7. Основные подходы и методы оценки недвижимости

В теории оценки приносящей доход недвижимости известно три основных подхода к оценке, на базе которых строятся конкретные методы оценки недвижимости. Эти подходы известны как затратный подход, доходный подход и рыночный подход (известный также как подход САП — сравнительный анализ продаж). Рассмотрим сущность и области применимости каждого из трех подходов.

Главный признак затратного подхода — это поэлементная оценка объекта. Общую стоимость объекта получают суммированием стоимостей всех его элементов. Применение затратного метода дает пессимистическую оценку объекта, однако в условиях, когда фондовый рынок еще не сформирован, а рыночная информация отсутствует, этот подход часто оказывается единственно возможным. Реализация затратного подхода состоит из четырех этапов:

1. Анализ структуры объекта оценки и выделение его составных частей, по которым будет производиться оценка;

2. Выбор наиболее подходящего способа для каждого элемента структуры объекта оценки и осуществление расчетов;

3. Оценка накопленного износа элементов объекта оценки;

4. Расчет остаточной стоимости элементов и суммарная оценка стоимости всего объекта.

Доходный подход к оценке базируется на предположении, что между стоимостью объекта недвижимости и доходом, который этот объект может приносить, существует определенное соотношение. Различные методы оценки, основанные на доходном подходе, различаются тем, как это отношение определяется. Этим отличаются такие методы оценки, как метод мультипликатора валовой ренты, метод прямой капитализации, метод дисконтирования денежных потоков.

Подход сравнительного анализа продаж (САП) характеризуется анализом рыночных продаж, аналогичных и сходных с данным объектом недвижимости. Для того чтобы данный подход был применим в конкретной ситуации, необходимо обладать обширной рыночной информацией о продажах объектов недвижимости, что возможно только при условии высокой развитости рынка недвижимости и его информационной инфраструктуры.

Как правило, конкретные методы оценки недвижимости используют не один, а несколько подходов для оценки. Правильный выбор подхода к оценке конкретного объекта недвижимости является залогом адекватной оценки. При развитом рынке и информационной инфраструктуре все три подхода теоретически должны давать одинаковую оценку стоимости недвижимости. Однако такая ситуация — довольно редкое явление. Это связано с тем, что рынок недвижимости, за исключением его отдельных сегментов, является несовершенным рынком.

Вопросы для самопроверки

1. Что такое объект оценки?

2. Оценка недвижимости и оценка стоимости недвижимости — это одно и то же или нет?

3. Назовите известные Вам виды стоимости.

4. Одинаковы ли понятия «стоимость» и «цена» в приложении к недвижимости?

5. В чем различия стоимости в использовании и стоимости в обмене?

6. Каковы основные принципы оценки?

7. В чем заключается принцип наилучшего и наиболее эффективного использования?

8. Назовите основные подходы оценки недвижимости. Их суть.