5. Регистрация прав на недвижимость и сделок с ней

Правовой режим недвижимого имущества основан на необходимости обеспечить особую устойчивость прав на это имущество, установить специальный порядок распоряжения им. Поэтому в соответствии со ст. 131 ГК право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в Едином государственном реестре. Помимо вещных прав, государственной регистрации подлежит ряд договоров с недвижимостью (например, ипотека и аренда недвижимого имущества). Проведенная регистрация по ходатайству правообладателя может быть удостоверена путем выдачи документа о зарегистрированном праве или сделке либо совершения надписи на документе, представленном для регистрации.

В процессе существования недвижимость проходит ряд фиксированных состояний:

• в физическом плане: объект недвижимости создается (уничтожается, видоизменяется) либо путем строительства, либо путем раздела (объединения) земельного участка;

• в юридическом аспекте: права на объект недвижимости могут принадлежать одному лицу или группе лиц, права на объект недвижимости могут быть ограничены в пользу третьих лиц (сервитут) либо просто ограничены.

Поэтому для учета состояния недвижимости в данный момент времени необходима система регистрации пространственных границ объекта и каждого предмета недвижимости, субъектов (обладателей прав на недвижимость) и прав отдельного лица или группы лиц на зарегистрированный объект или предмет недвижимости.

Система учета недвижимости, регистрации прав на недвижимость и сделок с ней реализует две цели:

• для юридических и физических лиц обеспечение гарантий прав собственности и создание условий для их полноценной реализации в хозяйственной деятельности;

• для Российской Федерации, субъектов Федерации и муниципальных образований: создание условий для вовлечения недвижимости в хозяйственный оборот в целях упорядочения налогообложения и увеличения доходов бюджета.

Система учета недвижимости, регистрации прав на недвижимость и сделок с ней может быть только государственной, т.е. опираться на единую нормативно-правовую базу, единообразные процедуры формирования объекта недвижимости, его учета и регистрации, единую систему органов учета и регистрации и единую технологическую инфраструктуру.

Основными задачами государственной системы учета недвижимости, регистрации прав на недвижимость и сделок с ней являются:

• формирование объектов недвижимости;

• государственный учет объектов недвижимости;

• государственная регистрация прав на объекты недвижимости и сделок с ними.

Различают объекты и субъекты регистрации.

Субъектами регистрации являются законные держатели прав на недвижимость.

Объектами регистрации могут быть объект недвижимости, права на объект недвижимости, сделка с правами на объект недвижимости (или с самим объектом недвижимости). Соответственно существуют «государственная регистрация объекта недвижимости», «государственная регистрация права на объект недвижимости» и «государственная регистрация сделок с объектом недвижимости».

Государственная регистрация (учет) объекта (предмета) недвижимости — акт присвоения каждому сформированному объекту (предмету) недвижимости уникальных реквизитов, позволяющих однозначно идентифицировать данный объект регистрации на территории населенного пункта. Эти реквизиты постоянно сохраняются за объектом недвижимости вплоть до прекращения его физического существования.

Государственная регистрация прав на недвижимость — акт, на основании и с момента совершения которого за гражданами и юридическими лицами признаются и закрепляются государством права на недвижимость и приобретают юридическую силу сделки с недвижимостью.

Регистрация объекта (предмета) недвижимости влечет за собой безусловную регистрацию права лица или группы лиц (субъекта) на зарегистрированный объект (предмет) недвижимости.

Сделка с недвижимостью — действия субъекта права, направленные на установление, изменение или прекращение его прав на объект недвижимости.

На объект недвижимости и отдельно на каждый предмет недвижимости могут быть зарегистрированы следующие права: право собственности; право хозяйственного ведения; право оперативного управления; право пожизненного наследуемого владения; право постоянного пользования; право аренды; ипотека; сервитуты, а также иные права, предусмотренные действующим законодательством, включая любое прекращение, передачу, подтверждение, ограничение (обременение) или изменение указанных прав.

Основным (первичным) правом, определяющим все остальные (вторичные) права, которое для каждого предмета недвижимости должно существовать в обязательном порядке, является право собственности на предмет недвижимости. Все остальные права могут не возникать в течение неопределенного времени. На каждый предмет недвижимости может быть установлена одна из возможных форм собственности: федеральная собственность; собственность субъекта Федерации; муниципальная собственность; частная собственность (индивидуальная, общая долевая, общая совместная).

