2 Оцінювання земельних ділянок, будівель і споруд

Найбільш уніфікованим та універсальним вимірником елементів виробничо-майнового потенціалу є їх ціна або вартість.

- Вартість землі та її грошове оцінювання

Земля і земельні поліпшення, пов’язані зі зміною якісних характеристик земельних ділянок, зокрема з розміщенням на них будинків, споруд, об’єктів інфраструктури називається нерухомим майном.

Земля – специфічний засіб виробництва, що функціонує у всіх галузях народного господарства. Земля характеризується певними особливостями, що впливають на оцінку її вартості:

• не є результатом попередньої праці;

• просторово обмежена;

• не змінюється іншими засобами виробництва;

• має незмінне місце розташування;

• не схильна до зносу при правильному використанні;

• територіально різноякісна;

• кожна конкретна земельна ділянка характеризується специфічною тільки для неї корисністю;

• практично у всіх сферах діяльності людини (крім сільського та лісового господарства) виступає як просторовий операційний базис. Тому земля нерозривно пов’язана з обкатами, які на ній розташовані: будинками, спорудами, дорогами, меліоративними системами створеними працею людини, тобто поліпшенням.

Особливості землі як об’єкта оцінювання зумовлюють залежність її вартості від якісних характеристик і властивостей правового режиму, місця розташування та кон’юктури ринку.

Фактори, що впливають на вартість земельної ділянки:

• правовий режим земельної ділянки;

• цільове призначення та функціональне використання земельної ділянки;

• умови продажу (вільний продаж, вимушений продаж);

• дата продажу (різниця в часі між операціями з продажу, пов’язана зі зміною ринкових умов);

• місцезнаходження;

• фізичні характеристики (розмір, конфігурація та інженерно-геологічні параметри, ухил поверхні, стан ґрунтів, режим ґрунтових вод та паводків, заболоченість, характер та стан обкатів нерухомого майна);

• використання прилеглої території (функціональне використання прилеглих ділянок, щільність населення, стан довкілля).

Порядок організації грошової оцінювання землі по Україні

Правове регулювання оцінки землі здійснюється відповідно до Конституції України, Земельного кодексу України, Закону України "Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність в Україні", закону України "Про оцінку земель".

Згідно із законом України "Про оцінку земель" оцінювання земель проводиться на основі таких принципів:

• законності, додержання законів України, інших нормативно- правових актів у сфері оцінки земель;

• єдності методологічного та інформаційного простору у сфері оцінювання земель;

• безперервності процесу оцінювання земель;

• доступності використання даних з оцінки земель;

• рівності перед законом суб’єктів оцінної діяльності у сфері оцінки земель.

Види грошового оцінювання земель:

Нормативне грошове оцінювання земельних ділянок – капіталізований рентний дохід із земельної ділянки, визначений за встановленими і затвердженими нормативами.

Причини проведення даного виду оцінювання:

• визначення розміру земельного податку;

• визначення розміру орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності;

• визначення розміру державного мита при спадкуванні та даруванні земельних ділянок згідно із законом;

• визначення втрат сільськогосподарського та лісогосподар-ського виробництва;

• розробка показників та механізмів економічного стимулювання раціонального використання та охорони земель.

Для земельних ділянок сільськогосподарського призначення таке оцінювання проводиться не рідше як 1 раз у 5-7 років, а несільськогосподарського призначення – не рідше як 1 раз у 7-10 років.

За результатами такого оцінювання складають технічну документацію, яку затверджує відповідна сільська, селищна, міська або районна рада та підлягає державній експертизі відповідно до діючого законодавства.

Експертне грошове оцінювання земельних ділянок – результат визначення вартості земельної ділянки та пов’язаних з нею прав оцінювачем із застосуванням сукупності підходів, методів та оціночних процедур, що забезпечують збір та аналіз даних, проведення розрахунків і оформлення результатів у вигляді звіту, який підлягає рецензуванню в порядку, визначеному Кабінетом Міністрів України. Таке оцінювання проводиться з метою визначення вартості об’єкта оцінювання при здійсненні цивільно- правових угод щодо земельних ділянок та прав на них.

Підставою для проведення грошового оцінювання земель є рішення органу виконавчої влади, органу місцевого самоврядування або договір, який укладається зацікавленими особами в порядку, встановленому законодавством України.

