Рынок недвижимости: специфика, структура и особенности ценообразования
Рынок недвижимости в системе рыночной экономики
С началом перехода от централизованной плановой к рыночной экономике начал развиваться новый сектор экономики России — рынок недвижимости. Отправной точкой его развития следует считать 1990 г., когда Закон «О собственности в СССР» признал понятие частной собственности, которое в дальнейшем (Земельный кодекс РСФСР 1991 г., Гражданский кодекс РФ 1994 г., Градостроительный кодекс РФ 1998 г.) было законодательно оформлено и для земельных участков, зданий и сооружений и их обособленных частей — помещений.
Материальная база рынка складывалась из двух источников:
1) бесплатная приватизация жилья гражданами, бесплатная и платная приватизация нежилых помещений и земельных участков (рынок первичной приватизации недвижимости);
2) формирование в рамках строительной отрасли и вне ее сегмента коммерческого строительства и продажи объектов (первичный рынок строительства и продажи недвижимости). В дальнейшем формировался вторичный рынок недвижимости — рынок перепродажи ранее приватизированных или впервые проданных новых объектов.
Рынок недвижимости — сектор национальной рыночной экономики, представляющий собой совокупность объектов недвижимости, экономических субъектов, оперирующих на рынке; процессов функционирования рынка, т.е. процессов производства (создания), потребления (использования), обмена объектов недвижимости и управления рынком, а также механизмов, обеспечивающих функционирование рынка (инфраструктуры рынка).
Рынок недвижимости как сектор рыночной экономики имеет большое значение, что подтверждается:
колоссальной стоимостью национального богатства, материализованного в недвижимости, из которого по крайней мере половина может быть вовлечена в рыночный оборот и приносить ренту — владельцам, доход — предпринимателям, налоговые и другие платежи — в федеральный, региональные бюджеты, бюджеты муниципальных образований;
достигнутой уже сегодня высокой долей рынка недвижимости в валовом национальном продукте;
достигнутым в ряде регионов и городов высоким уровнем доходов бюджета от первичной продажи, сдачи в аренду государственной и муниципальной недвижимости (в том числе земли);
высоким уровнем сборов в бюджет от налогов на недвижимость и сделок с ней;
большим количеством рабочих мест, созданных в ходе становления и развития рынка недвижимости.
Рынок недвижимости в национальной экономике выполняет следующие функции:
эффективное решение социальных задач, связанных с созданием и использованием полезных свойств недвижимости;
отчуждение полных или частичных прав собственности на объекты недвижимости от одного экономического субъекта к другому и защиту его прав;
свободное формирование цен на объекты и услуги;
перераспределение инвестиционных потоков между конкурирующими видами объектов недвижимости;
перераспределение инвестиционных потоков между конкурирующими способами использования земель.
Рынок недвижимости — это определенный набор механизмов, посредством которых передаются права на собственность и связанные с ней интересы, устанавливаются цены и распределяется пространство между различными конкурирующими вариантами землепользования. Рынок недвижимости — это сложная структура, цель которой — свести покупателей и продавцов. Упрощенная модель рынка недвижимости показана на рис. 4.
Посредством рыночного механизма и государственного регулирования рынок недвижимости обеспечивает:
создание новых объектов недвижимости;
передачу прав на недвижимость;
установление равновесных цен на объекты недвижимости;
эксплуатацию (управление) объекта недвижимости;
Рис. 4 — Упрощенная модель участников рынка недвижимости
распределение пространства между конкурирующими вариантами землепользования;
инвестирование в недвижимость,
выполняя при этом следующие операции, осуществляемые с недвижимым имуществом:
со сменой собственника:
куплю-продажу объектов недвижимости;
наследование;
дарение;
мену;
обеспечение исполнения обязательств (например, реализация заложенных или арестованных объектов недвижимости);
с частичным или полным изменением состава собственников:
приватизацию;
национализацию;
изменение состава собственников, в том числе с разделом имущества;
внесение в уставный капитал;
банкротство (ликвидация) хозяйствующих субъектов (с удовлетворением требований кредиторов, в том числе за счет реализации имущества собственников);
без смены собственника:
инвестирование в недвижимость;
развитие недвижимости (расширение, новое строительство, реконструкция);
изменения направления использования, названия торговой марки, юридического адреса и др.;
управление, эксплуатация;
залог;
аренду;
передачу в хозяйственное ведение или оперативное управление, в безвозмездное пользование;
регулярно получаемый доход от владения недвижимостью, не требующий от получателя предпринимательской деятельности;
ренту;
пожизненное содержание с иждивением;
передачу в доверительное управление;
введение (снятие) сервитутов и иных обременений;
страхование различных форм и различных операций, в том числе при кредитовании развития недвижимости.
