Україні» [371] та Методики оцінки вартості майна під час приватизації [166].

Важливе значення для забезпечення захисту майнових прав орендаря і збереження стабільності його становища як сторони договору має положення коментованої частини даної статті, згідно з яким умови договору оренди зберігають свою силу на весь строк дії договору, а також у разі якщо після його укладення законодавством встановлено правила, що погіршують становище орендаря.

3. На забезпечення стабільності правового статусу орендаря спрямована і норма частини Зкоментованої статті, згідно з якою організаційні зміни у правовому становищі орендодавця увигляді його реорганізації не є підставою для зміни умов або розірвання договору оренди.

4. Строк договору оренди як його істотна умова визначається за погодженням сторін. Уразі відсутності заяви однієї із сторін про припинення або зміну умов договору оренди протягом одного місяця після закінчення строку дії договору він вважається продовженим на такий самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором.

Якщо заяву про припинення чи зміну умов договору оренди подано стороною за догово-

ром після закінчення строку, встановленого частиною 4 коментованої статті, але друга сторона не згодна припиняти чи змінювати умови договору, останній вважається продовженим на тих самих умовах і на самий же строк. Якщо ж сторона, що направила таку заяву з порушенням місячного строку, наполягатиме на розірванні чи зміні умов договору оренди, спір підлягає вирішенню у порядку, передбаченому статтею 11 ГПК.

Стаття 285. Основні права та обов'язки орендаря

1. Орендар має переважне право перед іншими суб'єктами господарювання на продовження строку дії договору оренди.

2. Орендар може бути зобов'язаний використовувати об'єкт оренди за цільовим призначенням відповідно до профілю виробничої діяльності підприємства, майно якогопередано в оренду.

3. Орендар зобов'язаний берегти орендоване майно відповідно до умов договору,запобігаючи його псуванню або пошкодженню, та своєчасно і в повному обсязі сплачувати орендну плату.

4. Орендар відшкодовує орендодавцю вартість орендованого майна у разі відчуження цього майна або його знищення чи псування з вини орендаря.

1. Частиною 4 статті 284 ГК встановлено місячний строк, протягом якого орендодавецьабо орендар можуть заявити про припинення або зміну умов договору після закінчення йогостроку. Проте таку заяву заінтересована сторона може також подати і до закінчення строкудії договору оренди. За усіх умов після закінчення строку дії договору оренди орендар, якийналежним чином виконував свої обов'язки, має переважне право продовження договоруоренди на новий строк. Отже, якщо після закінчення строку дії договору оренди орендодавець передав спірне майно в оренду іншій особі, орендар за попереднім договором має правозвернутися до господарського суду із заявою про спонукання орендодавця продовжити діюцього договору на новий строк та про визнання договору з новим орендарем недійсним.

У вирішенні відповідного спору господарські суди виходять, зокрема, з того, що належне виконання орендарем договору оренди презюмується, якщо орендодавцем не буде доведено інше. Водночас якщо не буде подано доказів того, що орендодавець уклав чи укладає договір оренди з іншою особою, а натомість буде встановлено, що він має намір використовувати майно для власних потреб, то підстави для задоволення позову про спонукання до продовження дії договору оренди відсутні.

2. Договором оренди орендар може бути зобов'язаний використовувати об'єкт оренди зацільовим призначенням відповідно до профілю виробничої діяльності підприємства, майноякого передано в оренду. Порушення орендарем цього обов'язку є підставою для заявленняорендарем вимоги щодо дострокового розірвання договору оренди на підставі статті 783 ЦК.

3. Орендар зобов'язаний берегти орендоване майно відповідно до умов договору, запобігаючи його псуванню або пошкодженню. Створення однієї тільки загрози пошкодженнямайна внаслідок недбалої поведінки орендаря надає орендодавцю право вимагати дострокового розірвання договору оренди на підставі пункту 3 частини 1 статті 783 ЦК.

Орендар зобов'язаний також своєчасно і в повному обсязі сплачувати орендну плату (див. коментар до ст. 286 ГК).

4. Згідно з частиною 4 коментованої статті орендар відшкодовує орендодавцю вартість орендованого майна у разі відчуження цього майна або його знищення чи псування з вини орендаря.

Як встановлено ч. 1 ст. 780 ЦК, шкода, завдана третім особам у зв'язку з користуванням річчю, переданою у найм, відшкодовується наймачем на загальних підставах.

Шкода, завдана у зв'язку з користуванням річчю, відшкодовується наймодавцем, якщо буде встановлено, що це сталося внаслідок особливих властивостей або недоліків речі, про наявність яких наймач не був попереджений наймодавцем і про які він не знав і не міг знати (ч. 2 ст. 780 ЦК).

Відповідно до абзацу 3 частини 2 статті 780 ЦК умова договору найму про звільнення най-модавця від відповідальності за шкоду, завдану внаслідок особливих властивостей чи недоліків речі, про наявність яких наймач не був попереджений наймодавцем і про які він не знав і не міг знати, є нікчемною.

Стаття 286. Орендна плата

1. Орендна плата - це фіксований платіж, який орендар сплачує орендодавцю незалежно від наслідків своєї господарської діяльності. Розмір орендної плати може бути змінений за погодженням сторін, а також в інших випадках, передбачених законодавством.

2. Орендар має право вимагати зменшення розміру орендної плати, якщо через обставини, за які він не відповідає, змінилися передбачені договором умови господарюванняабо істотно погіршився стан об'єкта оренди.

3. Орендна плата встановлюється у грошовій формі. Залежно від специфіки виробничої діяльності орендаря орендна плата за згодою сторін може встановлюватися в натуральній або грошово-натуральній формі.

4. Строки внесення орендної плати визначаються в договорі.

1. Орендна плата є фіксованим платежем, тобто платежем, який орендар сплачує орендодавцю незалежно від наслідків своєї господарської діяльності. Методика розрахунку і порядок використання плати за оренду державного майна затверджені постановою КабінетуМіністрів України від 4 жовтня 1995 р. № 786 [320].

