5. Ипотечный кредит

Ипотекой называется залог недвижимости с целью получения денежной ссуды — ипотечного кредита (кредита под закладную). Как объект залога недвижимость обладает рядом специфических особенностей, что вызывает необходимость особого правового регулирования ипотеки. Ключевым инфраструктурным элементом ипотеки является оценка недвижимости, так как сумма кредита, срок кредита и процентная ставка непосредственно связаны со стоимостью (рыночной ценой) закладываемого имущества.

С юридической точки зрения ипотека состоит в обременении имущественных прав собственности на объекты недвижимости при их залоге. С экономической точки зрения ипотека — рыночный инструмент оборота имущественных прав на объекты недвижимости, позволяющий привлекать дополнительные финансовые средства для реализации любых проектов. При рассмотрении ипотеки как элемента экономической системы необходимо выделить три наиболее характерные черты.

1. Залог недвижимости выступает в роли инструмента привлечения необходимых финансовых ресурсов для развития производства.

2. Ипотека способна обеспечить реализацию имущественных прав на объекты, когда другие формы (например, купля-продажа) в данных конкретных условиях нецелесообразны.

3. С помощью ипотеки создается фиктивный капитал на базе ценной бумаги (при имитировании собственником объекта недвижимости первичных, вторичных и т.д. закладных оборотные средства увеличиваются на величину образующегося фиктивного капитала).

Ипотечное кредитование выполняет следующие функции:

• финансового механизма привлечения инвестиций в сферу материального производства;

• обеспечения возврата заемных средств;

• стимулирования оборота и перераспределения недвижимого имущества, когда иные способы экономически нецелесообразны или юридически невозможны;

• формирования многоуровнего фиктивного капитала в виде закладных, производных ипотечных ценных бумаг и др.

Ипотека — это такой вид залога недвижимости, при котором закладываемое имущество не передается в руки кредитора, а остается у должника (залогодателя) в его владении и пользовании.

Предметом ипотеки могут быть объекты недвижимости, права на которые зарегистрированы в установленном порядке:

1. предприятия как единые имущественные комплексы, используемые в предпринимательской деятельности;

2. здания, сооружения;

3. жилые дома, квартиры и их части;

4. гостиницы, дома отдыха, дачи, садовые домики;

5. воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты;

6. незавершенные строительством объекты недвижимости плюс материалы и оборудование;

7. участки недр, обособленные водные объекты;

8. леса, многолетние насаждения;

9. земельные участки, находящиеся в собственности граждан, их объединении, юридических лиц и предоставленные для садоводства, животноводства, индивидуального жилищного, дачного и гаражного строительства, приусадебные земельные участки личного подсобного хозяйства и земельные участки, занятые зданиями, строениями или сооружениями в размере, необходимом для их хозяйственного обслуживания.

Предметом ипотеки не могут быть:

1. часть имущества, раздел которого невозможен без изменения его назначения;

2. имущество, изъятое из оборота, на которое не может быть обращено взыскание;

3. имущество, в отношении которого предусмотрена обязательная приватизация или приватизация, которая запрещена;

4. государственное имущество;

5. часть земельного участка, площадь которого меньше минимального размера, для различного целевого назначения и разрешенного использования;

6. доля в праве собственности на общее имущество жилого дома отдельно от права собственности на квартиру.

Ипотечный кредит — это долгосрочная ссуда с обязательством возврата в обозначенный договором срок, с выплатой процентов по кредиту и обеспечением выплаты итогового обязательства залогом недвижимости. Таким образом, залоговое право является основным признаком ипотечного кредита, сущность которого заключается в том, что недвижимость, заложенная по договору об ипотеке в обеспечение исполнения одного обязательства, может быть предоставлена в залог в обеспечение исполнения другого обязательства того же или иного должника, тому или иному залогодержателю.

Ипотека является важнейшим механизмом улучшения инвестиционного климата, регулирования денежной массы, социально-экономического прогресса в целом.