Послідовність проведення експертного грошового оцінювання земельної ділянки:

• збирання інформації, необхідної для проведення оцінювання;

• визначення ефективного використання земельної ділянки;

• вибір та обґрунтування методичних підходів оцінювання;

• визначення варіантів значення оцінної вартості земельної ділянки за обраними методичними підходами та прийняття кінцевого значення оцінної вартості;

• складання та затвердження звіту про експертне грошове оцінювання;

• подання звіту на експертизу до органу Держкомзему.

Експертна грошова оцінка вартості земельної ділянки, відповідно до чинного законодавства, здійснюється на основі таких методичних підходів:

• капіталізація чистого операційного або рентного доходу (пряма і непряма) від використання земельних ділянок.

Передбачає визначення розміру вартості земельної ділянки від найбільш ефективного її використання з урахуванням установлених обтяжень та обмежень.

Чистий операційних дохід – різниця між прогнозованою сумою надходжень від використання земельної ділянки та операційними витратами, пов’язаними з одержанням валового прибутку. Чистий операційний дохід визначається на основі аналізу ринкових ставок орендної плати за землю.

Рентний дохід (земельна рента) – дохід, який можна отримати від землі як фактора виробництва залежно від якості та місця розташування земельної ділянки. Його розраховують як різницю між очікуваним доходом від продукції, одержуваної на земельній ділянці (фактично або умовно), та виробничими витратами й прибутком виробництва.

Для поліпшення земельної ділянки дохід від землі визначається шляхом розподілу загального доходу між її фізичними компонентами – землею та земельними поліпшеннями.

Пряма капіталізація ґрунтується на припущенні про постійність та незмінність грошового потоку від використання земельної ділянки. При цьому вартість земельної ділянки визначається як відношення чистого операційного або рентного доходу до коефіцієнта капіталізації:

В_з = Д/к_кап. (2.9)

Непряма капіталізація – ґрунтується на припущенні про обмеженість та змінність грошового потоку від використання земельної ділянки протягом певного періоду з наступним її продажем на ринку. При цьому вартість ЗД визначається як поточна вартість майбутніх доходів від її використання та продажу:

, (2.10)

Д_і – очікуваний чистий операційний або рентний дохід за і-й рік;

Р – поточна вартість реверсії (продажу у після прогнозованому періоді);

п – період (у роках), який враховується при непрямій капіталізації чистого операційного або рентного доходу.

Коефіцієнт капіталізації визначається характерним співвідношенням між чистим операційним доходом та ціною продажу подібних земельних ділянок, шляхом розрахунку на основі норми віддачі на інвестований у земельну ділянку капітал, з урахуванням змін вартості грошей або кумулятивним способом як сума безризикової процентної ставки. Ризику на інвестування та ліквідність земельної ділянки.

Коефіцієнт капіталізації для землі може бути визначений також як різниця між загальною ставкою капіталізації для поліпшеної земельної ділянки та нормою повернення капіталу з урахуванням питомої ваги вартості земельних поліпшень.

• зіставлення цін продажу подібних земельних ділянок, який використовується в умовах розвинутого ринку землі та нерухомого майна, вартість земельної ділянки визначається на рівні цін, які склалися на ринку. Цей метод заснований на зіставленні й аналізі інформації про продаж аналогічних земельних ділянок за останні 3-6 місяців. Цьому методу характерний принцип заміщення, відповідно до якого за умов наявності на ринку декількох подібних об’єктів інвестор не погодиться на придбання даного об’єкта за ціною, більшою ніж вартість земельної ділянки з аналогічною корисністю.

Вартість земельної ділянки встановлюється шляхом внесення поправок до цін продажу подібних земельних ділянок, що враховують відмінності в умовах угод та характеристиках, які впливають на вартість. Поправки визначають на основі попарного порівняння або статистичного аналізу ринкових даних.

Скоректована ціна продажу подібної земельної ділянки:

Цзп_скор = Цзп_факт+ , (2.11)

Цзп_факт - фактична ціна продажу подібної земельної ділянки;

m – кількість факторів порівняння;

- різниця (поправка) в ціні (+,-) продажу подібної земельної ділянки стосовно ділянки, що оцінюється, за j–м фактором порівняння.

За основу визначення вартості земельних ділянок шляхом зіставлення цін продажу подібних земельних ділянок беруться ціни продажу тих ділянок, які за факторами, що впливають на їх вартість, достатньою мірою збігаються з ділянкою, яка оцінюється.