Все эти операции в условиях рыночной экономики осуществляются с использованием рыночных механизмов, а потому они составляют рынок недвижимости
Особенности рынка недвижимости характеризуются следующими признаками:
1. Локализация:
абсолютная неподвижность;
большая зависимость цены от местоположения;
нельзя продавать по образцам.
2. Вид конкуренции:
несовершенная конкуренция, олигопольный рынок;
небольшое число покупателей и продавцов;
уникальность каждого участка;
контроль над ценами ограничен;
вступление в рынок требует больших капиталов.
3. Эластичность предложений:
низкая, при росте спроса и цен предложение мало увеличивается;
спрос может быть очень изменчивым.
4. Степень открытости:
сделки носят частный характер;
публичная информация часто неполная и неточная;
покупатель должен прибыть к неподвижному участку.
5. Конкурентоспособность товара:
во многом определяется окружающей внешней средой, влиянием соседства;
специфичностью индивидуальных предпочтений покупателей.
6. Условия зонирования:
регулируется земельным и гражданским законодательством с учетом водного, лесного, природоохранного и иного специального права;
ограниченная оборотоспособность отдельных категорий земель;
большая взаимозависимость частной и других форм собственности.
7. Оформление сделок:
больше юридических сложностей, ограничений и условий.
8. Стоимость:
включает стоимость участка как физического объекта и все связанные с ним права;
характеризуется наличием стоимостной оценки объекта недвижимости и возрастанием ее с течением времени
9. Цикличность
Циклы в развитии рынка недвижимости не совпадают во времени с циклами в других отраслях экономики. Спад на рынке недвижимости предшествует спаду экономики в целом и соответственно подъем на рынке недвижимости наступает раньше, чем в экономике
10. Высокий уровень трансакционных издержек.
Особенности рынка недвижимости обусловлены природой недвижимости.
Процессы функционирования рынка недвижимости — это процессы создания, использования и обмена объектов недвижимости и управления рынком,
Различают следующие основные процессы:
Создание развития объекта недвижимости.
1.1. Организация системы развития недвижимости.
1.2. Развитие территорий.
1.3. Создание (развитие) объекта недвижимости.
2. Использование (эксплуатация) объекта недвижимости.
2.1. Организация эксплуатации и управления недвижимостью.
2.2. Управление объектом.
3. Товарный оборот объектов недвижимости.
3.1. Организация системы товарного оборота недвижимости.
3.2. Передача прав (правомочий) собственности на объект недвижимости и регистрация сделки.
3.3. Финансирование товарного оборота недвижимости.
4. Управление рынком.
4.1. Исследование рынка.
4.2. Формирование и развитие рынка.
4.3. Контроль и регулирование.
Рынок недвижимости имеет ряд специфических особенностей:
значительно меньшее число сделок купли-продажи, особенно уникальных и специализированных объектов;
сделки с недвижимостью, как правило, носят конфиденциальный характер, и открытая информация часто бывает неполной или неверной;
некоторые сделки на рынке могут происходить под влиянием различных слухов, определенных психологических потребностей, недостаточной информированности отдельных участников;
низкая эластичность предложения объектов недвижимости, так как строительство занимает достаточно продолжительное время, а здания и сооружения относительно долговечны;
спрос на недвижимость может быть очень изменчивым.