§ 4. Основные виды недвижимых вещей: Земельные участки, здания, сооружения, помещения, объекты незавершенного строительства и предприятия (п. 1239-1244)

1239. Земельный участок — это часть пространства (территории), ограниченная в порядке, установленном земельным законодательством, государственными органами по земельным ресурсам и землеустройству (п. 1 ст. 261 ГК; п. 2 ст. 6 Земельного кодекса РФ*). Вещные права на земельный участок распространяются на его поверхностный (почвенный) слой, а также на входящие в его границы замкнутые водоемы, лес и растения, если иное не установлено законом (п. 2 ст. 261 ГК). Воздушный столб над поверхностью земельного участка, а также богатства, находящиеся под его поверхностью, обладатель вещного права может лишь использовать в пределах, установленных законодательством (п. 3 ст. 261), но такое право использования уже не относится к категории вещных. Осуществление вещного права на земельный участок ограничивается его целевым назначением. В соответствии с п. 1 ст. 7 Земельного кодекса земли в Российской Федерации подразделяются по своему целевому назначению на следующие категории: (1) земли сельскохозяйственного назначения; (2) земли поселений; (3) земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения; (4) земли особо охраняемых территорий и объектов; (5) земли лесного фонда; (6) земли водного фонда и (7) земли запаса. Соблюдение целевого назначения земельного участка — главный и универсальный предел осуществления любых вещных прав на земельные участки. Содержание и пределы осуществления вещных прав на земельный участок иных, чем право собственности, могут определяться не только законодательством, но также и договором обладателя такого права с собственником (п. 2 ст. 264 ГК).

* Федеральный закон от 25 октября 2001 г. № 136-ФЗ // СЗ РФ. 2001. № 44. Ст. 4147. Далее— «Земельный кодекс».

1240. Зданием называется постройка, обладающая полезной внутренней вместимостью, используемой для размещения людей, не связанных с ее техническим и коммерческим обслуживанием. К зданиям относятся дома, производственные корпуса, депо, павильоны, ангары, гаражи, сараи, вокзалы, магазины, цирки, театры, детские сады, школы, интернаты, больницы, санатории, пансионаты, дома отдыха и т.п.; крытые склады, стадионы, ипподромы, бассейны и т.п. Признание объекта зданием означает необходимость государственной регистрации прав на него и сделок с ним, а также — необходимость присвоения ему кадастрового номера и оформления на него технического паспорта.

1241. Сооружение — это постройка, хозяйственное назначение которой реализуется за счет ее собственных полезных технических, либо коммерческих свойств, безотносительно к возможности размещения внутри него людей, не связанных с его техническим или коммерческим обслуживанием. К числу сооружений относятся перроны, причалы, молы, пирсы, дамбы, плотины, реакторы, дороги, асфальтовые покрытия, насыпи, выемки, мосты, эстакады, тоннели, шахты, каналы, взлетно-посадочные полосы, космодромы, колодцы, траншеи, заборы, трубопроводы, проложенные в земле кабели, трансформаторные будки, линии электропередачи, башни и вышки различного назначения, памятники, могилы и склепы, клетки, загоны, вольеры и т. п. Если какие-то сооружения и обладают внутренней вместимостью, то таковая предназначается для размещения там только лишь машин, механизмов, аппаратуры, функционально связанных с назначением сооружения, а из людей — только персонала, занятого его эксплуатацией и обслуживанием. Последствия признания объекта сооружением, в общем, те же, что и последствия признания объекта зданием. Вообще нельзя не отметить, что установление различий между зданиями и сооружениями принципиального юридического значения не имеет, ибо здания и сооружения пользуются одинаковым правовым режимом.

1242. Конструктивно обособленные части внутренней вместимости зданий и сооружений именуются помещениями. Помещения, располагающиеся внутри зданий, могут быть жилыми и нежилыми; внутри сооружений — только нежилыми. Здание, более половины площадей и объемов которого заняты жилыми помещениями, называется жилым зданием. Под жилыми понимаются помещения, предназначенные для постоянного проживания граждан и пригодные для этого с точки зрения санитарных и технических требований. Жилые помещения подразделяются на благоустроенные и иные; вопрос о том, относится ли конкретное жилое помещение к числу благоустроенных, или нет, решается применительно к условиям данного населенного пункта, в котором это помещение находится.

1243. Объектами незавершенного строительства считаются здания и сооружения, которые находятся на стадии строительства (возведения) и не могут быть использованы по своему целевому назначению. Внешним признаком такого рода объектов является отсутствие в их отношении подписанного заказчиком, и (или) органами государственной власти и местного самоуправления акта ввода объекта в эксплуатацию. Объекты незавершенного строительства, прочно связанные с землей, относятся к недвижимости и могут быть объектом гражданского оборота только при условии государственной регистрации соответствующего вещного права на них (см., например, ст. 219 ГК). Объекты незавершенного строительства, не имеющие прочной связи с землей, рассматриваются как движимое имущество — совокупность строительных материалов.

1244. Предприятие — это имущественный комплекс, используемый для осуществления предпринимательской деятельности и включающий в себя, в частности, земельный участок, здания, сооружения, оборудование, инвентарь, сырье, производственную продукцию, права требования и долги, а также любые исключительные права, если иное не предусмотрено договором (ст. 132, п. 1 ст. 656 ГК). При этом Кодекс считает объектом сделок (купли-продажи, аренды, залога, доверительного управления и др.) именно «предприятие в целом как имущественный комплекс», а не совокупность перечисленных вещей и прав — каждой по отдельности и всех вместе взятых. ГК считает предприятие недвижимой вещью, что предопределяет применение к абсолютным правам на предприятия и сделкам с ними регистрационного начала. Не имея возражений по существу против последнего вывода, мы никак не можем согласиться с посылкой, из которой он выведен: предприятие нельзя считать не только недвижимой вещью, но и вообще вещью, ибо понятие об имущественном комплексе, через которое понятие предприятия определяется, является умозрительным и не принадлежит к числу физически осязаемых материальных благ. Предприятие является специфическим видом благ — разновидностью имущественного комплекса, а состояние его принадлежности (присвоенности) оформляется абсолютными правами особого рода, наименования которым пока не придумано (см. гл. XXXVIII Учебника).