Відповідно до цієї Методики (додатки 1 та 2 - у редакції постанови Кабінету Міністрів України від 19 січня 2000 р. № 75) орендна ставка за використання цілісних майнових комплексів державних підприємств встановлена залежно від сфери діяльності цих підприємств і коливається в межах від 3 до 10 відсотків до залишкової вартості основних засобів. Орендні ставки за використання нерухомого майна також залежать від цільового призначення орендованого майна і коливаються від 1 до 20 відсотків до вартості нерухомого майна, визначеної експертним шляхом. Розмір річної орендної плати у разі оренди окремого індивідуально визначеного майна встановлюється за згодою сторін, але не менш як 5 відсотків вартості орендованого майна, а в разі коли орендарем є суб'єкт малого підприємництва — не менше як 4 відсотки вартості орендованого майна.

У разі визначення орендаря на конкурсних засадах умовами конкурсу може бути передбачено більший розмір орендної плати.

Методика розрахунку, граничні розміри та порядок використання орендної плати для об'єктів, що належать Автономній Республіці Крим, визначаються органами, уповноваженими Верховною Радою Автономної Республіки Крим, а для об'єктів, що перебувають у комунальній власності, - органами місцевого самоврядування.

Розмір орендної плати може бути змінено за погодженням сторін, а також на вимогу однієї зі сторін у разі зміни цін і тарифів та в інших випадках, передбачених законодавчими актами України.

2. Орендар має право вимагати відповідного зменшення розміру орендної плати, якщо зне залежних від нього обставин (обставини, за які він не відповідає) змінилися передбаченідоговором умови господарювання або істотно погіршився стан об'єкта оренди.

При вирішенні господарськими судами відповідних спорів презюмується незмінність умов господарювання (користування майном) чи стану об'єкта оренди, а орендар повинен подати докази наявності тих обставин, на які він посилається в обгрунтування своїх вимог, а також довести, що ці обставини виникли з не залежних від нього причин, зокрема, внаслідок зміни кон'юнктури на ринку товарів, робіт, послуг, з вини орендодавця, через дію непереборної сили чи у зв'язку з природними властивостями майна, що є об'єктом оренди, тощо. Якщо у погіршенні цього майна або у створенні гірших умов користування ним винні обидві сторони за договором, розмір орендної плати також може бути зменшений, але лише у частині, яка відповідає вині орендодавця у зменшенні можливості користуватися майном.

Господарські суди виходять з того, що зміна умов господарювання, наприклад зміни у податковій політиці, у рівні попиту на товари, роботи, послуги тощо, можуть бути підставою для зміни розміру орендної плати, якщо це передбачено договором оренди.

Що ж до істотного погіршення стану об'єкта оренди, то воно може бути наслідком стихійного лиха, тобто відбутись не з вини орендаря чи будь-якої іншої особи, або виникнути з будь-яких технічних причин, що призвели до понаднормативного зносу орендованого майна, у зв'язку з чим процент амортизації його виявився більше передбачуваного. У такому разі розмір зменшення плати визначається виходячи із строків і характеру погіршення порівня-

но з умовами користування і станом майна, що визначені в нормативному порядку чи самим договором або випливають з призначення майна. У разі необхідності господарський суд не позбавлений права призначити відповідну експертизу.

3. Орендна плата встановлюється, як правило, у грошовій формі. Залежно від специфікивиробничої діяльності орендаря за згодою сторін вона може встановлюватись у натуральній(розрахунки виготовленою продукцією, роботами, послугами) або грошово-натуральній(змішаній) формі. Проте у разі якщо чинним законодавством чи договором оренди передбачені майнові санкції за порушення умов договору, вони можуть стягуватись виключно у грошовій формі.

4. Строки внесення орендної плати, як правило, визначаються в договорі, проте Методикарозрахунку і порядок використання плати за оренду державного майна рекомендує в договоріоренди цілісного майнового комплексу державного підприємства встановлювати, що сплатаорендних платежів має проводитися щоквартально, в п'ятиденний строк від дати, встановленої для подання квартальних бухгалтерських звітів (балансів), а за IV квартал - в десятиденний строк від дати, встановленої для подання річного бухгалтерського звіту (балансу).

Стаття 287. Оренда державного та комунального майна

1. Орендодавцями щодо державного та комунального майна є:

1. Фонд державного майна України, його регіональні відділення - щодо цілісних майнових комплексів підприємств, їх структурних підрозділів та нерухомого майна, яке єдержавною власністю, а також іншого майна у випадках, передбачених законом;

2. органи, уповноважені Верховною Радою Автономної Республіки Крим або місцевими радами управляти майном, - відповідно щодо майна, яке належить АвтономнійРеспубліці Крим або є у комунальній власності;

3. державні (комунальні) підприємства - щодо окремого індивідуально визначеногомайна, а з дозволу орендодавців, зазначених у пункті 2 цієї статті, - також щодо ціліснихмайнових комплексів, їх структурних підрозділів та нерухомого майна.

2. Організаційні та майнові відносини, пов'язані з передачею в оренду цілісних майнових комплексів державного сектора економіки, а також цілісних майнових комплексів, щоє комунальною власністю, регулюються законодавством відповідно до цього Кодексу.

3. Утворення орендного підприємства здійснюється відповідно до статті 115 цього Кодексу. Статут суб'єкта господарювання, утвореного на базі орендованого майна, не можесуперечити умовам договору оренди.

1. Частина 1 коментованої статті в імперативному порядку визначає коло суб'єктів, якимнадано право бути орендодавцями.

Щодо цілісних майнових комплексів підприємств, їх структурних підрозділів та нерухомого майна, що є державною власністю, а також майна, що не увійшло до статутних фондів господарських товариств, створених у процесі приватизації (корпоратизації), крім майна, що належить до майнового комплексу Національної академії наук України, орендодавцями можуть бути Фонд державного майна України та його регіональні відділення.

Щодо цілісних майнових комплексів підприємств, їх структурних підрозділів та нерухомого майна, яке відповідно належить Автономній Республіці Крим або перебуває у комунальній власності, орендодавцями є органи, уповноважені Верховною Радою Автономної Республіки Крим та органами місцевого самоврядування управляти майном.