В случаях, предусмотренных законом, наряду с государственной регистрацией может осуществляться специальная регистрация или учет отдельных видов имущества. Информация о произведенной регистрации и зарегистрированных правах должна быть предоставлена любому лицу в любом органе, осуществляющем государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.

Отказ от государственной регистрации права на недвижимость или сделки с ней либо уклонение соответствующего органа от регистрации могут быть обжалованы в суде.

Регистрация выполняет следующие функции:

а) предоставляет владельцам недвижимости гарантии их прав на принадлежащее им имущество;

б) одновременно создает систему контроля над расходами на покупку недвижимости. Кроме того, регистрация прав на недвижимость дает возможность покупателю перед приобретением недвижимости получить все интересующие сведения о ней из единого реестра, что дает определенные гарантии от мошенничества.

Конкретные виды прав на недвижимость, а также сделки с ней, подлежащие регистрации, указаны в нормах ГК. В частности, в ГК есть следующие указания на обязательность регистрации самих сделок или перехода прав на предмет сделки:

• договора об ипотеке — залоге недвижимого имущества (ст. 339 ГК);

• договора продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры (п. 2 ст. 558 ГК);

• договора продажи предприятия (п. 3 ст. 560 ГК);

• договора дарения недвижимого имущества (п. 3 ст. 574 ГК);

• договора ренты (ст. 584 ГК);

• договора пожизненного содержания с иждивением (ст. 601 ГК);

• договора аренды недвижимого имущества, если иное не установлено законом (например, договор аренды здания или сооружения подлежит регистрации, если он заключен на срок более одного года (п. 2 ст. 609, п. 2 ст. 651 ГК));

• договора аренды предприятия независимо от срока (п. 2 ст. 658 ГК) и передачи недвижимости в доверительное управление (п. 2 ст. 1017 ГК).

Предметом всех этих договоров является недвижимость, и именно поэтому либо сами эти договоры, либо переход прав подлежат государственной регистрации. Такую государственную регистрацию следует отличать от регистрации договоров коммерческой концессии. В последнем случае речь идет о регистрации теми же органами, которые регистрируют юридических лиц и индивидуальных предпринимателей.

В ст. 131 ГК содержится только общее правило о необходимости государственной регистрации прав на недвижимость и сделок с ней. Конкретный порядок осуществления государственной регистрации установлен в специальном законодательстве, в котором основная роль принадлежит Федеральному закону «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», принятому Государственной Думой 17 июня 1997 г. и подписанному Президентом РФ 21 июля 1997 г. (далее — Закон о регистрации). Указанный Закон вступил в силу 31 января 1998 г. (через 6 мес. после его официального опубликования).

Следует иметь в виду, что до принятия Закона о регистрации отсутствовал единый государственный орган по регистрации недвижимости. Различные виды недвижимости и права на них регистрировались разными органами. Так, принадлежность жилого помещения и права на это помещение регистрировались в административных органах но месту нахождения этого помещения.

В качестве примера. В настоящее время в Москве создан Московский городской комитет по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Функционирует он с 1 января 2000 г., регистрируя сделки с недвижимостью в жилищной сфере. В случае когда отсутствует необходимость нотариального удостоверения сделок с недвижимостью, этот комитет осуществляет проверку юридической чистоты совершаемых сделок.

Рассмотрим аспекты регистрации прав на объекты недвижимости.

В соответствии со ст. 2 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним — юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом РФ. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке. Государственная регистрация любого случая возникновения, передачи, ограничения (обременения), изменения или прекращения прав на недвижимость является обязательной.

Объектами регистрации являются права на недвижимость, подтвержденные документами, устанавливающими, передающими, подтверждающими, изменяющими, ограничивающими (обременяющими) или прекращающими права на недвижимость. Документы должны удовлетворять требованиям законодательства Российской Федерации. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, право аренды, ипотека, сервитуты, а также иные права, предусмотренные действующим законодательством, включая любое прекращение, передачу, подтверждение, ограничение (обременение) или изменение указанных прав.

В случаях, предусмотренных законом, наряду с государственной регистрацией может производиться специальная регистрация или учет отдельных видов недвижимого имущества.

Субъектами регистрации являются законные держатели прав на недвижимость.

Основанием для государственной регистрации прав на объекты недвижимости являются обращения правообладателей, поданные в письменной форме с приложением необходимых документов, в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.

Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним проводится учреждением юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним (коротко — учреждение юстиции по регистрации прав) на территории регистрационного округа по месту нахождения недвижимого имущества. Порядок создания и структура учреждений юстиции по регистрации прав, а также принципы их размещения определяются субъектами Федерации по согласованию с федеральным органом исполнительной власти, уполномоченным правительством Российской Федерации. К компетенции учреждений юстиции по государственной регистрации прав относятся:

• проверка действительности поданных заявителем документов и наличия соответствующих прав у подготовившего документ лица или органа власти;

• проверка наличия ранее зарегистрированных и ранее заявленных прав;

• государственная регистрация прав;

• выдача документов, подтверждающих государственную регистрацию прав;

• выдача информации о зарегистрированных правах.

Акту регистрации сделок с недвижимостью присущ ряд особенностей:

• единственной целью регистрации сделок является придание им статуса заключенных и факт регистрации не несет никаких иных правовых последствий;

• регистрация права собственности и регистрация сделки могут не совпадать по времени, поэтому из факта регистрации сделки еще не следует регистрация права собственности. Возьмем, например, сделку залога недвижимости: при неисполнении залогодателем своих обязательств право собственности на недвижимость по решению суда переходит к залогодержателю. Но собственником недвижимости залогодержатель становится только после государственной регистрации перехода права собственности от залогодателя к залогодержателю;

• для регистрации права необходимо прохождение процедур формирования и государственного учета объектов, а при регистрации требуется обеспечить максимальную быстроту регистрации, имея в виду, что переход права будет зарегистрирован позже в установленном порядке.

Возникшее из сделки, для которой предусмотрена обязательная государственная регистрация, право действительно лишь с момента его юридического признания соответствующим государственным органом. Соответственно и датой, с которой необходимо исчислять юридическую действительность права на объект недвижимости, является дата государственной регистрации, т.е. день внесения записей о правах в Единый государственный реестр прав.

Необходимо иметь в виду, что несоблюдение в случаях, предусмотренных законом, требования о государственной регистрации сделки влечет ее недействительность. Такая сделка считается ничтожной. Причем она считается недействительной с момента ее заключения независимо от того, признана ли она таковой судом, и не влечет возникновения каких-либо прав и обязанностей у сторон.

Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки может быть предъявлено любым заинтересованным лицом, интересы которого были затронуты ее заключением. Кроме того, суд имеет право применить такие последствия по собственной инициативе (ч. 2 п. 2 ст. 166 ГК).

Последствия в данном случае будут заключаться в восстановлении сторон в первоначальное положение. Так, по договору купли-продажи продавцу возвращается недвижимость, а покупателю — деньги.

Тем не менее, несмотря на то что в период времени между совершением сделки и государственной регистрацией перехода прав приобретатель недвижимого имущества еще не приобрел вещного права на него, это обстоятельство совсем не означает отсутствия обязательства между сторонами. В частности, у отчуждателя существует обязанность передать недвижимость приобретателю, и, если отчуждатель уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности, приобретатель вправе потребовать регистрации в судебном порядке.

Придавая особую значимость институту государственной регистрации права на объект недвижимости, законодатель установил исключительный характер его доказательственной силы. В соответствии с п. 1 ст. 2 Закона о регистрации государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Из этого следует, что до тех пор, пока в судебном порядке не оспорено зарегистрированное право, во всех гражданских правоотношениях будет действовать принцип незыблемости права, прошедшего государственную регистрацию. Например, если право собственности на недвижимость возникло в результате составления поддельного завещания, это обстоятельство должно быть доказано в суде. При этом во всех внесудебных отношениях по поводу права на объект недвижимости не могут быть приняты ссылки, оспаривающие зарегистрированное право, а также ссылки на доказательства, подтверждающие незарегистрированное право.

Правило об исключительном характере доказательственной силы зарегистрированного права носит принципиальный характер для гражданского права, поскольку исключает внесудебную конкуренцию доказательств по поводу приобретения права на объект недвижимости.

Концептуальной основой системы государственной регистрации сделок с недвижимостью и прав на недвижимость является совмещение двух систем регистрации — регистрации прав и регистрации сделок. В Закон о регистрации заложена идея о том, что государственной регистрации подлежат не только права на недвижимое имущество, но и сделки с недвижимым имуществом. При этом следует иметь в виду, что регистрация сделок и регистрация прав на недвижимое имущество преследуют разные цели. Так, если при регистрации прав на недвижимость регистрирующим органом проверяется соответствие действующему законодательству правоустанавливающих документов, представляемых на регистрацию, то при регистрации сделок с недвижимостью проверяется законность совершения самих сделок, влекущих возникновение регистрируемого права.