• метод абстрагування використовується для оцінки поліпшених земельних ділянок або земельних ділянок, поліпшення яких передбачається за умови ефективного їх використання. Вартість земельної ділянки визначається як різниця між очікуваним доходом від продажу поліпшеної ділянки (або капіталізованим чистим операційним або рентним доходом від її використання) та витратами на земельні поліпшення:

В_з = Д_о - В_п. (2.12)

Для визначення поточної вартості майбутніх доходів та витрат, які нерівномірно розподіляються у часі, використовується дисконтування відповідних грошових потоків.

Цей метод доцільно використовувати для визначення одиниці площі землі типових земельних ділянок, забудованих індивідуальними житловими будинками, дачами, котеджами.

- оцінювання вартості будівель і споруд

Будинки – це будівельно-архітектурні об’єкти, основним призначенням яких є створення умов для праці, соціально-культурного обслуговування, зберігання матеріальних цінностей.

Спорудження – інженерно-будівельні об’єкти, призначені для створення і виконання технічних функцій (шахти, нафтові свердловини, дороги, греблі, естакади) або для обслуговування населення (спорудження для міського благоустрою).

Особливості будівель і споруд, як об’єктів нерухомості:

• нерозривно пов’язані з землею і не можуть бути переміщені в інше місце без заподіяння невиправного фізичного збитку;

• зношуються;

• у процесі оцінки їх вартості доцільне застосування узагальнюючих технічних характеристик: 1м² площі, 1м погонної довжини, 1м³ обсягу;

• застосування середніх цін для оцінювання аналогічних об’єктів через динамічний розвиток ринку нерухомості.

У загальновизнаній оцінній практиці існують три підходи для визначення вартості будівель і споруд.

Дохідний підхід, який включає в себе такі методи:

• метод капіталізації доходів використовується для оцінки будівель і споруд, які джерелами доходу власника (оренда, плата за користування гаражами та стоянками, за встановлення реклами, приріст вартості від їх продажу у майбутньому). Основні етапи:

1 Визначення потенційного валового доходу – це розрахунок сумарної величини ринкової орендної плати та інших доходів від володіння об’єктом оцінювання за останній до дати оцінювання (рік). Це дохід, який може бути отриманий від об’єкта нерухомого майна за умов його 100 відсоткового використання без врахування всіх втрат і витрат, на основі аналізу поточних ставок і тарифів, що існують на ринку нерухомості для порівняння об’єктів:

ПВД = S + С_о + Д_ін, (2.13)

де S – площа, що надається в оренду, м²

С_о – орендна ставка за 1 м²

Д_ін – інші доходи від володіння об’єктом оцінювання.

2 Розрахунок можливих втрат від неповного завантаження будівель і споруд і втрати при збиранні платежів (при несвоєчасному відновленні орендної угоди через зміну орендарів).

3 Розрахунок дійсного валового доходу шляхом зменшення потенційного валового доходу на величину можливих втрат:

ДВД = ПВД – В. (2.14)

4 Розрахунок операційних витрат, пов’язаних із нормальним функціонуванням об’єкта оцінювання, які мають періодичний характер і поділяються на:

умовно-постійні – їх розмір фіксований і не залежить від ступеня експлуатаційного завантаження об’єкта (страхові збори, майнові податки);

умовно-змінні – їх розмір залежить від ступеня експлуатаційного завантаження об’єкта та рівня наданих послуг (комунальні витрати, витрати на утримання території, поточні витрати, заробітна плата та податки з неї, рекламні, транспортні)

витрати на заміщення – резерви пов’язані із витратами на періодичну заміну компонентів поліпшень, які швидко спрацьовуються: водопровідної системи, каналізації, меблів, телефонної системи)

5 Розрахунок чистого операційного доходу:

ЧОД = ДВД – ОВ . (2.15)

6 Розрахунок коефіцієнта капіталізації одним із доступних за умов наявної інформації методів (кумулятивної побудови, середньозваженої вартості, визначення суми ставки доходу на інвестиції та норми повернення інвестицій).

7 Оцінювання вартості об’єкта нерухомості:

В_он = ЧОД/к_кап. (2.16)

• метод дисконтованих грошових потоків застосовується для визначення поточної вартості майбутніх доходів, які можуть бути отримані від використання будівель і споруд та можливого їх продажу. Етапи даного методу:

1 Складають прогноз потоку майбутніх доходів за період володіння об’єктом оцінювання;

2 Розраховують вартість реверсії (передбачуваного продажу) – це прогнозна вартість оцінюваних будівель і споруд на кінець періоду володіння, навіть якщо в дійсності продаж не планується;

3 Розраховується ставка дисконту для оцінюваного об’єкта нерухомості на існуючому ринку;

4 Здійснюється дисконтування майбутніх доходів у період володіння і прогнозованої вартості реверсії шляхом приведення потоку грошових коштів за кожен з майбутніх періодів до поточної вартості на основі використання теорії зміни вартості грошей у часі та підсумування всіх поточних вартостей.

