5.4 Правовая характеристика договора аренды

В настоящее время договор аренды широко используется субъектами хозяйствования в их предпринимательской деятельности.

По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование [178, с. 70].

Договор аренды обеспечивает возможность гражданам и юридическим лицам на определенных условиях временно пользоваться чужим имуществом, когда оно не нужно им постоянно или когда для постоянного пользования у них нет достаточных средств. Собственнику или иному законному владельцу имущества этот договор позволяет, в свою очередь, реализовать его экономические интересы, когда передаваемое в аренду имущество временно не нужно или он преследует цель извлечения прибыли из его передачи во временное пользование другому лицу. Отказываясь от права пользования вещью, арендодатель передает его арендатору на возмездной основе (за плату). Последний признак позволяет отличать аренду от безвозмездного пользования имуществом, от других возмездных договоров по передаче имущества: от договоров купли-продажи, мены, дарения, займа, по которым имущество переходит к приобретателю в собственность (либо хозяйственное ведение или оперативное управление), договор аренды отличается временным характером владения и пользования имуществом [43, с. 55].

Предметом аренды могут быть вещи только индивидуально-определенные и непотребляемые. Статья 578 ГК обобщенно перечисляет виды имущества, которые могут быть переданы в аренду. Следует учитывать, что многие объекты, включенные в этот перечень, подчинены особому правовому режиму. По общему правилу, предмет договора аренды является единственным его существенным условием, если иное не предусмотрено соглашением сторон. При отсутствии в договоре данных об объекте, подлежащем передаче в аренду, это условие считается несогласованным, а сам договор — незаключенным. Постановление Пленума Высшего Хозяйственного Суда Республики Беларусь от 19 мая 2005 г.  № 20 «Об отдельных вопросах практики рассмотрения споров, возникающих из арендных правоотношений» [60] указало, что при сдаче в аренду нежилых помещений в договоре, как правило, должны быть указаны общая площадь, место расположения, планировка и состав (перечень, нумерация) арендуемых помещений.

Арендодатель, оставаясь собственником переданного в аренду имущества, сохраняет право распоряжения им. Он может произвести его отчуждение. При этом переход права собственности не означает изменение или прекращение арендных отношений, договор аренды при смене арендодателя сохраняет силу.

Право пользования арендованным имуществом может сопровождаться возможностью выкупа этого имущества (ст. 595 ГК). В законе или договоре аренды может быть предусмотрено, что арендованное имущество переходит в собственность арендатора по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены.

Стороны договора аренды именуются арендодателем и арендатором. В соответствии со ст. 579 ГК арендодателем может быть собственник, а также лицо, управомоченное законодательством или собственником сдавать имущество в аренду. Арендодателем вправе выступать физические лица, юридические лица, само государство и административно-территориальные единицы, являющиеся собственниками имущества.

Арендаторами могут быть юридические и физические лица, совместные предприятия, международные объединения и организации с участием белорусских и иностранных юридических лиц, а также иностранные государства, международные организации [52].

В соответствии с нормами гл. 34 ГК условие о размере арендной платы является существенным для договора аренды зданий и сооружений.

Форма договора аренды может быть письменной и устной. В устной форме могут быть заключены только договоры аренды между гражданами сроком менее чем на год, если законодательными актами не установлены дополнительные требования к форме отдельных видов договоров аренды или аренды определенных видов имущества. Законом для договора аренды, кроме общих требований к форме договора, установлены специальные требования ст. 580 ГК. Договор аренды на срок более одного года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо — независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме. Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законодательными актами.

В соответствии с Законом Республики Беларусь от 22 июля 2002 г., № 133-З «О государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним» [106] государственной регистрации подлежат следующие права и ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество:

• аренды и субаренды земельного участка;

• аренды, субаренды, безвозмездного пользования капитальным строением (зданием, сооружением), изолированным помещением на срок не менее одного года;

• аренды, субаренды, безвозмездного пользования капитальным строением (зданием, сооружением), изолированным помещением на срок менее одного года в случа­ях, предусмотренных соглашением сторон и др.

Срок договора аренды определяется нормами ст. 581 ГК. Сторонам по договору аренды предоставлено право самим опре­делять срок аренды. Однако стороны определяют эти сроки с учетом ограничений, предусмотренных в законе, в иных правовых актах, действующих в соответствии с ГК.

Если срок аренды в договоре не указан, договор аренды счи­тается заключенным на неопределенный срок. В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества — за три месяца.

Обязанности арендатора вытекают из договора аренды. Арендатор должен пользоваться арендованным имуществом в соответствии с договором или его назначением. Арендатор обязан в процессе использования имущества поддерживать его в исправном состоянии, производить текущий ремонт и нести расходы на содержание арендованного имущества.

Вторая основная обязанность арендатора — своевременное вне­сение арендной платы за пользование арендованным имуществом. Еще одной из основных обязанностей арендатора является возврат арендованного имущества по истечении срока аренды или прекращении договора аренды по другим основаниям. При неисполнении указанной обязанности арендодатель вправе потребовать вернуть свое имущество в принудительном порядке.

Прекращение договора аренды возможно по требованию арендодателя либо по требованию арендатора. Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию как арендодателя, так и арендатора. Однако указанный в ст.ст. 590 и 591 ГК перечень оснований не может быть сокращен по соглашению сторон.

Договор аренды имущества является родовым понятием по отношению к некоторым другим договорам (отдельные виды аренды). К числу таких договоров относятся договоры: проката, аренды транспортных средств, аренды зданий и сооружений, аренды предприятий, финансовой аренды (лизинга).