Згідно з абзацом 4 статті 5 Закону «Про оренду державного та комунального майна» підприємства мають право виступати орендодавцями, як правило, тільки щодо окремого індивідуально визначеного майна та нерухомого майна площею до 200 кв. м, а для того, щоб підприємство мало право передати в оренду структурний підрозділ (філію, цех, дільницю) або нерухоме майно (будівлю, споруду, приміщення) площею понад 200 кв. м, воно (підприємство) повинно одержати дозвіл Фонду державного майна України, його регіонального відділення, представництва. Якщо майно перебуває у власності Автономної Республіки Крим або у комунальній власності, то такий дозвіл може бути наданий органами, уповноваженими Верховною Радою Автономної Республіки Крим та органами місцевого самоврядування управляти майном.

2. Особливістю орендних відносин є їх комплексний характер, що знайшло своє закріп-

лення як у частині 2 коментованої статті, так і в частині 1 статті 1 Закону «Про оренду державного та комунального майна», який регулює: а) організаційні відносини, пов'язані з передачею в оренду майна державних підприємств та організацій, підприємств, заснованих на майні, що належить Автономній Республіці Крим або перебуває у комунальній власності, їх структурних підрозділів; б) майнові відносини між орендодавцями та орендарями щодо господарського використання державного майна, майна, що належить Автономній Республіці Крим або перебуває у комунальній власності.

Слід також мати на увазі, що відносини оренди рухомого та нерухомого майна, об'єктів майнового комплексу Національної академії наук України регулюються Законом «Про оренду державного та комунального майна» з урахуванням особливостей, передбачених Законом «Про особливості правового режиму майнового комплексу Національної академії наук України», а відносини оренди рухомого та нерухомого майна, закріпленого за військовими частинами, закладами, установами та організаціями Збройних Сил України та інших утворених відповідно до законів України військових формувань, які ведуть його облік у спеціальному порядку, регулюються Законом «Про оренду державного та комунального майна» з урахуванням особливостей, передбачених Законом «Про господарську діяльність у Збройних Силах України».

3. Як встановлено частиною 1 статті 115 ГК, орендним підприємством визнається підприємство, створене орендарем на основі оренди цілісного майнового комплексу існуючого державного або комунального підприємства чи майнового комплексу виробничого структурного підрозділу (структурної одиниці) цього підприємства з метою здійснення підприємницької діяльності.

При цьому засновником такого орендного підприємства може бути лише юридична особа, утворена членами трудового колективу підприємства чи його підрозділу, майновий комплекс якого є об'єктом оренди (ч. 2 ст. 115 ГК). Умови та порядок створення орендного підприємства визначаються положеннями статті 115 ГК (див. коментар до цієї статті).

Дотриманню орендарем умов договору оренди сприяє положення частини 3 коментованої статті, згідно з яким статут утвореного на базі орендованого майна суб'єкта господарювання (орендного підприємства) не може суперечити умовам договору оренди.

Стаття 288. Суборенда державного та комунального майна

1. Орендар має право передати окремі об'єкти оренди в суборенду, якщо інше не передбачено законом або договором оренди.

2. Передача в суборенду цілісних майнових комплексів не допускається.

1. У орендаря, який взяв в оренду державне або комунальне майно, не завжди існує потреба у використанні всіх об'єктів, що входять до його складу. Виходячи з цього закон надаєйому право передавати окремі об'єкти оренди в суборенду. На відміну від порядку переданнянаймачем речі у користування іншій особі (піднайму), встановленого частиною 1 статті 774ЦК, який передбачає, за загальним правилом, згоду наймодавця на таке передання, частина 1коментованої статті такої згоди не передбачає, проте законом або договором оренди можутьбути встановлені певні обмеження щодо суборенди державного або комунального майна,наприклад, шляхом встановлення певного переліку об'єктів, що не можуть передаватися всуборенду, або строку суборенди, меншого порівняно з строком оренди, необхідності згодиорендодавця на суборенду, заборони суборенди тощо.

Так, відповідно до частини 2 статті 22 Закону «Про оренду державного та комунального майна» орендар має право передати в суборенду нерухоме та інше окреме індивідуально визначене майно (окремі верстати, обладнання, транспортні засоби, нежилі приміщення тощо), якщо інше не передбачено договором оренди. При цьому строк надання майна у суборенду не може перевищувати строку дії договору оренди.

Плата за суборенду цього майна не повинна перевищувати орендної плати орендаря (ч. З ст. 22 Закону «Про оренду державного та комунального майна»).

2. Частина 2 коментованої статгі встановлює заборону за будь-яких умов передавати всуборенду цілісні майнові комплекси державних або комунальних підприємств чи їх структурних підрозділів.

Оскільки коментована стаття не встановлює іншого, до договору суборенди мають застосовуватися положення ГК про договір оренди.

Стаття 289. Викуп (приватизація) об'єкта оренди

1. Орендар має право на викуп об'єкта оренди, якщо таке право передбачено договором оренди.

2. Умови викупу орендованого державного (комунального) майна (цілісного майнового комплексу) визначаються відповідно до закону.

3. Орендар має право у будь-який час відмовитися від здійснення передбаченого вдоговорі права на викуп об'єкта оренди.

4. Приватизація цілісних майнових комплексів, зданих в оренду, здійснюється у випадках і порядку, передбачених законом.

1. Частина 1 коментованої статті встановлює право орендаря на викуп об'єкта оренди,проте ставить його в залежність від того, чи передбачено таке право умовами договору(оренда з викупом).

Назва даної статті, а також аналіз статей 10—12 Закону України «Про приватизацію невеликих державних підприємств (малу приватизацію)» дає підстави для висновку, що викуп об'єкта оренди є одним із способів приватизації невеликих державних (комунальних) підприємств, майно яких здане в оренду.

2. Умови викупу орендованого державного (комунального) майна (цілісного майновогокомплексу) визначаються відповідно до Закону «Про приватизацію невеликих державнихпідприємств (малу приватизацію)».

Як встановлено статтею 10 зазначеного Закону, відповідний орган приватизації публікує в інформаційному бюлетені та місцевій пресі, інших друкованих виданнях, визначених органами приватизації, перелік об'єктів, що підлягають приватизації шляхом викупу, який містить назву об'єкта приватизації та його місцезнаходження. Цей перелік публікується не пізніш як за 15 днів з дня прийняття рішення про затвердження переліку об'єктів, що підлягають приватизації шляхом викупу.

