§ 3. Движимые и недвижимые вещи (п. 1233-1238)

1233. К недвижимым вещам (недвижимому имуществу или недвижимости) относятся земельные участки и участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, т.е. объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно (леса, многолетние насаждения, здания и сооружения) (абз. 1 п. 1 ст. 130 ГК). Перечисленные объекты называют еще недвижимостью по природе; им противопоставляется недвижимость в юридическом смысле, куда входят (1) подлежащие регистрации воздушные и морские суда, а также суда внутреннего плавания; (2) космические объекты (абз. 2 п. 1 ст. 130); (3) предприятия как имущественные комплексы (ст. 132). Законом к недвижимости могут быть отнесены и иные объекты. Иные вещи, в частности — деньги и ценные бумаги, относятся к числу движимых (п. 2 ст. 130).

1234. Разделение вещей на движимые и недвижимые обусловлено глубокими историческими и экономическими причинами. Оно ведет свое начало, как ни странно, не из римского права, а из средних веков, где, в условиях натурального хозяйства, земельный участок и то, что с ним прочно связано (поместье), играло более значительную роль, чем в Риме. Вместе с тем, природные свойства земельного участка как ограниченного пространства литосферы, затрудняли демонстративное непосредственное господство собственника над всем участком. Одновременно же, непосредственно и гласно господствовать более, чем над одним участком, и вовсе невозможно. С другой стороны, пространство литосферы по своим природным свойствам таково, что не исключает проникновения на него иных лиц, помимо собственника. Третьи лица, находящиеся на земельном участке, могут быть лицами троякого рода — имеющими иные вещные права на участок, имеющими доступ на участок на ином основании, и, наконец, это могут быть лица, находящиеся на участке незаконно. Все перечисленные обстоятельства затрудняют третьих лиц в определении, кто же именно господствует над участком и, соответственно, кто имеет вещное право на участок и в чем оно заключается. Все сказанное в полной мере распространяется на участки леса, водные объекты, участки, занятые насаждениями, и, наконец, на строения. Экономическая ценность этих объектов не позволила пренебречь теми юридическими неудобствами, которые неизбежно вызываются к жизни их природными свойствами и заставила искать юридические пути их решения. Этот путь был найден: государственная регистрация вещных прав на недвижимые вещи и сделок с ними. Так, если для перехода вещного права на движимую вещь вполне достаточно предоставления ее в непосредственное господство нового управомоченного лица — передачи вещи, то переход вещного права на недвижимость связывается с государственной регистрацией такового.

1235. Прогресс в науке и развитие техники повлекли создание таких объектов, эксплуатация которых делает их неразрывно (органически) связанными хотя бы и не с землей, но с иной природной средой — водным, воздушным и космическим пространством. Их естественные свойства сходны с естественными свойствами недвижимости по природе: демонстрация непосредственного и гласного фактического господства над ними затруднительна, что рождает неопределенность в вопросе о принадлежности этих объектов, которая, в свою очередь, не может быть терпима в силу весьма важного значения данных объектов не только в хозяйстве их собственников, но и в макроэкономике. Ранее предложенный выход из затруднения — государственное регистрационное начало вещных прав на эти объекты и сделок с ними – сработал и здесь.

1236. Государственное регистрационное начало вещных прав на недвижимость и сделок с ней не просто сохранилось до сего дня, но и, более того, в ряде государств и законодательств приобрело значение критерия разграничения вещей на движимые и недвижимые. Имеются примеры замены этой классификации "делением вещей на регистрируемые и не подлежащие государственной регистрации. При всей несомненной важности регистрационного начала нельзя забывать, что таковое является не самоцелью, а следствием иных, более глубоких (базисных) причин природного и экономического свойства, рождающих ряд неудобств юридического (надстроечного) порядка. Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним имеет целью вовсе не публичные интересы, как это принято считать, а законные интересы частных лиц — исключить неопределенность в вопросе о принадлежности недвижимого имущества и предотвратить установление на один и тот же объект недвижимости исключающих друг друга вещных прав различных лиц. Признание вещи недвижимой не зависит от наличия государственной регистрации прав на нее; напротив, необходимость такой регистрации предопределяется недвижимыми свойствами вещи.

1237. Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним осуществляется по нормам Федерального закона от 17 июня 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»* созданными для этой цели учреждениями юстиции (см. Примерное положение об учреждении юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, утвержденное постановлением Правительства РФ от 6 марта 1998 г. № 288**).

* СЗ РФ. 1997. № 30. Ст. 3594; 2001. № 11. Ст. 997; № 16. Ст. 1533; Российская газета. 2002, 19 апреля. Далее — «Закон о государственной регистрации недвижимости».

** СЗ РФ. 1998. № 11. Ст. 1291.

1238. От государственной регистрации вещных прав на недвижимость и сделок с ней нужно отличать технический учет отдельных видов имущества, не обязательно недвижимого. Примерами такого учета могут служить кадастровый учет земельных участков (осуществляется органами исполнительной власти субъектов федерации и муниципальных образований — земельными комитетами и комиссиями), балансовый учет зданий, сооружений и квартир (осуществляется муниципальными органами, называемыми бюро технической инвентаризации — БТИ), регистрация оружия (осуществляется органами внутренних дел), регистрация транспортных средств (осуществляется органами ГИБДД-ГАИ) и др. Документы технического учета —план земельного участка, поэтажный план, экспликация, справка БТИ, технический паспорт и т.п.—не имеют значения правоустанавливающих документов и сами по себе о вещных правах упомянутого в них лица на описанные в них вещи не свидетельствуют.