14. Формирование рынка недвижимости в России

1. Приватизация как основа становления рынка недвижимости

Функционирование развитого рыночного хозяйства построено на взаимодействии целого ряда рынков. Важное место среди них занимает рынок недвижимого имущества: жилья и разнообразных нежилых помещений коммерческого назначения (офисных, торговых, складских и производственных). В советской экономике накануне рыночных преобразований использование нежилого недвижимого имущества в основном было ограничено рамками государственной собственности и регламентировалось всеобъемлющим планированием хозяйственной деятельности. В жилищной сфере, как и в некоторых других секторах, такая ситуация сочеталась с существованием легальных и нелегальных элементов квазирыночных отношений (жилищная кооперация, продажа частных домов, обмен квартир через маклеров), которые можно рассматривать в качестве предыстории рынка жилья.

Отправной точкой развития рынка жилья в России следует считать 1990 г., когда Закон «О собственности в СССР» признал существование частной собственности, а наиболее дальновидные работники жилищно-строительной сферы Москвы начали создавать первые риэлторские фирмы. Средняя цена 1 кв. м жилья в то время составляла $100, а развитие рынка первые полтора года тормозилось узкой материальной базой. Ситуация радикально изменилась с началом массовой приватизации жилья, когда рынок получил реальное ускорение за счет увеличения предложения. Рынок жилья стал ядром всего рынка недвижимости в стране в период радикальных рыночных реформ. К концу года в Москве было приватизировано 365 тыс. квартир, или 14,1 % подлежащих приватизации. За год было зарегистрировано 40 тыс. сделок всех форм, в том числе 25 тыс. — купли-продажи. Это составляет соответственно 11 % от числа приватизированных квартир, что и свидетельствует о достаточно высокой активности рынка. Спрос в конце периода на порядок превышает предложение, т.е. рынок жилья — это рынок продавца. Именно с этого момента взяло начало развитие рынка недвижимости, чему способствовала приватизация недвижимости.

Приватизация представляет собой особую систему экономических отношений, возникающих в связи с изменением формы собственности на средства производства: с «государственной» на «частную».

Приватизация выполняет две функции. С одной стороны, она является элементом экономической реформы, ядром радикальных преобразований, а с другой — инструментом государственного регулирования долговременного характера.

Непосредственными целями приватизации являются:

• формирование слоя мелких и средних собственников;

• сокращение доли имущества, находящегося в государственной и муниципальной собственности;

• перераспределение экономических основ власти.

2. Основные закономерности и факторы развития рынка жилья

Стремительный рост цен в ходе радикальных рыночных реформ затронул и сектор недвижимости, причем наблюдаемые на нем процессы не могут быть убедительно объяснены только воздействием факторов номинальной рублевой инфляции и изменения покупательной способности доллара. Более того, эти инфляционные явления на рынке недвижимости находились в противоречии с известными закономерностями функционирования развитого рыночного хозяйства, в котором негативные изменения основных макроэкономических показателей сопровождаются, как правило, снижением цен на жилую недвижимость.

Еще одним доказательством развития российского рынка недвижимости в противоречии с закономерностями функционирования рыночных экономик является тот факт, что и в 1994—1997 гг. после начала финансовой стабилизации цены росли в 50—70 % городов, охватываемых выборкой Российской гильдии риэлторов (РГР), тогда как превышение спроса над предложением отмечалось лишь в 2—6 % городов выборки (в 1992—1994 гг. рост цен в более чем 50 % обследованных городов можно считать следствием того, что спрос опережал предложение).

Анализ рынка жилищной недвижимости в 1992—1998 гг. в России позволил выявить общую для развивающихся рынков различных российских городов закономерность изменения стоимости жилья. Сущность этой закономерности заключается в том, что рынок недвижимости в своем развитии проходит ряд стадий. При переходе от одной стадии к другой цены на недвижимость (основной индикатор рынка) изменяются следующим образом.

В начале первой (стартовой) стадии жилье принципиально недооценено, рыночные процессы только начинаются, но затем следует быстрый рост цен. К концу стадии, т.е. через 2—3 года, цены выросли в 3—5 раз (среднегодовые темпы прироста — 200—400 %). Вторая (переходная) стадия, когда цены продолжают расти, но уже меньшими темпами (30—50 % в год). На третьей стадии (складывающегося рынка) рост цен прекращается с постепенным переходом к стабилизации. Наконец, на четвертой стадии (стабильного рынка) рынок недвижимости по основным закономерностям аналогичен развитым рынкам, но требуются еще годы, если не десятилетия, для постепенного продвижения к его стандартам в области совершенствования законодательной базы, инфраструктуры рынка и т.д.

В Москве стартовая стадия началась в середине 1990 г. В других городах ее начало совпадает с общим началом экономической реформы в стране (1992 г.). Отдельные регионы лишь в 1993—1995 гг. вступили в стартовую стадию рынка жилья (хотя по отдельным параметрам предпосылки запуска рынка все же возникали под влиянием общей экономической ситуации и развития нормативно-юридической базы в стране). Переход к другим стадиям также осуществляется в различные сроки, а продолжительность каждой стадии колеблется от 1 года до 3—5 лет.

Переход к стадии стабилизации возможен в рамках двух сценариев: «с перебегом», когда цены вначале стремительно растут и переходят за разумные пределы, а затем несколько снижаются и после одного-двух колебаний устанавливаются на более низком уровне, и «с доползанием», когда цены плавно подходят к уровню стабилизации. Так, в Москве в 1996—1997 гг. цены на жилье снижались от того запредельного уровня, которого они достигли к марту 1995 г., постепенно нащупывая свой стабильный уровень, соответствующий статусу и масштабу столицы, уровню экономического развития и степени концентрации финансовых ресурсов, расположению и природно-климатическим условиям, характеру и состоянию жилищного фонда. К середине 1997 г. этот уровень был достигнут. Аналогичный сценарий, хотя и с меньшим «перебегом», реализовался в Нижнем Новгороде, Самаре, Тольятти. В то же время в других городах (Санкт-Петербург, Екатеринбург, Тверь) реализовался сценарий «с доползанием».

К 1998 г. рынок жилья во все большем числе городов выходил на стадию стабилизации: если в 1992—93 гг. таких городов было 4—5 % из выборки в 50 городов, то к 1997 г. стадии стабилизации достигли около 30 % городов, а на 1998 г. эта величина прогнозировалась на уровне 60—70 %.

Таким образом, определяющей закономерностью динамики цен на недвижимость в развивающейся переходной экономике является рост долларовых цен на жилье от начального, заведомо низкого уровня до естественного для каждого города уровня, соответствующего его специфическим особенностям. Эта динамика является общей для всех регионов. Однако ее фактическая реализация имеет свои особенности в различных регионах и городах России. Темпы развития рынка (сроки начала и продолжительность стадий, а также конкретные темпы роста цен) могут быть различны и во многом зависят от целого ряда других факторов.

В основе неравномерности развития рынка жилья в различных городах России лежат, в первую очередь, объективно существующие, тесно связанные между собой факторы, такие как:

• административный статус и масштаб города, характер его социально-экономического развития;

• структура и состояние недвижимого фонда города;

• удаление от столиц, других крупных центров, соседних государств;

• наличие транспортных коммуникаций и степень развития остальной инфраструктуры;

• природно-климатические условия;

• качество жизни (включая социальную, криминогенную и экологическую обстановку).