3. Структура целей задач и результатов девелопмента

Российские реалии таковы, что становление и развитие девелопмента происходят в тесной связи с развитием рынка недвижимости и определяются процессами его функционирования (создание, использование и оборот недвижимости и управление рынком). Процессы его функционирования рассматриваются в связи с необходимостью выделить базовые процессы, присущие девелопменту как одному из видов деятельности на рынке недвижимости.

4. Виды девелопмента

Различают два основных вида девелопмента:

1. Девелопер не берет на себя финансовых рисков и работает на гонораре; в зарубежной практике такой вид девелопмента называют fee development (русского аналога названия пока нет). При рассматриваемой схеме инвестор нанимает девелопера, чтобы последний, например, на выбранном земельном участке построил здание «под ключ» и, возможно, заполнил его арендаторами. Выбор девелопера происходит, как правило, посредством тендера. В таком проекте девелопер обычно не участвует своими деньгами. Он лишь проводит проектирование на деньги заказчика, необходимые согласования с властями, строительство и сдачу площадей. На все необходимые работы он привлекает специалистов (архитекторов, подрядчиков, инжиниринговые службы и т.д.), но ответственность за весь проект в целом лежит на девелопере. Гонорар за руководство проектом в особо сложных случаях может достигать 10 % стоимости проекта.

2. Девелопер создает коммерческую недвижимость, выступая как единоличный организатор проекта. По сути, девелопер выполняет все те же функции, что и в первой схеме, но, кроме этого, еще занимается построением финансовой схемы проекта. При этом девелопер вкладывает в проект собственные средства, которые и являются стержнем будущей финансовой схемы проекта. Этот вид девелопмента в зарубежной практике называют speculative development (русского аналога нет). Финансовая схема крупных девелоперских проектов обычно представляет собой сложную комбинацию собственных средств девелопера, привлеченных инвестиций, банковских кредитов и предарендных платежей от будущих арендаторов. При смешанном финансировании девелопер имеет долю в будущем объекте недвижимости. При вложении на раннем этапе 10 % стоимости проекта девелопер претендует в последующем на долю до 50 % построенной недвижимости. Высокая прибыльность операций speculative development объясняется тем, что высоки риски неудачи проекта, которые несет девелопмент. В связи с этим большинство специалистов сходится в том, что девелопмент такого рода является наиболее сложной из всех возможных операций на рынке недвижимости, хотя бы потому, что в одном проекте совмещены и риэлтерские, и строительные, и архитектурные, и очень сложные финансовые операции.

5. Эффективность девелопмента

Смысл перехода к новой системе управления инвестиционной деятельности состоит в том, что в соответствии с мировым опытом реальное повышение эффективности инвестиций возможно лишь на основе использования системного пакета мероприятий структурно-функционального характера. Система девелопмента является именно тем сплавом решений, совокупное воздействие которых на инвестиционный процесс и приводит к существенному повышению его эффективности. Иначе говоря, эффективность системы девелопмента обусловлена следующими факторами:

• максимальной ответственностью за экономический результат проекта;

• реальной возможностью сосредоточения на ключевых задачах компании;

• реальным влиянием на успешность проекта;

• нацеленностью на конечный результат.

Основными элементами девелопмента, определяющими его структуру, являются:

• разработка идеи девелоперского проекта;

• разработка концепции проекта;

• разработка обоснования инвестиции;

• организация финансирования;

• разработка ТЭО строительства;

• формирование комады проекта;

• приобретение юридических прав на объект недвижимости;

• контрактинг;

• проектные работы;

• подготовка к строительству;

• строительно-монтажные работы;

• сдача-приемка в эксплуатацию;

• управление объектом;

• продажа объекта как конечный этап девелопмента.

В настоящее время в России существует достаточный опыт оценки эффективности профессионального управления проектами силами девелоперских структур. Существующая сметная база также не предусматривает выделение затрат на управление проектами в качестве самостоятельного раздела.

В случае привлечения профессиональной управляющей компании — девелопера источники и объемы финансирования работ по управлению проектами указываются в контрактах на сопровождение проектов. Все специализированные структуры по управлению проектами должны работать по прямым договорам с заказчиком-титулодержателем на основе полной окупаемости.

Данные крупнейших зарубежных и отечественных девелоперов свидетельствуют о реальности получения следующих экономических результатов о внедрении системы девелопмента (по сравнению с традиционными формами организации инвестиционного процесса):

• снижение продолжительности строительства — 7—25 %;

• сокращение трудоемкости строительства — 5—15 %;

• удешевление строительства — 10—20 %.

В заключение хотелось бы отметить ключевые вопросы развития девелопмента, решение которых будет способствовать развитию российского рынка:

1) Развитие института права частной собственности на землю.

Недостаточная проработанность земельного законодательства сдерживает естественное формирование рынка недвижимости и позволяет государственным органам навязывать девелоперам свои «правила игры», делает их бесправными перед любыми возможными решениями властей в будущем, что, в свою очередь, порождает у девелоперов неуверенность в своем бизнесе и заставляет их изощряться в процедурных вопросах и в применении не всегда оправданных действий с целью получения необходимых согласований и разрешений.