В_он = , (2.17)

де Д_і – очікуваний дохід від володіння об’єктом за і-й рік;

Р – поточна вартість реверсії;

п – період (у роках), для якого прогнозується отримання доходів від володіння об’єктом.

Вартість реверсії може визначатися:

а) шляхом прямої капіталізації грошового потоку останнього прогнозного року, величина коефіцієнта капіталізації залежить від конкретних умов ринку аналогічних об’єктів;

б) з використанням моделі Гордона (якщо прогнозується отримання стабільних доходів в пост прогнозному періоді:

Р = , (2.18)

де Д_і+1 – очікуваний дохід від володіння об’єктом за 1-й рік пост прогнозного періоду;

q – довгострокові темпи зростання очікуваних доходів.

Витратний підхід застосовується з метою техніко-економічного обґрунтування нового будівництва, вибору найкращого та найбільш ефективного способу використання земельної ділянки, визначення профілю об’єкта нерухомості, заключного узгодження вартості об’єкта нерухомості, оцінки будівель спец призначення й об’єктів на «пасивних» секторах ринку. Етапи:

1 Оцінювання вартості земельної ділянки, на якій розташовані будівлі, споруди (не стосується орендованої земельної ділянки);

2 Оцінювання відновлювальної вартості або вартості заміщення будівель та споруд на дійсну дату оцінювання.

Відновлювальна вартість – вартість будівництва в поточних цінах на дійсну дату оцінки точної копії об’єкта оцінювання з використанням таких же архітектурних рішень, будівельних конструкцій і матеріалів, а також з тією ж кількістю будівельно - монтажних робіт, що й об’єкта оцінювання.

Вартість заміщення – вартість будівництва в поточних цінах на дійсну дату оцінювання об’єкта з корисністю, еквівалентною корисності об’єкта оцінювання, але з використанням сучасних матеріалів і відповідно до нових стандартів і планувальних рішень.

Методи визначення вартості відновлювальної та вартості заміщення

Метод кошторисного розрахунку передбачає складання кошторисної документації на будівництво об’єкта нерухомості з зазначенням переліку будівельно-монтажних робіт і витрат за кожним видом робіт на заробітну плату, матеріали, електроенергію, інструменти, спеціальне оснащення, які повинні бути приведені до базисного рівня цін з наступною індексацією в рівень цін на дату оцінки.

Метод питомих витрат використовується для розрахунку відновлювальної вартості, за яким розробляються на одиницю площі або об’єму нормативи витрат на будівельні роботи, які потім збільшуються на загальну площу або об’єм об’єкта оцінювання.

Сукупний знос – втрата вартості об’єкта, викликана фізичним руйнуванням, функціональним застаріванням і різними зовнішніми факторами.

Фізичний знос – втрата вартості об’єкта нерухомості, що відображає зміну його фізичних властивостей з часом під впливом експлуатаційних і природних факторів, які спричиняють скорочення життя та корисності об’єкта. Цей вид зносу може бути усувним і неусувним.

Методи визначення фізичного зносу

Експертний метод передбачає огляд оцінювачем кожного елементу будівлі та на основі результатів огляду визначення зносу та його вартісну величину за кожним елементом.

Вартісний метод використовується для розрахунку фізичного зносу довгострокових елементів будівель і споруд (фундаменту, стін) і полягає у визначенні витрат на відтворення цих елементів будівель.

Нормативний (бухгалтерський) метод передбачає використання діючих на момент оцінювання норм амортизаційних відрахувань на повне відновлення основних фондів.

Функціональний знос – втрата вартості об’єкта нерухомості, пов’язана з його відповідністю сучасним стандартам з точки зору функціональної корисності (застаріла архітектура, нераціональне планування), який викликається недоліками, що вимагають створення додаткових елементів в існуючому об’єкті нерухомості, заміни або модернізації окремих елементів нерухомого майна. Може бути також як усувним, так і неусувним.

Формою функціонального зносу є технологічне застарівання – це втрата вартості об’єкта, викликана змінами в технології, через які об’єкт стає більш дорогим в експлуатації.

Зовнішній знос (економічне застарівання) – втрата вартості об’єкта нерухомості, викликана зовнішніми факторами (посилення податкового тиску, зміни на ринку зайнятості).

