2. Участники финансирования недвижимости

Участниками финансирования рынка недвижимости являются:

• федеральные органы власти и управления;

• местные органы власти и управления;

• коммерческие банки;

• инвесторы-юридические лица (резиденты и нерезиденты);

• инвесторы-физические лица;

• другие.

Участие государства в процессе финансирования недвижимости. Самым крупным источником финансирования отечественного рынка недвижимости являются государственные централизованные капитальные вложения. Такой участник финансирования имеет известные недостатки и сегодня может рассматриваться только как средство адресной социальной защиты малообеспеченных слоев населения.

Из федерального бюджета выделяются средства на строительство жилья:

• для военнослужащих;

• лиц, выезжающих из районов Крайнего Севера и приравненных к ним местностей.

Из местных бюджетов средства выделяются:

• на строительство жилых домов социального жилищного фонда для очередников бюджетных организаций;

• коммунальное строительство, включая подготовку территорий для нового жилищного строительства;

• развитие, ремонт и реконструкцию объектов жилищно-коммунального хозяйства.

2. Финансирование недвижимости

1. Формы кредитования объектов недвижимости

Финансовые ресурсы — это денежные средства, имеющиеся в распоряжении предпринимательской организации и предназначенные для осуществления текущих затрат и затрат по расширенному воспроизводству. Финансовые ресурсы формируются за счет целого ряда источников. Различают две крупные группы источников на основе права собственности: собственные и заемные денежные средства.

К собственным источникам финансирования относятся — амортизационные отчисления; средства, полученные от выпуска и продажи акций; чистая прибыль; суммы, выплачиваемые страховыми компаниями и учреждениями в виде возмещения ущерба от стихийных бедствий; средства, выделенные вышестоящими холдинговыми, акционерными компаниями, финансово-промыш-ленными группами на безвозвратной основе.

К внешним источникам финансирования относятся — ассигнования государственных и местных бюджетов; иностранные инвестиции; различные формы заемных средств, в том числе кредиты, полученные от государства и фондов поддержки предпринимательства на возвратной основе; кредиты банков, инвестиционных фондов и компаний.

2. Банковский кредит

В рыночных условиях хозяйствования банковский кредит — один из основных источников заемных средств. Субъектами кредитных отношений в области банковского кредита применительно к сфере недвижимости являются все субъекты рынка недвижимости и сами банки. В кредитной сделке каждый субъект выступает одновременно и как кредитор, и как заемщик. Кредиторами являются субъекты, передающие свои временно свободные средства в распоряжение заемщика на определенный срок. Заемщик — сторона кредитных отношений, получающая средства в пользование и обязанная их возвратить в установленный срок. Застройщик, помещая свои средства на расчетный счет в банке, выступает в роли кредитора, а банк — в роли заемщика. Испрашивая у банка кредит, застройщик превращается в заемщика, а банк играет роль кредитора.

Коммерческие банки предоставляют своим клиентам разнообразные виды кредитов, которые можно классифицировать по различным признакам:

1) сроку погашения — краткосрочные (до 1 года); среднесрочные (от 1 до 3 лет); долгосрочные (свыше 3 лет);

2) способу погашения — единовременные взносы и в рассрочку;

3) наличию обеспечения — доверительные ссуды, обеспеченные ссуды и ссуды под гарантии третьих лиц;

4) способу изменения ссудного процента — при погашении ссуды, в течении всего срока и в момент выдачи ссуды;

5) виду процентных ставок — фиксированные и плавающие.

6) целевому назначению — ссуды общего характера и целевые ссуды;

7) критериям заемщиков — межбанковские ссуды, аграрные, коммерческие, ссуды посредникам по фондовой бирже, ипотечные ссуды.

Кредит предоставляется на основе: срочности, платности и возвратности.

Принцип срочности означает, что кредит возвращается в строго определенный срок.

Принцип платности предполагает, что предприятие-заем-щик вносит в банк определенную плату за временное пользование денежными средствами. Плата за кредит определяется банковским процентом.

Принцип возвратности заключается в том, что кредит выдается лицам, которые, по мнению банка, в состоянии его своевременно вернуть.

При установлении платы за кредит коммерческие банки учитывают:

• ставку рефинансирования ЦБР;

• процентную ставку на межбанковском рынке;

• среднюю процентную ставку, уплачиваемую банком своим клиентам по депозитным счетам различного вида;

• структуру пассивов банка (чем выше доля привлеченных средств за счет дорогих депозитов, тем дороже выдаваемый кредит);

• спрос на кредит;

• сроки кредитования и кредитные риски в зависимости от вида обеспечения;

• стабильность денежного обращения в стране.