Так, в настоящее время все земли разделены на несколько категорий, в зависимости от чего определяется разрешенное использование земельных участков, которое собственник земельного участка не вправе менять по своему усмотрению. При этом использование городских земель должно осуществляться с генеральными планами и проектами застройки территорий, утверждаемыми в установленном порядке органами государственной власти. До настоящего времени во многих субъектах РФ данные документы не разработаны, что не позволяет девелоперу осуществлять деятельность в соответствии с проводимой государством политикой и, что само главное, иметь информацию о планируемом государством развитии интересующей девелопера территории (особенно актуален этот вопрос для участков, включаемых в охранную зону памятников истории и культуры, поскольку это налагает на двелопера дополнительную обязанность согласования планируемых на земельном участке работ органами охраны памятников). Это не только удлиняет сроки получения необходимых согласований, но и зачастую приводит к появлению необоснованных требований со стороны органов охраны памятников, препятствующих наиболее экономичному и разумному использованию девелопером земельного участка.

2) Создание благоприятного инвестиционного климата.

Создание благоприятного инвестиционного климата для реализации девелоперских проектов должно быть направленно на максимальное снижение рисков инвестора, следствием чего станет привлечение на российский рынок новых стратегических инвесторов. Опыт реализации девелоперских проектов показал, что к наиболее распространенным и требующего особенного внимания рискам относятся:

• риск деприватизации, предполагающий пересмотр итогов приватизации с точки зрения соответствия проведенных сделок действующему законодательству. Возможный результат — утрата прав собственности (в том числе владения) инвестора на объект недвижимости;

• риск национализации — обращение в государственную собственность имущества, находящегося в частной собственности. В отличие от деприватизации национализация никак не связанна с законностью или незаконностью получения девелопером права собственности на объект вложения инвестиций. Национализация — это одностороннее волеизъявление государства, влекущее утрату частным собственником права собственности на принадлежащее ему имущество; — риск утраты контроля за объектом инвестирования в связи с отказом в государственной регистрации АО. Возможный результат — признание ничтожными сделок с акциями, совершенных до государственной регистрации выпуска этих акций;

• риск, связанный с существенными отличиями российских нормативных актов по вопросам налогообложения и бухгалтерского учета от мировых стандартов, — официальные финансовые результаты деятельности дочерних российских компаний могут не вписаться в структуру бухгалтерского баланса иностранного инвестора;

• риск, связанный с налогом на имущество, обусловлен тем, что с момента оформления в собственность недвижимости, подлежащей реконструкции, возникает налогооблагаемая база по налогу на имущество, что противоречит экономической сущности налога на имущество, основная цель которого — стимулирование собственника эффективно использовать внеоборотные средства. Российское правительство заявило о намерении ввести в ближайшие годы единый налог на недвижимость. Результат данного нововведения — дополнительное налоговое бремя. При введении единого налога на имущество для компаний, владеющих недвижимым имуществом, и девелоперских компаний появляются значительно возросшие налоговые обязательства, так как налог определяется в размере 5 % рыночной оценки имущества, а не от балансовой стоимости, как было ранее;

• риски операций с иностранной валютой для российских девелоперов возникают в связи с необходимостью отнесения валютных операций с иностранной валютой к текущим валютным операциям или к операциям, связанным с движением капитала. Соответственно не всегда есть определенность в отношении того, требует ли совершение той или иной валютной операции получения специального разрешения Центрального банка РФ. В свою очередь, получение специального разрешения ЦБ РФ является достаточно сложной и бюрократизированной процедурой, требующей представления большого количества документов;

• риски курсовых разниц, обусловленные нестабильным положением рубля по отношению к свободно конвертируемой валюте. Положительные курсовые разницы по заемным средствам ведут к увеличению налогооблагаемой прибыли, отрицательные курсовые разницы у заемщика могут существенно ухудшить его основные финансовые показатели и увеличить риск невозврата кредита.

3) Изменение роли государственных органов в сфере девелопмента недвижимости.

Тщательного переосмысления и нахождения разумного и действенного компромисса требует вопрос взаимоотношения девелоперов и государственных структур. Поскольку решение многих вопросов на различных стадиях реализации девелоперского проекта, начиная с проведения предварительного маркетингового исследования, требующего информационного обеспечения, и заканчивая стадией управления готовым объектом, зачастую связано с многочисленными согласованиями с государственными структурами, было бы целесообразно пересмотреть эффективность данных процедур и их влияние на девелоперский процесс.

К одной из самых острых в данном вопросе можно отнести проблему взаимодействия девелоперов с государственными структурами по охране памятников, что вызвано спецификой реализации многих проектов в исторических зонах российских городов.

Для целей анализа рынка и управления его созданием и развитием объекты недвижимости необходимо структурировать, т.е. выделять те или иные однородные группы. В законодательных, нормативных, методических актах и документах применяется классификация объектов по различным основаниям: по физическому статусу, назначению, качеству, местоположению, размерам, видам собственности (принадлежности на праве собственности), юридическому статусу.

Вопросы для самоконтроля

1. Чем отличатся проект-менеджер от девелопера?

2. Обязательно ли деятельность девелопера связана с регистрацией прав на земельный участок?

3. Какие виды недвижимости могут участвовать в девелоперских проектах?

4. В чем сходство и различие девелопмента и управления проектами?

5. Может ли в качестве объекта девелопмента выступать корабль, самолет, парк аттракционов?