Згідно із статтею 11 Закону «Про приватизацію невеликих державних підприємств (малу приватизацію)» викуп застосовується щодо об'єктів малої приватизації:

не проданих на аукціоні, за конкурсом;

включених до переліку об'єктів, що підлягають приватизації шляхом викупу;

зданих в оренду, якщо право на викуп було передбачено договором оренди, укладеним до набрання чинності Законом України «Про оренду державного майна».

Викуп майна підприємств, зданих в оренду, проводиться з додержанням вимог, передбачених чинним законодавством України про приватизацію.

Порядок викупу об'єкта приватизації визначається Положенням про порядок визначення та застосування способів приватизації щодо об'єктів малої приватизації [189].

Інформація про здійснення викупу об'єкта приватизації публікується в інформаційних бюлетенях органів приватизації, місцевій пресі, інших друкованих виданнях, визначених органами приватизації, протягом 15 календарних днів з дня укладення договору купівлі-продажу.

Ціна продажу об'єкта, що підлягає приватизації шляхом викупу, визначається експертним шляхом або способами, що враховують потенційну прибутковість, відповідно до методики, затвердженої Кабінетом Міністрів України (за винятком об'єктів приватизації, розташованих у зоні гарантованого добровільного відселення території, що зазнала радіоактивного забруднення внаслідок Чорнобильської катастрофи).

Не допускається безоплатна передача у власність будівель (споруд, приміщень), крім випадків, передбачених чинним законодавством (ст. 12 Закону «Про приватизацію невеликих державних підприємств (малу приватизацію)».

3. Частина 3 коментованої статті закріплює право орендаря у будь-який час відмовитисявід здійснення передбаченого в договорі права на викуп об'єкта оренди.

3. Крім викупу зданих в оренду об'єктів малої приватизації, коментована стаття (ч. 4)

встановлює можливість приватизації цілісних майнових комплексів, зданих в оренду, що не відносяться до об'єктів малої приватизації.

Приватизація цілісних майнових комплексів здійснюється у випадках і порядку, передбачених, зокрема, статтею 17 Закону «Про приватизацію державного майна», відповідно до якої приватизація зданих в оренду цілісних майнових комплексів державних підприємств, організацій та їх структурних підрозділів, крім невеликих державних підприємств, здійснюється шляхом продажу належних державі акцій відкритих акціонерних товариств (далі -товариства), заснованих державними органами приватизації та орендарями.

Після затвердження плану приватизації засновники у десятиденний строк приймають рішення про створення товариства, затверджують його статут і в установленому порядку подають документи до місцевого органу виконавчої влади для державної реєстрації товариства. Плата за його реєстрацію не справляється. Рішення про створення товариства є установчим договором.

При перетворенні орендних підприємств у відкриті акціонерні товариства його засновниками виступають з боку держави відповідний державний орган приватизації, а з боку орендаря - господарське товариство, створене орендарями.

До завершення продажу акцій, передбаченого планом розміщення акцій (планом приватизації), і перших загальних зборів акціонерів приватизованого підприємства керівництво підприємством покладається на адміністрацію орендного підприємства, що приватизується.

З моменту реєстрації товариства договір оренди вважається розірваним, діяльність підприємства, створеного на базі орендованого майна, або будь-якого суб'єкта підприємницької діяльності, який орендує майно, припиняється, товариство стає правонаступником прав і обов'язків орендаря.

До статутного фонду товариства вноситься державне майно, здане в оренду (за винятком майна, що не підлягає приватизації або щодо якого встановлено особливий порядок приватизації), та майно, що є власністю орендаря.

На вартість свого внеску орендар отримує акції створеного товариства.

Продаж акцій, що належать державі, здійснюється державними органами приватизації згідно з законодавством про приватизацію.

Члени організації орендарів, члени трудового колективу підприємства, створеного орендарем, а також колишні працівники об'єкта приватизації, які вийшли на пенсію, звільнені на підставі пункту 1 статті 40 Кодексу законів про працю України і не працюють з моменту звільнення на інших підприємствах, особи, які мають право відповідно до законодавства повернутися на попереднє місце роботи на цьому підприємстві, та інваліди, звільнені у зв'язку з каліцтвом або професійним захворюванням, мають право на придбання акцій за кошти відповідно до статті 25 Закону «Про приватизацію державного майна».

Якщо вартість майна, що вноситься орендарем (організацією орендарів або господарським товариством, створеним членами трудового колективу підприємства, що приватизується) до статутного фонду товариства, становить менше 25 відсотків його статутного фонду і з урахуванням вартості акцій, придбаних ними, не перевищує цього розміру, члени організації орендарів (члени трудового колективу підприємства - засновники господарського товариства, яке є орендарем) мають право на додаткове придбання за кошти акцій, що є у державній власності, за їх номінальною вартістю у межах 25 відсотків статутного фонду товариства, але не більше 30 неоподатковуваних мінімумів доходів громадян на кожного члена організації орендарів (члена трудового колективу підприємства - засновника господарського товариства, яке є орендарем).

У разі відмови орендаря виступити засновником акціонерного товариства приватизація майна, зданого в оренду, здійснюється без його згоди в порядку, визначеному статтею 18 Закону «Про приватизацію державного майна». У цьому разі договір оренди зберігає чинність для нового власника приватизованого майна.

Стаття 290. Оренда землі у сфері господарювання

1. Відносини, пов'язані з орендою землі як засобу виробництва, регулюються Земельним кодексом України та іншими законами.

2. Оренда земельної ділянки без договору, укладеного в письмовій формі, посвідченого нотаріально та зареєстрованого в установленому законом порядку, не допускається.

3. Розмір плати за користування земельною ділянкою, що є державною або комунальною власністю, не може бути нижчим за встановлений відповідно до закону. Випадки звільнення від плати за користування земельною ділянкою або зменшення розміру плати визначаються законом.

