§ 10. Права членов семьи собственника и нанимателя жилых помещений, нанимателя жилого помещения и граждан, совместно проживающих с нанимателем (п. 1491-1495)

1491. Право члена семьи собственника жилого помещения, проживающего в принадлежащем ему жилом помещении, выражается в юридически защищенной возможности пользования этим помещением (проживания в нем) на условиях, предусмотренных жилищным законодательством* (п. 1 ст. 292 ГК). О вещном характере данного права свидетельствуют нормы п. 2 и 3 ст. 292, устанавливающие следование данного права за помещением, в чьей бы собственности оно не находилось и его абсолютную защиту, т. е. возможность требовать устранения его нарушений любыми лицами, включая собственника помещения. Для несовершеннолетних, недееспособных и ограниченно дееспособных членов семьи собственника установлена дополнительная гарантия осуществления их вещного права на жилое помещение — возможность отчуждения данного помещения только с согласия органа опеки и попечительства (п. 4 ст. 292).

* Исключение составляют супруг (супруга) собственника жилого помещения, нажитого во время брака: таковое, как правило, поступает в общую совместную собственность супругов (ст. 33-35 Семейного кодекса).

1492. Право нанимателя жилого помещения возникает из договора жилищного найма и включает в себя правомочия владения и пользования жилым помещением посредством проживания в нем. Оно установлено и регламентируется нормами гл. 35 ГК, а также — нормами ст. 50-100 Жилищного кодекса РСФСР от 24 июня 1983 г.*. Гражданский кодекс различает договоры социального и коммерческого найма жилого помещения. Сосредоточивая свое внимание на регулировании последнего, Кодекс, в соответствии с п. 3 ст. 672, отводит основную роль в деле регламентации права нанимателя жилого помещения по договору социального найма жилищному законодательству (см. об этом п. 654-656, 658 Учебника). Права нанимателей жилых помещений обладают вещной природой независимо от того, какой из договоров послужил основанием их возникновения — социального или коммерческого найма. Им обоим присуще свойство следования за помещением (ст. 675) и абсолютная защита (ст. 305).

* Ведомости Верховного Совета РСФСР. 1983. № 26. Ст. 883; 1985. № 4. Ст. 117; 1986. № 36. Ст. 1023; 1987. № 29. Ст. 1060; 1988. № 47. Ст. 1493; № 51. Ст. 1619; 1989. № 26. Ст. 642; Ведомости Съезда народных депутатов РСФСР и Верховного Совета РСФСР. 1991. № 28. Ст. 963; СЗ РФ. 1995. № 5. Ст. 346; № 35. Ст. 3503; 1998. № 13. Ст. 1467; 2001. № 17. Ст. 1647.

1493. Содержательные особенности права нанимателя жилого помещения по договору социального найма суть следующие. Наниматель жилого помещения по договору социального найма может:

1) использовать помещение не только для собственного проживания, но и для проживания членов своей семьи, в число которых входят супруг, родители и дети, причем, вселение таковых может быть осуществлено нанимателем безотносительно к согласию наймодателя, и у последних возникает самостоятельное вещное право на это помещение, по содержанию идентичное праву члена семьи собственника (ч. 2 ст. 53 Жилищного кодекса; см. также п. 1491 Учебника);

2) распорядиться помещением посредством его обмена на иное аналогичное жилое помещение (см. п. 579 Учебника).

1494. Наниматель жилого помещения по договору коммерческого найма может вселить в нанимаемое им помещение любых лиц (не только членов семьи), но лишь с согласия наймодателя (ст. 677, 679 ГК). Будучи вселенными они получают наименование «граждан, совместно проживающих с нанимателем», приобретая по отношению к наймодателю и любым другим лицам те же права, что и наниматель (абз. 2 п. 2 ст. 677). Их отношения с нанимателем должны быть урегулированы специальным законом. Отсутствие такового в настоящее время не является препятствием для того, чтобы сделать заключение о признании за гражданами, совместно проживающими с нанимателем по договору коммерческого найма жилого помещения, самостоятельных вещных прав на это жилое помещение.

1495. Право нанимателя жилого помещения может быть установлено исключительно по воле собственника, либо обладателя широкого ограниченного вещного права (хозяйственного ведения или оперативного управления). С согласия наймодателя наниматель может сдать жилое помещение в поднаем, однако поднаниматель (в отличие от субарендатора —см. п. 1478 Учебника) не приобретает самостоятельного права на жилое помещение, даже и исчерпываемого правомочием пользования (п. 1 ст. 685 ГК). Не имеют самостоятельного права на жилое помещение и так называемые «временные жильцы» (ст. 680). Таким образом, право нанимателя жилого помещения может быть ограничено только волей носителя более широкого вещного права, но не другого нанимателя.