3.5. Організаційні та правові аспекти відносин орендарів і орендодавців

Оренда заснована на договорі про строкове платне володіння і користування землею та майном, які необхідні орендареві для здійснення підприємницької та іншої діяльності.

Оренда - це одержання на певний період прав володіння майном, землею та іншими засобами виробництва, за допомогою яких здійснюється підприємницька діяльність.

Передані в оренду майно та земля залишаються власністю орендодавця. Орендар володіє і користується орендованими землею та майном, уся вироблена продукція є його власністю, якою він вільно розпоряджається.

Частина продукції може переходити у власність орендодавця як орендна плата. Якщо з дозволу орендодавця орендар виконує за рахунок свого доходу роботи, спрямовані на поліпшення майна, то після припинення договору оренди він має право на відшкодування з боку власника майна, землі понесених витрат за умови, що такі дії передбачені договором. Визначення розмірів платежів за орендовані земельні ділянки та майно передбачається договором оренди. За техніку, що передається в оренду з різними термінами служби, бажано застосовувати орендну плату з урахуванням зносу. Розмір орендної плати за будівлі, споруди, техніку визначають з таким розрахунком, щоб компенсувати витрати, пов'язані з придбанням основних засобів і одержанням прибутку в межах банківського відсотка. Орендна плата за робочу і продуктивну худобу має забезпечувати відшкодування її вартості й одержання прибутку.

Правове регулювання оренди землі здійснюється відповідно до Закону України “Про оренду землі” від 6 жовтня 1998 р. та Постанови Кабінету Міністрів України “Про затвердження порядку державної реєстрації договорів оренди землі”. У цих документах визначено конкретний механізм набуття, реалізації і припинення права на оренду земельної ділянки.

Як зазначалося, в Україні створено вагомі передумови для посилення соціального захисту власників земельних паїв. Проте, з іншого боку, будь-який користувач землі, який не оформив права власності на землю, не уклав договору оренди, взагалі не має юридичного права на її використання і отримання доходу. В балансі сільськогосподарських підприємств вперше передбачено відображати вартість землі, орендну плату включати в собівартість сільськогосподарської продукції.

Взаємовідносини між орендарями і орендодавцями регулюється відповідними договорами. У договорі передбачаються такі істотні умови:

1. об'єкт оренди;

2. термін договору оренди;

3. орендна плата (розмір, форма платежу, термін і порядок внесення та перегляду);

4. цільове призначення, умови використання і збереження властивостей землі;

5. умови повернення земельної ділянки орендодавцеві;

6. існуючі обмеження і обтяження щодо використання земельної ділянки.

Головним в орендних відносинах слід вважати спонукальні мотиви сторін. Обидві сторони заінтересовані в одержанні якнайбільшого зиску з оренди землі: орендодавець – одержати якомога вищу орендну плату, зберегти при цьому якість земельної ділянки; орендар – одержувати максимальний урожай протягом тривалого періоду. Орендодавець в зв’язку з цим прагне передати землю у короткострокову оренду, а орендар, навпаки, взяти земельну ділянку в оренду на тривалий строк. Як правило, зараз договори оренди укладаються на строк до п’яти років. В інтересах сільськогосподарського виробництва бажаною була б довгострокова оренда – не менше десяти років. Зараз оренда землі за строками становить: 1-3 роки – 29,9%, 4-5 років – 59,7%, 6-10 років – 9,2%, більше 10 років – 1,2%. Переважно біля 80% договорів оренди укладені з господарствами, де отримано земельний пай, або їх правонаступниками.

Для розвитку особистих підсобних і фермерських господарств оренда є важливим чинником оптимізації виробництва і підвищення його ефективності в умовах ринку. Через оренду можна забезпечити вільне переливання земельних ресурсів від одних користувачів до інших, які результативніше працюють. Якщо купівлі-продажу землі не має, то оренда виступає як важливий засіб ефективнішого розподілу ресурсів. Оренда вигідна як фермерам – початківцям, які не мають достатнього капіталу для придбання землі, так і тим фермерам, які прагнуть розширити виробництво, не беручи землю у власність. Оренда вигідна орендодавцям, особливо пенсіонерам. Земля в оренді оброблятиметься, приноситиме їм додатковий дохід, право власності не буде втрачено. Орендні відносини розвиватимуться і поглиблюватимуться. Вони сприятимуть більш повному використанню земельних ресурсів, а отже, підвищенню ефективності сільськогосподарського виробництва в цілому.