1. Оренда землі є одним із видів господарської діяльності. Однак, оскільки земельні відносини не є предметом регулювання Господарського кодексу України, коментована стаття містить відсилку до земельного законодавства, основним завданням якого є регулювання самеземельних відносин. До основних актів земельного законодавства, які регулюють відносиниоренди землі, відносяться Земельний кодекс України, а також Закон України «Про орендуземлі» [348] та постанова Кабінету Міністрів України «Про затвердження Порядку державної реєстрації договорів оренди землі» [233] від 25 грудня 1998 р.

Закон «Про оренду землі» є комплексним законодавчим актом, який детально регулює всі види земельно-орендних відносин.

2. Згідно із статтею 1 Закону «Про оренду землі» оренда землі є заснованим на договорістроковим платним володінням і користуванням земельною ділянкою, необхідною орендареві для проведення підприємницької та інших видів діяльності. А в статті 13 Закону договіроренди землі визначається як договір, за яким орендодавець зобов'язаний за плату передатиорендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов'язаний використовувати її відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства. Отже, кваліфікаційними ознаками оренди землі є: наявність договору між орендодавцем і орендарем; передача орендареві прав володіння і користування земельною ділянкою;платність володіння і користування землею (у формі орендної плати); строковість володінняі користування земельною ділянкою. Відсутність хоча б однієї із зазначених ознак у тих чиінших відносинах землекористування не дає можливості кваліфкувати їх як земельно-орендні відносини та застосовувати до них норми законодавства про оренду землі.

Договір оренди земельної ділянки укладається в письмовій формі та підписується відповідними особами з обох сторін. Законом «Про оренду землі» встановлені чіткі вимоги щодо змісту договорів оренди землі. Такі вимоги є істотними умовами цього виду договорів. У договорі оренди землі обов'язково мають бути передбачені такі умови:

1. об 'єкт оренди (місце розташування та розмір земельної ділянки). Місце розташуванняземельної ділянки позначається поштовою адресою, а в разі її відсутності (наприклад, за межами населених пунктів) — зазначенням належності ділянки до земель сільськогосподарського чи іншого підприємства або іншої особи. Розмір земельної ділянки визначається вгектарах;

2. строк дії договору оренди. Строк дії договору оренди земельної ділянки визначаєтьсяорендарем і орендодавцем, але не може перевищувати 50 років;

3. орендна плата (розмір, індексація, форми платежу, строки та порядок внесення і перегляду, відповідальність за несплату). За загальним правилом, орендна плата може встановлюватися у таких формах: грошовій, натуральній (за визначеною кількістю чи частиноюпродукції, одержуваної з орендованої земельної ділянки); відробітковій (надання послугорендодавцю). Крім цього, сторони можуть передбачити у договорі оренди поєднання зазначених форм або визначити інші форми плати. Однак Законом «Про оренду землі» визначеновипадки, коли одна із сторін має право вимагати зміни розміру встановленої у договоріорендної плати. Так, орендар має право вимагати відповідного зменшення орендної плати увипадках коли стан орендованої земельної ділянки погіршився не внаслідок дій чи бездіяльності орендаря. І навпаки, оредодавець має право вимагати збільшення розміру орендноїплати у разі збільшення відповідно до законів України розміру земельного податку, якщо інше не передбачено умовами договору. При настанні вищезазначених випадків сторони абовносять доповнення до договору оренди землі, або укладають новий договір;

4. цільове призначення, умови використання і збереження стану об 'єкта оренди. Цільовепризначення земельних ділянок, що знаходяться у власності юридичних і фізичних осіб, визначене у державних актах на право власності на землю, виданих таким особам. А цільове

призначення земельних ділянок, що перебувають у державній чи комунальній власності, визначається у рішеннях, відповідно, органів державної виконавчої влади та органів місцевого самоврядування про надання таких ділянок в оренду. Визначене у державному акті чи рішенні відповідного органу влади цільове призначення земельної ділянки не може бути змінене сторонами договору оренди землі. Однак воно може бути конкретизоване в договорі. Наприклад, якщо згідно з державним актом на право власності на землю цільовим призначенням земельної ділянки є ведення товарного сільськогосподарського виробництва, то в договорі оренди землі таке цільове призначення може бути конкретизоване (наприклад, для ведення фермерського господарства тощо);

5. умови повернення земельної ділянки орендодавцеві. Як умови повернення земельноїділянки орендодавцеві можуть бути визначені її стан, доля проведених орендарем поліпшень земельної ділянки, сторона, якій належить право власності на побудовані на земельнійділянці будівлі, споруди тощо;

6. існуючі обмеження (обтяження) щодо використання земельної ділянки. До обмеженьщодо використання земельної ділянки відноситься наявність на ній охоронних зон, зон зособливими умовами використання ділянки. До обтяжень належать перебування ділянки узаставі, наявність земельного сервітуту тощо. Факт наявності чи відсутності обмежень і обтяжень просто фіксується у договорі оренди землі;

7. сторона (орендодавець чи орендар), яка несе ризик випадкового пошкодження або знищення об'єкта оренди чи його частини;

8. відповідальність сторін. У договорі оренди землі сторони мають визначити заходи їхвідповідальності за невиконання умов договору.

Слід пам'ятати, що відсутність у договорі оренди землі однієї з зазначених істотних умов може послугувати підставою для відмови у державній реєстрації договору оренди, а також для визнання договору недійсним. Крім цього, за бажанням сторін у договорі оренди земельної ділянки можуть бути зазначені й інші умови (якісний стан земельних угідь, порядок виконання зобов'язань сторін, а також обставини, що можуть вплинути на зміну або припинення договору оренди, тощо).

Невід'ємною частиною договору оренди є план (схема) земельної ділянки.

Якщо договір оренди землі укладається на строк понад п'ять років, то обов'язковою умовою його чинності є нотаріальне посвідчення. Таке посвідчення здійснюється державними або приватними нотаріусами за місцем розташування земельної ділянки. Згідно з декретом Кабінету Міністрів України від 21 січня 1993 р. «Про державне мито» [95] за нотаріальне посвідчення договорів оренди землі стягується державне мито у розмірі 0,01 відсотка від грошової оцінки земельної ділянки, яка встановлюється за методикою, затвердженою Кабінетом Міністрів України. У разі відсутності грошової оцінки земель державне мито сплачується у розмірі одного відсотка суми договору, але не менше одного неоподатковуваного мінімуму доходів громадян.

