8. Финансирование строительства с использованием векселей

Вексель возник из потребностей в переводе денег и оформлении отсрочки платежа при совершении каких-либо гражданских и имущественных операций.

Вексель — это ценная бумага, оформленная в строгом соответствии с требованиями закона, содержащая безусловное абстрактное денежное обязательство, выданное одной стороной (векселедателем) другой стороне (векселедержателю).

От долговой расписки вексель отличается тем, что споры по обязательствам, вытекающим из векселя, рассматриваются на основе социального вексельного права, а не общего гражданского права (как в случае долговой расписки). В частности, в вексельном праве предусматривается жесткий и простой механизм взимания долга. В случае неплатежа векселедержатель может совершить у нотариуса протест и нотариальная запись протеста (акт протеста) будет иметь силу судебного решения. Имея на руках опротестованный вексель, векселедержатель может обращаться в службу исполнения судебных решений для принудительного исполнения обязательств.

9. Долевое строительство

В настоящее время строительные организации предлагают разнообразные схемы долевого участия (оплату по мере строительства объекта, оплату с зачетом имеющегося жилья), позволяющие снизить единовременные расходы покупателя. В общем виде схема предполагает наличие следующих участников: застройщик (в некоторых случаях — инвестор), подрядчики, дольщики.

Застройщиком является лицо, которому предоставлен земельный участок для строительства жилых домов. Участок обычно предоставляется по договору аренды земельного участка. Застройщик может совмещать в себе функции инвестора и подрядчика. Основными дольщиками являются физические лица.

Застройщик принимает на себя обязательства по финансированию жилищного строительства или реконструкции за счет собственных и привлеченных средств, обеспечению завершения строительства к определенному сроку и передаче дольщикам квартир в соответствии с договором в течение определенного периода времени с момента подписания акта Государственной приемочной комиссией.

Взаимоотношения участников долевого строительства регулируются договором. Договор включает следующие данные:

• подробное описание квартиры с указанием строительного адреса, этажа, расположения в осях, условного номера;

• стартовую стоимость квартиры на момент заключения договора;

• график платежей с указанием конкретных сумм;

• срок передачи квартиры по договору дольщику;

• срок окончания строительства жилого дома;

• варианты расторжения договора в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения условий договора обеими сторонами;

• условия выплаты рыночной стоимости квартиры при условии расторжения договора;

• меры ответственности за нарушение условий договора.

Существует несколько вариантов заключения договоров долевого участия в строительстве по субъектам, их заключающим:

1) Заключение договора с застройщиком.

При заключении договора необходимо выяснить, какой договор подряда заключается для строительства жилого дома, и ознакомиться с ним. По договору строительного подряда с организацией застройщики зачастую обязуются передать подрядчику в счет оплаты выполненных строительных работ определенную площадь построенного дома при сдаче в эксплуатацию, при этом важно определить, что квартира по договору с дольщиком не входит в число передаваемых подрядчику.

2) Заключение договора с подрядчиком.

Подрядчику предоставлено право привлечения денежных средств инвесторов для финансирования строительства ряда квартир. В данном случае, наоборот, по отношению к 1-му варианту, следует определить, что предлагаемая дольщику квартира входит в число переданных подрядчику.

3) Заключение договора с инвестором.

К участию в строительстве жилого дома застройщик может привлекать другие юридические лица. Как правило, такие инвесторы, в свою очередь, привлекают к участию в строительстве жилого дома физических лиц по договорам долевого участия. В этом варианте нужно убедиться, что на основании договора с застройщиком организация-инвестор вправе привлекать соинвесторов для финансирования строительства.

Преимущества долевого строительства:

• поэтапная оплата (рассрочка платежей);

• индексирование (с ростом затрат на строительство) только остаточной стоимости строительства по договору;

• затраты на приобретение квартиры при долевом участии обычно ниже рыночной стоимости такой же квартиры на 10—20 %.

Вопросы для самоконтроля

1. Что представляет собой рынок недвижимости?

2. Какие способы финансирования недвижимости вы знаете?

3. Что представляет собой банковский кредит?

4. Чем отличается залог от закладной?

5. Назовите функции ипотечного кредитования.

6. Что представляет собой финансирование за счет облигационных займов и сертификатов?

7. Что такое жилищный сертификат?

8. Назовите преимущества долевого строительства