Нині особисті підсобні і фермерські господарства надто погано забезпечені матеріальними ресурсами, насамперед технікою. При такому стані проблематичною стає інтенсифікація виробництва, що може призвести до стримування зростання обсягів виробництва продукції, доходів від фермерського та особистого підсобного господарства. Вирішити проблему за рахунок придбання нової техніки через її дорожнечу також не можна. В цих умовах важливо об’єднати зусилля власників особистих господарств, фермерів і колективних господарств, по використанню техніки на основі оренди та взаємодопомоги.

Організаційними структурами щодо раціонального використання техніки для індивідуальних господарств можуть бути товариства із спільного використання сільськогосподарської техніки. Можуть організовуватися та успішно функціонувати також фермерські механізовані кооперативи. Потребується підтримка, пов'язана із створенням приватних підприємств з наданням механізованих послуг фермерам. Як засвідчив світовий досвід, позитивно зарекомендували себе прокат і оренда сільськогосподарської техніки при обслуговуванні фермерів.

У кооперації з колективними сільськогосподарськими підприємствами особисті підсобні і фермерські господарства можуть забезпечити себе сервісним і консультаційним обслуговуванням. Такої кооперації досягають через систему договорів, формування об’єднань, асоціацій, часткову участь капіталом. Через кооперацію з великими сільськогосподарськими підприємствами індивідуальні господарства можуть забезпечуватися кормами, насінням, худобою, племінною продукцією, ветеринарним обслуговуванням і виконанням сільськогосподарських робіт. На особливу увагу заслуговує фінансове забезпечення індивідуальних господарств. Банківська система їх практично не кредитує, інвестиції не надходять. Ці господарства орієнтуються переважно на власні кошти. Тому важливим є створення кредитно-фінансових структур на неформальній основі. Кошти дрібних підприємців можуть акумулюватися у вигляді пайових внесків до кредитних кооперативів-товариств.

Вирішальне значення в успішному функціонуванні різних форм господарювання належить створенню надійної матеріально-технічної бази. Недостатність техніки при постійному дефіциті фінансових ресурсів потребує вибору найраціональніших шляхів залучення засобів виробництва. Довготермінові вкладення у вигляді інвестицій необхідні для створення нових і модернізації реформованих господарств, освоєння прогресивних технологій і придбання сучасної техніки. Зрештою, оновлення засобів має забезпечити високоефективне виробництво конкурентоспроможної продукції, сприяти досягненню максимального прибутку і окупності авансового капіталу.

Особливу увагу при формуванні засобів виробництва слід приділяти індивідуальним господарствам. Прагнення до повного забезпечення технікою індивідуальних господарств потребує істотних капітальних витрат, які до того ж буде складно окупити. Тому пріоритетним напрямом придбання та використання сільськогосподарської техніки для всіх форм господарювання має стати кооперація, взаємодопомога.

Як засвідчує аналіз, при спільному (за договором або на принципах взаємодопомоги) використанні техніки її власник має стовідсоткову економічну вигоду, а користувач техніки – лише 87,6%.

Щоб вирішити питання – купувати машину, чи брати її напрокат, скористаємося формулою:

S = С/(П-З), (3.1)

де S – мінімальна площа (обсяг робіт, коли доцільно придбати машину, а не брати її напрокат), га;

С – щорічні постійні витрати на машинно-тракторний агрегат (співвідношення з часом роботи трактора і сільськогосподарської машини на окремих видах робіт);

П – щорічна плата за прокат;

З – змінні витрати, пов'язані з машинно-тракторним агрегатом.

Найдоцільніший варіант використання основних засобів виробництва за інших однакових умов має забезпечити збільшення виробництва продукції, зниження її собівартості, підвищення рентабельності підприємства. Відносний приріст прибутку має бути вищий, ніж збільшення вартості основних виробничих фондів.

Основними напрямками розвитку технічної бази сільськогосподарських підприємств різних форм господарювання будуть:

1. Технологічне і технічне переозброєння: упровадження нових ресурсо- та енергозберігаючих технологій вирощування й збирання сільськогосподарських культур, вирощування худоби на базі сучасної високопродуктивної техніки, яка дозволяє знизити витрати ручної праці, підвищити врожайність і продуктивність.

2. Міжгосподарське придбання і використання складної збиральної техніки (зерно-, кормо-, і бурякозбиральних комбайнів), надання взаємодопомоги у виконанні механізованих робіт.

3. Подальший розвиток машинно-технологічних станцій й удосконалення економічних взаємовідносин із сільськогосподарськими підприємствами.