Підписаний орендодавцем і орендарем договір оренди землі посвідчується нотаріусом того нотаріального округу, на території якого розташована земельна ділянка, після чого подається на державну реєстрацію. Державна реєстрація є офіційним визнанням і підтвердженням державою факту виникнення або припинення права оренди земельних ділянок. Згідно з постановою Кабінету Міністрів України «Про затвердження Порядку державної реєстрації договорів оренди землі», вона проводиться виконавчим комітетом сільської, селищної, міської ради, Київською та Севастопольською міськими державними адміністраціями за місцем розташування земельної ділянки. Зазначеною постановою не визначено, яка з двох сторін має подати договір оренди на державну реєстрацію - орендодавець чи орендар. Це означає, що подання договору на державну реєстрацію може здійснити будь-яка із сторін за погодженням між ними. Аналіз практики укладення договорів оренди землі свідчить, що це краще робити орендареві, тобто юридичній особі, яка збирається використовувати орендовані земельні ділянки.

Як встановлено постановою Кабінету Міністрів України «Про затвердження Порядку державної реєстрації договорів оренди землі», документи, необхідні для державної реєстрації договорів оренди землі, надсилаються не безпосередньо виконавчому комітетові відповідної ради, а місцевому органу земельних ресурсів. До таких органів відносяться: районні

відділи земельних ресурсів; управління (відділи) земельних ресурсів у містах обласного і районного підпорядкування; Київське і Севастопольське міські управління земельних ресурсів. Саме на ці органи покладено здійснення технічного забезпечення реєстрації договорів оренди землі.

Для державної реєстрації договорів оренди юридична або фізична особа (заявник) подає особисто або надсилає поштою до відповідного державного органу земельних ресурсів такі документи: а) заяву про державну реєстрацію договору оренди; б) договір оренди (у трьох примірниках); в) план (схему) земельної ділянки, яка надається в оренду (у трьох примірниках); г) копію державного акта на право власності на землю, що перебуває у власності грома-дянина-орендодавця.

Державний орган земельних ресурсів, до якого подані документи для державної реєстрації договорів оренди землі, зобов'язаний не пізніше 20 днів з моменту їх отримання перевірити подані документи на відповідність чинному законодавству та за результатами перевірки підготувати висновок про можливість державної реєстрації договору або обгрунтований висновок про відмову в такій реєстрації та передати реєстраційну справу виконавчому комітету відповідної ради або Київській чи Севастопольській міським державним адміністраціям за місцем розташування земельної ділянки для засвідчення факту державної реєстрації або відмови у такій реєстрації. Факт державної реєстрації засвідчується у 10-денний строк гербовою печаткою та підписом голови відповідної ради чи Київської, Севастопольської міської державної адміністрації або уповноваженої ними посадової особи.

На всіх примірниках договору оренди ставляться печатка та підпис. Після засвідчення факту державної реєстрації договір оренди реєструється у Книзі записів державної реєстрації договорів оренди землі, яка ведеться державним органом земельних ресурсів. Датою реєстрації договору оренди у Книзі записів є дата засвідчення факту державної реєстрації.

Слід також зазначити, що згідно з вищезгаданою постановою Кабінету Міністрів України один зареєстрований примірник договору оренди має зберігатися у реєстраційній справі, яка передається до архіву державного органу земельних ресурсів, другий передається орендареві, а третій - орендодавцю. Отже, кожна сторона договору оренди землі обов'язково повинна отримати один примірник договору оренди землі з відміткою про його державну реєстрацію. Це дуже важливо. Адже у випадку виникнення між орендарем і орендодавцем спору щодо виконання договору оренди землі кожна з сторін зможе звернутися за захистом своїх прав до суду лише при наявності у неї примірника договору оренди землі з відміткою про його державну реєстрацію.

Якщо ж приймається рішення про відмову в державній реєстрації договору оренди землі, то це має бути здійснене не пізніше 10 днів з моменту подання державним органом земельних ресурсів до виконавчого комітету відповідної ради чи Київської, Севастопольської міських державних адміністрацій обгрунтованого висновку про відмову в такій реєстрації. Зазначене рішення приймається головою відповідної ради або головою відповідної державної адміністрації. У такому випадку до рішення має бути доданий обгрунтований висновок державного органу земельних ресурсів про таку відмову. Рішення про відмову в державній реєстрації також може бути оскаржене у судовому порядку.

3. За загальним правилом, розмір, форма і строки внесення орендної плати встановлюються за угодою сторін у договорі оренди.

Однак орендна плата за земельні ділянки, що перебувають у державній і комунальній власності, справляється виключно у грошовій формі. Розмір орендної плати встановлюється за погодженням сторін. Проте він не може бути меншим за розмір земельного податку, що визначається відповідно до Закону України «Про плату за землю» [385^і].

Умови договору оренди про розмір орендної плати можуть переглядатися за згодою сторін. Однак Закон «Про оренду землі» (ст. 23) встановив ряд винятків із цього правила. Так, по-перше, орендар має право вимагати відповідного зменшення орендної плати у разі якщо стан орендованої земельної ділянки погіршився не з його вини.

По-друге, орендар має право вимагати зменшення розміру орендної плати у випадку виявлення недоліків орендованої земельної ділянки, що суттєво перешкоджають передбаченому договором використанню земельної ділянки та не були обумовлені орендодавцем у договорі.

По-третє, орендар має право вимагати відповідного зменшення орендної плати у випад-

ках якщо стан орендованої земельної ділянки погіршився не внаслідок дій чи бездіяльності орендаря.

По-четверте, орендодавець має право вимагати збільшення розміру орендної плати у разі збільшення відповідно до законів України розміру земельного податку, якщо інше не передбачено умовами договору.

У разі коли одна із сторін заперечує проти внесення до договору оренди землі змін у вищезгаданих випадках, такі зміни вносяться за рішенням суду.

Стаття 291. Припинення договору оренди

1. Одностороння відмова від договору оренди не допускається.