Способом виміру зовнішнього зносу є аналіз парних продажів, коли на ринку нерухомості продаються два порівнянних об’єкти, один з яких має ознаки зовнішнього впливу, а інший - ні. Різниця в цінах дозволяє зробити висновок про величину зовнішнього зносу об’єкта оцінки.

Іншим способом є порівняння доходів від орендної плати двох об’єктів, аналогічних оцінюваному, на один із яких здійснюють негативний вплив. Капіталізація втрат доходу від порівняння двох об’єктів буде характеризувати величину зовнішнього зносу.

Для визначення величини сукупного зносу використовують:

1) метод «строку життя», який полягає в припущенні, що втрати вартості об’єкта за рахунок фізичних руйнувань, функціонального застарівання та різних зовнішніх факторів пропорційні його віку. Тому виділяють:

• термін фізичного життя об’єкта (С_фж) – період часу, протягом якого об’єкт власності реально існує (від дати введення в експлуатацію і до моменту його руйнування);

• термін економічного життя (С_еж) – період часу, протягом якого об’єкт власності додає вартість до сукупної вартості майна, враховуючи й отримання прибутку від його використання;

• ефективний вік об’єкта (В_еф) – вік «на скільки років виглядає об’єкт власності» з урахуванням його технічного стану, зовнішнього вигляду, дизайну й економічних факторів, що впливають на його вартість;

• термін економічного життя, що залишився (С_зал) – період часу від дати оцінки до кінця економічного життя, тобто до дати, коли внесок об’єкта у сукупну вартість стає рівним нулю внаслідок старіння.

Процент сукупного зносу розраховується:

СЗ_% = , (2.19)

2) метод розбивки передбачає окремі розрахунки за всіма видами зносу: фізичного (усувного та неусувного), функціонального (усувного та неусувного), зовнішнього:

СЗ = З_фіз + З_функц + З_зовн. (2.20)

Порівняльний підхід до оцінювання нерухомості базується на порівняльному аналізі цін продажу об’єктів, подібних до об’єкта оцінювання, та внесенні відповідних коректувань з метою урахування відмінностей між об’єктами-аналогами й об’єктом оцінювання, у результаті чого визначається вартість останнього. Цей підхід найбільш ефективний в умовах розвиненого ринку нерухомості, оскільки потребує повної і достовірної інформації про технічні характеристики та ціни продажів аналогічних об’єктів.

Використовуються методи:

1. порівняння продажів, що заснований на зіставленні й аналізі інформації про продаж аналогічних об’єктів нерухомості за останні декілька місяців. Основним принципом є принцип заміщення, за яким раціональний інвестор не заплатить більше суми, у яку обійдеться придбання нерухомості аналогічної корисності за умов наявності на ринку декількох схожих обкатів нерухомості.

Елементи порівняння за Харісоном:

1. умови фінансування (величина та вартість закладеного майна);

2. умови продажу;

3. ринкові умови (активність ринку, стадія життєвого циклу об’єкта);

4. місце розташування, екологічна привабливість, ступінь розвитку транспортної інфраструктури;

5. фізичні характеристики.

Одиницями порівняння є ціна одиниці виміру об’єкта (1м² жилої площі або загальної площі, 1м³, 1 га) або ціна за одиницю, яка приносить доход (за одне місце автостоянки в гаражі, ресторані або театрі).

Коректування, які водяться в ціну продажу об’єкта-аналога в процесі приведення його ціноутворюючих характеристик до характеристик оцінюваного об’єкта називаються поправками, які можуть бути як процентні, так і грошові. Для їх розрахунку використовують такі методи: аналіз парних продажів, прямий аналіз характеристик, регресійний аналіз, експертний метод розрахунку.

2. метод валового рентного мультиплікатора.

Валовий рентний мультиплікатор – це відношення продажної ціни об’єкта до потенційного або валового рентного доходу, що отриманий від експлуатації об’єкта нерухомості.

, (2.21)

де Ц_анал – ціна продажу аналога.

Послідовність використання даного методу:

• підраховують ринковий рентний дохід від об’єкта нерухомості, що оцінюється;

• розраховують валовий рентний мультиплікатор для об’єктів-аналогів;

• розраховують ймовірну вартість об’єкта оцінювання:

(2.22)

де ПВД_он – потенційний валовий дохід об’єкта нерухомості, що оцінюється.

Валовий рентний мультиплікатор не коректують на відмінності між об’єктом оцінювання та порівнянними об’єктами, тому що в основу його розрахунку покладено фактичні орендні платежі та продажні ціни, в яких уже враховані такі відмінності.