Наиболее дешевые кредиты предоставляют крупные банки, имеющие широкую клиентскую базу. У таких банков значительный объем ресурсов образуется за счет устойчивых остатков средств на счетах клиентов, поэтому им нет необходимости обращаться за ресурсами к ЦБ или привлекать их на межбанковском рынке кредитов.

Применяемые банками методы оценки кредитоспособности заемщика различны, но все они основаны на использовании определенной системы финансовых коэффициентов.

Типичный набор включает:

• коэффициент абсолютной ликвидности;

• промежуточный коэффициент покрытия;

• общий коэффициент покрытия;

• коэффициент независимости.

Эти коэффициенты определяются по данным бухгалтерских балансов организаций-заемщиков. Для определения кредитоспособности могут использоваться и другие коэффициенты, например деловой активности, финансовой устойчивости, рентабельности и т.д.

Законодательство РФ предусматривает выдачу кредитов под различные виды обеспечения: залог имущества и имущественных прав, гарантии и поручительства третьих лиц, страхование кредитного риска, переуступка в пользу банка требований и счетов заемщика, предоставление «связанных» кредитов.

Заемщик в качестве кредитного обеспечения может использовать одну или несколько форм обеспечения. Обеспечение кредита закрепляется в кредитном договоре. Обязательства по обеспечению кредита и его возврату оформляются одновременно с кредитным договором и являются обязательным приложением к договору.

Страхование ответственности заемщика за непогашение кредита — это форма обеспечения кредита, в которой ведущую роль играют страховые компании. Страхование кредитного риска является взаимовыгодной сделкой для всех участников кредитного процесса. Организация-заемщик гарантируется от потери деловой репутации из-за несвоевременного погашения кредита. Банк получает высокие гарантии возвратности кредита, хотя и не является прямым участником сделки. Страховая организация получает вознаграждение в виде страховой премии. Страхование кредитного риска удорожает кредит, но он становится более надежным.

Переуступка (цессия) в пользу банка требований и счетов заемщика к получению (дебиторская задолженность) используется как одна из форм обеспечения кредита. Например, по договору о цессии строительная организация может передать банку право распоряжения выручкой (или ее частью) с целью погашения выданного кредита и уплаты процентов за него.

Предоставление «связанных» кредитов предполагает право банка определять состав исполнителей работ и поставщиков оборудования и материалов по кредитуемому проекту. Данный вид кредитования используется иностранными банками, работающими на российском рынке.

Все вышеприведенное фиксируется в договоре между кредитором и заемщиком.

Заключение кредитных договоров выполняется за ряд этапов. На первом этапе клиент представляет в банк:

• кредитную заявку, в которой указывается сумма, цель и срок испрашиваемого кредита;

• технико-экономическое обоснование кредита либо инвестиционный бизнес-проект, который обосновывает потребность и эффективность использования ссуды;

• копии контрактов и других документов, подтверждающих цель кредита и возможности его погашения;

• годовой баланс и баланс на последнюю отчетную дату, необходимые для определения кредитоспособности клиента;

• проект кредитного договора по принятой в банке форме;

• договоры залога, гарантии, поручительства, договор страхования ответственности заемщика в зависимости от планируемой формы обеспечения кредита;

• срочное обязательство-поручение по погашению кредита;

• справку о заемных средствах, полученных в других банках;

• справку из налоговой службы об отсутствии задолженности перед бюджетом и счетах, открытых в других банках.

В действительности процесс кредитования, как правило, более сложен, нередко в ходе строительства корректируются общая сумма кредита, графики его выдачи и погашения, сроки использования, процентные ставки и др. Все изменения согласовываются кредитором и заемщиком и закрепляются с помощью дополнений и изменений к кредитному соглашению.

3. Залог

Залог возник и развивался одновременно с возникновением элементов частной собственности как финансово-экономический инструмент, обеспечивающий защиту кредиторов и способствующий развитию инвестиционной деятельности.

Сущность залога, описанная еще в римском праве, была емко и образно сформулирована российским юристом Д.И. Майером (1819—1856): «Право-залогопринимателя, ядро залога, состоит в праве требовать при неисправности должника продажи заложенного имущества с публичного торга и из выручки получить удовлетворение. Но чтобы право на получение удовлетворения из выручки за продажу определенной вещи могло считаться обеспечением по договору, нужно, чтобы оно было предоставлено доверителя предварительно — до нарушения им права по договору: в этом и состоит обеспечение, в противном случае можно говорить только о взыскании».