2. Договір оренди припиняється у разі:закінчення строку, на який його було укладено;викупу (приватизації) об'єкта оренди;ліквідації суб'єкта господарювання - орендаря;загибелі (знищення) об'єкта оренди.

3. Договір оренди може бути розірваний за згодою сторін. На вимогу однієї із сторін договір оренди може бути достроково розірваний з підстав, передбачених Цивільним кодексом України для розірвання договору найму, в порядку, встановленому статтею 188 цьогоКодексу.

4. Правові наслідки припинення договору оренди визначаються відповідно до умоврегулювання договору найму Цивільним кодексом України.

1. За загальним правилом, встановленим частиною 1 статті 188 ГК, зміна та розірваннягосподарських договорів у односторонньому порядку не допускається, якщо інше не передбачено законом або договором. Виходячи з цього частина 1 коментованої статті містить заборону односторонньої відмови від договору оренди. Така відмова неможлива і на підставістатті 782 ЦК, яка передбачає право наймодавця відмовитися від договору найму, якщо наймач не вносить плату за користування річчю протягом трьох місяців підряд.

2. Договір оренди припиняється з підстав, зазначених у частині 2 коментованої статті, асаме у разі:

закінчення строку, на який його було укладено. Однак у разі відсутності заяви однієї із сторін про припинення або зміну умов договору оренди протягом одного місяця після закінчення строку дії договору він вважається продовженим на такий самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором (ч. 4 ст. 284 ГК);

викупу (приватизації) об'єкта оренди. Викуп (приватизація) об'єкта оренди є підставою припинення договору оренди, якщо вони здійснені орендарем або за його участю (див. коментар до ст. 289 ГК), тобто орендар стає власником об'єкта оренди. Якщо ж орендар відмовився виступити засновником акціонерного товариства, створюваного у процесі приватизації орендованого ним майна, приватизація останнього здійснюється без його згоди і участі; і договір оренди зберігає чинність для нового власника приватизованого майна;

ліквідації суб'єкта господарювання - орендаря. За загальним правилом, встановленим статтею 609 ЦК, зобов'язання припиняється ліквідацією юридичної особи (боржника або кредитора), крім випадків, коли законом або іншими нормативно-правовими актами виконання зобов'язання ліквідованої юридичної особи покладається на іншу таку особу. Припинення договору оренди згідно з частиною 2 статті, що коментується, може мати місце лише у разі ліквідації суб'єкта господарювання - орендаря. Ліквідація орендодавця не може бути підставою для припинення договору оренди, оскільки виконання його функцій і зобов'язань за договором оренди покладається на інші органи або інших суб'єктів господарювання;

загибелі (знищення) об'єкта оренди.

3. Частина 3 коментованої статті встановлює два способи розірвання договору оренди, наслідком застосування яких є припинення господарського зобов'язання (ст. 202 ГК).

По-перше, договір оренди може бути розірваний за згодою сторін. Як випливає зі змісту статті 188 ГК, розірвання господарських договорів за згодою сторін має відбуватися у порядку, встановленому частинами 2-5 зазначеної статті.

По-друге, договір оренди може бути достроково розірваний на вимогу однієї із сторін.

Підстави дострокового розірвання договору оренди передбачені Цивільним кодексом України для розірвання договору найму.

Так, згідно із статтею 783 ЦК наймодавець має право вимагати розірвання договору найму, якщо наймач: а) користується річчю всупереч договору або призначенню речі; б) без дозволу наймодавця передав річ у користування іншій особі; в) своєю недбалою поведінкою створює заірозу пошкодження речі; г) не приступив до проведення капітального ремонту речі, якщо обов'язок проведення такого ремонту був покладений на наймача.

Наймач відповідно до статті 784 ЦК має право вимагати розірвання договору найму, якщо наймодавець: а) передав у користування річ, якість якої не відповідає умовам договору та призначенню речі; б) не виконує свого обов'язку щодо проведення капітального ремонту речі.

Дострокове розірвання договору оренди на вимогу однієї із сторін також можливе у порядку, встановленому статтею 188 ГК.

4. ГК не встановлює правових наслідків припинення договору оренди, а відсилає до відповідних норм, що регулюють відносини найму, встановлених ЦК.

Керуючись положеннями статті 785 ЦК, у разі припинення договору оренди орендар зобов'язаний негайно повернути орендодавцеві річ у стані, у якому вона була одержана, з урахуванням нормального зносу, або у стані, котрий було обумовлено у договорі.

Якщо орендар не виконує обов'язку щодо повернення речі, орендодавець має право вимагати від орендаря сплати неустойки у розмірі подвійної плати за користування річчю за час прострочення.

■

Стаття 292. Лізинг у сфері господарювання

1. Лізинг - це господарська діяльність, спрямована на інвестування власних чи залучених фінансових коштів, яка полягає в наданні за договором лізингу однією стороною(лізингодавцем) у виключне користування другій стороні (лізингоодержувачу) на визначений строк майна, що належить лізингодавцю або набувається ним у власність (господарське відання) за дорученням чи погодженням лізингоодержувача у відповідного постачальника (продавця) майна, за умови сплати лізингоодержувачем періодичних лізингових платежів.

2. Залежно від особливостей здійснення лізингових операцій лізинг може бути двохвидів - фінансовий чи оперативний. За формою здійснення лізинг може бути зворотним, пайовим, міжнародним тощо.

3. Об'єктом лізингу може бути нерухоме і рухоме майно, призначене для використанняяк основні фонди, не заборонене законом до вільного обігу на ринку і щодо якого немаєобмежень про передачу його в лізинг.

4. Майно, зазначене в частині першій цієї статті, яке є державною (комунальною)власністю, може бути об'єктом лізингу тільки за погодженням з органом, що здійснюєуправління цим майном, відповідно до закону.

5. Не можуть бути об'єктами лізингу земельні ділянки, інші природні об'єкти, а такожцілісні майнові комплекси державних (комунальних) підприємств та їх структурних підрозділів.

6. Перехід права власності на об'єкт лізингу до іншої особи не є підставою для розірвання договору лізингу.

7. Правове регулювання лізингу здійснюється відповідно до цього Кодексу та іншихзаконів.

