Оціночна таблиця для визначення фізичного зносу будівель і вартості ремонтних робіт щодо його усунення175

Фізичний знос / вартість ремонту від відновлювальної вартості об’єкта, %	Оцінка технічного стану	Загальна характеристика технічного стану
До 20 / до 10	Добрий	Основні несучі конструкції не мають дефектів пошкодження. Огороджуючі конструкції мають дефекти, що легко усуваються в процесі поточ­ного ремонту
До 40 / до 35	Задовільний	Основні несучі елементи мають пошкодження, але придатні до експлуатації. Для певних елементів потрібний капітальний ремонт
До 60 / до 90	Незадовільний	Несучі елементи будівлі мають суттєві пошкодження. Для окремих елементів потрібне підсилення або заміна на нові. Пошкодження усуваються тільки при великому капітальному ремонті
До 70 / до 120	Ветхий	Більшість несучих конструкцій знаходиться в аварійному стані. Підсилення їх недоцільне, економічно не вигідне, необхідна повна заміна на нові. Огороджуючі конструкції ветхі і потребують повної заміни
До 100 / –	Непридатний	Несучі і огороджуючі конструкції знаходяться в зруйнованому стані, 100% знос конструктив­ного елемента. Потрібна повна заміна при реконструкції або капітальному ремонті

Для полегшення обчислення та зниження суб’єктивності при оцінці рівня фізичного зносу в Україні раніше користувались нормами амортизаційних відрахувань на повне відновлення житлових будівель в залежності від їх капітальності та строків служби (табл. 9.2)¹⁷⁶, наведеними в додатку 2 Положення про систему технічного обслуговування, ремонту та реконструкції жилих будівель в містах і селищах України, затвердженого наказом Державного комітету України по житлово-комунальному господарству від 31.12.91 р. № 135. Однак, даний підзаконний акт втратив чинність у зв’язку із виходом наказу Державного комітету України з питань житлово-комунального господарства від 17.05.2005 р. № 76 „Про затвердження Правил утримання жилих будинків та прибудинкових територій”, в якому вже немає визначених норм амортизації на повну реновацію житлових будинків, що значно утруднює оцінку ступеня їх фізичного зносу. Тому вважаємо, що доцільно було б все-таки відновити використання відповідної шкали норм амортизації для визначення зносу житлових будівель.

Таблиця 9.2.

Класифікація житлових будівель за капітальністю, строки їх служби та норми амортизаційних відрахувань на повне відновлення

Група будівель по капітальності	Характеристика будівель та їх конструктивних елементів	Строк служби, років	Норма амортизаційних відрахувань, %
I	Будівлі кам’яні, особливо капітальні, стіни цегляні, товщиною в 2,5–3,5 цеглини або цегляні з залізобетонним чи металевим каркасом, перекриття залізобетонні та бетонні; будівлі великопанельні з залізобетонним перекриттям	150	0,7
II	Будівлі з цегляними стінами, товщиною 1,5–2,5 цеглини, перекриття залізобетонні, бетонні чи дерев’яні; великоблочні будівлі з залізобетонним перекриттям	125	0,8
III	Будівлі з стінами полегшеної кладки з цегли, монолітного шлакобетону, легких шлакоблоків, черепашника, перекриття залізобетонні, бетонні чи дерев’яні	100	1,0
IV	Будівлі з стінами змішаними, дерев’яними, рубленими чи брущатими	50	2,0
V	Будівлі сирцеві, збірно-щитові, каркасно-засипні, глинобитні, саманні	30	3,3
VI	Будівлі каркасно-комкшитові та інші полегшені	15	6,6

Аналогічно як і будь-які інші основні засоби, житлові будинки зазнають і морального зносу, який має особливості прояву у житловій сфері. Так, перший вид морального зносу основних фондів, суть якого зводиться до зниження їх первісної (або відновлювальної) вартості внаслідок створення в результаті науково-технічного прогресу досконаліших і ефективніших за продуктивністю засобів праці, в сучасному житловому господарстві практично не проявляється. По-перше, це зумовлено неврегульованістю ринку житла, адже щорічні обсяги будівництва є набагато меншими, аніж необгрунтовано завищений попит на нього, який значною мірою стимулюється колосальними надходженнями валютних ресурсів від трудової міграції населення України в економічно розвинуті держави світу. По-друге, внаслідок постійного подорожчання енергоносіїв та збільшення рівня реальної заробітної плати зростає вартість будівельних матеріалів, конструкцій та будівельно-монтажних робіт, що обумовлює подорожчання житла як на первинному, так і вторинному ринках.

Моральний знос другого порядку проявляється у невідповідності раніше споруджених житлових будинків за своїми об’ємно-планувальними, санітарно-гігієнічними, економічними і естетичними показниками та загальним рівнем благоустрою сучасним експлуатаційним вимогам і зростаючим потребам споживачів.

Спосіб визначення рівня морального зносу об’єктів житлового фонду аналогічний вищеописаному методу визначення фізичного зносу за укрупненими показниками оцінки технічного стану. Тобто оцінка морального зносу житлових будинків є досить суб’єктивною і приблизною та базується також на розроблених відповідних оціночних шкалах (табл. 9.3).

Таблиця 9.3.