3. Оценка жилья

Оценка жилья — это довольно сложный процесс сбора, обработки и анализа большого количества информации, результатом которого является отчет, составленный в строгом соответствии с требованиями законодательства.

Существует три подхода к оценке жилья: затратный, сравнительный, доходный. Оценка рыночной стоимости — итоговое значение рыночной стоимости права собственности или иных вещных прав (например, права аренды) в отношении оцениваемого актива. Оценщик при проведении оценки обязан использовать эти подходы или обосновать отказ от использования того или иного подхода. Поскольку доходный подход основывается, прежде всего, на определении ожидаемых доходов от использования объекта, к оценке квартир, основным назначением которых является проживание, а не извлечение прибыли, этот метод не применяется. Затратный подход основан на определении затрат, необходимых для воспроизводства либо замещения объекта оценки с зачетом износа и устаревания, однако понесенные затраты не всегда с большой степенью достоверности отражают рыночную стоимость объекта. Здесь определяющее значение отводится сравнительному подходу, который в федеральных стандартах оценки трактуется как «совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с объектами — аналогами объекта оценки, в отношении которых имеется информация о ценах».

Однако подробный отчет об оценке жилья требуется далеко не всегда. Если вы просто хотите узнать, сколько стоит ваша квартира или коттедж, который вы думаете купить, обратитесь в риэлтерское агентство, которому вы доверяете, и специалист по продажам удовлетворит ваше любопытство. Но в некоторых случаях (при разделе, получении кредита под залог имущества) без помощи специалиста, оценка жилья для которого — профессиональная функция, не обойтись.

При определении рыночной стоимости объекта недвижимости учитываются все ценообразующие факторы: местоположение, площадь, удаленность от основных объектов инфраструктуры района, планировка, состояние отделки, тип дома, этажность и т.д. При оценке квартир специалист компании обязательно выезжает на осмотр квартиры, поскольку наличие фотографий объекта оценки является одним из условий принятия отчета в банках, страховых компаниях, а также в суде.

Оценка жилья, учитывает такой фактор, как планировка, которая определяет качество жилья. Планировочное решение зависит от года постройки («сталинка», «хрущевка», «брежневка», «чешка») и включает в себя такие характеристики, как жилая площадь; площадь подсобных помещений; материал, из которого построен дом. Так, кирпичные дома предпочтительнее панельных или блочных, разница в цене составляет 5—10 %.

Оценка жилья учитывает и такой фактор, как местоположение дома. В странах с развитой экономикой, где экологические проблемы стоят наиболее остро, люди отдают предпочтение жилью в спальных районах, удаленных от промышленных предприятий. Россияне пока еще предпочитают жить поближе к центру города или к месту работы, поэтому при прочих равных условиях квартира в центре стоит гораздо дороже, чем на окраине. Здесь определяющую роль играет отсутствие у большинства горожан личного автотранспорта, качество дорог, а также отсутствие развитой инфраструктуры в новых жилых микрорайонах.

Кроме того, при выборе жилья покупатель оценивает и социальную среду. Имеется в виду социальный статус соседей по дому (если речь идет о квартире) или микрорайон (если приобретается коттедж).

Для покупателя квартиры большое значение имеет этаж, на котором она расположена. Крайние этажи, по-прежнему, не пользуются спросом.

Вопросы для самоконтроля

1. Что является сделками?

2. Что является обязательными реквизитами сделок с недвижимостью в жилищной сфере?

3. Что такое кондоминиум?

4. Чем кондоминиум отличается от товарищества собственников жилья?

5. Какие факторы следует учитывать при оценке жилья?