1. Відповідно до частини 1 коментованої статті лізинг за видом діяльності є господарською діяльністю, за мету має інвестування власних чи залучених фінансових коштів, за змістом полягає у наданні за договором лізингу однією стороною (лізингодавцем) у виключне користування другій стороні (лізингоодержувачу) на визначений строк майна, що належить лізингодавцю або набувається ним у власність (господарське відання) за дорученням чи погодженням лізингоодержувача у відповідного постачальника (продавця) майна. Обов'язковою умовою договору лізингу є сплата лізингоодержувачем періодичних лізингових платежів.

Лізинг (від англійського lease - оренда) є видом господарської діяльності, спрямованим

на інвестування власних чи залучених фінансових коштів. В операції лізингу на початкових стадіях беруть участь три суб'єкта:

виробник або постачальник (продавець) майна, який, уклавши договір купівлі-продажу чи поставки, втрачає право власності (право господарського відання) на зазначене майно;

лізингодавець (лізингова компанія), який укладає договір купівлі-продажу (поставки) з постачальником і набуває майно за дорученням чи погодженням лізингоодержувача у власність (господарське відання);

пізингоодержувач, який отримує майно у виключне користування на визначений строк і сплачує періодичні лізингові платежі.

Частина 1 статті 806 ЦК виділяє два види лізингу: прямий лізинг, за якого у користування передається майно, що належить лізингодавцеві на праві власності і було набуте ним без попередньої домовленості з лізингоодержувачем; і непрямий лізинг, за якого у користування передається майно, спеціально придбане лізингоодержувачем у продавця (постачальника) відповідно до встановлених лізингоодержувачем специфікацій та умов.

2. Лізинг залежно від особливостей здійснення лізингових операцій може бути двох видів - фінансовий чи оперативний.

Закон України «Про оподаткування прибутку підприємств» (п. 1.18.2 ст. 1) розглядає фінансовий лізинг як господарську операцію фізичної чи юридичної особи, що передбачає придбання орендодавцем за замовленням орендаря основних фондів з подальшим їх пе-реданням у користування орендарю на строк, що не перевищує строку повної амортизації таких основних фондів з обов'язковою подальшою передачею права власності на такі основні фонди орендарю.

За Законом «Про фінансовий лізинг» (ст. 1) [489] фінансовий лізинг - це вид цивільно-правових відносин, що виникають із договору фінансового лізингу, за яким лізингодавець зобов'язується набути у власність річ у продавця (постачальника) відповідно до встановлених лізингоодержувачем специфікацій та умов і передати її у користування лізингоодержу-вачу на визначений строк не менше одного року за встановлену плату (лізингові платежі).

Після закінчення строку договору фінансового лізингу об'єкт лізингу, переданий лізинго-одержувачу згідно з договором, переходить у власність лізингоодержувача або викуповується ним за залишковою вартістю.

Згідно із Законом «Про оподаткування прибутку підприємств» (п. 1.18.1 ст. 1) оперативний лізинг - це господарська операція фізичної чи юридичної особи, що передбачає передачу орендарю права користування основними фондами на строк, що не перевищує строку їх повної амортизації, з обов'язковим поверненням таких основних фондів їх власнику після закінчення строку дії лізингової (орендної) угоди.

Після закінчення строку договору оперативного лізингу він може бути продовжений або об'єкт лізингу підлягає поверненню лізингодавцю і може бути повторно переданий у користування іншому лізингоодержувачу за договором лізингу.

За формою здійснення лізинг може бути зворотним, пайовим, міжнародним тощо.

Зворотний лізинг — це договір лізингу, який передбачає набуття лізингодавцем майна у власника і передачу останнього йому в лізинг.

Пайовий лізинг - це здійснення лізингу за участю суб'єктів лізингу на основі укладення багатостороннього договору та залучення одного або декількох кредиторів, які беруть участь у здійсненні лізингу, інвестуючи свої кошти. При цьому сума інвестованих кредиторами коштів не може становити понад 80 відсотків вартості набутого для лізингу майна.

Міжнародний лізинг — це договір лізингу, що здійснюється суб'єктами лізингу, які перебувають під юрисдикцією різних держав, або у разі якщо майно чи платежі перетинають державні кордони.

3. Як встановлено частиною 3 статті 292 ГК, об'єктом лізингу може бути нерухоме і рухоме майно, призначене для використання як основні фонди, не заборонене законом до вільного обігу на ринку і щодо якого немає обмежень щодо передачі його у лізинг.

Частина 1 статті 807 ЦК уточнює, що предметом договору лізингу може бути неспоживана річ, визначена індивідуальними ознаками та віднесена відповідно до законодавства до основних фондів.

Це може бути продукція, вироблена державними підприємствами (машини, устаткування,

транспортні засоби, обчислювальна та інша техніка, системи телекомунікацій тощо), не заборонена до вільного обігу на ринку і щодо якої немає обмежень про передачу її у лізинг (оренду).

4. Частина 4 встановлює обмеження щодо можливості передачі орендарю права користування майном, яке є державною (комунальною) власністю. Воно може стати об'єктом лізингу тільки в разі погодження з органом, що здійснює управління цим майном відповідно дозакону.

5. Частина 5 цієї статті виключає з числа об'єктів лізингу земельні ділянки, інші природніоб'єкти, а також цілісні майнові комплекси державних (комунальних) підприємств та їхструктурних підрозділів. У той же час відповідно до статті 792 ЦК, статті 290 ГК та статті 93Земельного кодексу України земельні ділянки можуть бути об'єктом оренди. Оренда цілісних майнових комплексів державних (комунальних) підприємств та їх структурних підрозділів регулюється Законом України «Про оренду державного та комунального майна» [347].

6. Згідно з частиною 5 коментованої статті підставою для розірвання договору лізингуне може бути перехід права власності на об'єкт лізингу від лізингодавця до іншої особи. Уданому разі діє положення частини 1 статті 770 ЦК, яка встановлює, що у разі зміни власникаречі, переданої у найм, до нового власника переходять права та обов'язки наймодавця.

7. Поряд з Господарським кодексом, правове регулювання лізингу здійснюється відповідно до Цивільного кодексу, Закону України «Про фінансовий лізинг» та інших нормативно-правових актів.