2. Товарищество собственников жилья (кондоминиум)

1. История кондоминиума

Кондоминиум — единый комплекс недвижимого имущества, включающий земельный участок в установленных границах и расположенное на нем жилое здание, иные объекты недвижимости, в котором отдельные части, предназначенные для жилых или иных целей, находятся в частной, муниципальной и государственной собственности, а остальные части — в долевой собственности граждан и / или юридических лиц, муниципальных образований, субъектов РФ.

Кондоминиум — это правовая форма собственности, по которой объект разделяется на элементы индивидуальной совместной собственности.

Кондоминиумы создаются на основе Временного положения о кондоминиуме, утвержденного Указом Президента РФ от 23.12.1993 года № 2275.

Кондоминиумы создаются для обеспечения эксплуатации дома. В одном доме может быть организован только один кондоминиум. Численность членов кондоминиума не может быть менее двух собственников. Он создается без ограничения срока деятельности, имеет печать и расчетный счет в банке.

Основными этапами создания кондоминиума:

1. По инициативе одного или нескольких собственников проводится собрание граждан, желающих объединиться в кондоминиум и имеющих в данном доме на правах собственности, полного хозяйственного ведения либо в оперативном управлении жилье или нежилые помещения. Собрание принимает решение о создании кондоминиума и выбирает из своего состава комиссию, которая будет заниматься организационными вопросами до регистрации кондоминиума и избрания органов управления. Комиссия разрабатывает проект устава кондоминиума.

2. Инициативная комиссия созывает общее собрание собственников и принимает устав кондоминиума, в котором определяются: наименование кондоминиума; его местонахождение; предмет и цели деятельности; права и обязанности кондоминиума и его членов; основания и порядок исключения; условия реорганизации прекращения его деятельности. В устав могут включаться и другие, не противоречащие законодательству положения, связанные с особенностями деятельности конкретного кондоминиума.

3. Принятый общим собранием собственников устав кондоминиума и протокол собрания предоставляются в орган местного самоуправления по месту нахождения кондоминиума для его регистрации. С момента регистрации устава кондоминиум приобретает права юридического лица.

В домах, где жильцы уже были объединены в какое-либо жилищное образование (например, в жилищный или жилищно-строительный кооперативы, товарищество индивидуальных застройщиков, товарищество индивидуальных владельцев квартир), действует несколько иной порядок создания кондоминиума. В этом случае одно из названных выше объединений преобразуется в кондоминиум. При этом права и обязанности, в том числе и имущественные, бывшего объединения полностью переходят к созданному кондоминиуму.

Домовладельцы через товарищество кондоминиума реализуют свои права по распоряжению общей собственностью.

Собственником помещения в кондоминиуме (домовладельцем) могут быть любое физическое или юридическое лицо, РФ, субъект РФ и муниципальное образование. Помещение в кондоминиуме может принадлежать нескольким собственникам на праве общей собственности, выступающим как один домовладелец, один домовладелец может иметь в собственности несколько помещений в кондоминиуме.

В состав кондоминиума могут входить следующие объекты:

• одно здание, или его часть, или несколько зданий, в которых помещения принадлежат различным (не менее чем двум) домовладельцам, с прилегающим земельным участком в установленных границах, пешеходными и транспортными дорогами, бассейнами, водоемами, многолетними зелеными насаждениями и другими подобными объектами;

• несколько компактно расположенных зданий или сооружений — односемейных, садовых или дачных домов с приусадебными участками или без них, гаражей и других объектов, объединенных общим земельным участком и элементами инфраструктуры.

Кондоминиум может состоять из отдельной части здания размером не менее одной блок-секции, имеющей изолированный от других частей здания вход и межквартирный лестнично-лифтовой узел. Отдельная часть здания может быть выделена в отдельный кондоминиум при условии, что надстройка, реконструкция, перестройка либо снос этой блок-секции не нарушает целостность других частей здания, не входящих в состав данного кондоминиума.

Общим имуществом в кондоминиуме являются обслуживающие более одного домовладельца межквартирные лестничные клетки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, крыши, технические этажи и подвалы, ограждающие несущие и ненесущие конструкции, а также механическое, электрическое, сантехническое и иное оборудование, находящееся за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения, прилегающие земельные участки в установленных границах с элементами озеленения и благоустройства, а также иные объекты, предназначенные для обслуживания единого комплекса недвижимого имущества кондоминиума и служащие его использованию.

В сущности, кондоминиум как форма собственности ограничивает права пользования и владения недвижимостью, чтобы исключить осуществление одними лицами своих прав собственников за счет прав других. Данная форма собственности обычно устанавливает ограничения на порядок распоряжения собственностью.