Тема 11. Договор ренты
Литература
Брагинский М. И., Витрянский В. В. Договорное право. Книга 2. Договоры о передаче имущества. - М.: Статут. 2000.
Ситдикова Л. Б., Токарева К. Г. К вопросу о соотношении пожизненной ренты и пожизненного содержания с иждивением//Семейное и жилищное право. - 2008. - № 2.
Токарева К. Г. Возмездный характер рентного договора :вопросы теории и практики//Юридический мир. – 2008. - № 2.
Токарева К. Г. Институт ренты: история и развитие законодательства//История государства и права. – 2007. - № 21.
Токарева К. Г. Разновидности договора ренты по российскому законодательству//Юрист. – 2007. - № 7.
Хохлов С. А. Рента и пожизненное содержание с иждивением // ГК РФ ч. II. Текст, комментарии, алфавитно–предметный указатель /Под ред. М. О. Козырь, А. Л. Маковского, С. А. Хохлова. - М., 1996.
Договор ренты — новый институт для российского законодательства. Хотя до Октябрьской революции имела место попытка закрепления института договора ренты в гражданском уложении, глава XIX которая именовалась «пожизненный доход и пожизненное содержание». В ГК РСФСР 1922 подобная договорная модель отсутствовала, поскольку никакое ростовщичество не допускалось вообще. Но уже в период НЭПа участились случаи продажи жилых помещений строений с условием пожизненного содержания. Такие договоры рассматривались судами, и в разъяснении НКЮ от 12 октября 1923 г. было сказано, что либо эта сделка притворна, прикрывает фактическое дарение, либо она явно невыгодна для одной из сторон и заставляет подозревать ростовщический элемент». В годы Великой Отечественной войны и после нее в условиях обнищания значительной части населения судебная практика вновь столкнулась с необходимостью разрешения споров, возникших из договоров отчуждения жилых строений под условием пожизненного содержания при принятии кодекса 1964 г. была допущена возможность рентных отношений (правда, только для индивидуальных жилых домов нетрудоспособными гражданами). В нынешнем ГК РФ рентным отношениям посвящена глава 33.
1. Понятие и признаки договора ренты. По договору ренты одна сторона (получатель ренты) передает другой стороне (плательщику ренты) в собственность имущество, а плательщик ренты обязуется в обмен на полученное имущество периодически выплачивать получателю ренту в виде определенной денежной суммы либо предоставления средств на его содержание в иной форме.
Стороны договора ренты — плательщик ренты (тот, кто выплачивает доход) и получатель ренты (тот, кто передает имущество). В определении договора отсутствует какие-либо указания, ограничивающие участие в данном договоре отдельных субъектов гражданского права. Возможными получателями ренты могут быть граждане, в силу прямого предписания закона (п. 1 ст. 589 ГК) и некоммерческие организации, если это не противоречит закону и целям их деятельности. Плательщиками ренты могут выступать и любые граждане, юридические лица, заинтересованные в приобретении имущества и способные выдвинуть императивные требования, предъявляемые законом к содержанию ренты и обеспечению ее выплаты.
Предмет договора ренты определен законодателем весьма обобщенно: указанно, что передается имущество. В качестве предмета могут быть вещи, денежные средства и документарные ценные бумаги. Не могут быть предметом ренты услуги, информация, нематериальные блага, рента интеллектуальной деятельности, так как объектом права собственности могут быть только индивидуально–определенные вещи.
Форме договора посвящена ст. 584 ГК. Если же договор о передаче под ренту недвижимого имущества будет нотариально удостоверен, но не подвергнут государственной регистрации, то он будет считаться незаключенной сделкой.
Договор ренты - это алеаторный (рисковый) договор. Элементы риска в том, что, либо один, либо другой контрагент фактически получит встречное удовлетворение меньше объема, чем им самим предоставленное.
Договор ренты при передаче движимого имущества является реальным, если имущество передается бесплатно и консенсуальным, если имущество передается за плату. Соответственно договоры ренты могут быть односторонними (по модели договора дарения) или иметь взаимный характер (по модели договора купли–продажи). Если передается недвижимость, то о консенсуальности или реальности говорить не приходится, так как договор ренты считается заключенным с момента государственной регистрации.
Договор ренты является возмездным, так как предоставляются рентные платежи (в форме денежной выплаты), в форме предоставления иждивения, то есть удовлетворения потребностей в жилье, питании, одежде и т. п. (п. 1 ст. 602). В законе может устанавливаться минимальный размер пожизненной ренты и минимальной стоимости общего объема содержания с иждивением (п. 2 ст. 602 ГК). Независимо от формы все рентные платежи должны иметь эквивалентную денежную оценку.
В соответствии с п. 2 ст. 577 ГК существенным условием договора, предусматривающего передачу под выплату ренты денежной суммы или иного движимого имущества, являются условия, устанавливающие обязанности плательщика ренты: предоставить обеспечение исполнения, либо застраховать риск ответственности за неисполнение либо ненадлежащее исполнение плательщиком ренты обязательств по ее выплате. В противном случае получатель ренты вправе расторгнуть договор и потребовать возмещения убытков (п. 2 ст. 587 ГК). Если передается земельный участок или другое недвижимое имущество, получатель ренты в обеспечение обязательств приобретает право залога на это имущество. Отчуждение такого имущества новому приобретателю возможно только с согласия получателя рентных платежей как залогодателя. Право получателя рентных платежей следует за недвижимым имуществом.
Защищая интересы получателей ренты, российский законодатель сформулировал еще и норму, согласно которой рентное обременение связывает не только недвижимое имущество, но и всех лиц, в собственности которых побывало это имущество (п. 2 ст. 586 ГК).
При просрочке исполнения обязательства по выплате ренты плательщиком с него взыскиваются проценты в установленном договором размере. В качестве варианта на случая отсутствия в договоре указаний относительно размера процентов взысканию подлежат проценты, предусмотренные ст. 395 ГК.
Если в договор включено условие об определенном способе обеспечения или о страховании, то плательщик ренты признается не исполнившим обязанности, указанные в этом условии тогда, когда имущество, переданное в обеспечение плательщику ренты, окажется утраченным или его состояние ухудшится, притом даже в случае, если все это произойдет вследствие обстоятельств, за которые получатель ренты не отвечает.