При регистрации сделок все заключенные соглашения регистрируются в соответствующем учреждении, а копии этих соглашений остаются в нем на хранении. После совершения любой новой сделки с недвижимостью появляются новые документы, которые присоединяются к ранее существовавшим. Таким образом, лицо, желающее заключить сделку с недвижимостью, имеет возможность проверить всю цепочку перехода прав на недвижимость и тем самым удостовериться в правомочности своего контрагента совершить сделку.

Что касается системы регистрации прав, то суть ее состоит в том, что лицо, внесенное в реестр в качестве правообладателя на недвижимость, вправе совершать в отношении этой недвижимости любые действия до тех пор, пока не будет доказана неправомерность записи.

Закон о регистрации фактически предусматривает и регистрацию объектов недвижимости, хотя прямо и не декларирует этого. Об этом свидетельствует, например, п. 2 ст. 12 Закона о регистрации, согласно которому Единый государственный реестр прав содержит, помимо прочего, данные об объектах недвижимости. При этом на каждый объект недвижимого имущества открывается дело правоустанавливающих документов, которое, в свою очередь, является неотъемлемой частью Единого государственного реестра прав.

Такой подход законодателя, фактически определившего необходимость учета и регистрации самих объектов недвижимости, являющихся предметом прав и сделок, вполне закономерен. Эффективно функционировать создаваемая система регистрации может только тогда, когда регистрироваться будут не только права на недвижимые объекты и сделки с ними, но и сами объекты недвижимости.

Следует отметить, что такая система государственной регистрации по-своему уникальна, поскольку в других странах применяется либо регистрация сделок (англосаксонская система), либо регистрация прав (континентальная система) и вместе они не смешиваются.

Отличие регистрации прав на недвижимость от регистрации сделок с ней заключается также и в том, что в первом случае сделка уже действует и регистрация необходима для того, чтобы во исполнение этой сделки произошел переход прав на недвижимое имущество, а во втором случае регистрация необходима для того, чтобы сама сделка вступила в силу.

Обязательной государственной регистрации подлежат права на недвижимость, правоустанавливающие документы на которую оформлены после введения в действие принятого закона. Права на недвижимость, которые возникли до его вступления в силу, признаются юридически действительными и при отсутствии их государственной регистрации, вводимой указанным законом. Регистрация таких прав проводится по желанию их обладателей. Возникшая после введения рассматриваемого закона в действие необходимость государственной регистрации ограничения (обременения) или иной сделки с недвижимостью требует государственной регистрации и прав на данный объект, которые возникли до введения Закона о регистрации в действие (ст. б). Под обременениями понимаются установленные Законом о регистрации условия, запрещения, затрудняющие реализацию права собственности или иного вещного права на конкретный объект недвижимости (сервитута, ипотеки, доверительного управления, аренды, ареста имущества и т.д.). В этой части Закон о регистрации входит в противоречие с обычаями делового оборота, которые сложились в настоящее время. Например, при оформлении сделок аренды, купли-продажи на всей территории Российской Федерации, кроме Москвы, соответствующий договор считался правоустанавливающим документом, на основании которого выдавалось свидетельство на то или иное право. С введением Закона о регистрации эти документы меняются местами.

Согласно ст. 17 Закона о регистрации основанием для регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним являются вступившие в законную силу судебные решения. При этом права на недвижимое имущество, установленные решением суда, подлежат государственной регистрации на общих основаниях (ст. 28 Закона о регистрации). В случае если решение суда не содержит сведений, которые регистратор обязан внести в Единый государственный реестр прав, он вправе запросить суд о порядке исполнения данного решения.

Суть государственной регистрации состоит в том, что действительность права и сделки с недвижимостью обусловливается не только волеизъявлением сторон, направленным на возникновение, изменение или прекращение гражданских правоотношений по поводу объекта недвижимости, но и актом их признания и подтверждения со стороны государства путем соответствующей регистрации. Под государственной регистрацией понимается юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с ПС.

На практике это означает внесение определенных данных в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее — Реестр), который является общим для всей страны, и ведение этого Реестра должно также осуществляться по общим правилам. Наиболее общие положения, касающиеся ведения Реестра, содержатся в ст. 12 Закона о регистрации. В соответствии с указанной статьей Реестр содержит информацию о существующих и прекращенных правах на объекты недвижимого имущества, данные об указанных объектах и сведения о правообладателях.