В общем случае залог определяется как имущество либо другие ценности, служащие обеспечением займа. То есть залог является неким способом обеспечения обязательства, при котором залогодержатель (юридическое или физическое лицо, принимающее предмет залога в качестве обеспечения выданного им займа). В случае неисполнения залогодателем обязательств (юридическое или физическое лицо, предоставившее предмет залога для обеспечения своего долга) имеет преимущественное право перед другими кредиторами удовлетворить свое требование из стоимости заложенного имущества.

На залогодателя возлагаются обязанности: страховать за свой счет предмет залога на его полную стоимость; принимать меры по сохранению предмета залога, производить его капитальный и текущий ремонт; уведомлять залогодержателя о сдаче предмета залога в аренду.

Предметом залога может выступать недвижимость, а именно права владения, пользования и распоряжения на нее. Законодательством предусмотрен и залог прав. Это имеет особое значение для тех вещей, которые обладают ограниченной оборотоспособностью. Предметом залога может быть также имущество, не существующее в натуре на момент заключения договора, например будущий урожай или здание, которое предстоит построить за счет кредита, обеспечением которого он выступает.

Чтобы определить, какое именно имущество может быть предметом залога, следует знать, какую обеспечительную функцию несет залог. Необходимым и основным признаком предмета залога является его «товарность»: в залог принимается только то, что законом не запрещено.

В качестве предмета залога запрещено использовать:

• имущество, изъятое из оборота;

• требования, неразрывно связанные с личностью кредитора (например, об алиментах, о возмещении вреда);

• иные права, уступка которых другому лицу запрещена законом;

• отдельные виды имущества, в частности имущество граждан, на которое не допускается обращение взыскания.

Также предметом залога не могут быть: культурные ценности, которые хранятся в государственных (муниципальных) музеях, библиотеках, архивах и т.п.; «золотая акция», так как она должна находиться только в государственной собственности; изделия, содержащие золото или серебро (если оно не относится к ювелирным или бытовым изделиям), а также полуфабрикаты, содержащие эти металлы. Это так называемые абсолютные случаи, при которых вещи не могут быть предметом залога ни при каких обстоятельствах.

В составе имущества, которое может быть использовано в качестве залога, деньги не обозначены, однако нет и запрета на залог денег. Валютные ценности могут быть предметом залога при выдаче кредитов клиентам. Эти операции могут производить банки, имеющие соответствующие лицензии.

В настоящее время предметом взыскания по долгам юридического лица признано все принадлежащее ему имущество, в том числе и основные средства. Предмет залога могут составлять и ценные бумаги — документы, удостоверяющие имущественное право, которое может быть реализовано только при предъявлении подлинного документа. Любая из ценных бумаг может стать предметом залога, если иное не предусмотрено законом. В качестве ценных бумаг выступают облигации, чеки, векселя, коносаменты, сберегательные сертификаты и др.

Предметом залога, обеспечивающего уплату таможенных платежей, могут служить товары и транспортные средства, свободная (рыночная) цена которых не ниже причитающихся к уплате сумм.

Залог — важнейший инструмент в правовом регулировании рыночных отношений — тесно связан с вопросами собственности, средствами возможной и первоначальной защиты предпринимателя от недобросовестного контрагента (партнера).

Залог выступает как одно из основных средств, позволяющих заставить должника исполнить обязательства, принятые по договору. Одновременно это один из способов, побуждающих должника возместить убытки и недополученные доходы, поскольку зачастую невозможно полностью взыскать убытки из-за отсутствия у должника достаточных средств. Из этого следует, что залог необходим для надлежащего исполнения должником своих обязанностей и служит гарантией удовлетворения требований кредиторов за счет имущества должника; наличие такого имущества и составляет отличительную черту залога. Здесь кредитор (веритель) действует по принципу «верю не лицу, а вещи», т.е. имеет место реальный, а не личный кредит. Поэтому залогодателем может быть как сам должник, так и действующее в его интересах третье лицо.

Залог обладает характерным свойством вещных прав — правом следования: право как бы следует за вещью. Где и в чьей бы собственности не находился предмет залога, он будет предметом залога до прекращения основного обязательства. В этом смысле вещь либо иное имущество, переданное в залог, обременено залогом.