Освоєння і виконання для господарств повних сучасних технологій вирощування сільськогосподарських культур, що забезпечують високу врожайність і зниження трудових і матеріальних ресурсів.

4. Удосконалення економічних взаємовідносин із сільськогосподарськими підприємствами:

- значне поліпшення змісту договору – основним показником роботи й одиниці взаєморозрахунків повинен бути 1 т зібраного зерна, соняшника, цукрового буряка при мінімальному розмірі втрат 1-2%;

- обов'язкова наявність калькуляції витрат по видах робіт;

- надані послуги господарства (заправлення дизельним паливом, харчування і розміщення механізаторів, ремонт і т.д.) повинні утримуватися з вартості робіт шляхом пред'явлення зустрічних рахунків;

- розробка і встановлення обґрунтованих норм виробітку і витрат дизельного палива в залежності від культур і врожайності, на переїзд техніки.

5. Оплата здійснюється по актах приймання виконаних робіт замовником, тобто сільськогосподарським підприємством. Облік витрат на виконувані роботи в МТС повинен здійснюватися по наведеним у договорі статтям калькуляції.

6. Систему технічного сервісу доцільно створювати на базі наявних підприємств. Одночасно повинні функціонувати майстерні в господарствах з машинними дворами, великі сервісні підприємства (РТП, «Агросервіс» і т.д.) у вигляді цехів і майстерень, станцій ТО, ремонтних заводів, регіональних і головних технічних центрів і опорних пунктів заводів-виробників і сервісних ремонтно-обслуговуючих підприємств.

Ремонт техніки повинен здійснюватися виходячи з його економічної доцільності в порівнянні з придбанням нових машин. Варто продовжити роботи зі створення мінімально-необхідної ремонтно-технічної бази в господарствах, які її не мають.

7. Господарства повинні використовувати перевірені на практиці організаційні форми використання техніки, що сприяють зменшенню їхніх потреб. Наприклад, групове використання машин, закріплення за механізатором двох тракторів чи трактора і зернозбирального комбайна, при необхідності організувати двозмінну роботу енергоємних тракторів. Розмір площ посівних культур повинен дозволяти ефективно використовувати техніку, спеціалізацію механізаторів на виконання потребуючих високої кваліфікації робіт, тобто створення своєрідних механізованих загонів господарства на посіві, внесенні мінеральних добрив, збиранні силосних культур, сіна, боротьбі зі шкідниками і бур'янами.

Упровадження нових форм оплати праці, зокрема, від валового доходу, прогресивно-преміальної, і т.д., сприяє підвищенню матеріальної зацікавленості механізаторів у кращому використанні техніки і збільшення її денного і сезонного виробітку.

Стимулювання механізаторів за економію дизельного палива, витрат на ремонт техніки, установлення диференціальної оплати в залежності від віку техніки.

Щодо економічної оцінки вибору проектів будівель, обчислюються показники будівельної та технологічної частин, які визначають вартість технологічного устаткування, його металомісткість, енергоємність, трудомісткість та інші експлуатаційні витрати.

Економічну ефективність капітальних вкладень щодо проектів будівель, споруд установлюють за такими показниками:

1. Рентабельність

, (3.2)

де Ц – вартість річної продукції в цінах реалізації; С – собівартість продукції;

К – сума капітальних вкладень.

2. Питомі капітальні вкладення

(3.3)

де К – сума капітальних вкладень;

П – вартість продукції підприємства.

3. Термін окупності капітальних вкладень

(3.4)

де К – сума капітальних вкладень;

Ц – вартість продукції в цінах реалізації;

С – собівартість продукції.

4. Термін окупності додаткових капітальних вкладень

(3.5)

де К₁ і К₂ – капітальні вкладення щодо порівняльних варіантів;

Е₁ і Е₂ – експлуатаційні витрати щодо порівняльних варіантів.

5. Коефіцієнт порівняльної ефективності

, (3.6)

де Т₂ – термін окупності додаткових капітальних вкладень.

Щодо системи цих показників, оцінюються всі можливі проекти зведення будівель і споруд, собівартість продукції, рентабельність, термін окупності капітальних вкладень і коефіцієнт ефективності.

Подальший розвиток орендних відносин має відбуватися на основі удосконалення правовідносин щодо оренди земель, техніки, споруд і в цілому основних засобів, підвищення ефективності їх використання. Орендні відносини повинні стати складовою соціального захисту селян.